【正文】 應，主要以供應面積2500020000消化存量高層房源為主。與郊區(qū)化擴張模式相反，新都市主義贊同將注重整體性原則，統(tǒng)一規(guī)劃道路路網(wǎng)、公交系統(tǒng)、商不斷擴張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街業(yè)、公建配套設(shè)施等，形成清晰的區(qū)域邊緣和中心結(jié)區(qū)，而不是簡單地形成一個人們居住的“睡城”。在整個順江組團起步區(qū)內(nèi)，以置信麗都花園城巴厘島項目為例，在項目周邊有一個小學（10000平方置信麗都米）、兩個幼兒園、蔬菜市場、社區(qū)醫(yī)療中心、一社區(qū)服務2個幼兒園花園城中心個社區(qū)活動中心、一個社區(qū)服務中心、80畝的集中大型商業(yè)，生活配套的完善，其配套的完整程度和配套的標準都足以傲視成都很多被配套不足困擾的新區(qū)。財富也遵循周而復始的自然規(guī)律。建園以來，實現(xiàn)就業(yè)近4萬人，園區(qū)的社會效益和經(jīng)濟效益明顯體現(xiàn)。一直未有改觀。與眾不同的地產(chǎn)營銷24新雙楠發(fā)展速描與眾不同的地產(chǎn)營銷25速描1東西連貫“東升”與“華陽”，未來由于機場二跑道的建設(shè)，東升和華陽之間的聯(lián)系將由華牧路來承擔，而華牧路橫貫新雙楠片區(qū)，優(yōu)越的區(qū)位條件，使得新雙楠片區(qū)“左右逢源”，將同時得到東升和華陽的輻射。與眾不同的地產(chǎn)營銷19總結(jié)：??2014年上半年，全國房市在政策影響后處在低位運行狀態(tài)，但從7月份開始全國各地市場開始回暖，成交量與成交價格均出現(xiàn)回升；??國家宏觀調(diào)控政策依然持續(xù)，并在9月底國家出臺929政策，進一步敦促各地政府落實“國十條”，穩(wěn)定樓市發(fā)展；??新政出臺后，一線指標城市國慶成交情況“冷暖不同”，但多數(shù)并未立即受到明顯的沖擊；??預計10月份之后，市場在新政影響下，將有部分地區(qū)市場出現(xiàn)一定的震蕩，但總體來看市場不會出現(xiàn)太大反常，與眾不同的地產(chǎn)營銷20區(qū)域?qū)ｎ}調(diào)研區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研與眾不同的地產(chǎn)營銷211998年，內(nèi)雙楠片區(qū)還是安置房與城鄉(xiāng)結(jié)合部的代名詞。與眾不同的地產(chǎn)營銷17成都房地產(chǎn)市場7：受政策影響，近郊區(qū)域成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善性需求受到一定打壓。與眾不同的地產(chǎn)營銷2目錄contactsPART1:市場預判篇宏觀經(jīng)濟環(huán)境成都房地產(chǎn)市場分析PART2:市場調(diào)研篇區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研區(qū)域客戶調(diào)研PART3:項目定位篇項目認知定位方向思考項目發(fā)展定位客戶定位PART4:運營策略篇物業(yè)發(fā)展建議啟動區(qū)引擎策略項目開發(fā)可行性論證與眾不同的地產(chǎn)營銷3市場預判宏觀經(jīng)濟環(huán)境成都房地產(chǎn)市場分析與眾不同的地產(chǎn)營銷4全國經(jīng)濟走勢1：截至目前中國經(jīng)濟運行穩(wěn)定，增速放緩，?！?”無礙。因此本文檔內(nèi)容僅限于對吉信行作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內(nèi)容。與眾不同的地產(chǎn)營銷11成都房地產(chǎn)市場1：上半年住宅成交量跌近5成，價格增長3成與眾不同的地產(chǎn)營銷12成都房地產(chǎn)市場2：整體來看，成都市場的量價變化晚于全國市場，從7月份開始觸底緩步回升。對貸款購買首套商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；??調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。2013年，置信麗府的亮相，被認為是外雙楠板塊的再一次高端項目升級。速描2武侯大道的道路改造提升，加快了車輛時速的同時，也讓外雙楠從二環(huán)到三環(huán)外的廣闊區(qū)域駛上了開發(fā)的快車道；武陽大道全線通車，西連青羊大道，南接高朋大道，并延伸至機場路，路面寬約40米，雙向6車道，可以直通浣2..5環(huán)花、金沙、光華等片區(qū)；至此，駕車從武侯大道道大武侯陽出發(fā)，無論是到城西的一品天下還是到城南的神仙樹，都武大道可以快速直達，無需再從二環(huán)路繞行；“西半弧”北至老成灌路、南到武侯大道，長10地鐵3號線余公里，最寬50米，在三環(huán)外連通武侯大道、光華大道、成溫邛公路、羊西線、蜀西路、IT大道、老成灌路等多條主要交通干道，30分鐘跑通城西。目前該區(qū)域的常住人口在8萬人左右，在今后的10年時間里，隨著大型開發(fā)企業(yè)的進駐，新武侯片區(qū)的人口將迅速攀升到50萬人左右。?武侯大道順江組團的商業(yè)也是重要的一部分，規(guī)劃項目分別配套建設(shè)幼兒園、小學、診所、蔬菜超市及社區(qū)活動場所,打造都市生活街區(qū)。這種財富擴散效應的彰顯，反過來也能引起政府的重視和其他產(chǎn)業(yè)的跟進。巨大的浪費，并且也難持續(xù)發(fā)展。與眾不同的地產(chǎn)營銷372014年，隨著城市化進程的加快，以及品牌開發(fā)商的不區(qū)域房地產(chǎn)市場概況斷進駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場供銷兩旺，價格穩(wěn)定攀升。500040003000123456789與眾不同的地產(chǎn)營銷40區(qū)域多層產(chǎn)品概況多層產(chǎn)品供應少，去化緩慢，但價格保持高位。建筑面積項目名稱占地面積（畝）容積率綠化率車位比（萬㎡） %/%1 ： （一期）%1： %1 ： %1 ：%1 ：1中華錦繡82275054 %/%1 ：%/，最大370畝，規(guī)模差異較大；?，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。房型信息名稱套數(shù)(套)配比(%)㎡%㎡%110120㎡%90100㎡%㎡%110120㎡%：戶型布局緊湊，方正實用戶型采光、通風效果較好步入式衣帽間，及大尺度轉(zhuǎn)角觀景飄窗大面積贈送空間，實用劣勢：餐廳與出廚房之間的空間較小，進出會有一些不便與眾不同的地產(chǎn)營銷51保利花園銷售情況良好，截止目前備案均價7800元/平米。外雙楠置信未來廣場大悅城（在建）本案紅牌樓太平園家私與眾不同的地產(chǎn)營銷72項目初步認知：?從地塊規(guī)劃指標來看，具備打造城市高尚住宅的基礎(chǔ)條件；?項目周圍大環(huán)境目前并不理想，整體環(huán)境較為嘈雜無序，市場形象受損；?區(qū)域處于新雙楠戰(zhàn)略發(fā)展的核心區(qū)，未來遠景看好；與眾不同的地產(chǎn)營銷73二、定位方向思考?站在城市視角的區(qū)域價值審勢。而在“新雙楠”規(guī)劃中，則強調(diào)公共配套的開放性，根據(jù)規(guī)劃由開發(fā)商修建的配套，必須是向城市開放的，供組團內(nèi)居住需求共享的。華宇試想，如果卓錦城一期如富力桃園，開發(fā)8090平米的剛需主流戶型，在缺乏距離和配套優(yōu)勢的情況下，如何能吸引剛需類客戶，與3環(huán)內(nèi)主城區(qū)其他項目競爭取勝。對于天際置業(yè)公司而言，通過本項目的成功開發(fā)，為地奧公司進軍房地產(chǎn)行業(yè)打下堅實基礎(chǔ)，是本項目的價值要義，因此從這個角度出發(fā)，以市場領(lǐng)導者姿態(tài)入市，打造城市低密度高尚住宅，形成天際置業(yè)開發(fā)“精品”路線，最終推動企業(yè)品牌價值的實現(xiàn)。 Olufsen（簡稱Bamp。所謂新奢侈主義指的是這樣一些產(chǎn)品和服務，他們對同類產(chǎn)品中的其他產(chǎn)品或者是服務質(zhì)量更高，品位更高，更讓消費者心馳神往，他們價格不菲，但是還不至于昂貴到可望不可即。沒有固化的職業(yè)圈定，但，有著相似的文化品位及生活態(tài)度，他們是——高眉人群高眉（highbrow），這是從文化上對精英層次的劃分。與眾不同的地產(chǎn)營銷117都市新奢侈主義住宅的內(nèi)涵特征：【理念一：時尚經(jīng)典】建筑立面：經(jīng)典的建筑表情【理念二：融合關(guān)懷】總平規(guī)劃：弧線圍合式庭院組團項目配套：人性化設(shè)置【理念三：品質(zhì)創(chuàng)新】產(chǎn)品形態(tài)：空中花園式純小高層景觀園林。芝加哥學院派建筑外觀上與ARTDECO有一定近似，但芝加哥學院派建筑更強調(diào)簡潔、更富有現(xiàn)代精神，與本項目的“時尚”、“經(jīng)典”的新奢侈主義內(nèi)涵更貼切。與眾不同的地產(chǎn)營銷124【理念二：融合關(guān)懷】總平規(guī)劃——弧線圍合式庭院組團。與眾不同的地產(chǎn)營銷130總平規(guī)劃建議一：采用“弧線組合式庭院組團”布局形式。與眾不同的地產(chǎn)營銷139為匹配本項目“空中花園”式小高層的產(chǎn)品定位，同時將建筑庭院與項目總體規(guī)劃中的“弧形圍合庭院”相呼應，在本項目小高層產(chǎn)品打造上要突出“空中建筑庭院”布局。與眾不同的地產(chǎn)營銷143小區(qū)中庭景觀與眾不同的地產(chǎn)營銷144聯(lián)發(fā)五緣灣1號經(jīng)典戶型解讀：◎超大6米挑高空中花園，三面采光，創(chuàng)新可拓展大凸窗設(shè)計，贈送室內(nèi)面積近20平方米，極大拓展生活空間。如與花壇結(jié)合的露天座椅、公共客廳等；與眾不同的地產(chǎn)營銷156園林打造建議五：作為非中央景觀區(qū)域，組團與組團之間連接區(qū)域往往容易成景觀打造的“盲點區(qū)域”，本項目的精品園林應體現(xiàn)在對每一寸土地的精心設(shè)計上，尤其是對于組團連接區(qū)，更應注重。?擁有設(shè)備先進的器械房，其中有先進的仿生模擬跑步機，讓人在運動中進入森林、山岡、草原、荒漠；那種身臨其境之感，讓都市人足不出戶便可以走遍萬水千山。具有著較高檔次，不僅符合中高端客戶的喜好，而且能夠匹配我們項目的氣質(zhì)。與眾不同的地產(chǎn)營銷177建筑細節(jié)還有通過一些設(shè)計隱藏窨井蓋、變電箱、消防栓等，使其不會影響到項目內(nèi)部的整體魂精，反而更加美觀?！貕K開發(fā)運營建議與眾不同的地產(chǎn)營銷183龍湖與眾不同的地產(chǎn)營銷187與眾不同的地產(chǎn)營銷188示范區(qū)展示：極致開闊的景觀建設(shè)，讓人不得不留戀徜徉與眾不同的地產(chǎn)營銷189示范區(qū)展示：意境傳遞，極致生活質(zhì)感與眾不同的地產(chǎn)營銷190示范區(qū)展示：社區(qū)園林現(xiàn)行建設(shè)，優(yōu)先展示，給置業(yè)者切身體會，樹立置業(yè)信心與眾不同的地產(chǎn)營銷191示范區(qū)展示：社區(qū)園林現(xiàn)行建設(shè)，優(yōu)先展示，給置業(yè)者切身體會，樹立置業(yè)信心與眾不同的地產(chǎn)營銷192示范區(qū)展示：社區(qū)園林現(xiàn)行建設(shè)，優(yōu)先展示，給置業(yè)者切身體會，樹立置業(yè)信心與眾不同的地產(chǎn)營銷193樣板房展示：重視細節(jié)展示，細節(jié)做到極致與眾不同的地產(chǎn)營銷194樣板房展示：重視細節(jié)展示，細節(jié)做到極致江與城（重慶）與眾不同的地產(chǎn)營銷195樣板房展示：重視細節(jié)展示，細節(jié)做到極致“賣期房”=“賣示范區(qū)”在房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化競爭的今天，“賣期房”=“賣示范區(qū)”的簡單道理，其實對于發(fā)展商來講心知肚明。與眾不同的地產(chǎn)營銷204實體園林打造，用精致典雅的酒店式精品園林俯瞰區(qū)域競爭項目，用事實詮釋“新奢侈主。（這類開發(fā)商中最典型的就是藍光，最典型的項目就是其位于城南的公館1881）與眾不同的地產(chǎn)營銷196本項目作為新雙楠的代表項目；作為都市新奢侈主義住宅創(chuàng)導者；作為地奧公司進軍房地產(chǎn)的開山之作；啟動區(qū)的打造，絕不只是針對地塊開發(fā)時序、開發(fā)周期上的考慮，而應該是重點考慮如何運作“啟動區(qū)”，制造引爆市場轟動的效果，這，將最終決定項目能否成為市場寵兒！與眾不同的地產(chǎn)營銷197“建筑也許是靈魂不朽這一執(zhí)拗夢想的最明顯體現(xiàn)；或者說，“體驗超驗”才是建筑的功能原型”—賴特—與眾不同的地產(chǎn)營銷198啟動區(qū)地鐵站口選區(qū)址動啟建材市場首園花區(qū)利工程進展動保啟空置綠地的期??地塊開發(fā)條件：目前地塊右側(cè)為建材市場，短期內(nèi)無法拆遷，因此項目的啟動區(qū)只能選擇在左側(cè)臨近保利花園區(qū)域。弗萊明戈開盤熱銷60余套，均價破6000元/平米，創(chuàng)造了區(qū)域市場的銷售神話。開關(guān)輕巧，歸位只需一推。與眾不同的地產(chǎn)營銷172會所主要功能◎花園咖啡廳由于會所為兩層建筑，頂部設(shè)置塔樓后還預留有空間，建議在此處設(shè)置綠化景觀，既使整個項目中庭具備層次感，并且能最大化的利用空間進行配套規(guī)劃◎生態(tài)茶藝館為匹配成都客戶愛好喝茶的習慣，建議在會所設(shè)置茶坊，匹配其需求與眾不同的地產(chǎn)營銷173入戶大堂關(guān)鍵詞：品位、尊貴解釋：建議打造挑高入戶大堂，同時，大堂內(nèi)部裝修風格高檔，使業(yè)主一回家就擁有一個良好心情、體驗居住品質(zhì)感和舒適度。?標準的硬地室內(nèi)網(wǎng)球場，在這里弛騁扣殺，揮灑汗水會別有一番滋味。規(guī)劃建議要點：?考慮針對每個戶型在設(shè)計中把主臥室、客廳等主觀景面正向面對各中央庭院區(qū)，保證“戶戶觀景”之外，更能營造出“引景入室”的氛圍。◎經(jīng)典四房，方正格局，輕松組合家庭生活空間與眾不同的地產(chǎn)營銷145【理念三：品質(zhì)創(chuàng)新】景觀園林——度假酒店式精品園林。聯(lián)發(fā)五緣灣1號成都與眾不同的地產(chǎn)營銷131華宇楠苑商業(yè)規(guī)劃區(qū)地鐵站口建材市場空置綠地保利花園社區(qū)商業(yè)集中規(guī)劃區(qū)總平規(guī)劃建議二：反對圍繞項目四周全部設(shè)置底商，將嚴重破壞項目形象，且不容易構(gòu)成“弧線圍合庭院組團”，極大與眾不同的地產(chǎn)營銷132程度上降低了項目品質(zhì)感；華宇楠苑商業(yè)規(guī)劃區(qū)地鐵站口建材市場空置綠地保利花園社區(qū)商業(yè)集中規(guī)劃區(qū)總平規(guī)劃建議三：地塊東側(cè)聚龍路沿線與武侯大道沿線不宜設(shè)置商業(yè)，一方面華宇楠苑在聚龍路側(cè)無商業(yè)規(guī)劃，如本項目規(guī)劃商業(yè)，則容易形成“單邊社區(qū)商業(yè)”，不容易實現(xiàn)底商價值；另一方面武侯大道屬于主與眾不同的地產(chǎn)營銷133干快車道，市政方面也不允許規(guī)劃商業(yè)；華宇楠苑商業(yè)規(guī)劃區(qū)地鐵站口本項目的商業(yè)規(guī)劃區(qū)建材市場空置綠地保利花園社區(qū)商業(yè)集中規(guī)劃區(qū)總平規(guī)劃建議四：將項目商業(yè)集中規(guī)劃與地塊西側(cè)（獨立商業(yè)區(qū)域），這樣既保證商業(yè)的獨立性，同時臨近地鐵站口，且又與保利花園的社區(qū)商業(yè)形成聯(lián)動。與眾不同的地產(chǎn)營銷126對比如下兩圖，中海錦城與華宇楠苑共同存在的問題如保利花園，采用“多單元組合成兵營式排列格局”直接導致的結(jié)果是：較大體量房源臨街，各單元中間位置房源采光和景觀面不佳；兵營式排列導致整個社區(qū)整體呆板、缺乏靈動性；樓間距過密；降低樓盤品質(zhì)，影響項目整體價值。翠屏灣與眾不同的地產(chǎn)營銷122建筑立面特點1：典雅而具有現(xiàn)代精神,立面簡潔時尚，注重建筑外表垂直方向上的三段式處理，以及垂直的美感。與眾不同的地產(chǎn)營銷119芝加哥學院派建筑：芝加哥學派（Chicago School）美國最早的建筑流派，是現(xiàn)代建筑在美國的奠基者。與眾不同的地產(chǎn)營銷108高眉客戶洞察他們……與眾不同的地產(chǎn)營銷109每天高效的頭腦運轉(zhuǎn)高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷110不定期的疲憊商務旅程高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷111定期的家庭時光溫馨享受高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷112藝術(shù)修身性獨處興致高眉客戶洞察與眾不同的地產(chǎn)營銷113作為中堅力量，勞碌繁忙，但他們喜歡與眾不同，或者說更喜歡做自己喜歡的事情，他們彬彬有禮，內(nèi)心充滿了對自身的認同感，他們也很希望別人對自己的認同，只是表現(xiàn)的更溫雅些。與眾不同的地產(chǎn)營銷101本項目的形象定位：新雙楠O）設(shè)計生產(chǎn)的每一件產(chǎn)品都是視聽、音響發(fā)燒友們追求的名器與眾不同的地產(chǎn)營銷92普通小型代步汽車微型車的差別MINI Cooper憑借獨特的外觀、：法國價格：1192057美元使用16汽缸