【正文】 動(dòng)人群”生活模式。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)36區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析備注：由于目前新雙楠區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，因此在調(diào)研分析過(guò)程中納入外雙楠市場(chǎng)進(jìn)行集中分析。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)372014年，隨著城市化進(jìn)程的加快，以及品牌開(kāi)發(fā)商的不區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況斷進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，價(jià)格穩(wěn)定攀升。2014年區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的局面，品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，也使區(qū)域成交價(jià)格從去年的00元/平米，進(jìn)入2014年1月后已邁過(guò)7000元大關(guān)，并持續(xù)上揚(yáng)，在2014年8月更是一度攀升至8300元/平米。2014年板塊供銷(xiāo)走勢(shì)2014年區(qū)域價(jià)格走勢(shì)12000090001000008000800007000月份供應(yīng)面積600006000成交面積40000500020000400012364567890123456789成交價(jià)格與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)38區(qū)域高層產(chǎn)品概況區(qū)域高層產(chǎn)品供應(yīng)及成交量少，成交價(jià)格保持穩(wěn)定。2014年區(qū)域高層產(chǎn)品供銷(xiāo)走勢(shì)45000400002014年區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品除在1月供應(yīng)420003500030000平米后，截止9月份，無(wú)新增供應(yīng)，主要以供應(yīng)面積2500020000消化存量高層房源為主。成交面積1500010000500001234567892014年區(qū)域高層產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)1200010000高層產(chǎn)品價(jià)格除在7月由于個(gè)別樓盤(pán)的集中8000放量，導(dǎo)致價(jià)格局部攀升后，基本保持在6000成交價(jià)格72007300元/平米上下徘徊。400020000123456789與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)39區(qū)域小高層產(chǎn)品概況小高層產(chǎn)品供銷(xiāo)兩旺，價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。2014年區(qū)域小高層產(chǎn)品供銷(xiāo)量走勢(shì)120000100000區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率因素，基本以小80000高層產(chǎn)品供應(yīng)及去化為主，去化量持續(xù)企供應(yīng)面積60000成交面積穩(wěn)。400002000001234567892014年區(qū)域小高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)9000小高層產(chǎn)品相比高層產(chǎn)品，成交價(jià)格略有8000上升，基本保持在7500元/平米以上，月度70006000成交價(jià)格最高達(dá)到7957元/平米。500040003000123456789與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)40區(qū)域多層產(chǎn)品概況多層產(chǎn)品供應(yīng)少，去化緩慢，但價(jià)格保持高位。2014年區(qū)域多層產(chǎn)品供銷(xiāo)量走勢(shì)30002014年區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品無(wú)新增供應(yīng)，因此2500主要以消化存留房源為主，去化速度較緩2000供應(yīng)面積慢。1500成交面積100050001234567892014年區(qū)域多層產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)1800016000多層產(chǎn)品由于其稀缺性，其價(jià)值日益突1400012000出，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格基本保持在1200010000成交價(jià)格元/平米，最高達(dá)到16000元/平米。80006000400020000123456789與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)41上以051051041041031031021021011011001001090908080707060605下以05區(qū)域內(nèi)以8090平米房源供應(yīng)及去化量最高，其次為90區(qū)域面積區(qū)間分類(lèi)概況100平米房源。由于150平米以上存在部分多層及別墅房源，因此拉升其整體價(jià)格至9829元/平米。2014年區(qū)域內(nèi)各面積段供銷(xiāo)及價(jià)格情況3000001250025000098291000020000076207520737675007222720169554067816761206636150000500010000025005000000供應(yīng)面積成交面積成交價(jià)格與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)42供銷(xiāo)量?jī)r(jià)格板塊市場(chǎng)小結(jié)新雙楠板塊的區(qū)域價(jià)值及巨大潛力正在不斷釋放。?目前新雙楠板塊在售項(xiàng)目較少，但預(yù)計(jì)在2014年下半年與2015年內(nèi)有較為集中的項(xiàng)目入市，如綠地、北京佳州項(xiàng)目等，未來(lái)新雙楠板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈；?從區(qū)域均價(jià)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，在售項(xiàng)目整體均價(jià)在短短一年時(shí)間上升1000元/平米，顯示出該區(qū)域極具價(jià)值空間；?區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率等因素，主要以小高層產(chǎn)品供應(yīng)及去化為主，其中以80100平米的套二戶型和110140平米的套三戶型為主要產(chǎn)品；?目前，整個(gè)大區(qū)域以8090平米成為區(qū)域供應(yīng)及消化的主力戶型面積，其次為90100平米的套二戶型，110140平米之間的套三戶型供應(yīng)和消化量比較平均；?未來(lái)新雙楠板塊將以改善性需求為基礎(chǔ)，規(guī)對(duì)此類(lèi)需求的低容積率、低密度小高層產(chǎn)品將會(huì)成為整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品的主力。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)43區(qū)域樣本選取原則選擇板塊內(nèi)代表性項(xiàng)目進(jìn)行分析比較選取原則:原則一：板塊因素原則二：價(jià)格因素原則三：產(chǎn)品因素與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)44競(jìng)品項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)對(duì)比分析本案從規(guī)模、容積率等多方面條件均無(wú)突出優(yōu)勢(shì)。建筑面積項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（畝）容積率綠化率車(chē)位比（萬(wàn)㎡） %/%1 ： （一期）%1： %1 ： %1 ：%1 ：1中華錦繡82275054 %/%1 ：%/，最大370畝，規(guī)模差異較大；?，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)45競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型分析低密多層洋房及精裝房存在市場(chǎng)空白點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)別建筑類(lèi)別裝修狀況保利花園住宅小高層毛坯祥云國(guó)際社區(qū)住宅高層、疊墅毛坯海珀香庭住宅小高層毛坯月光誠(chéng)品住宅小高層毛坯中海錦城住宅小高層毛坯中華錦繡住宅小高層毛坯中華名園住宅、?由于限高及容積率等指標(biāo)要求，競(jìng)品項(xiàng)目基本以小高層為主；?競(jìng)品項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)仍以清水房為主流。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)46競(jìng)品項(xiàng)目戶型分析75120㎡的套二及套三戶型為主力供應(yīng)產(chǎn)品，首置首改特征明顯。主力面積區(qū)間項(xiàng)目面積區(qū)間套型主力套型（㎡）保利花園70180 ㎡套一、套二、套三、其他90120 ㎡套二，套三祥云國(guó)際社區(qū)113500 ㎡套三、套四、套五、疊墅160240㎡套三。套四套一、套二、套三海珀香庭46323 ㎡6191㎡套一、套二套四、躍層月光誠(chéng)品44122 ㎡套一、套二、套三7090㎡套二中海錦城80130 ㎡套二、套三80100㎡套二中華錦繡44153 ㎡套一、套二、套三、套四、套五85125 ㎡套二，套三中華名園51193㎡套一、套二、套三、套四、套五8192㎡套二中鐵瑞城新界85190 ㎡套二、套三、套四、躍層110148㎡㎡套一、套二、套三75120㎡套二，套三圣路易名邸//86123㎡套二、套三?競(jìng)品項(xiàng)目主力戶型75120㎡的套二、套三戶型?競(jìng)品項(xiàng)目暢銷(xiāo)戶型主要是中偏小戶型的8090㎡，實(shí)用性較強(qiáng)，總價(jià)較低，市場(chǎng)接受度較高與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)47競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)消化速度區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月去化速度差距較大，與開(kāi)發(fā)商知名度、產(chǎn)品品分析質(zhì)等多方面因素有關(guān)。%253祥云國(guó)際社區(qū)201409281003838%/%%%/%80中華名園/////中鐵瑞城新界/////，最多為253套；?部分項(xiàng)目由于開(kāi)盤(pán)時(shí)間短，目前還無(wú)法查詢其合同備案情況?從目前的推盤(pán)情況，明年區(qū)域內(nèi)還將有大量新房源入市，與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)48競(jìng)品項(xiàng)目案例分析?保利花園?中糧祥云國(guó)際社區(qū)?中海錦城?中華名園與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)49保利花園保利花園外雙楠260畝宜居大盤(pán)。位于武侯規(guī)劃的國(guó)際社區(qū)核心板塊，緊鄰地鐵3號(hào)線開(kāi)發(fā)商保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司規(guī)劃戶數(shù)4,223戶規(guī)劃面積500,000㎡綠化率65%:%建筑設(shè)計(jì)基準(zhǔn)方中設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)EDSA 與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)50保利花園項(xiàng)目以90120平米二房及三房為主力戶型，戶型設(shè)計(jì)合理，并贈(zèng)送實(shí)用的可變空間。房型信息名稱(chēng)套數(shù)(套)配比(%)㎡%㎡%110120㎡%90100㎡%㎡%110120㎡%：戶型布局緊湊，方正實(shí)用戶型采光、通風(fēng)效果較好步入式衣帽間，及大尺度轉(zhuǎn)角觀景飄窗大面積贈(zèng)送空間，實(shí)用劣勢(shì)：餐廳與出廚房之間的空間較小，進(jìn)出會(huì)有一些不便與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)51保利花園銷(xiāo)售情況良好，截止目前備案均價(jià)7800元/平米。預(yù)售證號(hào)總套數(shù)可售發(fā)證日期棟數(shù)6570281套43套201409035號(hào)樓6548141套21套201408184號(hào)樓6538套1套201408117號(hào)樓6495128套7套201407133號(hào)樓645186套1套201406138號(hào)樓6434136套0套201405281號(hào)樓6434282套12套201405286號(hào)樓自2014年5月起，保利花園共計(jì)7張預(yù)售證，從目前備案情況來(lái)看，銷(xiāo)售情況十分良好，共計(jì)推出1142套房源，已售1057套，平均月消化速度達(dá)到253套。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)52保利花園客戶數(shù)據(jù)描摹保利花園主力客群為首次及二次置業(yè)、2539歲、面積在套二或者套三以自住為需求的單身、兩口、三口之家年齡2539歲單身購(gòu)買(mǎi)用途家庭架構(gòu)自住兩口之家三口之家保利花園主力首置90120平米套置業(yè)次數(shù)客群描摹購(gòu)買(mǎi)面積二及套三戶型首改與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)53保利花園小結(jié)■保利作為央企，其良好的口碑及知名度為其項(xiàng)目增值■較大的升值空間■自身配備完善的商業(yè)配套，社區(qū)內(nèi)部未來(lái)將規(guī)劃風(fēng)情商業(yè)街■高品質(zhì)的樣板展示■多盤(pán)聯(lián)動(dòng)的聚合效應(yīng)與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)54中糧祥云國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃旗艦商業(yè)“大悅城”，旨在營(yíng)造國(guó)際都會(huì)生活氛圍，將風(fēng)靡全球的國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)引入成都開(kāi)發(fā)商中糧地產(chǎn)規(guī)劃戶數(shù)399 戶規(guī)劃面積84326 ㎡綠化率30%： 產(chǎn)品形態(tài)別墅、高層建筑設(shè)計(jì)美國(guó)開(kāi)樸建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司景觀設(shè)計(jì)貝爾高林國(guó)際（香港）有限公司與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)55中糧祥云國(guó)際社區(qū)18F高層：267套，共51477平米產(chǎn)品區(qū)間：113334平；電梯高層2梯三戶，帶景觀陽(yáng)臺(tái)，戶型方正，多重可變空間，獨(dú)立工人房，南北通透戶型112平米5+1疊墅：132套，共32604平米產(chǎn)品區(qū)間：230500平；疊墅負(fù)二層均帶私家車(chē)庫(kù)，二層帶落地陽(yáng)臺(tái)，戶型方正大度，公共、私密分區(qū)合理，中糧祥云國(guó)際社區(qū)由于定位高端，產(chǎn)品面積偏大，因此銷(xiāo)售較為緩慢預(yù)售證號(hào)總套數(shù)可售發(fā)證日期棟數(shù)664150套29套2014093010號(hào)樓661550套33套2014092811號(hào)樓2014年9月底相繼推出其疊墅及高層豪宅產(chǎn)品，但由于戶型面積較大，總價(jià)較高，因此銷(xiāo)售速度緩慢，共計(jì)推出約100套房源，僅銷(xiāo)售38套；中糧集團(tuán)進(jìn)入成都后所被人熟知的凱萊帝景、龍泉御嶺灣，雖有一定的知名度，但項(xiàng)目整體品質(zhì)打造不高，沒(méi)有很好的建立開(kāi)發(fā)商的高端認(rèn)知；因此也間接導(dǎo)致客戶對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的高端項(xiàng)目認(rèn)可度較低。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)57中糧祥云國(guó)際社區(qū)旗艦商業(yè)“大悅城”成為項(xiàng)目吸引客戶購(gòu)買(mǎi)的核心價(jià)值點(diǎn)大悅城涵蓋了購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、商務(wù)等眾多功能,定位業(yè)態(tài)有超甲級(jí)寫(xiě)字樓、超五星級(jí)豪華酒店、高端百貨、大型超市、精品品牌旗艦店,國(guó)際院線、萬(wàn)國(guó)美食等等,未來(lái)大悅城必將成為整個(gè)雙楠片區(qū)最時(shí)尚、最核心的新中心；目前,大悅城在北京,上海,武漢,沈陽(yáng),成都做為第五站,將建成高端商業(yè)；北京大悅城與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)58中糧祥云國(guó)際社區(qū)小結(jié)■外雙楠稀缺城市綜合體，以旗艦商業(yè)“大悅城”為核心價(jià)值點(diǎn)■差異化產(chǎn)品定位，以高端定位吸引不同階層客戶■多盤(pán)聯(lián)動(dòng)的聚合效應(yīng)與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)59中海錦城位于武侯區(qū)新雙楠片區(qū)的核心區(qū)域，是中海地中海錦城產(chǎn)在成都發(fā)展的第二個(gè)十年開(kāi)篇之作開(kāi)發(fā)商中海鼎盛房地產(chǎn)規(guī)劃戶數(shù)1500戶規(guī)劃面積230000㎡綠化率30%：1 產(chǎn)品形態(tài)小高層樓層數(shù)12/14F景觀設(shè)計(jì)貝爾高林國(guó)際（香港）有限公司與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)60中海錦城項(xiàng)目戶型面積段主要集中在80100平米的二房以及120130平米三房96平米84平米與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)61中海錦城憑借中海的良好口碑及知名度，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況良好預(yù)售證號(hào)總套數(shù)可售發(fā)證日期棟數(shù)65166套23套201409267號(hào)樓65116套35套2014092號(hào)樓6612158套53套201409256號(hào)樓2014年9月至今推出440套房源，截止目前不到1個(gè)月時(shí)間，根據(jù)網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)已銷(xiāo)售329套，銷(xiāo)售情況良好。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)62中海錦城■開(kāi)發(fā)商品牌及知名度■產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以中海豪宅系產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念為藍(lán)本與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)63區(qū)域客戶調(diào)研分析與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)64區(qū)域客戶來(lái)源地震導(dǎo)致目標(biāo)客戶變化根據(jù)我司對(duì)新雙楠板塊在售項(xiàng)目主要購(gòu)買(mǎi)客戶的調(diào)研分析，目前區(qū)域客戶來(lái)源主要集中在如下幾個(gè)區(qū)域：??外雙楠；??區(qū)域內(nèi)拆遷的原住民；??紅牌樓汽配城、家具城沿線與晉陽(yáng)路沿線區(qū)域；??其他城西南區(qū)域；??市中心區(qū)域；??西部鞋城、金花、蛟龍工業(yè)區(qū)；除了主城區(qū)客戶之外，新雙楠板塊在售項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)群體還包括成雅高速沿線的省內(nèi)二級(jí)城市客戶，這類(lèi)省內(nèi)二級(jí)城市客戶占比達(dá)到20%以上。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)65客戶群整體構(gòu)成通過(guò)抽樣調(diào)查和分析，目前新雙楠板塊購(gòu)買(mǎi)客群的構(gòu)成包括如下六類(lèi)：汽配城、家具城、西部鞋城的私營(yíng)企業(yè)主外雙楠、晉陽(yáng)路等新雙楠區(qū)域的城西南區(qū)域的中小原住民學(xué)教師客戶群構(gòu)成其他年輕剛性需求政府機(jī)關(guān)公務(wù)員置業(yè)群體外雙楠區(qū)域的換房業(yè)主與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)66雙拼別墅主力客戶群構(gòu)成希望集團(tuán)、納愛(ài)斯集團(tuán)、美好食品集團(tuán)、制造加工業(yè)150余家川開(kāi)電氣(集團(tuán))公司蛟龍工業(yè)區(qū)、午后工業(yè)區(qū)、西部鞋都240多家，其中高新科成都金橋物流、華宇物流、成都雙流航空物流園和制造加工業(yè)、物企業(yè)138家物流園、辛克物流集團(tuán)流業(yè)企業(yè)主西部鞋都400多家外雙楠、內(nèi)雙楠鄰近區(qū)域換房的內(nèi)、外雙楠區(qū)域的換房物業(yè)業(yè)主物業(yè)業(yè)主區(qū)域原住民政府、企事業(yè)單位城西南、異地政府官員、公務(wù)員、企事業(yè)中高層、教師四川省東南部、成雅高速沿線區(qū)私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主，國(guó)有大型企業(yè)高層省內(nèi)二級(jí)城市客戶域二級(jí)城市客戶與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)67聯(lián)排別墅主力客戶群構(gòu)成國(guó)航西南分公司、四川航空、鷹聯(lián)航空、航空業(yè)4家四川機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司航空業(yè)、醫(yī)藥業(yè)高層工成都金橋物流、華宇物流、成都雙流航知名醫(yī)藥企業(yè)11家作人員空物流園、辛克物流集團(tuán)248家，其中高新科企業(yè)武侯科技園愛(ài)默生、杜邦、聯(lián)強(qiáng)國(guó)際138家高新科技企業(yè)管理人員航空港經(jīng)濟(jì)231家拜耳、太極開(kāi)發(fā)區(qū)政府官員、雙楠中小學(xué)、武侯區(qū)、青羊區(qū)的政府機(jī)關(guān)公務(wù)員高校高收入教師與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戶，這類(lèi)省內(nèi)二級(jí)城市客