【正文】 應(yīng)，主要以供應(yīng)面積2500020000消化存量高層房源為主。與郊區(qū)化擴(kuò)張模式相反，新都市主義贊同將注重整體性原則，統(tǒng)一規(guī)劃道路路網(wǎng)、公交系統(tǒng)、商不斷擴(kuò)張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街業(yè)、公建配套設(shè)施等，形成清晰的區(qū)域邊緣和中心結(jié)區(qū)，而不是簡單地形成一個(gè)人們居住的“睡城”。在整個(gè)順江組團(tuán)起步區(qū)內(nèi)，以置信麗都花園城巴厘島項(xiàng)目為例，在項(xiàng)目周邊有一個(gè)小學(xué)（10000平方置信麗都米）、兩個(gè)幼兒園、蔬菜市場、社區(qū)醫(yī)療中心、一社區(qū)服務(wù)2個(gè)幼兒園花園城中心個(gè)社區(qū)活動(dòng)中心、一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心、80畝的集中大型商業(yè)，生活配套的完善，其配套的完整程度和配套的標(biāo)準(zhǔn)都足以傲視成都很多被配套不足困擾的新區(qū)。財(cái)富也遵循周而復(fù)始的自然規(guī)律。建園以來，實(shí)現(xiàn)就業(yè)近4萬人，園區(qū)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益明顯體現(xiàn)。一直未有改觀。與眾不同的地產(chǎn)營銷24新雙楠發(fā)展速描與眾不同的地產(chǎn)營銷25速描1東西連貫“東升”與“華陽”，未來由于機(jī)場二跑道的建設(shè)，東升和華陽之間的聯(lián)系將由華牧路來承擔(dān)，而華牧路橫貫新雙楠片區(qū)，優(yōu)越的區(qū)位條件，使得新雙楠片區(qū)“左右逢源”，將同時(shí)得到東升和華陽的輻射。與眾不同的地產(chǎn)營銷19總結(jié)：??2014年上半年，全國房市在政策影響后處在低位運(yùn)行狀態(tài)，但從7月份開始全國各地市場開始回暖，成交量與成交價(jià)格均出現(xiàn)回升；??國家宏觀調(diào)控政策依然持續(xù)，并在9月底國家出臺(tái)929政策，進(jìn)一步敦促各地政府落實(shí)“國十條”，穩(wěn)定樓市發(fā)展；??新政出臺(tái)后，一線指標(biāo)城市國慶成交情況“冷暖不同”，但多數(shù)并未立即受到明顯的沖擊；??預(yù)計(jì)10月份之后，市場在新政影響下，將有部分地區(qū)市場出現(xiàn)一定的震蕩，但總體來看市場不會(huì)出現(xiàn)太大反常，與眾不同的地產(chǎn)營銷20區(qū)域?qū)ｎ}調(diào)研區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研與眾不同的地產(chǎn)營銷211998年，內(nèi)雙楠片區(qū)還是安置房與城鄉(xiāng)結(jié)合部的代名詞。與眾不同的地產(chǎn)營銷17成都房地產(chǎn)市場7：受政策影響，近郊區(qū)域成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善性需求受到一定打壓。與眾不同的地產(chǎn)營銷2目錄contactsPART1:市場預(yù)判篇宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都房地產(chǎn)市場分析PART2:市場調(diào)研篇區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研PART3:項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目認(rèn)知定位方向思考項(xiàng)目發(fā)展定位客戶定位PART4:運(yùn)營策略篇物業(yè)發(fā)展建議啟動(dòng)區(qū)引擎策略項(xiàng)目開發(fā)可行性論證與眾不同的地產(chǎn)營銷3市場預(yù)判宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都房地產(chǎn)市場分析與眾不同的地產(chǎn)營銷4全國經(jīng)濟(jì)走勢1：截至目前中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，增速放緩，保“8”無礙。因此本文檔內(nèi)容僅限于對吉信行作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。與眾不同的地產(chǎn)營銷11成都房地產(chǎn)市場1：上半年住宅成交量跌近5成，價(jià)格增長3成與眾不同的地產(chǎn)營銷12成都房地產(chǎn)市場2：整體來看，成都市場的量價(jià)變化晚于全國市場，從7月份開始觸底緩步回升。對貸款購買首套商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；??調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2013年，置信麗府的亮相，被認(rèn)為是外雙楠板塊的再一次高端項(xiàng)目升級。速描2武侯大道的道路改造提升，加快了車輛時(shí)速的同時(shí)，也讓外雙楠從二環(huán)到三環(huán)外的廣闊區(qū)域駛上了開發(fā)的快車道；武陽大道全線通車，西連青羊大道，南接高朋大道，并延伸至機(jī)場路，路面寬約40米，雙向6車道，可以直通浣2..5環(huán)花、金沙、光華等片區(qū)；至此，駕車從武侯大道道大武侯陽出發(fā)，無論是到城西的一品天下還是到城南的神仙樹，都武大道可以快速直達(dá)，無需再從二環(huán)路繞行；“西半弧”北至老成灌路、南到武侯大道，長10地鐵3號線余公里，最寬50米，在三環(huán)外連通武侯大道、光華大道、成溫邛公路、羊西線、蜀西路、IT大道、老成灌路等多條主要交通干道，30分鐘跑通城西。目前該區(qū)域的常住人口在8萬人左右，在今后的10年時(shí)間里，隨著大型開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，新武侯片區(qū)的人口將迅速攀升到50萬人左右。?武侯大道順江組團(tuán)的商業(yè)也是重要的一部分，規(guī)劃項(xiàng)目分別配套建設(shè)幼兒園、小學(xué)、診所、蔬菜超市及社區(qū)活動(dòng)場所,打造都市生活街區(qū)。這種財(cái)富擴(kuò)散效應(yīng)的彰顯，反過來也能引起政府的重視和其他產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)。巨大的浪費(fèi)，并且也難持續(xù)發(fā)展。與眾不同的地產(chǎn)營銷372014年，隨著城市化進(jìn)程的加快，以及品牌開發(fā)商的不區(qū)域房地產(chǎn)市場概況斷進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場供銷兩旺，價(jià)格穩(wěn)定攀升。500040003000123456789與眾不同的地產(chǎn)營銷40區(qū)域多層產(chǎn)品概況多層產(chǎn)品供應(yīng)少，去化緩慢，但價(jià)格保持高位。建筑面積項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率綠化率車位比（萬㎡） %/%1 ： （一期）%1： %1 ： %1 ：%1 ：1中華錦繡82275054 %/%1 ：%/，最大370畝，規(guī)模差異較大；?，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。房型信息名稱套數(shù)(套)配比(%)㎡%㎡%110120㎡%90100㎡%㎡%110120㎡%：戶型布局緊湊，方正實(shí)用戶型采光、通風(fēng)效果較好步入式衣帽間，及大尺度轉(zhuǎn)角觀景飄窗大面積贈(zèng)送空間，實(shí)用劣勢：餐廳與出廚房之間的空間較小，進(jìn)出會(huì)有一些不便與眾不同的地產(chǎn)營銷51保利花園銷售情況良好，截止目前備案均價(jià)7800元/平米。外雙楠置信未來廣場大悅城（在建）本案紅牌樓太平園家私與眾不同的地產(chǎn)營銷72項(xiàng)目初步認(rèn)知：?從地塊規(guī)劃指標(biāo)來看，具備打造城市高尚住宅的基礎(chǔ)條件；?項(xiàng)目周圍大環(huán)境目前并不理想，整體環(huán)境較為嘈雜無序，市場形象受損；?區(qū)域處于新雙楠戰(zhàn)略發(fā)展的核心區(qū)，未來遠(yuǎn)景看好；與眾不同的地產(chǎn)營銷73二、定位方向思考?站在城市視角的區(qū)域價(jià)值審勢。而在“新雙楠”規(guī)劃中，則強(qiáng)調(diào)公共配套的開放性，根據(jù)規(guī)劃由開發(fā)商修建的配套，必須是向城市開放的，供組團(tuán)內(nèi)居住需求共享的。華宇試想，如果卓錦城一期如富力桃園，開發(fā)8090平米的剛需主流戶型，在缺乏距離和配套優(yōu)勢的情況下，如何能吸引剛需類客戶，與3環(huán)內(nèi)主城區(qū)其他項(xiàng)目競爭取勝。對于天際置業(yè)公司而言，通過本項(xiàng)目的成功開發(fā)，為地奧公司進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，是本項(xiàng)目的價(jià)值要義，因此從這個(gè)角度出發(fā)，以市場領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)入市，打造城市低密度高尚住宅，形成天際置業(yè)開發(fā)“精品”路線，最終推動(dòng)企業(yè)品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 Olufsen（簡稱Bamp。所謂新奢侈主義指的是這樣一些產(chǎn)品和服務(wù)，他們對同類產(chǎn)品中的其他產(chǎn)品或者是服務(wù)質(zhì)量更高，品位更高，更讓消費(fèi)者心馳神往，他們價(jià)格不菲，但是還不至于昂貴到可望不可即。沒有固化的職業(yè)圈定，但，有著相似的文化品位及生活態(tài)度，他們是——高眉人群高眉（highbrow），這是從文化上對精英層次的劃分。與眾不同的地產(chǎn)營銷117都市新奢侈主義住宅的內(nèi)涵特征：【理念一：時(shí)尚經(jīng)典】建筑立面：經(jīng)典的建筑表情【理念二：融合關(guān)懷】總平規(guī)劃：弧線圍合式庭院組團(tuán)項(xiàng)目配套：人性化設(shè)置【理念三：品質(zhì)創(chuàng)新】產(chǎn)品形態(tài)：空中花園式純小高層景觀園林。芝加哥學(xué)院派建筑外觀上與ARTDECO有一定近似，但芝加哥學(xué)院派建筑更強(qiáng)調(diào)簡潔、更富有現(xiàn)代精神，與本項(xiàng)目的“時(shí)尚”、“經(jīng)典”的新奢侈主義內(nèi)涵更貼切。與眾不同的地產(chǎn)營銷124【理念二：融合關(guān)懷】總平規(guī)劃——弧線圍合式庭院組團(tuán)。與眾不同的地產(chǎn)營銷130總平規(guī)劃建議一：采用“弧線組合式庭院組團(tuán)”布局形式。與眾不同的地產(chǎn)營銷139為匹配本項(xiàng)目“空中花園”式小高層的產(chǎn)品定位，同時(shí)將建筑庭院與項(xiàng)目總體規(guī)劃中的“弧形圍合庭院”相呼應(yīng)，在本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品打造上要突出“空中建筑庭院”布局。與眾不同的地產(chǎn)營銷143小區(qū)中庭景觀與眾不同的地產(chǎn)營銷144聯(lián)發(fā)五緣灣1號經(jīng)典戶型解讀：◎超大6米挑高空中花園，三面采光，創(chuàng)新可拓展大凸窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送室內(nèi)面積近20平方米，極大拓展生活空間。如與花壇結(jié)合的露天座椅、公共客廳等；與眾不同的地產(chǎn)營銷156園林打造建議五：作為非中央景觀區(qū)域，組團(tuán)與組團(tuán)之間連接區(qū)域往往容易成景觀打造的“盲點(diǎn)區(qū)域”，本項(xiàng)目的精品園林應(yīng)體現(xiàn)在對每一寸土地的精心設(shè)計(jì)上，尤其是對于組團(tuán)連接區(qū)，更應(yīng)注重。?擁有設(shè)備先進(jìn)的器械房，其中有先進(jìn)的仿生模擬跑步機(jī)，讓人在運(yùn)動(dòng)中進(jìn)入森林、山岡、草原、荒漠；那種身臨其境之感，讓都市人足不出戶便可以走遍萬水千山。具有著較高檔次，不僅符合中高端客戶的喜好，而且能夠匹配我們項(xiàng)目的氣質(zhì)。與眾不同的地產(chǎn)營銷177建筑細(xì)節(jié)還有通過一些設(shè)計(jì)隱藏窨井蓋、變電箱、消防栓等，使其不會(huì)影響到項(xiàng)目內(nèi)部的整體魂精，反而更加美觀。——地塊開發(fā)運(yùn)營建議與眾不同的地產(chǎn)營銷183龍湖與眾不同的地產(chǎn)營銷187與眾不同的地產(chǎn)營銷188示范區(qū)展示：極致開闊的景觀建設(shè)，讓人不得不留戀徜徉與眾不同的地產(chǎn)營銷189示范區(qū)展示：意境傳遞，極致生活質(zhì)感與眾不同的地產(chǎn)營銷190示范區(qū)展示：社區(qū)園林現(xiàn)行建設(shè)，優(yōu)先展示，給置業(yè)者切身體會(huì)，樹立置業(yè)信心與眾不同的地產(chǎn)營銷191示范區(qū)展示：社區(qū)園林現(xiàn)行建設(shè)，優(yōu)先展示，給置業(yè)者切身體會(huì)，樹立置業(yè)信心與眾不同的地產(chǎn)營銷192示范區(qū)展示：社區(qū)園林現(xiàn)行建設(shè)，優(yōu)先展示，給置業(yè)者切身體會(huì)，樹立置業(yè)信心與眾不同的地產(chǎn)營銷193樣板房展示：重視細(xì)節(jié)展示，細(xì)節(jié)做到極致與眾不同的地產(chǎn)營銷194樣板房展示：重視細(xì)節(jié)展示，細(xì)節(jié)做到極致江與城（重慶）與眾不同的地產(chǎn)營銷195樣板房展示：重視細(xì)節(jié)展示，細(xì)節(jié)做到極致“賣期房”=“賣示范區(qū)”在房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化競爭的今天，“賣期房”=“賣示范區(qū)”的簡單道理，其實(shí)對于發(fā)展商來講心知肚明。與眾不同的地產(chǎn)營銷204實(shí)體園林打造，用精致典雅的酒店式精品園林俯瞰區(qū)域競爭項(xiàng)目，用事實(shí)詮釋“新奢侈主。（這類開發(fā)商中最典型的就是藍(lán)光，最典型的項(xiàng)目就是其位于城南的公館1881）與眾不同的地產(chǎn)營銷196本項(xiàng)目作為新雙楠的代表項(xiàng)目；作為都市新奢侈主義住宅創(chuàng)導(dǎo)者；作為地奧公司進(jìn)軍房地產(chǎn)的開山之作；啟動(dòng)區(qū)的打造，絕不只是針對地塊開發(fā)時(shí)序、開發(fā)周期上的考慮，而應(yīng)該是重點(diǎn)考慮如何運(yùn)作“啟動(dòng)區(qū)”，制造引爆市場轟動(dòng)的效果，這，將最終決定項(xiàng)目能否成為市場寵兒！與眾不同的地產(chǎn)營銷197“建筑也許是靈魂不朽這一執(zhí)拗夢想的最明顯體現(xiàn)；或者說，“體驗(yàn)超驗(yàn)”才是建筑的功能原型”—賴特—與眾不同的地產(chǎn)營銷198啟動(dòng)區(qū)地鐵站口選區(qū)址動(dòng)啟建材市場首園花區(qū)利工程進(jìn)展動(dòng)保啟空置綠地的期??地塊開發(fā)條件：目前地塊右側(cè)為建材市場，短期內(nèi)無法拆遷，因此項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)只能選擇在左側(cè)臨近保利花園區(qū)域。弗萊明戈開盤熱銷60余套，均價(jià)破6000元/平米，創(chuàng)造了區(qū)域市場的銷售神話。開關(guān)輕巧，歸位只需一推。與眾不同的地產(chǎn)營銷172會(huì)所主要功能◎花園咖啡廳由于會(huì)所為兩層建筑，頂部設(shè)置塔樓后還預(yù)留有空間，建議在此處設(shè)置綠化景觀，既使整個(gè)項(xiàng)目中庭具備層次感，并且能最大化的利用空間進(jìn)行配套規(guī)劃◎生態(tài)茶藝館為匹配成都客戶愛好喝茶的習(xí)慣，建議在會(huì)所設(shè)置茶坊，匹配其需求與眾不同的地產(chǎn)營銷173入戶大堂關(guān)鍵詞：品位、尊貴解釋：建議打造挑高入戶大堂，同時(shí)，大堂內(nèi)部裝修風(fēng)格高檔，使業(yè)主一回家就擁有一個(gè)良好心情、體驗(yàn)居住品質(zhì)感和舒適度。?標(biāo)準(zhǔn)的硬地室內(nèi)網(wǎng)球場，在這里弛騁扣殺，揮灑汗水會(huì)別有一番滋味。規(guī)劃建議要點(diǎn)：?考慮針對每個(gè)戶型在設(shè)計(jì)中把主臥室、客廳等主觀景面正向面對各中央庭院區(qū)，保證“戶戶觀景”之外，更能營造出“引景入室”的氛圍?！蚪?jīng)典四房，方正格局，輕松組合家庭生活空間與眾不同的地產(chǎn)營銷145【理念三：品質(zhì)創(chuàng)新】景觀園林——度假酒店式精品園林。聯(lián)發(fā)五緣灣1號成都與眾不同的地產(chǎn)營銷131華宇楠苑商業(yè)規(guī)劃區(qū)地鐵站口建材市場空置綠地保利花園社區(qū)商業(yè)集中規(guī)劃區(qū)總平規(guī)劃建議二：反對圍繞項(xiàng)目四周全部設(shè)置底商，將嚴(yán)重破壞項(xiàng)目形象，且不容易構(gòu)成“弧線圍合庭院組團(tuán)”，極大與眾不同的地產(chǎn)營銷132程度上降低了項(xiàng)目品質(zhì)感；華宇楠苑商業(yè)規(guī)劃區(qū)地鐵站口建材市場空置綠地保利花園社區(qū)商業(yè)集中規(guī)劃區(qū)總平規(guī)劃建議三：地塊東側(cè)聚龍路沿線與武侯大道沿線不宜設(shè)置商業(yè)，一方面華宇楠苑在聚龍路側(cè)無商業(yè)規(guī)劃，如本項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)，則容易形成“單邊社區(qū)商業(yè)”，不容易實(shí)現(xiàn)底商價(jià)值；另一方面武侯大道屬于主與眾不同的地產(chǎn)營銷133干快車道，市政方面也不允許規(guī)劃商業(yè)；華宇楠苑商業(yè)規(guī)劃區(qū)地鐵站口本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃區(qū)建材市場空置綠地保利花園社區(qū)商業(yè)集中規(guī)劃區(qū)總平規(guī)劃建議四：將項(xiàng)目商業(yè)集中規(guī)劃與地塊西側(cè)（獨(dú)立商業(yè)區(qū)域），這樣既保證商業(yè)的獨(dú)立性，同時(shí)臨近地鐵站口，且又與保利花園的社區(qū)商業(yè)形成聯(lián)動(dòng)。與眾不同的地產(chǎn)營銷126對比如下兩圖，中海錦城與華宇楠苑共同存在的問題如保利花園，采用“多單元組合成兵營式排列格局”直接導(dǎo)致的結(jié)果是：較大體量房源臨街，各單元中間位置房源采光和景觀面不佳；兵營式排列導(dǎo)致整個(gè)社區(qū)整體呆板、缺乏靈動(dòng)性；樓間距過密；降低樓盤品質(zhì)，影響項(xiàng)目整體價(jià)值。翠屏灣與眾不同的地產(chǎn)營銷122建筑立面特點(diǎn)1：典雅而具有現(xiàn)代精神,立面簡潔時(shí)尚，注重建筑外表垂直方向上的三段式處理，以及垂直的美感。與眾不同的地產(chǎn)營銷119芝加哥學(xué)院派建筑：芝加哥學(xué)派（Chicago School）美國最早的建筑流派，是現(xiàn)代建筑在美國的奠基者。與眾不同的地產(chǎn)營銷108高眉客戶洞察他們……與眾不同的地產(chǎn)營銷109每天高效的頭腦運(yùn)轉(zhuǎn)高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷110不定期的疲憊商務(wù)旅程高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷111定期的家庭時(shí)光溫馨享受高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷112藝術(shù)修身性獨(dú)處興致高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷113作為中堅(jiān)力量，勞碌繁忙，但他們喜歡與眾不同，或者說更喜歡做自己喜歡的事情，他們彬彬有禮，內(nèi)心充滿了對自身的認(rèn)同感，他們也很希望別人對自己的認(rèn)同，只是表現(xiàn)的更溫雅些。與眾不同的地產(chǎn)營銷101本項(xiàng)目的形象定位：新雙楠O）設(shè)計(jì)生產(chǎn)的每一件產(chǎn)品都是視聽、音響發(fā)燒友們追求的名器與眾不同的地產(chǎn)營銷92普通小型代步汽車微型車的差別MINI Cooper憑借獨(dú)特的外觀、：法國價(jià)格：1192057美元使用16汽缸