【正文】 　 　四、推廣費(fèi)用預(yù)算表宣傳推廣費(fèi)用比例按照地方市場(chǎng)的銷售情況分析，宣傳推廣費(fèi)約245萬(wàn)左右。 誘導(dǎo)受眾成熟的投資市場(chǎng)已見端倪，反復(fù)刺激灌輸受眾形成投資概念?！∪绻Χ炔粔蛟倏紤]報(bào)紙廣告版位?！?月—7月份明細(xì)工作安排（附表）策劃期和銷售準(zhǔn)備期——2003年4月至7月31 日銷售強(qiáng)銷期——2003年8 月至10月30日銷售調(diào)整期——2003年11 月至2004年2月30日清盤期——2004年3月至2004年5月31日階段工作安排　售前推廣的硬件工作：l　　　廣告公司的確立l　　　賣場(chǎng)的設(shè)計(jì)施工l　　　項(xiàng)目整體形象的整合l　　　宣傳資料的設(shè)計(jì)制作l　　　戶外廣告的申報(bào)及設(shè)立l　　　銷售資料完善與設(shè)計(jì)制作l　　　新聞“放風(fēng)”工作l　　　廣告的設(shè)計(jì)制作l　　　業(yè)務(wù)員招聘與售前培訓(xùn)l　　　　廣告發(fā)布l　　　l　　　定期舉辦一些公益活動(dòng)，/以邀請(qǐng)函的性質(zhì)吸引媒體的報(bào)道，同時(shí)也給與會(huì)公司作了宣傳，從多方面提升項(xiàng)目的市場(chǎng)形象與在市民心目中的地位。 可考慮航空雜志或一些專業(yè)高級(jí)經(jīng)理人雜志，量可以少一些，因?yàn)槟壳八械碾s志發(fā)行量都不夠大。 建議優(yōu)先考慮的電視頻道順序?yàn)椋簂　　　新聞?lì)l道l　　　財(cái)經(jīng)頻道l　　　生活頻 網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)的資信傳播更有利于本項(xiàng)目對(duì)域外的潛在性客戶產(chǎn)生輻射影響。雖然電視廣告費(fèi)用高，信息量少，但覆蓋率高，形象好。l　　　　上軟性新聞播報(bào)l　　　　 硬廣告能夠有效提高項(xiàng)目的知名度。l　　　 太原晚報(bào)版面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格（公分）黑白價(jià)（元）*41650*42200*83300*84400*4330023*813250半版23*1626500整版23*3253000報(bào)眼10*510000主要選擇的報(bào)紙有：山西日?qǐng)?bào)、太原日?qǐng)?bào)、山西商報(bào)、太原晚報(bào)。報(bào)紙媒體投放在前期必須是大版面的，即使軟稿也要有系列性的廣告安排，在各種發(fā)行量大的報(bào)紙上刊登，使信息滲透到每一個(gè)地源客戶或非地源客戶。為以后促銷公關(guān)活做準(zhǔn)備標(biāo)準(zhǔn)版式的邀請(qǐng)信、邀請(qǐng)函等。銷售部的環(huán)境布置（具體在“銷售部”論述）l 　產(chǎn)品說(shuō)明書內(nèi)容范圍：l　　 項(xiàng)目地理位置l　　 投資商與其實(shí)力組合的簡(jiǎn)介l　　 項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)l　　 各樓層的規(guī)劃l　　 項(xiàng)目的技術(shù)數(shù)據(jù)l　　 樓宇自控系統(tǒng)l　　 電話與通訊系統(tǒng)l　　 寬帶資源與綜合布線系統(tǒng)l　　 衛(wèi)星電視系統(tǒng)l　　 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)l　　 保安監(jiān)控系統(tǒng)l　　 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)l　　 給排水系統(tǒng)l　　 防雷與接地系統(tǒng)l　　 消防系統(tǒng)l　　 供電設(shè)計(jì)l　　 供配電系統(tǒng)l　　 照明設(shè)計(jì)l　　 空調(diào)系統(tǒng)l　　 電梯l　　客戶須知——含有認(rèn)購(gòu)書、按揭的詳細(xì)手續(xù)介紹、投資分析報(bào)告等。 全面闡述我們的形象定位l　　　　　　　l　　　 外部綠化要現(xiàn)代 交通引導(dǎo)l　　　銷售部是一個(gè)從外到里，從印象到實(shí)景的中轉(zhuǎn)站，所以從工地到賣場(chǎng)、再?gòu)馁u場(chǎng)到樣板間，這兩條路線的周邊環(huán)境布置與行進(jìn)路線的合理設(shè)計(jì)直接關(guān)系到項(xiàng)目對(duì)外的整體形象。 設(shè)計(jì)要求：l　　　大氣明朗，富有個(gè)性化的裝修設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)現(xiàn)代辦公文明的理性的顏色為基色調(diào)，搭配線條設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，功能自由組合的辦公家具，傳達(dá)給受眾一個(gè)與眾不同的格調(diào)和清新現(xiàn)代的實(shí)用主義辦公理念。開放式茶水間除了滿足工作人員的飲用水需要外，我們還可以為客人提供熱飲與水果。l 儲(chǔ)物室與更衣室是工作人員每日更換工作裝，放置私人物品的場(chǎng)所。l 小型會(huì)議室：辦理按揭、簽約手續(xù)等的專用房（容納4—6人）為程序化的工作單辟一個(gè)辦公空間，令工作更加有條理，同時(shí)也保證了相關(guān)單據(jù)證件的保管。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于很多客戶對(duì)于高科技寫字樓辦公缺乏概念，我們就更需要強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。 整合傳播依靠單純的廣告及建議的銷售已經(jīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)要求，必須考慮到從各方面、各個(gè)細(xì)節(jié)去宣傳，我們稱之為整合傳播，如下圖所示。 專業(yè)雜志的報(bào)道，物業(yè)形象代言人（大型企業(yè)、公眾認(rèn)可的企業(yè)家）的露面都能增加物業(yè)的可信度。一是宣傳推廣的氣勢(shì)要大，媒體組合要到位，投入要集中（在主要的報(bào)紙做廣告量，半版、整版以上連續(xù)，一定要有氣勢(shì)，可以考慮先集中在一份報(bào)紙）；二是賣場(chǎng)氣氛一定要好；三是要有新聞炒作。 以地段、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)等做為延續(xù)期推廣主題，使物業(yè)不斷有新聞性、新動(dòng)作，在市場(chǎng)活躍；　按照計(jì)劃完成銷售目標(biāo)；“時(shí)”的度一、宣傳推廣運(yùn)作要點(diǎn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和競(jìng)爭(zhēng)的激烈，房地產(chǎn)企業(yè)不僅追求項(xiàng)目的短期利潤(rùn)，更追求企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展和品牌效益，因此，房地產(chǎn)的包裝、推廣成本在不斷提高，作為包裝推廣的投入，不僅視之為營(yíng)銷成本，更視為是一種投資概念?！　　　　　　　　　　　　　工地包裝——圍墻采用時(shí)尚、商務(wù)、生活為元素組合成的現(xiàn)代生活畫面，不僅起到了美化工地的作用，也很好的體現(xiàn)了項(xiàng)目形象，并為本案具有的功能作了廣而告之。燈箱內(nèi)容可定期更換。另外我們還能利用廣場(chǎng)廣告柱（高度約在56米）作為促銷工具，作為贈(zèng)送給簽約入住大客戶的免費(fèi)廣告牌，一來(lái)客戶肯定非常樂意在此黃金地段有免費(fèi)為自己公司作宣傳的機(jī)會(huì)；二來(lái)也為我們自己作了熱銷勢(shì)頭的宣傳。l　　　　 綠化廣場(chǎng)的實(shí)用功能是非常卓越的，考慮到項(xiàng)目是在夏天開盤，所以廣場(chǎng)一定會(huì)成為我們項(xiàng)目的夜間“售樓處”，我們可以利用廣場(chǎng)來(lái)搞活動(dòng)，聚集人氣。例如：定期上門做辦公家具的保養(yǎng)雇傭物業(yè)保潔員做辦公室內(nèi)清掃工作定期做辦公間的地毯清潔工作定點(diǎn)大廈班車接送服務(wù)┋　物業(yè)服務(wù)管理公約本案在出售、出租時(shí)，應(yīng)向客戶提供經(jīng)核準(zhǔn)的公約。例如：大廈投入使用前的開荒清潔服務(wù)大廈日常清潔及環(huán)境維修服務(wù)各類硬質(zhì)地面的清潔和保養(yǎng)服務(wù)地毯的清潔保養(yǎng)服務(wù)外墻的清潔服務(wù)殺蟲、滅鼠服務(wù)保潔技術(shù)咨詢服務(wù)室內(nèi)株擺的養(yǎng)護(hù)與管理24小時(shí)保安監(jiān)控銀行服務(wù)（至少有取款機(jī)）代收代繳各項(xiàng)寫字樓的常規(guī)費(fèi)用┋l　　　　針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高入駐客戶的工作、生活條件，為滿足其中一些客戶群體的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。促銷活動(dòng)中有贈(zèng)送客戶會(huì)籍一項(xiàng)，所以前期準(zhǔn)備階段一定要把俱樂部會(huì)員卡的制作，會(huì)員章程的制定等工作落實(shí)好。寫字樓餐廳應(yīng)配有中式快餐與西式快餐，中餐以經(jīng)營(yíng)以套餐為主；西餐以供應(yīng)自助餐為主, 可同時(shí)容納200人就餐。建議為大廈內(nèi)的工作人員與客戶提供專項(xiàng)的班車服務(wù)，以方便他們的上下班。 上述建議的最大好處就在于擴(kuò)大了進(jìn)入大堂的人流范圍，不再僅局限于樓內(nèi)的客戶，良好的環(huán)境可以讓更多的人選擇它作為商務(wù)會(huì)面的場(chǎng)合，屆于正式與非正式洽談氣氛，讓人工作起來(lái)身心愉悅。 建議請(qǐng)專業(yè)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)公司做“綠色商務(wù)生活空間”景觀布置：如引入山石、沙土、植物等元素，來(lái)活潑空間的層次；l　　　　　形象定位：市場(chǎng)推廣就是要向市場(chǎng)宣傳、并使客戶認(rèn)同項(xiàng)目的附加值，從而引發(fā)客戶的欲望。認(rèn)知問題　　 并且這一形象初步得到了市場(chǎng)的接受。 建立本案IT標(biāo)志的項(xiàng)目形象，甚至是整個(gè)山西地區(qū)的標(biāo)志。橫　　向：成交底價(jià)租金（含物業(yè)管理費(fèi)）；單　　位：RMB / 建筑平方米豎　　向：成交免租期時(shí)間（須交納物業(yè)管理費(fèi)）單　　位：月其它系數(shù)：租期2年，即24個(gè)月備　　注：忽略免租期的管理費(fèi)收入不計(jì)售價(jià)體系　 總則在報(bào)價(jià)內(nèi)應(yīng)含：l　　　　　同樓層內(nèi)戶型差價(jià)l　　　　　樓層與樓層間差價(jià)l　　　　　客戶購(gòu)買大面積時(shí)折扣率l　　　　　不同付款方式的折扣優(yōu)惠l　　　　　中介公司的費(fèi)用支出、各種系數(shù)制度 市場(chǎng)公認(rèn)中介買賣費(fèi)用為1%（公關(guān)費(fèi)用） 安排起碼兩種以上付款方式，所以付款方式調(diào)價(jià)定在2% 大面積買家為半層以上客戶，折扣點(diǎn)可在4%￥10/平方米?？蛻糁脴I(yè)心態(tài)分析“怕、貪、夢(mèng)”三種不同心態(tài)?！?山西境外客戶：希望到太原投資發(fā)展的山西省以外客戶，特別是京、津一帶。它們購(gòu)房置業(yè)的首選是標(biāo)志型的IT辦公場(chǎng)所。優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)　 　對(duì)外經(jīng)貿(mào)正在以較高的速度發(fā)展，目前已有近千家外資企業(yè)。旅游業(yè)不僅帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)效益，更會(huì)促進(jìn)酒店、商業(yè)、餐飲、娛樂等相關(guān)行業(yè)發(fā)展。其它情況　逐漸優(yōu)化的投資環(huán)境加上國(guó)家政策對(duì)于中西部地區(qū)的傾斜，正吸引著大批域外企業(yè)對(duì)太原市場(chǎng)的關(guān)注。重視開發(fā)市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)，以市場(chǎng)需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的逆向思維新觀念給本項(xiàng)目的入市推廣帶來(lái)了絕好的外力支持