【正文】 項(xiàng)目整體特色及持續(xù)發(fā)展過程中的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。與眾不同的地產(chǎn)營銷83從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目核心能力研究總結(jié)：從區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀和區(qū)域的城市價(jià)值出發(fā)，本項(xiàng)目未來面臨的競(jìng)爭(zhēng)將是包括國內(nèi)一線品牌開發(fā)商陣營，新雙楠板塊作為未來成都最具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的城市高端居住板塊之一，必須“在合適的地段建合適的產(chǎn)品”，才能避免類似于“華宇質(zhì)量優(yōu)于傳統(tǒng)產(chǎn)品，但定價(jià)卻低于超高價(jià)或傳統(tǒng)奢侈品。他們?cè)谑聵I(yè)上處于快速上升期；他們年輕卻周到，沉穩(wěn)而大智；他們是淡定的,低調(diào)的,從容的,并不聚富卻懂品位享受；消費(fèi)隨心動(dòng)，自己喜歡的即是最好的。形成從底層以至頂層，躍然直上而起，渾然為一體的建筑形象。與眾不同的地產(chǎn)營銷134總平規(guī)劃建議五：在“弧線組合式庭院組團(tuán)”布局的基礎(chǔ)上，注重分組團(tuán)中央庭院打造，并重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目外延區(qū)域的分庭院區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃；（如下圖紅點(diǎn)所示）項(xiàng)目總平示意：備注：圖中藍(lán)色建筑剖面僅為示意，非特指2梯4戶建筑形態(tài)。與眾不同的地產(chǎn)營銷146新雙楠板塊首個(gè)“度假酒店式精品”園林社區(qū)成都絕大多數(shù)的住宅區(qū)園林，要么濫用異域風(fēng)情，要么構(gòu)建原生……作為體現(xiàn)本項(xiàng)目“新奢侈主義高尚居住社區(qū)”關(guān)鍵元素之一的園林，突破傳統(tǒng)的住宅園林規(guī)劃，將“度假酒店式”園林引入到住宅中，采用精致的園林規(guī)劃手法，富有情趣的景觀設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目增添情趣性，更讓每一個(gè)業(yè)主回家感受到度假酒店般的園林風(fēng)情。?美容部也是很有特色的，流行的“夏威夷熱石療法”，選自夏威夷的火山石，由于石頭自身具有能量，經(jīng)過加熱后，放在周身的穴位上，代替手按摩，具有放松、保健的功效。全部嵌入式。??良好昭示性效果：將啟動(dòng)區(qū)（示范區(qū)）設(shè)置于武侯大道的交通人流動(dòng)線更合理，如設(shè)置在靠里區(qū)域，則需要從聚龍路繞行，交通不便且效果不佳；??方便工程施工進(jìn)展：選擇從北至南向開發(fā)順暢，將北部區(qū)域打造成實(shí)體樣板區(qū)，避免建造臨時(shí)性示范區(qū)帶來的成本增加；??區(qū)域規(guī)劃：?jiǎn)?dòng)區(qū)選擇如圖，臨近地鐵站口，便于項(xiàng)目中后期銷售過程中大打地鐵物業(yè)牌；與眾不同的地產(chǎn)營銷199??銷售角度：先期啟動(dòng)臨武侯大道區(qū)域，將位置更佳的房源在后期銷售，有利于利潤最大化；啟動(dòng)區(qū)實(shí)施策略……樣板樓服務(wù)價(jià)值實(shí)景體現(xiàn)品質(zhì)樣板間品質(zhì)樹立信心樣板園林售樓部與眾不同的地產(chǎn)營銷200第一眼開始，就是新奢侈主義的時(shí)尚、熱情氛圍如圖所示，售樓部區(qū)域作為項(xiàng)目的第一眼印象，對(duì)建立客戶的項(xiàng)目認(rèn)知有著非常重要的作用，將該區(qū)域打造成更具時(shí)尚、精致及典雅感的停車區(qū)和室外休憩區(qū)。與眾不同的地產(chǎn)營銷186一個(gè)“破繭成蝶”的項(xiàng)目處在重慶郊區(qū)的龍湖江與城，在區(qū)域極為陌生（大竹林片區(qū)）情況下，在周邊交通和配套資源不完善的情況下，在面臨金科十年城等眾多地產(chǎn)商的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)壓力下，在項(xiàng)目1800畝的遠(yuǎn)期規(guī)劃不能及時(shí)落地條件下，龍湖在啟動(dòng)區(qū)策略上采取了極致景觀建設(shè)展示，注重示范區(qū)細(xì)節(jié)展示及產(chǎn)品本身的打造，一舉取得市場(chǎng)的高度認(rèn)可，不得不為之震撼，項(xiàng)目取得空前成功，品牌與產(chǎn)品折服。例如，樓梯的工藝精細(xì)，接縫就是裝飾的一部分。為更好的匹配本項(xiàng)目“新都市主義”區(qū)域的“新奢侈主義住宅”氣質(zhì)，在會(huì)所打造過程中既要融入時(shí)尚、奢華元素，同時(shí)也要植入更多的綠色、生態(tài)新奢侈主義主題會(huì)所與眾不同的地產(chǎn)營銷169會(huì)所功能會(huì)所環(huán)境幽雅安靜、功能完善齊全，集健身、美容、理療、休閑于一體。重金邀請(qǐng)澳大利亞柏濤和香港貝爾高林進(jìn)行總體規(guī)劃和園林設(shè)計(jì)，共15棟16層純板式小高層，主力戶型為150㎡180㎡的板式四房，是目前廈門最具規(guī)模和影響力的高尚住宅項(xiàng)目。西錦城經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率::30％物業(yè)管理:四川忠信物業(yè)管理有限公司占地面積:73914平方米（其中住宅用地約９０畝）總建筑面積:452605平方米規(guī)劃戶數(shù):2851戶車位總數(shù):2017建筑層數(shù)：２６Ｆ、２８Ｆ評(píng)析：，且建筑層數(shù)最高２８，不到３０層，從右側(cè)總平看，采取“弧線圍合組團(tuán)布局形式”的優(yōu)點(diǎn)：??無臨路房源；??避免單元中間房源采光、景觀面不佳；??對(duì)缺乏中庭景觀的房源，通過側(cè)庭院規(guī)劃使項(xiàng)目整體均好性做到極致；??組團(tuán)富有變化，避免兵營式排列；??……與眾不同的地產(chǎn)營銷129pk采用“弧線圍合式庭院組團(tuán)”較采用“多組團(tuán)兵營式排列”的優(yōu)點(diǎn)：弧線組合單元處理避免各單元中間房源采光、景觀面受限；消除臨路房源，對(duì)多面臨路的地塊而言，這點(diǎn)尤為重要；對(duì)非中庭景觀房源，采用側(cè)庭院規(guī)劃，來提升其觀景面效果，提升房源的均好性；弧線組合后，避免各單元之間出現(xiàn)兵營式排列時(shí)的樓與樓之間“對(duì)望”現(xiàn)象，達(dá)到拉開樓間距效果；通過弧線組合后，將項(xiàng)目自然組團(tuán)形成多個(gè)圍合式的大中庭景觀，使項(xiàng)目整體富有變化；有利于在規(guī)劃底商時(shí)，將商業(yè)與住宅分離開，避免出現(xiàn)“群樓”+ “塔樓”的商住混合產(chǎn)品出現(xiàn)；有效利用容積率。為什么選擇芝加哥學(xué)派建筑？目前成都電梯住宅市場(chǎng)上的“建筑臉譜”有三大主流：現(xiàn)代簡(jiǎn)約、ARTDECO、地中海風(fēng)格類；對(duì)于本項(xiàng)目而言，應(yīng)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格會(huì)缺乏沉淀感和經(jīng)典感，而地中海風(fēng)格的產(chǎn)品在市場(chǎng)上已經(jīng)泛濫，ARTDECO風(fēng)格雖然與本項(xiàng)目的時(shí)尚、經(jīng)典氣質(zhì)接近，但ARTDECO主要應(yīng)用于高層電梯住宅上體現(xiàn)出整體的挺拔感和質(zhì)感、由于本項(xiàng)目產(chǎn)品全為16層以下的小高層，因此采用ARTDECO也達(dá)不到預(yù)期效果。其他人群區(qū)域原住民（二級(jí)城市客戶）與眾不同的地產(chǎn)營銷107他們是這樣一群人：精力在最充沛的年齡，人生計(jì)劃的上升階段；在意身份與品質(zhì)；注重生活的儀式感；集體和家庭的共享；自在的享樂空間；健康積極的娛樂態(tài)度；對(duì)他們而言，生活不是燕舞鶯歌，更多的是信息與機(jī)會(huì)的交流與融合；不刻意，不做作，偏好趣味性的創(chuàng)意生活。amp。2004年，城東片區(qū)三環(huán)外完全屬于“無人區(qū)”，區(qū)域生活配套缺失，且與三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目相比缺乏交通距離優(yōu)勢(shì)，在準(zhǔn)確研究區(qū)域價(jià)值后，卓錦城依托三圣花鄉(xiāng)知名的生態(tài)居住環(huán)境，將目標(biāo)客戶群鎖定于主動(dòng)郊區(qū)化的城市中產(chǎn)階級(jí)，在產(chǎn)品定位上選擇主要規(guī)劃“改善性需求”產(chǎn)品，（包括疊拼別墅、花園洋房、小高層大戶型產(chǎn)品），最終取得項(xiàng)目一期的成功銷售。與眾不同的地產(chǎn)營銷76區(qū)域價(jià)值回顧二：在以往的規(guī)劃中，往往是開發(fā)商各自為政，一家開發(fā)商圈上千畝土地一家造城，出現(xiàn)的情況是配套不全或某一單項(xiàng)配套重復(fù)建設(shè)卻得不到充分利用，造成巨大的浪費(fèi)，并且也難持續(xù)發(fā)展。位于武侯規(guī)劃的國際社區(qū)核心板塊，緊鄰地鐵3號(hào)線開發(fā)商保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司規(guī)劃戶數(shù)4,223戶規(guī)劃面積500,000㎡綠化率65%:%建筑設(shè)計(jì)基準(zhǔn)方中設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)EDSA 與眾不同的地產(chǎn)營銷50保利花園項(xiàng)目以90120平米二房及三房為主力戶型，戶型設(shè)計(jì)合理，并贈(zèng)送實(shí)用的可變空間。400002000001234567892014年區(qū)域小高層項(xiàng)目價(jià)格走勢(shì)9000小高層產(chǎn)品相比高層產(chǎn)品，成交價(jià)格略有8000上升，基本保持在7500元/平米以上，月度70006000成交價(jià)格最高達(dá)到7957元/平米。項(xiàng)目與項(xiàng)目之間以及項(xiàng)目其組團(tuán)與組團(tuán)間的開發(fā)商圈上千畝土地一家造城，出現(xiàn)的情況是配套不街道打造糅合了園林打造的手法，將街區(qū)景觀化、生態(tài)化，全或某一單項(xiàng)配套重復(fù)建設(shè)卻得不到充分利用，造成退讓空間形成街頭景觀節(jié)點(diǎn)。大悅城將覆蓋整個(gè)成都市，對(duì)雙楠、武侯大道的價(jià)值帶來極大提升。與眾不同的地產(chǎn)營銷26交通經(jīng)脈通達(dá)改善，促進(jìn)“新雙楠”高端開發(fā)起步。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。成都方圓房地產(chǎn)營銷置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱吉信行）的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。新政出臺(tái)后，90平米以上成交比例下降，90平米以下成交比例上升，體現(xiàn)出改善性需求受到打壓。從城市結(jié)構(gòu)和關(guān)系來看，新雙楠片區(qū)“承上啟下，左右逢源”，從城市產(chǎn)業(yè)分布來看，新雙楠片區(qū)處于“高新西區(qū)——武侯科技園——西航港開發(fā)區(qū)——高新區(qū)（南區(qū)）”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上，“近水樓臺(tái)”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得新雙楠片區(qū)會(huì)吸引部分高新企業(yè)的進(jìn)駐。與眾不同的地產(chǎn)營銷29于外共享雙楠成熟生活配套，于內(nèi)大型商業(yè)待建護(hù)航，區(qū)域宜居藍(lán)圖初顯速描5?由于武侯大道與成熟的雙楠社區(qū)近在咫尺，該區(qū)域內(nèi)外雙楠生活配的商業(yè)配套和學(xué)校、公園等公共資源兩者均可共享。據(jù)悉，片區(qū)內(nèi)置信已經(jīng)與金蘋果教育投資集社區(qū)醫(yī)療中心團(tuán)正式簽訂合作協(xié)議，在順江組團(tuán)建設(shè)金蘋果國際蔬菜市場(chǎng)幼稚園成都旗艦店，足見配套的標(biāo)準(zhǔn)和起點(diǎn)。成交面積1500010000500001234567892014年區(qū)域高層產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)1200010000高層產(chǎn)品價(jià)格除在7月由于個(gè)別樓盤的集中8000放量，導(dǎo)致價(jià)格局部攀升后，基本保持在6000成交價(jià)格72007300元/平米上下徘徊。套四套一、套二、套三海珀香庭46323 ㎡6191㎡套一、套二套四、躍層月光誠品44122 ㎡套一、套二、套三7090㎡套二中海錦城80130 ㎡套二、套三80100㎡套二中華錦繡44153 ㎡套一、套二、套三、套四、套五85125 ㎡套二，套三中華名園51193㎡套一、套二、套三、套四、套五8192㎡套二中鐵瑞城新界85190 ㎡套二、套三、套四、躍層110148㎡㎡套一、套二、套三75120㎡套二，套三圣路易名邸//86123㎡套二、套三?競(jìng)品項(xiàng)目主力戶型75120㎡的套二、套三戶型?競(jìng)品項(xiàng)目暢銷戶型主要是中偏小戶型的8090㎡，實(shí)用性較強(qiáng)，總價(jià)較低，市場(chǎng)接受度較高與眾不同的地產(chǎn)營銷47競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)消化速度區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月去化速度差距較大，與開發(fā)商知名度、產(chǎn)品品分析質(zhì)等多方面因素有關(guān)。牧馬山作為成都知名的純別墅板塊，其在成都別墅市場(chǎng)上的影響力不言而喻。與眾不同的地產(chǎn)營銷81一組典型的成功案例。視角與眾不同的地產(chǎn)營銷88基于以上三個(gè)視角的項(xiàng)目定位：新雙楠都市新奢侈主義住區(qū)與眾不同的地產(chǎn)營銷102從區(qū)域客戶抽樣調(diào)查反向論證“新奢侈主義住宅”的形象定位。“遠(yuǎn)東第一樓”——上海和平飯店原名華懋飯店，屬芝加哥學(xué)派哥特式建筑，樓高77米，共十二層，1929年建成，故又被稱為“沙遜大廈”。錦城華宇江與城與眾不同的地產(chǎn)營銷140聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)以寫字樓標(biāo)準(zhǔn)造高層住宅，品質(zhì)讓普通住宅改變更多外墻石材加貼磚，外立面歷久彌新；以星級(jí)大唐的標(biāo)準(zhǔn)，裝飾每一個(gè)電梯間；ITT變頻恒壓供水水泵，法國蘭舍中央新風(fēng)系統(tǒng)，德國蒂森克虜伯電梯，法國施耐德OKKEN高可靠與眾不同的地產(chǎn)營銷141低壓開關(guān)柜……一路走來的聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)，獲得的榮譽(yù)無數(shù)：20062007廈門優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)樓盤、2007廈門最值得期待樓盤、2007中國最具投資價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)、2007影響中國的30大典范社區(qū)、20072012中國城市典型地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)樣本項(xiàng)目——十大宜居生態(tài)地產(chǎn)、2012中國地產(chǎn)新視角“最具投資價(jià)值獎(jiǎng)”、2013廈門地產(chǎn)奧斯卡年度綜合品質(zhì)大獎(jiǎng)與眾不同的地產(chǎn)營銷142等等，這一切，都是對(duì)聯(lián)發(fā)房產(chǎn)品質(zhì)的肯定。?從增加產(chǎn)品附加值的角度出發(fā)，應(yīng)用多種“戶型可變”創(chuàng)新手段于住宅產(chǎn)品中，構(gòu)建多種露臺(tái)、陽臺(tái)、花臺(tái)等功能空間；與眾不同的地產(chǎn)營銷158戶型建議贈(zèng)送空間：戶型設(shè)計(jì)應(yīng)緊湊實(shí)用、使用率高，贈(zèng)送空間盡量規(guī)劃為可變?yōu)榉块g使用；拐角落地飄窗設(shè)計(jì)，增加可變空間動(dòng)靜分區(qū)：客廳、餐廳、廚房是活動(dòng)最頻繁的地區(qū)，而臥室區(qū)域需要最大程度的安靜，因此將它們嚴(yán)格區(qū)分開，確保處于不同功能區(qū)的人對(duì)相應(yīng)環(huán)境的要求干濕分區(qū)：廚房、衛(wèi)生間帶排水的房間應(yīng)與臥室、客廳區(qū)分開；衛(wèi)生間的設(shè)置應(yīng)盡量采用自然通風(fēng)和采光，避免設(shè)置暗衛(wèi)功能齊備：一個(gè)好的住宅戶型需要在有限的空間內(nèi)，滿足起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)等個(gè)人生活7個(gè)方面的基本功能需求采光：盡量為戶型設(shè)計(jì)飄窗和大落地窗等，同時(shí)控制房間的進(jìn)深，保證充足的采光與眾不同的地產(chǎn)營銷159戶型配比建議：（參考保利花園、中海錦城的戶型規(guī)劃）名稱套數(shù)(套)配比(%)名稱套數(shù)(套)配比(%)㎡%8090㎡%㎡%7080㎡%㎡%120130㎡%90100㎡%㎡%本項(xiàng)目戶型配比建議：110120㎡%（平米）占比套二（舒居型）9010035%保利花園套二（緊湊型）809020%套三（舒居型）12014015%套三（緊湊型）10511520%其他戶型90以下及頂躍10%結(jié)合前面區(qū)域市場(chǎng)分析中的熱銷戶型以及目前區(qū)域內(nèi)兩個(gè)典型項(xiàng)目的戶型面積特點(diǎn)，我司建議以90100平米的套二和105140平米的套三產(chǎn)品為主力戶型，并匹配與眾不同的地產(chǎn)營銷160部分一居室、4居室和頂層躍層戶型。另外建議除公寓產(chǎn)品之外，住宅產(chǎn)品也可將底層架空的地方局部規(guī)劃為入戶大堂，提升產(chǎn)品檔次與眾不同的地產(chǎn)營銷174科技配置關(guān)鍵詞：科技、環(huán)保、省心解釋：由于本項(xiàng)目的定位，我司建議在本項(xiàng)目產(chǎn)品打造中融入新科技系統(tǒng)，如：新風(fēng)系統(tǒng)、中水循環(huán)系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)等。龍湖沒有大面積開工，但是卻精心打造了一個(gè)樣板區(qū)，里面包括實(shí)景樣板樓、實(shí)體樣板間、實(shí)景園林、實(shí)景配套及售樓部，這一舉動(dòng)震撼了整個(gè)郫縣市場(chǎng)，郫縣購房群體終于被龍湖實(shí)際產(chǎn)品的高品質(zhì)感所折服，在08年下半年成都樓市的最寒冬，弗萊明戈創(chuàng)造了奇跡。節(jié)奏節(jié)奏與眾不同的地產(chǎn)營銷203樣板間二：情境生活的展示，實(shí)際居住效果與交房標(biāo)準(zhǔn)展示整體裝修風(fēng)格以簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的裝飾風(fēng)格為主。與眾不同的地產(chǎn)營銷181物管貼心服務(wù)關(guān)鍵詞：細(xì)致、溫馨、尊貴解釋：鑒于本項(xiàng)目的客戶群的特征以及其生活特點(diǎn)，我司建議在本項(xiàng)目可以提供一些符合此類人群的有償服務(wù)：代購服務(wù)、24小時(shí)上門服務(wù)、一對(duì)一管家服務(wù)、代接子女上學(xué)、上門干洗服務(wù)、叫醒服務(wù)、家電維修服務(wù)等。“偷得浮生半日閑”，何樂而不為呢？與眾不同的地產(chǎn)營銷170會(huì)所主要功能◎恒溫泳池（溫泉谷）引進(jìn)成都首個(gè)水底音樂系統(tǒng)，使住戶在享受運(yùn)動(dòng)的同時(shí)，傾聽美妙的音樂◎生態(tài)健身房將健身房設(shè)在商業(yè)區(qū)會(huì)所二樓，利用大落地窗與眾不同的地產(chǎn)營銷171會(huì)所主要功能◎SPA美容館主要是針對(duì)住宅部分客戶群中的女性客戶。紫御公館與眾不同的地產(chǎn)營銷151中央庭院精品酒店式園林景觀效果與眾不同的地產(chǎn)營銷152與眾不同的地產(chǎn)營銷137【理念二：品質(zhì)創(chuàng)新】產(chǎn)品形態(tài)——空中花園式純居小高層。紫御公館建筑立面特點(diǎn)3：在細(xì)部設(shè)計(jì)上，除了少量必要的線角，還加了些比較精細(xì)的