【正文】 商品房買賣合同時，就提供了有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費作為房屋交付的前提，實質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。　　構(gòu)成無因管理，在法律上應(yīng)具備三個要件：　　一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委托；　　二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有；　　三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力?！　I(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費，請求法院駁回其起訴。 點評：　　物業(yè)管理服務(wù)有很多口號，諸如以人為本、客戶就是上帝等，其精髓是對業(yè)主要尊重?！　±罾咸m在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，雪后路滑，請當(dāng)心！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。其實管理也是服務(wù)，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。　　此路不通，就另辟蹊徑（一個好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物業(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。 如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹:　　某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。 隨后A公司通訊中斷?！　〉诙?，原告應(yīng)當(dāng)看到臺階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。可見，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施?！　⌒炷乘?dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院?！　〉诙寒a(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果?！　〉谌?，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。這時A公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹:　　小區(qū)內(nèi)一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費和精神損失費。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基本需求。 一審判決結(jié)果：　　一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費和滯納金。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費和滯納金也于法有據(jù)。A公司的行為僅符合了一、三要件，且無因管理的管理人除了要求償還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費。如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才提供有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭?！　∥飿I(yè)管理公司認(rèn)為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失?！　”景钢校蚝肯蜷_發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費。　　征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。處理結(jié)果：　　海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）?！　∪牖餄M一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。 點評：　　俗話說強(qiáng)按牛頭牛不喝水，物業(yè)管理的許多實踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。 　　服務(wù)中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為2604業(yè)主的要求不合理。1受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：　　去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時，忽然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一串鑰匙?！　〉诙煅矘堑臅r候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重不足。　　2王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)。 點評：　　李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物?！　⊙b修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實際支付醫(yī)療費、護(hù)工費共計850元。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道 。　　判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決?！　?）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？　　管理員從三方面向業(yè)主作了解釋：　　安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。修繕隊也來看過，也只是從表面上判斷?！　⊙b修時要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。　　為了防止類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和督促有關(guān)方面對全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強(qiáng)調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個月內(nèi)將其在向中胡同9號院內(nèi)的自建房拆除。法院根據(jù)雙方的實際困難和需要，酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合理、合法。針對午后至零時人們出入較多的特點,此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時規(guī)定管理處其他員工若發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要版面,不留真空。 點評：克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。案情分析：　　物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，公司絕對不會采取對原告停電之類損害業(yè)主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。其上門來接受教育,辦法巧妙)。由于事態(tài)嚴(yán)重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處理。 　　電梯使用高峰期　　張貼通告于大門醒目位置及不斷發(fā)布最新消息； 　　管理處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰。 結(jié)果：　　第二天早晨，事件獲完滿解決后，管理處須馬上以書面形式向上級作出全面報告?！　」芾硖幦w員工在收到此消息后得到強(qiáng)烈的鼓舞，通宵辛勞帶來的疲倦亦馬上消失，繼續(xù)投入于事件調(diào)查及善后工作。所謂緊急避險，是指為了本人或第三人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的，實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受益人，應(yīng)當(dāng)給予張先生適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。 點評：　　確定停車場的賠償責(zé)任，必須明確車輛保管關(guān)系與車位有償使用關(guān)系是停車場承擔(dān)民事責(zé)任的重要法理依據(jù)。停車場收費發(fā)票單方聲明車位租金無效。　　物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任?！　∩埔獾膭裎亢蜔o聲的行動，打動了兩位清醒的同行者?！　⊙b修工人只好連夜搬運(yùn)，材料運(yùn)完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇房屋代管人無權(quán)出賣其代管的房屋案情介紹:　　李某在某市有四間房?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第23條規(guī)定：代理人須按照代理權(quán)限行使代理權(quán)并履行義務(wù)。因此房屋的租賃協(xié)議是無效的，至于趙的損失，則按法律追究張的責(zé)任。像李某這樣借他人名義買房的事情，在法律上是否受保護(hù)？點評:　　本案需要解決的兩個焦點問題是：　　一、 憑什么確定產(chǎn)權(quán)？　　二、法律是否保護(hù)影子產(chǎn)權(quán)人？ 我國的《民法通則》第71條規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指以房地產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)。 　　因此，房屋權(quán)屬登記具有強(qiáng)制性，是我國房地產(chǎn)管理部門實施的行政管理行為。同時如以購房款的來源為確定房產(chǎn)權(quán)屬問題的依據(jù)必定會導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)的極大混亂，從而引發(fā)產(chǎn)權(quán)的不穩(wěn)定、不確定?！　「鶕?jù)[中華人民共和國民法通則]72條：按照合同或者其按合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。但乙始終未說明此房屋是用乙的名義所購置的事實。 法院審理如下：　　 房屋的產(chǎn)權(quán)歸乙所有。但房屋屬于不動產(chǎn)，有其特殊規(guī)定，是以產(chǎn)權(quán)過戶為標(biāo)志?！　∑浯问怯捎谌绻痉ú块T認(rèn)可了影子產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)，也就是對其各種惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行了追認(rèn)，從而保護(hù)了影子產(chǎn)權(quán)人的違法所得，使其違法行為合法化。另外，權(quán)利由于登記而具有公開的性質(zhì)，可以向社會公開房屋權(quán)利的狀態(tài)和結(jié)果，保障房地產(chǎn)交易的安全。物權(quán)的排他性是指一物之上不能有兩個或兩個以上互不相容的物權(quán)，即一物一權(quán)。這是《民法通則》第66條明確規(guī)定的?！　　睹穹ㄍ▌t》第66條規(guī)定：沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。幾年后，張某見房屋價格日趨上漲，便自作主張，將房屋賣給了王某，雙方簽訂了協(xié)議，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。裝修工頭惱羞成怒，抓住了護(hù)衛(wèi)員的衣服就要動手打人，護(hù)衛(wèi)員冷靜的對他們說:你們要打我，想到后果了嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處理對不對。 點評：人們常說打酒找提瓶子的要錢，很多時候大家都是按照這個常理處理問題。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的海濱廣場，也吸引了當(dāng)值的中海物業(yè)海濱管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。　　很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因為物業(yè)公司不他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。車位有償使用關(guān)系是車主與停車場形成的車位租金支付與收取的合同關(guān)系。 五、保安、公共秩序篇停車廠丟車賠償?shù)姆蓡栴}案情介紹:　　2002年3月，深圳某小區(qū)，李某的私人轎車在停車場丟失，李某向物業(yè)公司提出索賠。我國民法通則明確規(guī)定正當(dāng)防衛(wèi)和緊急避險為抗辯的正當(dāng)理由，可以以此主張具有正當(dāng)性和合法性的侵權(quán)行為不承擔(dān)民事責(zé)任。如何能扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，看來都要靠大家的一份力量，更須在處理緊急事故的時候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。內(nèi)容大致是作為住戶，當(dāng)然不希望有類似嚴(yán)重影響生活的故障發(fā)生，但亦明白事故是由意外所致?！　⌒蘩砉ぷ髟诰o張地進(jìn)行，不幸地由于零配件的供應(yīng)及技術(shù)性問題，故障不能在預(yù)計時間內(nèi)完成。 案情分析：　　管理處立即想到其會產(chǎn)生的影響：　　水泵不能運(yùn)轉(zhuǎn)，約1~2小時后水箱用盡后會出現(xiàn)停水；　　后備發(fā)電機(jī)須長時間運(yùn)行；　　除后備發(fā)電機(jī)支持的消防電梯仍能維持有限度服務(wù)外，其它電梯不能運(yùn)作；　　除緊急照明外，其它公共照明全部停止；　　黃昏下班高峰期電梯會出現(xiàn)擁擠和混亂。某些單位不聽招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入黑名單,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規(guī)行為。 案情分析：　　實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二、是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個對癥下藥)?！　∥飿I(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為：　　被告只是物業(yè)管理企業(yè)，并非供電部門，其無權(quán)以任何理由對原告采取停電