【正文】 動人群”生活模式。與眾不同的地產(chǎn)營銷36區(qū)域房地產(chǎn)市場分析備注：由于目前新雙楠區(qū)域內(nèi)在售項目較少，因此在調(diào)研分析過程中納入外雙楠市場進行集中分析。與眾不同的地產(chǎn)營銷372014年，隨著城市化進程的加快，以及品牌開發(fā)商的不區(qū)域房地產(chǎn)市場概況斷進駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場供銷兩旺，價格穩(wěn)定攀升。2014年區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，品牌開發(fā)商紛紛進駐，項目品質(zhì)不斷提升，也使區(qū)域成交價格從去年的00元/平米，進入2014年1月后已邁過7000元大關(guān)，并持續(xù)上揚，在2014年8月更是一度攀升至8300元/平米。2014年板塊供銷走勢2014年區(qū)域價格走勢12000090001000008000800007000月份供應(yīng)面積600006000成交面積40000500020000400012364567890123456789成交價格與眾不同的地產(chǎn)營銷38區(qū)域高層產(chǎn)品概況區(qū)域高層產(chǎn)品供應(yīng)及成交量少，成交價格保持穩(wěn)定。2014年區(qū)域高層產(chǎn)品供銷走勢45000400002014年區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品除在1月供應(yīng)420003500030000平米后，截止9月份，無新增供應(yīng)，主要以供應(yīng)面積2500020000消化存量高層房源為主。成交面積1500010000500001234567892014年區(qū)域高層產(chǎn)品價格走勢1200010000高層產(chǎn)品價格除在7月由于個別樓盤的集中8000放量，導(dǎo)致價格局部攀升后，基本保持在6000成交價格72007300元/平米上下徘徊。400020000123456789與眾不同的地產(chǎn)營銷39區(qū)域小高層產(chǎn)品概況小高層產(chǎn)品供銷兩旺，價格呈現(xiàn)上升趨勢。2014年區(qū)域小高層產(chǎn)品供銷量走勢120000100000區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率因素，基本以小80000高層產(chǎn)品供應(yīng)及去化為主，去化量持續(xù)企供應(yīng)面積60000成交面積穩(wěn)。400002000001234567892014年區(qū)域小高層項目價格走勢9000小高層產(chǎn)品相比高層產(chǎn)品，成交價格略有8000上升，基本保持在7500元/平米以上，月度70006000成交價格最高達(dá)到7957元/平米。500040003000123456789與眾不同的地產(chǎn)營銷40區(qū)域多層產(chǎn)品概況多層產(chǎn)品供應(yīng)少，去化緩慢，但價格保持高位。2014年區(qū)域多層產(chǎn)品供銷量走勢30002014年區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品無新增供應(yīng)，因此2500主要以消化存留房源為主，去化速度較緩2000供應(yīng)面積慢。1500成交面積100050001234567892014年區(qū)域多層產(chǎn)品價格走勢1800016000多層產(chǎn)品由于其稀缺性，其價值日益突1400012000出，區(qū)域內(nèi)項目銷售價格基本保持在1200010000成交價格元/平米，最高達(dá)到16000元/平米。80006000400020000123456789與眾不同的地產(chǎn)營銷41上以051051041041031031021021011011001001090908080707060605下以05區(qū)域內(nèi)以8090平米房源供應(yīng)及去化量最高，其次為90區(qū)域面積區(qū)間分類概況100平米房源。由于150平米以上存在部分多層及別墅房源，因此拉升其整體價格至9829元/平米。2014年區(qū)域內(nèi)各面積段供銷及價格情況3000001250025000098291000020000076207520737675007222720169554067816761206636150000500010000025005000000供應(yīng)面積成交面積成交價格與眾不同的地產(chǎn)營銷42供銷量價格板塊市場小結(jié)新雙楠板塊的區(qū)域價值及巨大潛力正在不斷釋放。?目前新雙楠板塊在售項目較少，但預(yù)計在2014年下半年與2015年內(nèi)有較為集中的項目入市，如綠地、北京佳州項目等，未來新雙楠板塊市場競爭將日趨激烈；?從區(qū)域均價統(tǒng)計來看，在售項目整體均價在短短一年時間上升1000元/平米，顯示出該區(qū)域極具價值空間；?區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率等因素，主要以小高層產(chǎn)品供應(yīng)及去化為主，其中以80100平米的套二戶型和110140平米的套三戶型為主要產(chǎn)品；?目前，整個大區(qū)域以8090平米成為區(qū)域供應(yīng)及消化的主力戶型面積，其次為90100平米的套二戶型，110140平米之間的套三戶型供應(yīng)和消化量比較平均；?未來新雙楠板塊將以改善性需求為基礎(chǔ)，規(guī)對此類需求的低容積率、低密度小高層產(chǎn)品將會成為整個區(qū)域市場產(chǎn)品的主力。與眾不同的地產(chǎn)營銷43區(qū)域樣本選取原則選擇板塊內(nèi)代表性項目進行分析比較選取原則:原則一：板塊因素原則二：價格因素原則三：產(chǎn)品因素與眾不同的地產(chǎn)營銷44競品項目基本數(shù)據(jù)對比分析本案從規(guī)模、容積率等多方面條件均無突出優(yōu)勢。建筑面積項目名稱占地面積（畝）容積率綠化率車位比（萬㎡） %/%1 ： （一期）%1： %1 ： %1 ：%1 ：1中華錦繡82275054 %/%1 ：%/，最大370畝，規(guī)模差異較大；?，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。與眾不同的地產(chǎn)營銷45競品項目產(chǎn)品類型分析低密多層洋房及精裝房存在市場空白點項目物業(yè)類別建筑類別裝修狀況保利花園住宅小高層毛坯祥云國際社區(qū)住宅高層、疊墅毛坯海珀香庭住宅小高層毛坯月光誠品住宅小高層毛坯中海錦城住宅小高層毛坯中華錦繡住宅小高層毛坯中華名園住宅、?由于限高及容積率等指標(biāo)要求，競品項目基本以小高層為主；?競品項目交房標(biāo)準(zhǔn)仍以清水房為主流。與眾不同的地產(chǎn)營銷46競品項目戶型分析75120㎡的套二及套三戶型為主力供應(yīng)產(chǎn)品，首置首改特征明顯。主力面積區(qū)間項目面積區(qū)間套型主力套型（㎡）保利花園70180 ㎡套一、套二、套三、其他90120 ㎡套二，套三祥云國際社區(qū)113500 ㎡套三、套四、套五、疊墅160240㎡套三。套四套一、套二、套三海珀香庭46323 ㎡6191㎡套一、套二套四、躍層月光誠品44122 ㎡套一、套二、套三7090㎡套二中海錦城80130 ㎡套二、套三80100㎡套二中華錦繡44153 ㎡套一、套二、套三、套四、套五85125 ㎡套二，套三中華名園51193㎡套一、套二、套三、套四、套五8192㎡套二中鐵瑞城新界85190 ㎡套二、套三、套四、躍層110148㎡㎡套一、套二、套三75120㎡套二，套三圣路易名邸//86123㎡套二、套三?競品項目主力戶型75120㎡的套二、套三戶型?競品項目暢銷戶型主要是中偏小戶型的8090㎡，實用性較強，總價較低，市場接受度較高與眾不同的地產(chǎn)營銷47競品項目市場消化速度區(qū)域內(nèi)項目月去化速度差距較大，與開發(fā)商知名度、產(chǎn)品品分析質(zhì)等多方面因素有關(guān)。%253祥云國際社區(qū)201409281003838%/%%%/%80中華名園/////中鐵瑞城新界/////，最多為253套；?部分項目由于開盤時間短，目前還無法查詢其合同備案情況?從目前的推盤情況，明年區(qū)域內(nèi)還將有大量新房源入市，與本案形成直接競爭。與眾不同的地產(chǎn)營銷48競品項目案例分析?保利花園?中糧祥云國際社區(qū)?中海錦城?中華名園與眾不同的地產(chǎn)營銷49保利花園保利花園外雙楠260畝宜居大盤。位于武侯規(guī)劃的國際社區(qū)核心板塊，緊鄰地鐵3號線開發(fā)商保利（成都）實業(yè)有限公司規(guī)劃戶數(shù)4,223戶規(guī)劃面積500,000㎡綠化率65%:%建筑設(shè)計基準(zhǔn)方中設(shè)計研究院景觀設(shè)計EDSA 與眾不同的地產(chǎn)營銷50保利花園項目以90120平米二房及三房為主力戶型，戶型設(shè)計合理，并贈送實用的可變空間。房型信息名稱套數(shù)(套)配比(%)㎡%㎡%110120㎡%90100㎡%㎡%110120㎡%：戶型布局緊湊，方正實用戶型采光、通風(fēng)效果較好步入式衣帽間，及大尺度轉(zhuǎn)角觀景飄窗大面積贈送空間，實用劣勢：餐廳與出廚房之間的空間較小，進出會有一些不便與眾不同的地產(chǎn)營銷51保利花園銷售情況良好，截止目前備案均價7800元/平米。預(yù)售證號總套數(shù)可售發(fā)證日期棟數(shù)6570281套43套201409035號樓6548141套21套201408184號樓6538套1套201408117號樓6495128套7套201407133號樓645186套1套201406138號樓6434136套0套201405281號樓6434282套12套201405286號樓自2014年5月起，保利花園共計7張預(yù)售證，從目前備案情況來看，銷售情況十分良好，共計推出1142套房源，已售1057套，平均月消化速度達(dá)到253套。與眾不同的地產(chǎn)營銷52保利花園客戶數(shù)據(jù)描摹保利花園主力客群為首次及二次置業(yè)、2539歲、面積在套二或者套三以自住為需求的單身、兩口、三口之家年齡2539歲單身購買用途家庭架構(gòu)自住兩口之家三口之家保利花園主力首置90120平米套置業(yè)次數(shù)客群描摹購買面積二及套三戶型首改與眾不同的地產(chǎn)營銷53保利花園小結(jié)■保利作為央企，其良好的口碑及知名度為其項目增值■較大的升值空間■自身配備完善的商業(yè)配套，社區(qū)內(nèi)部未來將規(guī)劃風(fēng)情商業(yè)街■高品質(zhì)的樣板展示■多盤聯(lián)動的聚合效應(yīng)與眾不同的地產(chǎn)營銷54中糧祥云國際社區(qū)項目未來規(guī)劃旗艦商業(yè)“大悅城”，旨在營造國際都會生活氛圍，將風(fēng)靡全球的國際生活標(biāo)準(zhǔn)引入成都開發(fā)商中糧地產(chǎn)規(guī)劃戶數(shù)399 戶規(guī)劃面積84326 ㎡綠化率30%： 產(chǎn)品形態(tài)別墅、高層建筑設(shè)計美國開樸建筑設(shè)計顧問有限公司景觀設(shè)計貝爾高林國際（香港）有限公司與眾不同的地產(chǎn)營銷55中糧祥云國際社區(qū)18F高層：267套，共51477平米產(chǎn)品區(qū)間：113334平；電梯高層2梯三戶，帶景觀陽臺，戶型方正，多重可變空間，獨立工人房，南北通透戶型112平米5+1疊墅：132套，共32604平米產(chǎn)品區(qū)間：230500平；疊墅負(fù)二層均帶私家車庫，二層帶落地陽臺，戶型方正大度，公共、私密分區(qū)合理，中糧祥云國際社區(qū)由于定位高端，產(chǎn)品面積偏大，因此銷售較為緩慢預(yù)售證號總套數(shù)可售發(fā)證日期棟數(shù)664150套29套2014093010號樓661550套33套2014092811號樓2014年9月底相繼推出其疊墅及高層豪宅產(chǎn)品，但由于戶型面積較大，總價較高，因此銷售速度緩慢，共計推出約100套房源，僅銷售38套；中糧集團進入成都后所被人熟知的凱萊帝景、龍泉御嶺灣，雖有一定的知名度，但項目整體品質(zhì)打造不高，沒有很好的建立開發(fā)商的高端認(rèn)知；因此也間接導(dǎo)致客戶對后續(xù)開發(fā)的高端項目認(rèn)可度較低。與眾不同的地產(chǎn)營銷57中糧祥云國際社區(qū)旗艦商業(yè)“大悅城”成為項目吸引客戶購買的核心價值點大悅城涵蓋了購物、娛樂、休閑、美食、商務(wù)等眾多功能,定位業(yè)態(tài)有超甲級寫字樓、超五星級豪華酒店、高端百貨、大型超市、精品品牌旗艦店,國際院線、萬國美食等等,未來大悅城必將成為整個雙楠片區(qū)最時尚、最核心的新中心；目前,大悅城在北京,上海,武漢,沈陽,成都做為第五站,將建成高端商業(yè)；北京大悅城與眾不同的地產(chǎn)營銷58中糧祥云國際社區(qū)小結(jié)■外雙楠稀缺城市綜合體，以旗艦商業(yè)“大悅城”為核心價值點■差異化產(chǎn)品定位，以高端定位吸引不同階層客戶■多盤聯(lián)動的聚合效應(yīng)與眾不同的地產(chǎn)營銷59中海錦城位于武侯區(qū)新雙楠片區(qū)的核心區(qū)域，是中海地中海錦城產(chǎn)在成都發(fā)展的第二個十年開篇之作開發(fā)商中海鼎盛房地產(chǎn)規(guī)劃戶數(shù)1500戶規(guī)劃面積230000㎡綠化率30%：1 產(chǎn)品形態(tài)小高層樓層數(shù)12/14F景觀設(shè)計貝爾高林國際（香港）有限公司與眾不同的地產(chǎn)營銷60中海錦城項目戶型面積段主要集中在80100平米的二房以及120130平米三房96平米84平米與眾不同的地產(chǎn)營銷61中海錦城憑借中海的良好口碑及知名度，項目銷售情況良好預(yù)售證號總套數(shù)可售發(fā)證日期棟數(shù)65166套23套201409267號樓65116套35套2014092號樓6612158套53套201409256號樓2014年9月至今推出440套房源，截止目前不到1個月時間，根據(jù)網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)已銷售329套，銷售情況良好。與眾不同的地產(chǎn)營銷62中海錦城■開發(fā)商品牌及知名度■產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計以中海豪宅系產(chǎn)品設(shè)計理念為藍(lán)本與眾不同的地產(chǎn)營銷63區(qū)域客戶調(diào)研分析與眾不同的地產(chǎn)營銷64區(qū)域客戶來源地震導(dǎo)致目標(biāo)客戶變化根據(jù)我司對新雙楠板塊在售項目主要購買客戶的調(diào)研分析，目前區(qū)域客戶來源主要集中在如下幾個區(qū)域：??外雙楠；??區(qū)域內(nèi)拆遷的原住民；??紅牌樓汽配城、家具城沿線與晉陽路沿線區(qū)域；??其他城西南區(qū)域；??市中心區(qū)域；??西部鞋城、金花、蛟龍工業(yè)區(qū)；除了主城區(qū)客戶之外，新雙楠板塊在售項目的購買群體還包括成雅高速沿線的省內(nèi)二級城市客戶，這類省內(nèi)二級城市客戶占比達(dá)到20%以上。與眾不同的地產(chǎn)營銷65客戶群整體構(gòu)成通過抽樣調(diào)查和分析，目前新雙楠板塊購買客群的構(gòu)成包括如下六類：汽配城、家具城、西部鞋城的私營企業(yè)主外雙楠、晉陽路等新雙楠區(qū)域的城西南區(qū)域的中小原住民學(xué)教師客戶群構(gòu)成其他年輕剛性需求政府機關(guān)公務(wù)員置業(yè)群體外雙楠區(qū)域的換房業(yè)主與眾不同的地產(chǎn)營銷66雙拼別墅主力客戶群構(gòu)成希望集團、納愛斯集團、美好食品集團、制造加工業(yè)150余家川開電氣(集團)公司蛟龍工業(yè)區(qū)、午后工業(yè)區(qū)、西部鞋都240多家，其中高新科成都金橋物流、華宇物流、成都雙流航空物流園和制造加工業(yè)、物企業(yè)138家物流園、辛克物流集團流業(yè)企業(yè)主西部鞋都400多家外雙楠、內(nèi)雙楠鄰近區(qū)域換房的內(nèi)、外雙楠區(qū)域的換房物業(yè)業(yè)主物業(yè)業(yè)主區(qū)域原住民政府、企事業(yè)單位城西南、異地政府官員、公務(wù)員、企事業(yè)中高層、教師四川省東南部、成雅高速沿線區(qū)私營、民營企業(yè)主，國有大型企業(yè)高層省內(nèi)二級城市客戶域二級城市客戶與眾不同的地產(chǎn)營銷67聯(lián)排別墅主力客戶群構(gòu)成國航西南分公司、四川航空、鷹聯(lián)航空、航空業(yè)4家四川機場集團有限公司航空業(yè)、醫(yī)藥業(yè)高層工成都金橋物流、華宇物流、成都雙流航知名醫(yī)藥企業(yè)11家作人員空物流園、辛克物流集團248家，其中高新科企業(yè)武侯科技園愛默生、杜邦、聯(lián)強國際138家高新科技企業(yè)管理人員航空港經(jīng)濟231家拜耳、太極開發(fā)區(qū)政府官員、雙楠中小學(xué)、武侯區(qū)、青羊區(qū)的政府機關(guān)公務(wù)員高校高收入教師與眾不同的地產(chǎn)營銷戶，這類省內(nèi)二級城市客