【正文】 項目名稱占地面積（畝）容積率綠化率車位比（萬㎡） %/%1 ： （一期）%1： %1 ： %1 ：%1 ：1中華錦繡82275054 %/%1 ：%/，最大370畝，規(guī)模差異較大；?，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。?目前新雙楠板塊在售項目較少，但預計在2014年下半年與2015年內(nèi)有較為集中的項目入市，如綠地、北京佳州項目等，未來新雙楠板塊市場競爭將日趨激烈；?從區(qū)域均價統(tǒng)計來看，在售項目整體均價在短短一年時間上升1000元/平米，顯示出該區(qū)域極具價值空間；?區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率等因素，主要以小高層產(chǎn)品供應及去化為主，其中以80100平米的套二戶型和110140平米的套三戶型為主要產(chǎn)品；?目前，整個大區(qū)域以8090平米成為區(qū)域供應及消化的主力戶型面積，其次為90100平米的套二戶型，110140平米之間的套三戶型供應和消化量比較平均；?未來新雙楠板塊將以改善性需求為基礎，規(guī)對此類需求的低容積率、低密度小高層產(chǎn)品將會成為整個區(qū)域市場產(chǎn)品的主力。由于150平米以上存在部分多層及別墅房源，因此拉升其整體價格至9829元/平米。1500成交面積100050001234567892014年區(qū)域多層產(chǎn)品價格走勢1800016000多層產(chǎn)品由于其稀缺性，其價值日益突1400012000出，區(qū)域內(nèi)項目銷售價格基本保持在1200010000成交價格元/平米，最高達到16000元/平米。500040003000123456789與眾不同的地產(chǎn)營銷40區(qū)域多層產(chǎn)品概況多層產(chǎn)品供應少，去化緩慢，但價格保持高位。2014年區(qū)域小高層產(chǎn)品供銷量走勢120000100000區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率因素，基本以小80000高層產(chǎn)品供應及去化為主，去化量持續(xù)企供應面積60000成交面積穩(wěn)。成交面積1500010000500001234567892014年區(qū)域高層產(chǎn)品價格走勢1200010000高層產(chǎn)品價格除在7月由于個別樓盤的集中8000放量，導致價格局部攀升后，基本保持在6000成交價格72007300元/平米上下徘徊。2014年板塊供銷走勢2014年區(qū)域價格走勢12000090001000008000800007000月份供應面積600006000成交面積40000500020000400012364567890123456789成交價格與眾不同的地產(chǎn)營銷38區(qū)域高層產(chǎn)品概況區(qū)域高層產(chǎn)品供應及成交量少，成交價格保持穩(wěn)定。與眾不同的地產(chǎn)營銷372014年，隨著城市化進程的加快，以及品牌開發(fā)商的不區(qū)域房地產(chǎn)市場概況斷進駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場供銷兩旺，價格穩(wěn)定攀升。從而倡導一種快節(jié)奏、低生活成本、高娛樂的新興都市“躍動人群”生活模式。新都市主構(gòu)體系，而不是形成各自封閉的獨立社區(qū)，這樣形成義通過將社區(qū)劃分成小部分，完善的交通組織體系，緩解城的居住區(qū)域?qū)⒊蔀槠胶獾挠袡C體，完善的公共交通降市主干道的交通壓力，按照整體思考布局，配套不同的交往低了區(qū)內(nèi)和對原有城區(qū)的交通壓力，也增加居住者的層次的社交空間及居住配套設施，給人提供更多的生活和活便利，和社區(qū)氛圍和鄰里之間的交流。區(qū)域的總體規(guī)劃，人的鄰里社區(qū)。巨大的浪費，并且也難持續(xù)發(fā)展。視29拒絕一家造城，新都市主義下的街區(qū)共建9街區(qū)景觀化、生態(tài)化，多樣化鄰里街區(qū)同時新都市主義理念下的街區(qū)打造也體現(xiàn)出了更多的前在以往的規(guī)劃中，往往是開發(fā)商各自為政，一家瞻人性化特征。據(jù)悉，片區(qū)內(nèi)置信已經(jīng)與金蘋果教育投資集社區(qū)醫(yī)療中心團正式簽訂合作協(xié)議，在順江組團建設金蘋果國際蔬菜市場幼稚園成都旗艦店，足見配套的標準和起點。視39片區(qū)配套高起點、超豪華金蘋果國際幼稚園成都旗艦店新雙楠將增加城市的開放性、控制道路的合理尺1個10000平社區(qū)活動度，增加社區(qū)商業(yè)配套和街頭公共綠地和強調(diào)完全米小學校中心配套作為指導思想。這種財富擴散效應的彰顯，反過來也能引起政府的重視和其他產(chǎn)業(yè)的跟進。近20年來，這座家具城里，不知成就了多少億萬富翁。這個隱形的商圈里，聚集著大批財富人群，他們正是武侯大道新雙楠國際居住走廊的居住主力軍。、+、透區(qū)域強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，富人集群，高端市場隱藏強視2大“內(nèi)部消費動力”；步入成都城南武侯大道，沿途的家具、汽配、物流、高檔酒樓飯店、汽車4S店、女鞋之都等商業(yè)貿(mào)易，密集于此，形成了今天的城南另一個隱形的財富商圈。?武侯大道順江組團的商業(yè)也是重要的一部分，規(guī)劃項目分別配套建設幼兒園、小學、診所、蔬菜超市及社區(qū)活動場所,打造都市生活街區(qū)。中糧大悅城是繼北京西單大悅城后，第二座中糧地產(chǎn)旗下的大型城市綜合體，和目前祥云國際相連，屆時將成為區(qū)域商業(yè)動力一重要基地。與眾不同的地產(chǎn)營銷29于外共享雙楠成熟生活配套，于內(nèi)大型商業(yè)待建護航，區(qū)域宜居藍圖初顯速描5?由于武侯大道與成熟的雙楠社區(qū)近在咫尺，該區(qū)域內(nèi)外雙楠生活配的商業(yè)配套和學校、公園等公共資源兩者均可共享。其中入園建設產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地90家，已建成投產(chǎn)企業(yè)57家。目前該區(qū)域的常住人口在8萬人左右，在今后的10年時間里，隨著大型開發(fā)企業(yè)的進駐，新武侯片區(qū)的人口將迅速攀升到50萬人左右。及軟件開發(fā)為主的工業(yè)總部。內(nèi)外雙楠繁華的生活氣息延展至武侯工業(yè)園由武侯科技園與中國女鞋之都工業(yè)園整合而此戛然而止，這段橫亙在新雙楠與外雙楠之間的成。速描2高科技武候新城產(chǎn)業(yè)2013年底武侯新城規(guī)劃的應運而生，以建設“商務高地、制鞋業(yè)金花、簇橋兩鎮(zhèn)，聚集了成都80%以上的制鞋企宜居武侯”為指導，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)高端，開發(fā)高尚社業(yè)以及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈等勞動密集型產(chǎn)業(yè)，由區(qū)，按“西部一流，全國領(lǐng)先”的標準，打造經(jīng)濟空間、此導致的環(huán)境雜亂、人流密集的“城中村”現(xiàn)象居住空間、生態(tài)空間和諧搭配的新城典范。速描2武侯大道的道路改造提升，加快了車輛時速的同時，也讓外雙楠從二環(huán)到三環(huán)外的廣闊區(qū)域駛上了開發(fā)的快車道；武陽大道全線通車，西連青羊大道，南接高朋大道，并延伸至機場路，路面寬約40米，雙向6車道，可以直通浣2..5環(huán)花、金沙、光華等片區(qū)；至此，駕車從武侯大道道大武侯陽出發(fā)，無論是到城西的一品天下還是到城南的神仙樹，都武大道可以快速直達，無需再從二環(huán)路繞行；“西半弧”北至老成灌路、南到武侯大道，長10地鐵3號線余公里，最寬50米，在三環(huán)外連通武侯大道、光華大道、成溫邛公路、羊西線、蜀西路、IT大道、老成灌路等多條主要交通干道，30分鐘跑通城西。新航港樞紐，高新起點，新雙楠“承上啟下，左右逢源”。從城市結(jié)構(gòu)和關(guān)系來看，新雙楠片區(qū)“承上啟下，左右逢源”，從城市產(chǎn)業(yè)分布來看，新雙楠片區(qū)處于“高新西區(qū)——武侯科技園——西航港開發(fā)區(qū)——高新區(qū)（南區(qū)）”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上，“近水樓臺”的區(qū)位優(yōu)勢，使得新雙楠片區(qū)會吸引部分高新企業(yè)的進駐。與眾不同的地產(chǎn)營銷22二環(huán)二環(huán)三環(huán)武陽大道三環(huán)武陽大道草金路鷺島國際社區(qū)草金路鷺島國際社區(qū)雙楠融御武侯國際花園中華名園中華錦繡雙楠融御新界大悅城武侯國際花園中華名園置信巴厘島中華錦繡保利花園華宇楠苑新界大悅城置信巴厘島武侯大道保利花園華宇楠苑中海錦城武侯大道研究區(qū)域界定中海錦城武侯國際新城外雙楠區(qū)域：川藏路以武侯大道為核心，~三環(huán)外、向武侯大道兩側(cè)發(fā)散區(qū)域，主要包括川藏路武侯國際新區(qū)與眾不同的地產(chǎn)營銷23區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及價值認知在一系列的發(fā)展態(tài)勢下，新雙楠片區(qū)正迎來前所未有的綜合性戰(zhàn)略機遇期，因此我們必須重新審視新雙楠片區(qū)，聚焦新雙楠片區(qū)。2013年，置信麗府的亮相，被認為是外雙楠板塊的再一次高端項目升級。2003年，伊藤雙楠社區(qū)店開業(yè)，為這個區(qū)域提供了堪稱傳奇的重量級商業(yè)配套，？外雙楠崛起。因為置信的進入，雙楠大變。近期全國其他城市房地產(chǎn)市場動態(tài)：成都2014年秋季房交會順利舉行并閉幕，多家房企銷售過億，根據(jù)對城區(qū)東南西北四方位參展樓盤抽樣分析，預計此次房交會成交情況應好于春交會；國慶北京樓市成交量急劇萎縮；國慶長假前5天廣州樓市成交量超去年；深圳限購調(diào)控樓市十一成交仍大漲出乎意料。對貸款購買首套商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；??調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。與眾不同的地產(chǎn)營銷18近期國家重點宏觀政策：??9月29日，國家多部委出臺樓市調(diào)控措施；??各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度完善差別化的住房信貸政策。新政出臺后，90平米以上成交比例下降，90平米以下成交比例上升，體現(xiàn)出改善性需求受到打壓。90平米以下成交占比保持5成以上新政后各面積段成交比變化不打，需求結(jié)構(gòu)保持相對穩(wěn)定與眾不同的地產(chǎn)營銷14成都房地產(chǎn)市場4：二手房市場仍然處于比較初級階段，比例為1：01.58與眾不同的地產(chǎn)營銷15成都房地產(chǎn)市場5：今年來，成都近郊區(qū)域成交量首次超過市區(qū)與眾不同的地產(chǎn)營銷16成都房地產(chǎn)市場6：從郊縣成交情況來看，雙流依然保持領(lǐng)頭羊位置，郫縣正在快速崛起。與眾不同的地產(chǎn)營銷11成都房地產(chǎn)市場1：上半年住宅成交量跌近5成，價格增長3成與眾不同的地產(chǎn)營銷12成都房地產(chǎn)市場2：整體來看，成都市場的量價變化晚于全國市場，從7月份開始觸底緩步回升。與眾不同的地產(chǎn)營銷7房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟2：目前仍處于產(chǎn)業(yè)支柱地位掃描如下5項指標，房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)很高的貢獻率與眾不同的地產(chǎn)營銷8房地產(chǎn)調(diào)控1：十年9政策，兩扶持、七調(diào)整1992年2014年9月隨政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)短期波動反應與眾不同的地產(chǎn)營銷9房地產(chǎn)調(diào)控2：半年調(diào)控效果明顯，不過從7月份開始樓市成交量大幅回升。與眾不同的地產(chǎn)營銷5全國經(jīng)濟走勢2：物價下降，通貨膨脹壓力逐步減弱，但近期樓市、股市反彈傳導部分壓力。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。因此本文檔內(nèi)容僅限于對吉信行作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內(nèi)容。成都房地產(chǎn)建材市場經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究報告1商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于吉信行成都方圓房地產(chǎn)營銷置業(yè)有限公司（以下簡稱吉信行）的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。如果吉信行有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)、觀點的發(fā)布、使用和復制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。與眾不同的地產(chǎn)營銷2目錄contactsPART1:市場預判篇宏觀經(jīng)濟環(huán)境成都房地產(chǎn)市場分析PART2:市場調(diào)研篇區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研PART3:項目定位篇項目認知定位方向思考項目發(fā)展定位客戶定位PART4:運營策略篇物業(yè)發(fā)展建議啟動區(qū)引擎策略項目開發(fā)可行性論證與眾不同的地產(chǎn)營銷3市場預判宏觀經(jīng)濟環(huán)境成都房地產(chǎn)市場分析與眾不同的地產(chǎn)營銷4全國經(jīng)濟走勢1：截至目前中國經(jīng)濟運行穩(wěn)定，增速放緩，?！?”無礙。與眾不同的地產(chǎn)營銷6房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟1：調(diào)控重點房地產(chǎn)長期成為調(diào)控結(jié)構(gòu)的重點——在保證經(jīng)濟平穩(wěn)增長的前提下，積極發(fā)展要逐步調(diào)整為減小經(jīng)濟增長，政府財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴作用，從根源上保證了房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)發(fā)展。與眾不同的地產(chǎn)營銷10房地產(chǎn)調(diào)控3：一、二線城市的差異化與09年相比，成交均價漲幅較大的城市成交降幅較大。與眾不同的地產(chǎn)營銷13成都房地產(chǎn)市場3：從成交結(jié)構(gòu)來看，截止8月份，成都市場上80平米以下的產(chǎn)品成為市場主導，需求結(jié)構(gòu)相對比較穩(wěn)定。與眾不同的地產(chǎn)營銷17成都房地產(chǎn)市場7：受政策影響，近郊區(qū)域成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善性需求受到一定打壓。其中雙流、溫江、新都仍以改善性需求為主，郫縣、龍泉以剛性需求為主。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國，切實增加住房有效供給；??加大住房交易市場檢查力度。與眾不同的地產(chǎn)營銷19總結(jié)：??2014年上半年，全國房市在政策影響后處在低位運行狀態(tài)，但從7月份開始全國各地市場開始回暖，成交量與成交價格均出現(xiàn)回升；??國家宏觀調(diào)控政策依然持續(xù)，并在9月底國家出臺929政策，進一步敦促各地政府落實“國十條”，穩(wěn)定樓市發(fā)展；??新政出臺后，一線指標城市國慶成交情況“冷暖不同”，但多數(shù)并未立即受到明顯的沖擊；??預計10月份之后，市場在新政影響下，將有部分地區(qū)市場出現(xiàn)一定的震蕩，但總體來看市場不會出現(xiàn)太大反常，與眾不同的地產(chǎn)營銷20區(qū)域?qū)ｎ}調(diào)研區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研與眾不同的地產(chǎn)營銷211998年，內(nèi)雙楠片區(qū)還是安置房與城鄉(xiāng)結(jié)合部的代名詞。2000年，內(nèi)雙楠蛻變?yōu)槊胍粫r的新興居住區(qū)，“雙楠小區(qū)”鋼架招牌，在10年間目睹了內(nèi)雙楠的形成與發(fā)展，“雙楠板塊”也成就了許多開發(fā)商的奇跡與夢想。2006年，鷺島國際社區(qū)500余畝的重磅之作亮相，革命性的開發(fā)模式，為外雙楠高端社區(qū)的居住價值一錘定音。10年雙楠，寸土寸金的內(nèi)雙楠、外雙楠兩大區(qū)域已經(jīng)被開發(fā)完畢后，軸線發(fā)展指向一片更為廣闊的新天地。與眾不同的地產(chǎn)營銷24新雙楠發(fā)展速描與眾不同的地產(chǎn)營銷25速描1東西連貫“東升”與“華陽”，未來由于機場二跑道的建設，東升和華陽之間的聯(lián)系將由華牧路來承擔，而華牧路橫貫新雙楠片區(qū)，優(yōu)越的區(qū)位條件，使得新雙楠片區(qū)“左右逢源”，將同時得到東升和華陽的輻射。因此新雙楠片區(qū)處于“兩城兩帶”（南部新城和雙流區(qū)域，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和雙黃路文化休閑帶）上，特殊的區(qū)位條件造就了新雙楠片區(qū)處于“承上啟下，左右逢源”的成都城市發(fā)展結(jié)點上，也造就了新雙楠片區(qū)不同尋常的歷史使命。與眾不同的地產(chǎn)營銷26交通經(jīng)脈通達改善，促進“新雙楠”高端開發(fā)起步。成雙大道武侯大道與眾不同的地產(chǎn)營銷27整合資源，武候新城規(guī)劃改觀“商雜氣散”現(xiàn)狀。一直未有改觀。產(chǎn)業(yè)定位為以輕工設計城鄉(xiāng)結(jié)合部，對新雙楠的“傷害”不言而喻。與眾不同的地產(chǎn)營銷28人居厚度充足，“才”、“富”人群將得到進一步擴充速描4武侯科技園經(jīng)過5年的發(fā)展，目前已有100多家企業(yè)入駐，從長遠看，區(qū)行政辦公區(qū)擬規(guī)劃遷入，該區(qū)域?qū)⒕奂?萬人以上的高學歷從業(yè)人群。武侯科技園區(qū)已累計引進企業(yè)328家，其中鞋業(yè)企業(yè)25家，電子信息類企業(yè)103家，機電一體化企業(yè)42家，生物工程及制藥企業(yè)40家，環(huán)保新材料企業(yè)17家，投資及其它企業(yè)101家。建園以來，實現(xiàn)就業(yè)近4萬人，園區(qū)的