【正文】 252。 單張：通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。 電視：配合促銷活動和對開發(fā)公司的專訪等形式對項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑。 I 廣告切入期報(bào)紙軟文章 系列報(bào)紙硬廣告 網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，保證廣告的宣傳效果。大力宣傳，樹立品牌形象。 各種配套設(shè)施應(yīng)有盡有，交通便捷，令生活更自如216。3） 道路系統(tǒng)規(guī)劃、停車場規(guī)劃、綠化系統(tǒng)規(guī)劃、公建設(shè)施規(guī)劃、住宅設(shè)計(jì)與分期開發(fā)等需與建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行緊密溝通后提出專業(yè)建議，在此略。絕大多數(shù)景觀設(shè)計(jì)，是靜態(tài)的設(shè)計(jì)。252。 景觀情境化景觀情境化，就是讓景觀變成為制造情境的手段，讓景觀成為業(yè)主休憩放松心情過程中的道具和工具。本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)“景觀概念策劃”。2）景觀主題化主題，是本項(xiàng)目開發(fā)整合的核心。252。252。超大型中心花園，輔以聯(lián)排別墅。體現(xiàn)了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，保證“環(huán)?！】怠边@一設(shè)計(jì)意念的實(shí)現(xiàn)。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。 252。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是： 252。 216。 臥室空間 臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以70 M2140 M2的中等戶型面積為主。經(jīng)測算得出財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬元。 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，本次評估設(shè)備購置設(shè)費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)之和的5%計(jì)取，總共為萬元。 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，%計(jì)取，總共為萬元。 其他工程（不含設(shè)備價(jià)）給排水工程：15元/㎡，共計(jì)萬元；強(qiáng)電工程：30元/㎡，共計(jì)萬元；弱電工程：15元/㎡，共計(jì)萬元；252。 場地準(zhǔn)備費(fèi)按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污考慮。 商鋪均價(jià)：3090萬元；3. 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃I 土地費(fèi)用本項(xiàng)目土地費(fèi)用按35萬元/畝計(jì)算。 商鋪均價(jià)：3000元/平方米；則總體銷售額將為：24666萬元（）252。目前我們設(shè)計(jì)的價(jià)格平均價(jià)為：252。 獨(dú)立商業(yè)：2300平方米500元/平方米=115萬；大多少盤走的中低檔次路線，銷售價(jià)集中在1300——1600元/平方米左右。 土地成本：35萬/畝=；252。 商業(yè)最大修建建筑面積：（最大）216。 3. 成本價(jià)測算（假想開發(fā)法——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定）根據(jù)此地的屬性，為達(dá)到最優(yōu)化比的設(shè)置，以及最佳銷售利潤的回報(bào)，我們通過地產(chǎn)假想開發(fā)法進(jìn)行了如下測算：216。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素， M—— M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點(diǎn)?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。將現(xiàn)代建筑元素完美融于川西民居的建筑風(fēng)格，集諸多優(yōu)勢于一身，在與大邑當(dāng)?shù)仄渌貕K的中高檔樓盤角逐中崢嶸盡顯。（四） 項(xiàng)目市場定位1. 項(xiàng)目定位玉沙落燕居大邑，溪水濺落顯尊榮——東方尊城大邑首例川西民居1號作品本項(xiàng)目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林式川西民宅、生態(tài)園林式住宅之典范。原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下再擁有度假公寓基本是不可能的，只有一個因素，就是“灰色收入”。 文、教、衛(wèi)人士 該群族文化素質(zhì)較高，追求自由實(shí)際的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量。（二） 樓盤概念導(dǎo)入本項(xiàng)目將導(dǎo)入以電梯公寓，花園小區(qū)，高尚別墅，文化住宅為特色的全新人文概念?。ㄈ?目標(biāo)市場216。同時，我們也發(fā)現(xiàn)，這一帶以后的人氣將得到很大的提升。（一） 項(xiàng)目市場細(xì)分隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于大邑當(dāng)?shù)匾恍┦杖胼^高的階層，他們往往把目光投向一些新區(qū)樓盤?！?項(xiàng)目的市場定位項(xiàng)目開發(fā)核心概念：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性項(xiàng)目發(fā)展要以特別的定位思想來主導(dǎo)方向，我們認(rèn)為定位理念的“解決之道”就是本著特別的開發(fā)，特別的創(chuàng)新進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位。戶型的多樣性，功能性，選擇性優(yōu)與其他樓盤4．項(xiàng)目的威脅分析本項(xiàng)目的威脅，應(yīng)從幾個方面來分析：一．是大邑大道沿線的一些樓盤，如上城等，這些樓盤現(xiàn)在在市場上賣得不錯，因?yàn)殡x本項(xiàng)目較近，因此，他們對本項(xiàng)目有一定的威脅性；二．是離本項(xiàng)目周圍地段的一些樓盤；三．是環(huán)境問題本項(xiàng)目SWOT分析圖W（劣勢）自然景觀缺乏噪音污染樓盤周邊無商業(yè)環(huán)境達(dá)不到“三通一平”S（優(yōu)勢）1．交通便利2．完善生活配套臨近大邑中學(xué)3．整體規(guī)模大、4．充分的資料，數(shù)據(jù)分析，參考，降低投資風(fēng)險(xiǎn)5．價(jià)格T（威脅）直接對手：上城，周圍地段的樓盤影響環(huán)境問題O（機(jī)會）1. 了解“上城”、“西嶺名苑”等樓盤的情況，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上避開對手；2. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì)來弱化景觀劣勢3. 樓盤周邊自然環(huán)境…….較差，沒有大面積園林、水景、丘陵景觀，因此樓盤自身營建的綠化效果就顯得尤為關(guān)鍵結(jié) 論：本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)并存。4） 性價(jià)比高：同等品質(zhì)，戶型上，價(jià)格更占優(yōu)勢（詳細(xì)見規(guī)劃設(shè)計(jì)）注：我們將在合約簽定后更充分的進(jìn)行資源分析、整理、挖掘、比較、參考，以最大限度降低投資風(fēng)險(xiǎn)2. 劣勢分析1） 自然景觀：自然景觀缺乏，需要大量進(jìn)行人造景觀的修建。 醫(yī)院：目前周邊無大型的社區(qū)配套醫(yī)院252。252。 菜市場：本地段前期上城的開發(fā)商和大邑縣政府進(jìn)行了協(xié)調(diào)后，政府將在上城規(guī)劃的社區(qū)道路上規(guī)劃并修建“綜合農(nóng)貿(mào)市場”，作為對“上城”項(xiàng)目的配套支持；但該農(nóng)貿(mào)市場具體距本項(xiàng)目的實(shí)際距離我們還沒有相關(guān)資料，所以這點(diǎn)上我們在后期的規(guī)劃中會關(guān)注此項(xiàng)。本地段各樓盤到達(dá)大邑縣城中心距離車程僅2分鐘。鄰接大邑中學(xué)（學(xué)校內(nèi)的環(huán)境）對本項(xiàng)目的外環(huán)境景觀有一定的輔助作用。本項(xiàng)目將延續(xù)大邑旅游房產(chǎn)的特色文化，突出本項(xiàng)目濃厚的文化氛圍、舒適的生態(tài)環(huán)境、愜意的綠意昂然，加上經(jīng)典的設(shè)計(jì)、健康的生活、頂級般的配套無疑是最佳的賣點(diǎn)，形成品牌差異。目前花溪溫泉酒店，依托花水灣溫泉度假區(qū)，以回歸自然、反璞歸真的開發(fā)理念，已經(jīng)成為川西旅游地產(chǎn)的成功典范。此外雪山、森林、溫泉、莊園、道源也已成為大邑五大旅游品牌，旅游地產(chǎn)也已成為大邑旅游的一張響亮的名片。據(jù)了解，大邑現(xiàn)在已有多個房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤，天邑花園、立泰房產(chǎn)、川喜房產(chǎn)二期也即將動工。大邑的房地產(chǎn)市場正在和這個城市的發(fā)展節(jié)奏一樣，在快速增長。同時，本地段對手樓盤的車為都采用銷售形式，同是本地段的商鋪，西嶺名苑的商鋪銷售單價(jià)為3000元/平方米。基本指標(biāo)2樓盤名稱上城地 址大邑大道旁開發(fā)商大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅+社區(qū)鄰街商鋪工程進(jìn)度一期正在建設(shè)交付日期2007年4月左右一期交付項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)劃建筑面積173817平方米容積率1．48物業(yè)類型商住銷售價(jià)格1700——1900/㎡租金水平35/㎡左右賣點(diǎn)分析親水性建筑，低密度，高綠化，人工湖水景資源（4000平方米），人車分流，完善的小區(qū)配套，陽臺為退臺設(shè)計(jì)。大邑居民對高水平的物業(yè)管理還不能有個明晰的概念，只是希望得到物廉價(jià)美的服務(wù)，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)、附加服務(wù)等應(yīng)該規(guī)劃、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)；通過表象市場研究，我們可以看出現(xiàn)在的買房者變得越來越理性。8元/平方米/月，西嶺名苑為0。 銷售方面：目前根據(jù)大邑縣房管局統(tǒng)計(jì)，去年全縣商品房均價(jià)1600元/平方米。正因?yàn)橐陨侠靡蛩兀偈瓜裾憬y都房產(chǎn)、東方圣地房產(chǎn)（貴企業(yè)）等一些有實(shí)力的地產(chǎn)商加入，將