【正文】 浴室、主臥室盡可能保證最大的環(huán)景中庭景觀。??良好昭示性效果：將啟動區(qū)（示范區(qū)）設(shè)置于武侯大道的交通人流動線更合理，如設(shè)置在靠里區(qū)域，則需要從聚龍路繞行，交通不便且效果不佳；??方便工程施工進(jìn)展：選擇從北至南向開發(fā)順暢，將北部區(qū)域打造成實體樣板區(qū)，避免建造臨時性示范區(qū)帶來的成本增加；??區(qū)域規(guī)劃：啟動區(qū)選擇如圖，臨近地鐵站口，便于項目中后期銷售過程中大打地鐵物業(yè)牌；與眾不同的地產(chǎn)營銷199??銷售角度：先期啟動臨武侯大道區(qū)域，將位置更佳的房源在后期銷售，有利于利潤最大化；啟動區(qū)實施策略……樣板樓服務(wù)價值實景體現(xiàn)品質(zhì)樣板間品質(zhì)樹立信心樣板園林售樓部與眾不同的地產(chǎn)營銷200第一眼開始，就是新奢侈主義的時尚、熱情氛圍如圖所示，售樓部區(qū)域作為項目的第一眼印象，對建立客戶的項目認(rèn)知有著非常重要的作用，將該區(qū)域打造成更具時尚、精致及典雅感的停車區(qū)和室外休憩區(qū)。與眾不同的地產(chǎn)營銷186一個“破繭成蝶”的項目處在重慶郊區(qū)的龍湖江與城，在區(qū)域極為陌生（大竹林片區(qū)）情況下，在周邊交通和配套資源不完善的情況下，在面臨金科十年城等眾多地產(chǎn)商的強烈競爭壓力下，在項目1800畝的遠(yuǎn)期規(guī)劃不能及時落地條件下，龍湖在啟動區(qū)策略上采取了極致景觀建設(shè)展示，注重示范區(qū)細(xì)節(jié)展示及產(chǎn)品本身的打造，一舉取得市場的高度認(rèn)可，不得不為之震撼，項目取得空前成功，品牌與產(chǎn)品折服。與眾不同的地產(chǎn)營銷184長橋郡榜樣的力量！實景呈現(xiàn)，信心樹立弗萊明戈項目2012年11月開盤，但是這個項目的工地從2012年上半年就翠微清波開始啟動了。與眾不同的地產(chǎn)營銷182項目整體運營策略：啟動區(qū)引擎策略發(fā)揮啟動區(qū)引擎作用。全部嵌入式。例如，樓梯的工藝精細(xì)，接縫就是裝飾的一部分。建議在大堂裝修上采用高檔石材并采用充滿現(xiàn)代風(fēng)格的設(shè)計，比如非常有品位的鐵花欄桿等裝飾，使得整個入戶大堂高雅華貴。這部分客戶在生活上更講究生活品質(zhì)，追求注重美容保健，◎斯諾克臺球室屬于體育運動中的紳士運動。?美容部也是很有特色的，流行的“夏威夷熱石療法”，選自夏威夷的火山石，由于石頭自身具有能量，經(jīng)過加熱后，放在周身的穴位上，代替手按摩，具有放松、保健的功效。為更好的匹配本項目“新都市主義”區(qū)域的“新奢侈主義住宅”氣質(zhì)，在會所打造過程中既要融入時尚、奢華元素，同時也要植入更多的綠色、生態(tài)新奢侈主義主題會所與眾不同的地產(chǎn)營銷169會所功能會所環(huán)境幽雅安靜、功能完善齊全，集健身、美容、理療、休閑于一體。?弧形設(shè)計中要增加“落地窗的開窗設(shè)計”，局部甚至可以考慮“無窗式設(shè)計”，盡可能增加臨中央觀景面的觀景效果。中中央庭院精品酒店式園林景觀效果海紫御公館與眾不同的地產(chǎn)營銷153園林打造建議二：水系貫穿聯(lián)動各中央景觀組團為有效控制景觀打造成本，在水系打造過程中建議采用硬質(zhì)鋪裝與原生相結(jié)合，如右圖所示，體現(xiàn)出精品酒店式園林的情趣性和觀賞性；與眾不同的地產(chǎn)營銷154園林打造建議三：入口廣場設(shè)置大氣恢宏，人文氣質(zhì)景觀入口廣場代表一個項目的氣質(zhì)形象，本項目作為“新奢侈主義”住宅，在入口處理上既要體現(xiàn)出大氣和品質(zhì)，同時也要體現(xiàn)出較強的精神層面的美感，如設(shè)置廣場雕塑、文化墻等與眾不同的地產(chǎn)營銷155園林打造建議四：組團內(nèi)部園林的打造是生活環(huán)境營造的重點，除了普通的綠化廣場方式之外，建議增加情景化的生活空間。與眾不同的地產(chǎn)營銷146新雙楠板塊首個“度假酒店式精品”園林社區(qū)成都絕大多數(shù)的住宅區(qū)園林，要么濫用異域風(fēng)情，要么構(gòu)建原生……作為體現(xiàn)本項目“新奢侈主義高尚居住社區(qū)”關(guān)鍵元素之一的園林，突破傳統(tǒng)的住宅園林規(guī)劃，將“度假酒店式”園林引入到住宅中，采用精致的園林規(guī)劃手法，富有情趣的景觀設(shè)計，為項目增添情趣性，更讓每一個業(yè)主回家感受到度假酒店般的園林風(fēng)情。重金邀請澳大利亞柏濤和香港貝爾高林進(jìn)行總體規(guī)劃和園林設(shè)計，共15棟16層純板式小高層，主力戶型為150㎡180㎡的板式四房，是目前廈門最具規(guī)模和影響力的高尚住宅項目。世紀(jì)城天鵝湖花園重慶與眾不同的地產(chǎn)營銷138由于本區(qū)域有較為嚴(yán)格的航空限高，所以區(qū)域內(nèi)在售項目（包括售罄項目）在產(chǎn)品形態(tài)上基本類似，以12F、14F、以及16F三種不同層數(shù)的小高層產(chǎn)品為主，本項目目前容積率和航空限高沒有明確，以保利花園為參考，預(yù)估本項目將主要以12F、16F的小高層產(chǎn)品為主。與眾不同的地產(chǎn)營銷134總平規(guī)劃建議五：在“弧線組合式庭院組團”布局的基礎(chǔ)上，注重分組團中央庭院打造，并重點對項目外延區(qū)域的分庭院區(qū)域進(jìn)行重點規(guī)劃；（如下圖紅點所示）項目總平示意：備注：圖中藍(lán)色建筑剖面僅為示意，非特指2梯4戶建筑形態(tài)。西錦城經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：容積率::30％物業(yè)管理:四川忠信物業(yè)管理有限公司占地面積:73914平方米（其中住宅用地約９０畝）總建筑面積:452605平方米規(guī)劃戶數(shù):2851戶車位總數(shù):2017建筑層數(shù)：２６Ｆ、２８Ｆ評析：，且建筑層數(shù)最高２８，不到３０層，從右側(cè)總平看，采取“弧線圍合組團布局形式”的優(yōu)點：??無臨路房源；??避免單元中間房源采光、景觀面不佳；??對缺乏中庭景觀的房源，通過側(cè)庭院規(guī)劃使項目整體均好性做到極致；??組團富有變化，避免兵營式排列；??……與眾不同的地產(chǎn)營銷129pk采用“弧線圍合式庭院組團”較采用“多組團兵營式排列”的優(yōu)點：弧線組合單元處理避免各單元中間房源采光、景觀面受限；消除臨路房源，對多面臨路的地塊而言，這點尤為重要；對非中庭景觀房源，采用側(cè)庭院規(guī)劃，來提升其觀景面效果，提升房源的均好性；弧線組合后，避免各單元之間出現(xiàn)兵營式排列時的樓與樓之間“對望”現(xiàn)象，達(dá)到拉開樓間距效果；通過弧線組合后，將項目自然組團形成多個圍合式的大中庭景觀，使項目整體富有變化；有利于在規(guī)劃底商時，將商業(yè)與住宅分離開，避免出現(xiàn)“群樓”+ “塔樓”的商住混合產(chǎn)品出現(xiàn)；有效利用容積率。中海建筑立面特點4：嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捏w量關(guān)系，富于韻律的線條，挺拔清新的建筑風(fēng)格,使項目形象在立面風(fēng)格潮流化的今天，流露出經(jīng)典的個性。形成從底層以至頂層，躍然直上而起，渾然為一體的建筑形象。為什么選擇芝加哥學(xué)派建筑？目前成都電梯住宅市場上的“建筑臉譜”有三大主流：現(xiàn)代簡約、ARTDECO、地中海風(fēng)格類；對于本項目而言，應(yīng)用現(xiàn)代簡約風(fēng)格會缺乏沉淀感和經(jīng)典感，而地中海風(fēng)格的產(chǎn)品在市場上已經(jīng)泛濫，ARTDECO風(fēng)格雖然與本項目的時尚、經(jīng)典氣質(zhì)接近，但ARTDECO主要應(yīng)用于高層電梯住宅上體現(xiàn)出整體的挺拔感和質(zhì)感、由于本項目產(chǎn)品全為16層以下的小高層，因此采用ARTDECO也達(dá)不到預(yù)期效果。芝加哥學(xué)派突出功能在建筑設(shè)計中的主要地位，明確提出形式從功能的觀點，力求擺脫折衷主義的羈絆，探討新技術(shù)在高層建筑中的應(yīng)用，強調(diào)建筑藝術(shù)應(yīng)反應(yīng)新技術(shù)的特點，主張簡潔的立面以符合時代工業(yè)化的精神。對于本項目而言，我們的目標(biāo)是為新雙楠、為成都締造一座城市高尚人居美好未來的真正要義。他們在事業(yè)上處于快速上升期；他們年輕卻周到，沉穩(wěn)而大智；他們是淡定的,低調(diào)的,從容的,并不聚富卻懂品位享受；消費隨心動，自己喜歡的即是最好的。其他人群區(qū)域原住民（二級城市客戶）與眾不同的地產(chǎn)營銷107他們是這樣一群人：精力在最充沛的年齡，人生計劃的上升階段；在意身份與品質(zhì)；注重生活的儀式感；集體和家庭的共享；自在的享樂空間；健康積極的娛樂態(tài)度；對他們而言，生活不是燕舞鶯歌，更多的是信息與機會的交流與融合；不刻意，不做作，偏好趣味性的創(chuàng)意生活。地鐵旁與眾不同的地產(chǎn)營銷100新奢侈主義：新奢侈主義已經(jīng)日益成為一種時尚、一種現(xiàn)象。質(zhì)量優(yōu)于傳統(tǒng)產(chǎn)品，但定價卻低于超高價或傳統(tǒng)奢侈品。amp?！熬贰毙蜗?，以“明星項目”帶動“明星企業(yè)”的品牌運找項目作為頂級豪宅的核心競爭力營思維。與眾不同的地產(chǎn)營銷85在鄭州，有河南建業(yè)集團打造的建業(yè)城市花園，成為鄭州的城市形象名片，引領(lǐng)鄭州現(xiàn)代城市居住的價值方向；在杭州，有綠城集團打造的玫瑰園系列，成為杭州現(xiàn)代高端人居的風(fēng)向標(biāo)；在重慶，有龍湖地產(chǎn)打造的江與城、春森彼岸，成為重慶城市現(xiàn)代人文建筑項目的典范，承襲著重慶這座歷史底蘊豐厚的名城，在國際化進(jìn)程中樹立的“重慶精神”；……他們都是尋常的房地產(chǎn)項目，但他們都有著同時代，同城市項目，不可復(fù)制的價值內(nèi)核：超越項目本身，成為代言城市價值理想的參照！與眾不同的地產(chǎn)營銷86項目品牌VS企業(yè)品牌華僑城——旅游地產(chǎn)萬科四季花城——郊區(qū)地產(chǎn)星河地產(chǎn)——豪宅開發(fā)專家星河丹堤——外觀和產(chǎn)品專利……縱觀成都房地產(chǎn)市場，通過先期成功開發(fā)項目，通過項目的知名度來帶動企業(yè)品牌的成功案例比比皆是，比如麓山國際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞……，而通過企業(yè)品牌給項目樹形象的策略在市場上寥寥無幾。與眾不同的地產(chǎn)營銷83從市場競爭基于市場競爭的項目核心能力研究總結(jié)：從區(qū)域市場現(xiàn)狀和區(qū)域的城市價值出發(fā)，本項目未來面臨的競爭將是包括國內(nèi)一線品牌開發(fā)商陣營，新雙楠板塊作為未來成都最具市場競爭力的城市高端居住板塊之一，必須“在合適的地段建合適的產(chǎn)品”，才能避免類似于“華宇2004年，城東片區(qū)三環(huán)外完全屬于“無人區(qū)”，區(qū)域生活配套缺失，且與三環(huán)內(nèi)項目相比缺乏交通距離優(yōu)勢，在準(zhǔn)確研究區(qū)域價值后，卓錦城依托三圣花鄉(xiāng)知名的生態(tài)居住環(huán)境，將目標(biāo)客戶群鎖定于主動郊區(qū)化的城市中產(chǎn)階級，在產(chǎn)品定位上選擇主要規(guī)劃“改善性需求”產(chǎn)品，（包括疊拼別墅、花園洋房、小高層大戶型產(chǎn)品），最終取得項目一期的成功銷售。順勢而為：保利花園比華宇楠苑成功，源于它對區(qū)域價值的準(zhǔn)確審視，在高品質(zhì)居住區(qū)域開發(fā)針對改善性需求的高端物業(yè)，所以受到市場熱捧。保利花園：新雙楠板塊內(nèi)最具代表性的高品質(zhì)項目，該項目從2014年5月底開盤至今，一直保持著領(lǐng)銜成都市場的銷售速度，從其約8000元/平米的整體銷售均價來看，已經(jīng)較同區(qū)域內(nèi)其他項目價格高出近一千以上（如中華錦繡銷售均價6300元/平米），并創(chuàng)造了月均200套的走量奇跡，保利花園以90110的舒居套二和110140的舒居套三產(chǎn)品為主，以產(chǎn)品匹配區(qū)域的高品質(zhì)居住區(qū)形象，針對改善類客戶的置業(yè)需求。與眾不同的地產(chǎn)營銷77key2基于市場競爭的項目核心能力研究以項目所在區(qū)域市場調(diào)研分析為基礎(chǔ)，再結(jié)合項目本體自身具備的內(nèi)外部環(huán)境，找到本項目應(yīng)對市場競爭的突圍之道，并形成項目整體特色及持續(xù)發(fā)展過程中的核心競爭能力。與眾不同的地產(chǎn)營銷76區(qū)域價值回顧二：在以往的規(guī)劃中，往往是開發(fā)商各自為政，一家開發(fā)商圈上千畝土地一家造城，出現(xiàn)的情況是配套不全或某一單項配套重復(fù)建設(shè)卻得不到充分利用，造成巨大的浪費，并且也難持續(xù)發(fā)展。與眾不同的地產(chǎn)營銷75區(qū)域價值回顧一：?成都主城區(qū)極其稀有的低容，低密度高尚居住區(qū)，構(gòu)建城市電梯住宅的“牧馬山板塊”，高端氣質(zhì)渾然天成。劃規(guī)與眾不同的地產(chǎn)營銷70一、項目認(rèn)知??本項目臨近武侯大道，四周支線道路較為便捷，但由于至市區(qū)的武侯大道車流量較大，進(jìn)出行交通壓力較大，導(dǎo)致本項目的交通狀況并不理想；??項目所在位置周邊有較為集中的商貿(mào)交易市場，農(nóng)民房等對本項目所在區(qū)域環(huán)境、形象造成較大的負(fù)面影響；東：聚龍路西南食品城（雙向四車道，路況較好，車流量不大）至市中心車流量巨大，人員混雜西：聚福路立達(dá)蔬菜批發(fā)市場本項目（雙向兩車道，路況較差，車流量一般）環(huán)境較差，人員混雜沃爾建材市場南：武順路噪音較大，人員混雜（雙向六車道，路況一般，車流量較大）與眾不同的地產(chǎn)營銷71一、項目認(rèn)知目前本項目的區(qū)域商業(yè)、生活配套主要集中在二環(huán)路沿線以及晉陽板塊、外雙千盛百貨楠、紅牌樓商圈，新雙楠片區(qū)的商伊藤洋化堂業(yè)配套主要以街區(qū)性商業(yè)為晉陽主，大型集中商業(yè)正處在規(guī)劃和開發(fā)中，未來會逐步完善。與眾不同的地產(chǎn)營銷57中糧祥云國際社區(qū)旗艦商業(yè)“大悅城”成為項目吸引客戶購買的核心價值點大悅城涵蓋了購物、娛樂、休閑、美食、商務(wù)等眾多功能,定位業(yè)態(tài)有超甲級寫字樓、超五星級豪華酒店、高端百貨、大型超市、精品品牌旗艦店,國際院線、萬國美食等等,未來大悅城必將成為整個雙楠片區(qū)最時尚、最核心的新中心；目前,大悅城在北京,上海,武漢,沈陽,成都做為第五站,將建成高端商業(yè)；北京大悅城與眾不同的地產(chǎn)營銷58中糧祥云國際社區(qū)小結(jié)■外雙楠稀缺城市綜合體，以旗艦商業(yè)“大悅城”為核心價值點■差異化產(chǎn)品定位，以高端定位吸引不同階層客戶■多盤聯(lián)動的聚合效應(yīng)與眾不同的地產(chǎn)營銷59中海錦城位于武侯區(qū)新雙楠片區(qū)的核心區(qū)域，是中海地中海錦城產(chǎn)在成都發(fā)展的第二個十年開篇之作開發(fā)商中海鼎盛房地產(chǎn)規(guī)劃戶數(shù)1500戶規(guī)劃面積230000㎡綠化率30%：1 產(chǎn)品形態(tài)小高層樓層數(shù)12/14F景觀設(shè)計貝爾高林國際（香港）有限公司與眾不同的地產(chǎn)營銷60中海錦城項目戶型面積段主要集中在80100平米的二房以及120130平米三房96平米84平米與眾不同的地產(chǎn)營銷61中海錦城憑借中海的良好口碑及知名度，項目銷售情況良好預(yù)售證號總套數(shù)可售發(fā)證日期棟數(shù)65166套23套201409267號樓65116套35套2014092號樓6612158套53套201409256號樓2014年9月至今推出440套房源，截止目前不到1個月時間，根據(jù)網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)已銷售329套，銷售情況良好。位于武侯規(guī)劃的國際社區(qū)核心板塊，緊鄰地鐵3號線開發(fā)商保利（成都）實業(yè)有限公司規(guī)劃戶數(shù)4,223戶規(guī)劃面積500,000㎡綠化率65%:%建筑設(shè)計基準(zhǔn)方中設(shè)計研究院景觀設(shè)計EDSA 與眾不同的地產(chǎn)營銷50保利花園項目以90120平米二房及三房為主力戶型，戶型設(shè)計合理，并贈送實用的可變空間。主力面積區(qū)間項目面積區(qū)間套型主力套型（㎡）保利花園70180 ㎡套一、套二、套三、其他90120 ㎡套二，套三祥云國際社區(qū)113500 ㎡套三、套四、套五、疊墅160240㎡套三。與眾不同的地產(chǎn)營銷43區(qū)域樣本選取原則選擇板塊內(nèi)代表性項目進(jìn)行分析比較選取原則:原則一：板塊因素原則二：價格因素原則三：產(chǎn)品因素與眾不同的地產(chǎn)營銷44競品項目基本數(shù)據(jù)對比分析本案從規(guī)模、容積率等多方面條件均無突出優(yōu)勢。80006000400020000123456789與眾不同的地產(chǎn)營銷41上以0510510410410