【正文】 31031021021011011001001090908080707060605下以05區(qū)域內(nèi)以8090平米房源供應(yīng)及去化量最高，其次為90區(qū)域面積區(qū)間分類概況100平米房源。400002000001234567892014年區(qū)域小高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)9000小高層產(chǎn)品相比高層產(chǎn)品，成交價(jià)格略有8000上升，基本保持在7500元/平米以上，月度70006000成交價(jià)格最高達(dá)到7957元/平米。2014年區(qū)域高層產(chǎn)品供銷走勢(shì)45000400002014年區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品除在1月供應(yīng)420003500030000平米后，截止9月份，無(wú)新增供應(yīng)，主要以供應(yīng)面積2500020000消化存量高層房源為主。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷36區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析備注：由于目前新雙楠區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，因此在調(diào)研分析過(guò)程中納入外雙楠市場(chǎng)進(jìn)行集中分析。與郊區(qū)化擴(kuò)張模式相反，新都市主義贊同將注重整體性原則，統(tǒng)一規(guī)劃道路路網(wǎng)、公交系統(tǒng)、商不斷擴(kuò)張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街業(yè)、公建配套設(shè)施等，形成清晰的區(qū)域邊緣和中心結(jié)區(qū)，而不是簡(jiǎn)單地形成一個(gè)人們居住的“睡城”。項(xiàng)目與項(xiàng)目之間以及項(xiàng)目其組團(tuán)與組團(tuán)間的開(kāi)發(fā)商圈上千畝土地一家造城，出現(xiàn)的情況是配套不街道打造糅合了園林打造的手法，將街區(qū)景觀化、生態(tài)化，全或某一單項(xiàng)配套重復(fù)建設(shè)卻得不到充分利用，造成退讓空間形成街頭景觀節(jié)點(diǎn)。在整個(gè)順江組團(tuán)起步區(qū)內(nèi)，以置信麗都花園城巴厘島項(xiàng)目為例，在項(xiàng)目周邊有一個(gè)小學(xué)（10000平方置信麗都米）、兩個(gè)幼兒園、蔬菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療中心、一社區(qū)服務(wù)2個(gè)幼兒園花園城中心個(gè)社區(qū)活動(dòng)中心、一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心、80畝的集中大型商業(yè)，生活配套的完善，其配套的完整程度和配套的標(biāo)準(zhǔn)都足以傲視成都很多被配套不足困擾的新區(qū)。隨著八一家具城興起，附近形成了運(yùn)輸一條街、家具材料一條街、餐飲廣告一條街等，帶動(dòng)附屬產(chǎn)業(yè)的興起，更多人因此走上財(cái)富大道。財(cái)富也遵循周而復(fù)始的自然規(guī)律。大悅城將覆蓋整個(gè)成都市，對(duì)雙楠、武侯大道的價(jià)值帶來(lái)極大提升。建園以來(lái)，實(shí)現(xiàn)就業(yè)近4萬(wàn)人，園區(qū)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益明顯體現(xiàn)。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷28人居厚度充足，“才”、“富”人群將得到進(jìn)一步擴(kuò)充速描4武侯科技園經(jīng)過(guò)5年的發(fā)展，目前已有100多家企業(yè)入駐，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，區(qū)行政辦公區(qū)擬規(guī)劃遷入，該區(qū)域?qū)⒕奂?萬(wàn)人以上的高學(xué)歷從業(yè)人群。一直未有改觀。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷26交通經(jīng)脈通達(dá)改善，促進(jìn)“新雙楠”高端開(kāi)發(fā)起步。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷24新雙楠發(fā)展速描與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷25速描1東西連貫“東升”與“華陽(yáng)”，未來(lái)由于機(jī)場(chǎng)二跑道的建設(shè)，東升和華陽(yáng)之間的聯(lián)系將由華牧路來(lái)承擔(dān)，而華牧路橫貫新雙楠片區(qū)，優(yōu)越的區(qū)位條件，使得新雙楠片區(qū)“左右逢源”，將同時(shí)得到東升和華陽(yáng)的輻射。2006年，鷺島國(guó)際社區(qū)500余畝的重磅之作亮相，革命性的開(kāi)發(fā)模式，為外雙楠高端社區(qū)的居住價(jià)值一錘定音。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷19總結(jié)：??2014年上半年，全國(guó)房市在政策影響后處在低位運(yùn)行狀態(tài)，但從7月份開(kāi)始全國(guó)各地市場(chǎng)開(kāi)始回暖，成交量與成交價(jià)格均出現(xiàn)回升；??國(guó)家宏觀調(diào)控政策依然持續(xù)，并在9月底國(guó)家出臺(tái)929政策，進(jìn)一步敦促各地政府落實(shí)“國(guó)十條”，穩(wěn)定樓市發(fā)展；??新政出臺(tái)后，一線指標(biāo)城市國(guó)慶成交情況“冷暖不同”，但多數(shù)并未立即受到明顯的沖擊；??預(yù)計(jì)10月份之后，市場(chǎng)在新政影響下，將有部分地區(qū)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的震蕩，但總體來(lái)看市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大反常，與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷20區(qū)域?qū)ｎ}調(diào)研區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷211998年，內(nèi)雙楠片區(qū)還是安置房與城鄉(xiāng)結(jié)合部的代名詞。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷17成都房地產(chǎn)市場(chǎng)7：受政策影響，近郊區(qū)域成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善性需求受到一定打壓。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷10房地產(chǎn)調(diào)控3：一、二線城市的差異化與09年相比，成交均價(jià)漲幅較大的城市成交降幅較大。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷2目錄contactsPART1:市場(chǎng)預(yù)判篇宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART2:市場(chǎng)調(diào)研篇區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研PART3:項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目認(rèn)知定位方向思考項(xiàng)目發(fā)展定位客戶定位PART4:運(yùn)營(yíng)策略篇物業(yè)發(fā)展建議啟動(dòng)區(qū)引擎策略項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性論證與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷3市場(chǎng)預(yù)判宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷4全國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)1：截至目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，增速放緩，保“8”無(wú)礙。成都方圓房地產(chǎn)營(yíng)銷置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱吉信行）的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)吉信行作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷5全國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)2：物價(jià)下降，通貨膨脹壓力逐步減弱，但近期樓市、股市反彈傳導(dǎo)部分壓力。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷11成都房地產(chǎn)市場(chǎng)1：上半年住宅成交量跌近5成，價(jià)格增長(zhǎng)3成與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷12成都房地產(chǎn)市場(chǎng)2：整體來(lái)看，成都市場(chǎng)的量?jī)r(jià)變化晚于全國(guó)市場(chǎng)，從7月份開(kāi)始觸底緩步回升。新政出臺(tái)后，90平米以上成交比例下降，90平米以下成交比例上升，體現(xiàn)出改善性需求受到打壓。對(duì)貸款購(gòu)買首套商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；??調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。因?yàn)橹眯诺倪M(jìn)入，雙楠大變。2013年，置信麗府的亮相，被認(rèn)為是外雙楠板塊的再一次高端項(xiàng)目升級(jí)。從城市結(jié)構(gòu)和關(guān)系來(lái)看，新雙楠片區(qū)“承上啟下，左右逢源”，從城市產(chǎn)業(yè)分布來(lái)看，新雙楠片區(qū)處于“高新西區(qū)——武侯科技園——西航港開(kāi)發(fā)區(qū)——高新區(qū)（南區(qū)）”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上，“近水樓臺(tái)”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得新雙楠片區(qū)會(huì)吸引部分高新企業(yè)的進(jìn)駐。速描2武侯大道的道路改造提升，加快了車輛時(shí)速的同時(shí)，也讓外雙楠從二環(huán)到三環(huán)外的廣闊區(qū)域駛上了開(kāi)發(fā)的快車道；武陽(yáng)大道全線通車，西連青羊大道，南接高朋大道，并延伸至機(jī)場(chǎng)路，路面寬約40米，雙向6車道，可以直通浣2..5環(huán)花、金沙、光華等片區(qū)；至此，駕車從武侯大道道大武侯陽(yáng)出發(fā)，無(wú)論是到城西的一品天下還是到城南的神仙樹(shù)，都武大道可以快速直達(dá)，無(wú)需再?gòu)亩h(huán)路繞行；“西半弧”北至老成灌路、南到武侯大道，長(zhǎng)10地鐵3號(hào)線余公里，最寬50米，在三環(huán)外連通武侯大道、光華大道、成溫邛公路、羊西線、蜀西路、IT大道、老成灌路等多條主要交通干道，30分鐘跑通城西。內(nèi)外雙楠繁華的生活氣息延展至武侯工業(yè)園由武侯科技園與中國(guó)女鞋之都工業(yè)園整合而此戛然而止，這段橫亙?cè)谛码p楠與外雙楠之間的成。目前該區(qū)域的常住人口在8萬(wàn)人左右，在今后的10年時(shí)間里，隨著大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，新武侯片區(qū)的人口將迅速攀升到50萬(wàn)人左右。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷29于外共享雙楠成熟生活配套，于內(nèi)大型商業(yè)待建護(hù)航，區(qū)域宜居藍(lán)圖初顯速描5?由于武侯大道與成熟的雙楠社區(qū)近在咫尺，該區(qū)域內(nèi)外雙楠生活配的商業(yè)配套和學(xué)校、公園等公共資源兩者均可共享。?武侯大道順江組團(tuán)的商業(yè)也是重要的一部分，規(guī)劃項(xiàng)目分別配套建設(shè)幼兒園、小學(xué)、診所、蔬菜超市及社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所,打造都市生活街區(qū)。這個(gè)隱形的商圈里，聚集著大批財(cái)富人群，他們正是武侯大道新雙楠國(guó)際居住走廊的居住主力軍。這種財(cái)富擴(kuò)散效應(yīng)的彰顯，反過(guò)來(lái)也能引起政府的重視和其他產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)。據(jù)悉，片區(qū)內(nèi)置信已經(jīng)與金蘋果教育投資集社區(qū)醫(yī)療中心團(tuán)正式簽訂合作協(xié)議，在順江組團(tuán)建設(shè)金蘋果國(guó)際蔬菜市場(chǎng)幼稚園成都旗艦店，足見(jiàn)配套的標(biāo)準(zhǔn)和起點(diǎn)。巨大的浪費(fèi)，并且也難持續(xù)發(fā)展。新都市主構(gòu)體系，而不是形成各自封閉的獨(dú)立社區(qū)，這樣形成義通過(guò)將社區(qū)劃分成小部分，完善的交通組織體系，緩解城的居住區(qū)域?qū)⒊蔀槠胶獾挠袡C(jī)體，完善的公共交通降市主干道的交通壓力，按照整體思考布局，配套不同的交往低了區(qū)內(nèi)和對(duì)原有城區(qū)的交通壓力，也增加居住者的層次的社交空間及居住配套設(shè)施，給人提供更多的生活和活便利，和社區(qū)氛圍和鄰里之間的交流。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷372014年，隨著城市化進(jìn)程的加快，以及品牌開(kāi)發(fā)商的不區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況斷進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，價(jià)格穩(wěn)定攀升。成交面積1500010000500001234567892014年區(qū)域高層產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)1200010000高層產(chǎn)品價(jià)格除在7月由于個(gè)別樓盤的集中8000放量，導(dǎo)致價(jià)格局部攀升后，基本保持在6000成交價(jià)格72007300元/平米上下徘徊。500040003000123456789與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷40區(qū)域多層產(chǎn)品概況多層產(chǎn)品供應(yīng)少，去化緩慢，但價(jià)格保持高位。由于150平米以上存在部分多層及別墅房源，因此拉升其整體價(jià)格至9829元/平米。建筑面積項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率綠化率車位比（萬(wàn)㎡） %/%1 ： （一期）%1： %1 ： %1 ：%1 ：1中華錦繡82275054 %/%1 ：%/，最大370畝，規(guī)模差異較大；?，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。套四套一、套二、套三海珀香庭46323 ㎡6191㎡套一、套二套四、躍層月光誠(chéng)品44122 ㎡套一、套二、套三7090㎡套二中海錦城80130 ㎡套二、套三80100㎡套二中華錦繡44153 ㎡套一、套二、套三、套四、套五85125 ㎡套二，套三中華名園51193㎡套一、套二、套三、套四、套五8192㎡套二中鐵瑞城新界85190 ㎡套二、套三、套四、躍層110148㎡㎡套一、套二、套三75120㎡套二，套三圣路易名邸//86123㎡套二、套三?競(jìng)品項(xiàng)目主力戶型75120㎡的套二、套三戶型?競(jìng)品項(xiàng)目暢銷戶型主要是中偏小戶型的8090㎡，實(shí)用性較強(qiáng)，總價(jià)較低，市場(chǎng)接受度較高與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷47競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)消化速度區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目月去化速度差距較大，與開(kāi)發(fā)商知名度、產(chǎn)品品分析質(zhì)等多方面因素有關(guān)。房型信息名稱套數(shù)(套)配比(%)㎡%㎡%110120㎡%90100㎡%㎡%110120㎡%：戶型布局緊湊，方正實(shí)用戶型采光、通風(fēng)效果較好步入式衣帽間，及大尺度轉(zhuǎn)角觀景飄窗大面積贈(zèng)送空間，實(shí)用劣勢(shì)：餐廳與出廚房之間的空間較小，進(jìn)出會(huì)有一些不便與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷51保利花園銷售情況良好，截止目前備案均價(jià)7800元/平米。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷62中海錦城■開(kāi)發(fā)商品牌及知名度■產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以中海豪宅系產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念為藍(lán)本與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷63區(qū)域客戶調(diào)研分析與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷64區(qū)域客戶來(lái)源地震導(dǎo)致目標(biāo)客戶變化根據(jù)我司對(duì)新雙楠板塊在售項(xiàng)目主要購(gòu)買客戶的調(diào)研分析，目前區(qū)域客戶來(lái)源主要集中在如下幾個(gè)區(qū)域：??外雙楠；??區(qū)域內(nèi)拆遷的原住民；??紅牌樓汽配城、家具城沿線與晉陽(yáng)路沿線區(qū)域；??其他城西南區(qū)域；??市中心區(qū)域；??西部鞋城、金花、蛟龍工業(yè)區(qū)；除了主城區(qū)客戶之外，新雙楠板塊在售項(xiàng)目的購(gòu)買群體還包括成雅高速沿線的省內(nèi)二級(jí)城市客戶，這類省內(nèi)二級(jí)城市客戶占比達(dá)到20%以上。外雙楠置信未來(lái)廣場(chǎng)大悅城（在建）本案紅牌樓太平園家私與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷72項(xiàng)目初步認(rèn)知：?從地塊規(guī)劃指標(biāo)來(lái)看，具備打造城市高尚住宅的基礎(chǔ)條件；?項(xiàng)目周圍大環(huán)境目前并不理想，整體環(huán)境較為嘈雜無(wú)序，市場(chǎng)形象受損；?區(qū)域處于新雙楠戰(zhàn)略發(fā)展的核心區(qū)，未來(lái)遠(yuǎn)景看好；與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷73二、定位方向思考?站在城市視角的區(qū)域價(jià)值審勢(shì)。牧馬山作為成都知名的純別墅板塊，其在成都別墅市場(chǎng)上的影響力不言而喻。而在“新雙楠”規(guī)劃中，則強(qiáng)調(diào)公共配套的開(kāi)放性，根據(jù)規(guī)劃由開(kāi)發(fā)商修建的配套，必須是向城市開(kāi)放的，供組團(tuán)內(nèi)居住需求共享的。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷78區(qū)域市場(chǎng)回顧1：新雙楠板塊，由于區(qū)域航空限高和容積率的嚴(yán)格控制，使得區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品基本上以小高層產(chǎn)品為主，物業(yè)類型的同質(zhì)化，讓這里成為小高層住宅的貼身肉搏戰(zhàn)場(chǎng)！、+、一個(gè)小高層住宅貼身肉搏的戰(zhàn)場(chǎng)。華宇與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷81一組典型的成功案例。試想，如果卓錦城一期如富力桃園，開(kāi)發(fā)8090平米的剛需主流戶型，在缺乏距離和配套優(yōu)勢(shì)的情況下，如何能吸引剛需類客戶，與3環(huán)內(nèi)主城區(qū)其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)取勝。楠苑”在整個(gè)“新雙楠”板塊的尷尬。對(duì)于天際置業(yè)公司而言，通過(guò)本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，為地奧公司進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是本項(xiàng)目的價(jià)值要義，因此從這個(gè)角度出發(fā)，以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)入市，打造城市低密度高尚住宅，形成天際置業(yè)開(kāi)發(fā)“精品”路線，最終推動(dòng)企業(yè)品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。視角與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷88基于以上三個(gè)視角的項(xiàng)目定位：新雙楠 Olufsen（簡(jiǎn)稱Bamp。與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷96新奢侈品永遠(yuǎn)基于情感需求之上，消費(fèi)者對(duì)此類產(chǎn)品所傾注的情感遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于其他產(chǎn)品…對(duì)他們的購(gòu)買者有一種顯而易見(jiàn)的情感感召力！與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷97新奢侈品的與眾不同新奢侈品傳統(tǒng)中檔產(chǎn)品傳統(tǒng)奢侈品影響情感介入平平淡淡寥寥無(wú)幾比比皆是支付能力獨(dú)一無(wú)二支付得起價(jià)格成本低廉質(zhì)優(yōu)價(jià)高售價(jià)昂貴質(zhì)量大眾工藝批量生產(chǎn)手工制作社會(huì)基礎(chǔ)受價(jià)值驅(qū)動(dòng)者高高在上者守舊保守者與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷98新奢侈品優(yōu)秀階梯情感上產(chǎn)品如何在情感上吸引消費(fèi)者功能上產(chǎn)品性能如何工藝上特性、設(shè)計(jì)或者材料上的與眾不同確保產(chǎn)品帶給消費(fèi)者真正與眾不同的優(yōu)勢(shì)與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷99在奢侈行業(yè)不斷做大的過(guò)程中，“新奢侈主義”曾大行其道，實(shí)現(xiàn)了“名利雙收”。所謂新奢侈主義指的是這樣一些產(chǎn)品和服務(wù)，他們對(duì)同類產(chǎn)品中的其他產(chǎn)品或者是服務(wù)質(zhì)量更高，品位更高，更讓消費(fèi)者心馳神往，他們價(jià)格不菲，但是還不至于昂貴到可望不可即。都市新奢侈主義住區(qū)與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷102從區(qū)域客戶抽樣調(diào)查反向論證“新奢侈主義住宅”的形象定位。沒(méi)有固化的職業(yè)圈定，但，有著相似的文化品位及生活態(tài)度，他們是——高眉人群高眉（highbrow），這是從文化上對(duì)精英層次的劃分。高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷114總之，西錦城一期的成交客戶，他們是市場(chǎng)上的“偽剛需”群體，他們是非常規(guī)的改善性客群，他們是：都市與眾不同的地產(chǎn)營(yíng)銷117都市新奢侈主義住宅的內(nèi)涵特征：【理念一：時(shí)尚經(jīng)典】建筑立面：經(jīng)典的建筑表情【理念二：融合關(guān)懷】總平規(guī)劃：弧線圍合式庭院組團(tuán)項(xiàng)目配套：人性化設(shè)置【理念三：