【正文】 項目的資金風(fēng)險主要來源于以下兩個方面：一是建設(shè)資金未能及時落實到位，致使項目無法按期實施，影響項目發(fā)揮效益；二是項目建成后，不能如期收回投資和如期償還貸款。簡要分析如下：市場風(fēng)險主要是項目建成后入住率不足的風(fēng)險。在貸款償還期內(nèi)，可全部用于項目貸款本息的償還，%。項目申請銀行8年期長期貸款3000萬元，%。經(jīng)對本項目進行財務(wù)分析表明，項目具有一定的盈利能力，%，%，%。具體計算情況如下：本項目投資利稅率=+100% =%財務(wù)內(nèi)部收益率經(jīng)測算，項目稅前（所得稅前）%。經(jīng)測算，％。其他管理費用本項目其他管理費用按銷售收入的2%計算。維修費維修費用按30萬元/年計算。項目建成投入運行后，除傳達室、變電房等附屬服務(wù)設(shè)施外的全部房屋均予以出租。有關(guān)稅費的計取項目運營期需要繳納的稅種主要為房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)費和教育附加費。根據(jù)本項目實際情況，主要進行了財務(wù)評價，在此基礎(chǔ)上進行了不確定分析。項目實施進度計劃表序號項目名稱2010年2011年12341231工程報建審批2勘測、設(shè)計3三通一平4招、投標與評標5主體工程6配套工程7竣工驗收及投入使用第九章 項目投資估算與資金籌措標準廠房及配套用房建筑物、總圖運輸及各項配套的公用設(shè)施，工程建設(shè)的其他費用。2010年7月2010年8月，完成地質(zhì)勘察、技術(shù)設(shè)計、整體項目施工圖設(shè)計及審查。招標范圍、招標組織形式及招標方式詳見《招標基本情況表》。第八章 項目實施進度安排在項目建設(shè)過程中，要遵照國家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標準要求，嚴格按照國家建設(shè)程序辦理，實行工程質(zhì)量責(zé)任制度、項目法人責(zé)任制度、招標投標責(zé)任制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質(zhì)量。設(shè)備材料采購科負責(zé)項目設(shè)備材料的訂貨、采購、保管、調(diào)撥等工作。為使本項目順利推進，確保工程質(zhì)量以及工程進度，同時結(jié)合湖南平江工業(yè)園區(qū)建設(shè)投資開發(fā)有限公司的具體實際情況，本著“精簡、節(jié)約、高效”的原則，集中人力、物力、財力，設(shè)立項目部，項目部下設(shè)五個科室，由項目負責(zé)人或項目經(jīng)理按以下組織形式單獨組織實施管理，并統(tǒng)一上報上一級部門核實審批。第七章 組織機構(gòu)及人力資源配置合理確定項目的組織機構(gòu)、科學(xué)配置人力資源是項目建設(shè)能否順利進行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)是保證項目成功實施和運作的先決條件。選用新型高效節(jié)能燈具及合理的設(shè)置開關(guān)。選用SA10型低損耗銅芯變壓器和Y型節(jié)能電機。本項目建成后，各工種，較大型的機械設(shè)備、重要的作業(yè)都應(yīng)該制訂安全操作規(guī)程、崗位責(zé)任制以及各種管理制度。所有建筑物開窗面積滿足通風(fēng)采風(fēng)要求。室外設(shè)兩套SQ100型水泵接合器，與室內(nèi)消火栓環(huán)網(wǎng)連通，供消防車加壓之用。采用環(huán)狀給水管網(wǎng)；室內(nèi)設(shè)消火栓滅火系統(tǒng)及配置滅火器。每層均為一個水平防火分區(qū)，功能分區(qū)明確。項目建成后，在措施落實、總量控制、達標排放的條件下，加強環(huán)境管理。料場加以遮蓋，避免揚撒，材料運輸中，應(yīng)采取封密或遮蓋措施，避免拋灑。在項目土方施工中粉狀物料裝卸、運輸、攪拌過程中有大量的粉塵散逸到周圍的大氣中，物料堆放期間由于風(fēng)吹等引起揚塵污染，尤其是風(fēng)速較大或裝卸、汽車行駛速度較快的情況下，粉塵的污染更為嚴重。區(qū)內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量良好，水環(huán)境總體保持較好，但隨著園區(qū)規(guī)模的擴張，工業(yè)的污染物排放量的增加，目前汨水等河流的下游水體還是受到了生活污水、工業(yè)廢水的污染。遠期因為管道天然氣經(jīng)過伍市，天然氣可以輸送至園區(qū)，因而以天然氣為主，到2020年管道燃氣氣化率達到95%。電信工程園區(qū)通信建設(shè)依托伍市電信分所，規(guī)劃遠期電話用戶約為6721門，可考慮在園區(qū)內(nèi)建設(shè)電話模塊局1座，電話交換機容量為8000萬門。規(guī)劃遠期110KV變電所主變?nèi)萘繑U容至350MVA。排水采用雨污分流制。（3）員工宿舍建筑5層員工宿舍2棟，磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混泥土條形基礎(chǔ)，外墻面磚飾面，內(nèi)墻面涂料粉刷，樓地面為普通地磚，安裝塑鋼門窗。（2）地下水最少埋深2030米，地震烈度為7度。區(qū)內(nèi)道路為水泥混凝土路面，主道路寬14米，次道路寬7米，網(wǎng)狀布置，以滿足場區(qū)交通物流運輸及消防要求?？偲矫娌贾酶鶕?jù)工業(yè)廠房標準要求和場地現(xiàn)狀，參照國家《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》和《工業(yè)廠房設(shè)計規(guī)范》，本著合理利用土地資源的原則，場地平面大體呈不規(guī)則梯形，東西最長約230米，南北最寬約190米。潔凈廠房周圍道路面層應(yīng)選用整體性好、發(fā)塵少的材料。項目所需鋼材、設(shè)備等均可自平伍公路上京珠后從岳陽市和長沙市購得，交通也較為快捷便利。其他配套條件本項目位于平江伍市工業(yè)園內(nèi)，供水、供電、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施俱全，可為項目施工提供良好的配套條件。 地震 依據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）》本路段地震基本烈度為Ⅶ度，按規(guī)范要求，構(gòu)造物要考慮抗震設(shè)計。 氣候本區(qū)屬濕潤的大陸季風(fēng)氣候區(qū)，屬東亞熱帶向北亞熱帶過渡的氣候帶，春季天氣變化大，陰晴不定；夏季溫?zé)?，常有高溫出現(xiàn)；秋季涼爽；冬季干冷。據(jù)當(dāng)?shù)厮恼举Y料，年平均流量為1525M3/S，枯水流量為852M3/S。 地形平江縣位于湖南省東北部，屬幕阜山脈的延伸地帶。建設(shè)的主要內(nèi)容包括：，辦公樓建筑面積3960平方米，食堂建筑面積936平方米，活動中心建筑面積816平方米。目前，園區(qū)已形成以機械電子、有色金屬深加工、食品深加工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。經(jīng)過近8年的開發(fā)、探索及努力，目前，其建成區(qū)道路、給排水、電網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施已成格局，園區(qū)招商及企業(yè)發(fā)展勢頭良好，已開始步入快速增長通道。平江伍市工業(yè)園現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)規(guī)模的擴大需要大量建設(shè)用地；而隨著工業(yè)園軟硬件環(huán)境的改善和招商引資力度的加大，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也需要大量土地；本地蓬勃發(fā)展的民營企業(yè)入駐園區(qū)更是需要大量的土地。雖然全國農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地已經(jīng)解凍，但從國土資源部關(guān)于發(fā)布和實施《國務(wù)院關(guān)于深化改革 嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）、《國務(wù)院促進節(jié)約集約用地的通知》、《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標的通知》（國土資發(fā)[2008]24號）、《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發(fā)[2009]56號）這一系列的發(fā)文可知，國家采取日益嚴格的措施對土地供給和投資加以調(diào)控，并從產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、投資密度、用地規(guī)模和投入產(chǎn)出率等方面對用地項目實行嚴格控制，同時指出要在開發(fā)區(qū)全面推行標準廠房建設(shè)，努力提高土地利用率和建筑容積率。是大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，優(yōu)化規(guī)劃園區(qū)功能布局的需要目前，國內(nèi)很多省、市級工業(yè)園由于缺乏科學(xué)規(guī)劃和合理布局，致使引進的中小企業(yè)布局散亂、不能形成集聚、協(xié)同效應(yīng)，削弱了園區(qū)企業(yè)的競爭力。是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要由于內(nèi)地土地、勞動力資源及成本相對沿海發(fā)達地區(qū)較為低廉，因此，發(fā)達地區(qū)企業(yè)紛紛內(nèi)遷。是中小企業(yè)，特別是小型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)發(fā)展的需要在中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)初期，資金是制約其生存與發(fā)展的關(guān)鍵因素，如何利用好有限的資金，集中研發(fā)產(chǎn)品與拓展市場是中小企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)之一，而租賃工業(yè)園區(qū)標準化廠房將成為緩解其資金瓶頸問題的重要途徑。平江縣及周邊地區(qū)屬魚米之鄉(xiāng)，農(nóng)副產(chǎn)品豐富、勞動力低廉，是培育和發(fā)展食品和農(nóng)副產(chǎn)品加工型企業(yè)的沃土。項目建設(shè)地平江伍市工業(yè)園東鄰江西，南接長沙，西靠洞庭湖，北連武漢，是四市縣和三省的商品集散地，長株潭經(jīng)濟圈和沿江開放帶的交匯點。但中西部地區(qū)由于起步低、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、發(fā)展快、時間短，導(dǎo)致承載的工業(yè)園區(qū)建設(shè)滯后，配套的硬件設(shè)施跟不上，缺乏與大型龍頭企業(yè)配套的中小型企業(yè)，不能形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈；現(xiàn)有進園的中小企業(yè)沒有合理布局、沒有形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群；原來進園企業(yè)劃地多，用地少，形成大量荒地；更為突出的是現(xiàn)有更多的中小型和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)由于資金問題不能在園區(qū)買地自建廠房，而園區(qū)又不能提供其生產(chǎn)經(jīng)營的場所，其發(fā)展壯大受到極大制約。近年來，隨著土地供應(yīng)的趨緊，原材料價格和人工工資的上漲，環(huán)保費用的增加等，東部地區(qū)工業(yè)發(fā)展的各項優(yōu)勢正在逐步消失。主要安排水泥添加劑、復(fù)合水泥制品及技術(shù)輸出、運用冶煉等產(chǎn)業(yè)廢渣制造的新型建材和新型竹木制品加工類企業(yè)。主要安排面粉、糧油、酒類、熟食和其他副食品和農(nóng)副產(chǎn)品加工類企業(yè)。綜合考慮園區(qū)的用地布局和現(xiàn)狀條件，進行園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃。（6）物流產(chǎn)業(yè)。（5）輕工業(yè)。鼓勵本土竹木加工企業(yè)向新工藝設(shè)計、新產(chǎn)品品種發(fā)展。突出培育重點企業(yè)，擴大產(chǎn)業(yè)經(jīng)營規(guī)模。重點加強沿海地區(qū)電子科技企業(yè)的合作與引進招商，嘗試與長株潭的湘火炬、南方摩托、吉利汽車以及西門子、雅馬哈、大宇等國際強勢企業(yè)的全面、深層次合作，加快與國際經(jīng)濟的融合與接軌。（3）機械電子產(chǎn)業(yè)。二是走規(guī)模膨脹與產(chǎn)業(yè)延伸并舉的路子，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前端向資源延伸，形成穩(wěn)定的原料來源；產(chǎn)業(yè)鏈后端積極開發(fā)下游產(chǎn)品，拓展有色金屬新材料領(lǐng)域，提高深加工產(chǎn)品比例。形成金屬冶煉深加工和再生資源深加工產(chǎn)業(yè)組團，以華龍食品為龍頭的方便食品為特點的農(nóng)副加工產(chǎn)業(yè)組團，以恒信電子等電子生產(chǎn)制造企業(yè)和天一泵業(yè)為主體的機械電子產(chǎn)業(yè)組團，以新型建材和竹木加工為主體的建材與竹木加工產(chǎn)業(yè)組團和以塑料、塑膠、制鞋為主體的輕工