【正文】 31031021021011011001001090908080707060605下以05區(qū)域內(nèi)以8090平米房源供應(yīng)及去化量最高，其次為90區(qū)域面積區(qū)間分類概況100平米房源。400002000001234567892014年區(qū)域小高層項目價格走勢9000小高層產(chǎn)品相比高層產(chǎn)品，成交價格略有8000上升，基本保持在7500元/平米以上，月度70006000成交價格最高達到7957元/平米。2014年區(qū)域高層產(chǎn)品供銷走勢45000400002014年區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品除在1月供應(yīng)420003500030000平米后，截止9月份，無新增供應(yīng)，主要以供應(yīng)面積2500020000消化存量高層房源為主。與眾不同的地產(chǎn)營銷36區(qū)域房地產(chǎn)市場分析備注：由于目前新雙楠區(qū)域內(nèi)在售項目較少，因此在調(diào)研分析過程中納入外雙楠市場進行集中分析。與郊區(qū)化擴張模式相反，新都市主義贊同將注重整體性原則，統(tǒng)一規(guī)劃道路路網(wǎng)、公交系統(tǒng)、商不斷擴張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街業(yè)、公建配套設(shè)施等，形成清晰的區(qū)域邊緣和中心結(jié)區(qū)，而不是簡單地形成一個人們居住的“睡城”。項目與項目之間以及項目其組團與組團間的開發(fā)商圈上千畝土地一家造城，出現(xiàn)的情況是配套不街道打造糅合了園林打造的手法，將街區(qū)景觀化、生態(tài)化，全或某一單項配套重復(fù)建設(shè)卻得不到充分利用，造成退讓空間形成街頭景觀節(jié)點。在整個順江組團起步區(qū)內(nèi)，以置信麗都花園城巴厘島項目為例，在項目周邊有一個小學（10000平方置信麗都米）、兩個幼兒園、蔬菜市場、社區(qū)醫(yī)療中心、一社區(qū)服務(wù)2個幼兒園花園城中心個社區(qū)活動中心、一個社區(qū)服務(wù)中心、80畝的集中大型商業(yè)，生活配套的完善，其配套的完整程度和配套的標準都足以傲視成都很多被配套不足困擾的新區(qū)。隨著八一家具城興起，附近形成了運輸一條街、家具材料一條街、餐飲廣告一條街等，帶動附屬產(chǎn)業(yè)的興起，更多人因此走上財富大道。財富也遵循周而復(fù)始的自然規(guī)律。大悅城將覆蓋整個成都市，對雙楠、武侯大道的價值帶來極大提升。建園以來，實現(xiàn)就業(yè)近4萬人，園區(qū)的社會效益和經(jīng)濟效益明顯體現(xiàn)。與眾不同的地產(chǎn)營銷28人居厚度充足，“才”、“富”人群將得到進一步擴充速描4武侯科技園經(jīng)過5年的發(fā)展，目前已有100多家企業(yè)入駐，從長遠看，區(qū)行政辦公區(qū)擬規(guī)劃遷入，該區(qū)域?qū)⒕奂?萬人以上的高學歷從業(yè)人群。一直未有改觀。與眾不同的地產(chǎn)營銷26交通經(jīng)脈通達改善，促進“新雙楠”高端開發(fā)起步。與眾不同的地產(chǎn)營銷24新雙楠發(fā)展速描與眾不同的地產(chǎn)營銷25速描1東西連貫“東升”與“華陽”，未來由于機場二跑道的建設(shè)，東升和華陽之間的聯(lián)系將由華牧路來承擔，而華牧路橫貫新雙楠片區(qū)，優(yōu)越的區(qū)位條件，使得新雙楠片區(qū)“左右逢源”，將同時得到東升和華陽的輻射。2006年，鷺島國際社區(qū)500余畝的重磅之作亮相，革命性的開發(fā)模式，為外雙楠高端社區(qū)的居住價值一錘定音。與眾不同的地產(chǎn)營銷19總結(jié)：??2014年上半年，全國房市在政策影響后處在低位運行狀態(tài)，但從7月份開始全國各地市場開始回暖，成交量與成交價格均出現(xiàn)回升；??國家宏觀調(diào)控政策依然持續(xù)，并在9月底國家出臺929政策，進一步敦促各地政府落實“國十條”，穩(wěn)定樓市發(fā)展；??新政出臺后，一線指標城市國慶成交情況“冷暖不同”，但多數(shù)并未立即受到明顯的沖擊；??預(yù)計10月份之后，市場在新政影響下，將有部分地區(qū)市場出現(xiàn)一定的震蕩，但總體來看市場不會出現(xiàn)太大反常，與眾不同的地產(chǎn)營銷20區(qū)域?qū)ｎ}調(diào)研區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研與眾不同的地產(chǎn)營銷211998年，內(nèi)雙楠片區(qū)還是安置房與城鄉(xiāng)結(jié)合部的代名詞。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。與眾不同的地產(chǎn)營銷17成都房地產(chǎn)市場7：受政策影響，近郊區(qū)域成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善性需求受到一定打壓。與眾不同的地產(chǎn)營銷10房地產(chǎn)調(diào)控3：一、二線城市的差異化與09年相比，成交均價漲幅較大的城市成交降幅較大。與眾不同的地產(chǎn)營銷2目錄contactsPART1:市場預(yù)判篇宏觀經(jīng)濟環(huán)境成都房地產(chǎn)市場分析PART2:市場調(diào)研篇區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研PART3:項目定位篇項目認知定位方向思考項目發(fā)展定位客戶定位PART4:運營策略篇物業(yè)發(fā)展建議啟動區(qū)引擎策略項目開發(fā)可行性論證與眾不同的地產(chǎn)營銷3市場預(yù)判宏觀經(jīng)濟環(huán)境成都房地產(chǎn)市場分析與眾不同的地產(chǎn)營銷4全國經(jīng)濟走勢1：截至目前中國經(jīng)濟運行穩(wěn)定，增速放緩，?！?”無礙。成都方圓房地產(chǎn)營銷置業(yè)有限公司（以下簡稱吉信行）的商業(yè)機密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對吉信行作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。與眾不同的地產(chǎn)營銷5全國經(jīng)濟走勢2：物價下降，通貨膨脹壓力逐步減弱，但近期樓市、股市反彈傳導(dǎo)部分壓力。與眾不同的地產(chǎn)營銷11成都房地產(chǎn)市場1：上半年住宅成交量跌近5成，價格增長3成與眾不同的地產(chǎn)營銷12成都房地產(chǎn)市場2：整體來看，成都市場的量價變化晚于全國市場，從7月份開始觸底緩步回升。新政出臺后，90平米以上成交比例下降，90平米以下成交比例上升，體現(xiàn)出改善性需求受到打壓。對貸款購買首套商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；??調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。因為置信的進入，雙楠大變。2013年，置信麗府的亮相，被認為是外雙楠板塊的再一次高端項目升級。從城市結(jié)構(gòu)和關(guān)系來看，新雙楠片區(qū)“承上啟下，左右逢源”，從城市產(chǎn)業(yè)分布來看，新雙楠片區(qū)處于“高新西區(qū)——武侯科技園——西航港開發(fā)區(qū)——高新區(qū)（南區(qū)）”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上，“近水樓臺”的區(qū)位優(yōu)勢，使得新雙楠片區(qū)會吸引部分高新企業(yè)的進駐。速描2武侯大道的道路改造提升，加快了車輛時速的同時，也讓外雙楠從二環(huán)到三環(huán)外的廣闊區(qū)域駛上了開發(fā)的快車道；武陽大道全線通車，西連青羊大道，南接高朋大道，并延伸至機場路，路面寬約40米，雙向6車道，可以直通浣2..5環(huán)花、金沙、光華等片區(qū)；至此，駕車從武侯大道道大武侯陽出發(fā)，無論是到城西的一品天下還是到城南的神仙樹，都武大道可以快速直達，無需再從二環(huán)路繞行；“西半弧”北至老成灌路、南到武侯大道，長10地鐵3號線余公里，最寬50米，在三環(huán)外連通武侯大道、光華大道、成溫邛公路、羊西線、蜀西路、IT大道、老成灌路等多條主要交通干道，30分鐘跑通城西。內(nèi)外雙楠繁華的生活氣息延展至武侯工業(yè)園由武侯科技園與中國女鞋之都工業(yè)園整合而此戛然而止，這段橫亙在新雙楠與外雙楠之間的成。目前該區(qū)域的常住人口在8萬人左右，在今后的10年時間里，隨著大型開發(fā)企業(yè)的進駐，新武侯片區(qū)的人口將迅速攀升到50萬人左右。與眾不同的地產(chǎn)營銷29于外共享雙楠成熟生活配套，于內(nèi)大型商業(yè)待建護航，區(qū)域宜居藍圖初顯速描5?由于武侯大道與成熟的雙楠社區(qū)近在咫尺，該區(qū)域內(nèi)外雙楠生活配的商業(yè)配套和學校、公園等公共資源兩者均可共享。?武侯大道順江組團的商業(yè)也是重要的一部分，規(guī)劃項目分別配套建設(shè)幼兒園、小學、診所、蔬菜超市及社區(qū)活動場所,打造都市生活街區(qū)。這個隱形的商圈里，聚集著大批財富人群，他們正是武侯大道新雙楠國際居住走廊的居住主力軍。這種財富擴散效應(yīng)的彰顯，反過來也能引起政府的重視和其他產(chǎn)業(yè)的跟進。據(jù)悉，片區(qū)內(nèi)置信已經(jīng)與金蘋果教育投資集社區(qū)醫(yī)療中心團正式簽訂合作協(xié)議，在順江組團建設(shè)金蘋果國際蔬菜市場幼稚園成都旗艦店，足見配套的標準和起點。巨大的浪費，并且也難持續(xù)發(fā)展。新都市主構(gòu)體系，而不是形成各自封閉的獨立社區(qū)，這樣形成義通過將社區(qū)劃分成小部分，完善的交通組織體系，緩解城的居住區(qū)域?qū)⒊蔀槠胶獾挠袡C體，完善的公共交通降市主干道的交通壓力，按照整體思考布局，配套不同的交往低了區(qū)內(nèi)和對原有城區(qū)的交通壓力，也增加居住者的層次的社交空間及居住配套設(shè)施，給人提供更多的生活和活便利，和社區(qū)氛圍和鄰里之間的交流。與眾不同的地產(chǎn)營銷372014年，隨著城市化進程的加快，以及品牌開發(fā)商的不區(qū)域房地產(chǎn)市場概況斷進駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場供銷兩旺，價格穩(wěn)定攀升。成交面積1500010000500001234567892014年區(qū)域高層產(chǎn)品價格走勢1200010000高層產(chǎn)品價格除在7月由于個別樓盤的集中8000放量，導(dǎo)致價格局部攀升后，基本保持在6000成交價格72007300元/平米上下徘徊。500040003000123456789與眾不同的地產(chǎn)營銷40區(qū)域多層產(chǎn)品概況多層產(chǎn)品供應(yīng)少，去化緩慢，但價格保持高位。由于150平米以上存在部分多層及別墅房源，因此拉升其整體價格至9829元/平米。建筑面積項目名稱占地面積（畝）容積率綠化率車位比（萬㎡） %/%1 ： （一期）%1： %1 ： %1 ：%1 ：1中華錦繡82275054 %/%1 ：%/，最大370畝，規(guī)模差異較大；?，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。套四套一、套二、套三海珀香庭46323 ㎡6191㎡套一、套二套四、躍層月光誠品44122 ㎡套一、套二、套三7090㎡套二中海錦城80130 ㎡套二、套三80100㎡套二中華錦繡44153 ㎡套一、套二、套三、套四、套五85125 ㎡套二，套三中華名園51193㎡套一、套二、套三、套四、套五8192㎡套二中鐵瑞城新界85190 ㎡套二、套三、套四、躍層110148㎡㎡套一、套二、套三75120㎡套二，套三圣路易名邸//86123㎡套二、套三?競品項目主力戶型75120㎡的套二、套三戶型?競品項目暢銷戶型主要是中偏小戶型的8090㎡，實用性較強，總價較低，市場接受度較高與眾不同的地產(chǎn)營銷47競品項目市場消化速度區(qū)域內(nèi)項目月去化速度差距較大，與開發(fā)商知名度、產(chǎn)品品分析質(zhì)等多方面因素有關(guān)。房型信息名稱套數(shù)(套)配比(%)㎡%㎡%110120㎡%90100㎡%㎡%110120㎡%：戶型布局緊湊，方正實用戶型采光、通風效果較好步入式衣帽間，及大尺度轉(zhuǎn)角觀景飄窗大面積贈送空間，實用劣勢：餐廳與出廚房之間的空間較小，進出會有一些不便與眾不同的地產(chǎn)營銷51保利花園銷售情況良好，截止目前備案均價7800元/平米。與眾不同的地產(chǎn)營銷62中海錦城■開發(fā)商品牌及知名度■產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計以中海豪宅系產(chǎn)品設(shè)計理念為藍本與眾不同的地產(chǎn)營銷63區(qū)域客戶調(diào)研分析與眾不同的地產(chǎn)營銷64區(qū)域客戶來源地震導(dǎo)致目標客戶變化根據(jù)我司對新雙楠板塊在售項目主要購買客戶的調(diào)研分析，目前區(qū)域客戶來源主要集中在如下幾個區(qū)域：??外雙楠；??區(qū)域內(nèi)拆遷的原住民；??紅牌樓汽配城、家具城沿線與晉陽路沿線區(qū)域；??其他城西南區(qū)域；??市中心區(qū)域；??西部鞋城、金花、蛟龍工業(yè)區(qū)；除了主城區(qū)客戶之外，新雙楠板塊在售項目的購買群體還包括成雅高速沿線的省內(nèi)二級城市客戶，這類省內(nèi)二級城市客戶占比達到20%以上。外雙楠置信未來廣場大悅城（在建）本案紅牌樓太平園家私與眾不同的地產(chǎn)營銷72項目初步認知：?從地塊規(guī)劃指標來看，具備打造城市高尚住宅的基礎(chǔ)條件；?項目周圍大環(huán)境目前并不理想，整體環(huán)境較為嘈雜無序，市場形象受損；?區(qū)域處于新雙楠戰(zhàn)略發(fā)展的核心區(qū)，未來遠景看好；與眾不同的地產(chǎn)營銷73二、定位方向思考?站在城市視角的區(qū)域價值審勢。牧馬山作為成都知名的純別墅板塊，其在成都別墅市場上的影響力不言而喻。而在“新雙楠”規(guī)劃中，則強調(diào)公共配套的開放性，根據(jù)規(guī)劃由開發(fā)商修建的配套，必須是向城市開放的，供組團內(nèi)居住需求共享的。與眾不同的地產(chǎn)營銷78區(qū)域市場回顧1：新雙楠板塊，由于區(qū)域航空限高和容積率的嚴格控制，使得區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品基本上以小高層產(chǎn)品為主，物業(yè)類型的同質(zhì)化，讓這里成為小高層住宅的貼身肉搏戰(zhàn)場！、+、一個小高層住宅貼身肉搏的戰(zhàn)場。華宇與眾不同的地產(chǎn)營銷81一組典型的成功案例。試想，如果卓錦城一期如富力桃園，開發(fā)8090平米的剛需主流戶型，在缺乏距離和配套優(yōu)勢的情況下，如何能吸引剛需類客戶，與3環(huán)內(nèi)主城區(qū)其他項目競爭取勝。楠苑”在整個“新雙楠”板塊的尷尬。對于天際置業(yè)公司而言，通過本項目的成功開發(fā)，為地奧公司進軍房地產(chǎn)行業(yè)打下堅實基礎(chǔ)，是本項目的價值要義，因此從這個角度出發(fā)，以市場領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)入市，打造城市低密度高尚住宅，形成天際置業(yè)開發(fā)“精品”路線，最終推動企業(yè)品牌價值的實現(xiàn)。視角與眾不同的地產(chǎn)營銷88基于以上三個視角的項目定位：新雙楠 Olufsen（簡稱Bamp。與眾不同的地產(chǎn)營銷96新奢侈品永遠基于情感需求之上，消費者對此類產(chǎn)品所傾注的情感遠遠勝于其他產(chǎn)品…對他們的購買者有一種顯而易見的情感感召力！與眾不同的地產(chǎn)營銷97新奢侈品的與眾不同新奢侈品傳統(tǒng)中檔產(chǎn)品傳統(tǒng)奢侈品影響情感介入平平淡淡寥寥無幾比比皆是支付能力獨一無二支付得起價格成本低廉質(zhì)優(yōu)價高售價昂貴質(zhì)量大眾工藝批量生產(chǎn)手工制作社會基礎(chǔ)受價值驅(qū)動者高高在上者守舊保守者與眾不同的地產(chǎn)營銷98新奢侈品優(yōu)秀階梯情感上產(chǎn)品如何在情感上吸引消費者功能上產(chǎn)品性能如何工藝上特性、設(shè)計或者材料上的與眾不同確保產(chǎn)品帶給消費者真正與眾不同的優(yōu)勢與眾不同的地產(chǎn)營銷99在奢侈行業(yè)不斷做大的過程中，“新奢侈主義”曾大行其道，實現(xiàn)了“名利雙收”。所謂新奢侈主義指的是這樣一些產(chǎn)品和服務(wù)，他們對同類產(chǎn)品中的其他產(chǎn)品或者是服務(wù)質(zhì)量更高，品位更高，更讓消費者心馳神往，他們價格不菲，但是還不至于昂貴到可望不可即。都市新奢侈主義住區(qū)與眾不同的地產(chǎn)營銷102從區(qū)域客戶抽樣調(diào)查反向論證“新奢侈主義住宅”的形象定位。沒有固化的職業(yè)圈定，但，有著相似的文化品位及生活態(tài)度，他們是——高眉人群高眉（highbrow），這是從文化上對精英層次的劃分。高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷114總之，西錦城一期的成交客戶，他們是市場上的“偽剛需”群體，他們是非常規(guī)的改善性客群，他們是：都市與眾不同的地產(chǎn)營銷117都市新奢侈主義住宅的內(nèi)涵特征：【理念一：時尚經(jīng)典】建筑立面：經(jīng)典的建筑表情【理念二：融合關(guān)懷】總平規(guī)劃：弧線圍合式庭院組團項目配套：人性化設(shè)置【理念三：