【正文】 發(fā)現(xiàn)以下情況時，應向班組長報告：主要設備非正常操作的開、停、調整及其他異常情況；設備出現(xiàn)故障或停機檢修；零部件更換或修理；維修人員工作去向；維修材料的領用；動作人員暫時離崗。 交接班制度 搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施。 （3）實施預防性計劃維修保養(yǎng)制度，并進行監(jiān)督檢查。 這些應由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)設備的實際情況由工程技術人員制訂。 預防性計劃維修保養(yǎng)制度 為了延長設備的使用壽命，防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備修理、維護管理的組織措施和技術措施叫計劃維修保養(yǎng)制度。對經復驗仍不合格的應限定解決期限。一、管理制度 接管驗收制度設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程，把住這一關，對日后的管理和使用有著很重要的意義。 ⑤進入機房要在過濾門廊內換鞋，以保證地面整潔。①機房環(huán)境應保持在最佳條件下，即溫度在20—25攝氏度，絕對濕度在6—18克H2O/立方米，相對濕度在20%70%范圍之內。 ⑤未經同意，不得隨意修改各類管理數(shù)據(jù)。（1）用戶程控交換機機房的工作制度 ①機房內應有人進行24小時值班，值班人員應認真做好當班紀錄，并做好交接班工作。 ④如發(fā)生突發(fā)性及其故障，應及時搶修。⑦如話務員對一些疑難問題一時解決不了，應在交接本上做好詳細記錄，并口述給接班人員。 ③聽完來電者敘述后，話務員應快速、準確地幫轉接相應分機。⑥定時完成業(yè)主或使用人的各項電信業(yè)務。 ②接到用戶或話務員的故障報告，應代好所需的工具，及時前往搶修，力爭在最短的時間內排除故障，并認真做好記錄。是指針對話務臺所擁有的性能，使呼叫處理簡化，提高工作效率（接通率）。七、電話通訊設備的管理和維護 程控交換機的性能 （1）系統(tǒng)性能是指根據(jù)系統(tǒng)配制而賦予用戶交換機系統(tǒng)的能力（容量和軟件包）。⑩井底作業(yè)時，禁止關閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時除外），廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。⑤井道底坑如有積水，必須首先斷點，然后排除。 （2）電梯維修、保養(yǎng)操作規(guī)程 ①電梯停駛保養(yǎng)時，首先應切斷控制電源，確保安全。 ④每日19：00以后及節(jié)假日期間，由于客流量減少，一般可關閉數(shù)部電梯。 電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 （1）電梯工作制度 ①嚴格執(zhí)行電梯設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。（7）電梯運行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護乘客出梯。（3）重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。維修保養(yǎng)：①每日清掃、擦洗所有設備及工作場所，否則接班人員有權拒絕接班；②每班沖洗水位計一次；③每班定期排水一次；④每日定期手動安全閥一次；⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次，離子交換器水硬度≥—3小時化驗一次，當水硬度＞；⑥凝結水排放管應每天日班排放一次并檢查水質清潔度，化驗水指標；⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次；⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復；⑨對所有泵閥（軟水、污水）、軟水箱等附屬設備進行年大修及清洗。 為確保鍋爐安全運行，操作人員必須嚴格遵守下列操作規(guī)程。⑥勤檢查、勤調節(jié)，保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。 ②負責鍋爐及其所屬設備的維修保養(yǎng)和故障檢修。 機組啟動 ①觀看控制屏，屏上要顯示“機組準備啟動”； ②啟動冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差； ③若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態(tài)），此時控制中心即置機組于運行狀態(tài)，注意顯示器上現(xiàn)實的信息，觀看機組是否有故障顯示。⑤值班人員必須掌握設備運行的技術狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即報告，并及時處理，且在工作日記上做好詳細記錄。領辦必須組織好空調工按照巡回檢查制度，定時對外界及空調區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進行空調工作情況調節(jié)，努力使空調區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。（9）定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰，防止積存過多。（5）定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應及時更換。五、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修 制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內容（1）熟悉空調設備的工作原理及操作方法，制定相應的操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。 外觀檢查的主要內容包括：接閃器、引下線等各部分的連接是否可靠，有沒有受機械損傷、腐蝕、銹蝕等，支撐是否牢固。 現(xiàn)場負責人得到操作人所提出不能執(zhí)行的理由后，應立即與現(xiàn)場實際情況核對，并檢查證明確實有錯誤后，同意操作人重新填寫正確的操作票，才可進行操作。 （6）操作中，應認真執(zhí)行監(jiān)護制、復誦制，要求每操作完一步即應由監(jiān)護人員在操作項目前劃“√”。 （2）在變、配電所的架空或電纜出線上進行工作而要求停電時，值班人員必須在接到工作負責人的書面要求后，填寫操作票，方可進行操作。 （5）送電后，工作負責人應檢查設備情況，運行正常后才可離開現(xiàn)場。 工作結束后送電前，進行安全檢查的內容如下： （1）工作負責人應會同值班員對設備進行檢查，特別要核對斷路器及隔離開關的分、合位置是否符合工作票所填的實際情況，核對無誤后，雙方在工作票上簽字。在下列情況下，監(jiān)護人可參加班組的工作： ①全部停電時； ②在變電所內部分停電時，只有在安全措施可靠，工作人員集中在一個工作地點，工作人員連同監(jiān)護人不超過三人時； ③所有室內、外帶電部分，均有可靠的安全遮攔，完全可以做到防止觸電的可能時。所監(jiān)護的主要內容如下： （1）部分停電時，監(jiān)護人應時刻注意工作人員的活動范圍，使其與帶電設備保持規(guī)定的安全距離。 （5）所指派的工作負責人和工作人員的技術水平是否能滿足工作需要，能否在規(guī)定的停電時間內完成工作任務。 工作票簽發(fā)應由電氣負責人或電氣工程師擔任，簽發(fā)工作票時應重點檢查的內容如下： （1）工作的必要性。工作票的主要內容應包括：工作內容、工作地點、停電范圍、停電時間以及安全措施等。 （2）可以正確部署安全措施，防止錯誤操作事故，并借以指導值班人員進行倒閘操作的模擬演習。⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。應分段檢查，找出接觸不良部位重裝重接。在檢修時，首先應根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，在按情況加以排除。應根據(jù)供電范圍內的具體情況，參照供電部門的“電氣設備運行管理規(guī)程”，定出重點檢查的項目。供電設備的維護范圍，須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產權分界點的劃分原則來執(zhí)行。所有較大的用電設備均應按臺編號，建立檔案，如鍋爐房內的風機、水泵、廚房內的機具。掌握資料后，即應制定管理辦法。這些部分共同組成一個完整的共用電系統(tǒng)，使電正常運行。用來裝置這些設備的場所叫配電室（站）/變壓室（站）。低壓供電減少了變壓器的投資，也不用對其進行維護（由供電局維護）。（2）對于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶，應按有關規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及實驗工作，以防止老化、霉變、失效，對于檢查不合格的應及時更換。 衛(wèi)生設備衛(wèi)生設備包括大便器、小便器、洗臉盆、拖布池和家具盆、淋浴器及澡盆等。（4）室外排水管道的維修①管道坡度搞反形成倒返水此類故障常見于新建的房屋中，原因大多是未按圖紙要求放坡，或溝底未做墊層，加上接口封閉不嚴，管道滲漏而造成不均勻下沉，致使排水不暢，嚴重的則會引起倒流，污水外溢。（3）室內排水管道堵塞管道堵塞會造成流水不暢，排泄不通，嚴重的會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌?！　、诮逃?、約束住戶不要把雜物投入下水管道，防止堵塞。道路市政排水設施管理職責如下：。滲漏管道的維修，常有以下兩種方法：①哈夫夾堵漏法 用鉛楔或木楔打入洞眼內，然后墊以2—3毫米厚的橡皮布，最后用尺寸合適的哈夫夾夾固。對已凍劣的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊或換管的方法處理。 （3）給水管道的養(yǎng)護 ①給水管道的檢查維修養(yǎng)護人員應十分熟悉給水系統(tǒng)，經常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應及時進行維修。 （2）給水系統(tǒng)的管理應做到： ①防止二次供水的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。二、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 給水系統(tǒng)建筑物給水方式有多種：一般平房和多層樓房均由城市供水管網(wǎng)供水；高層建筑則需進行二次供水，因為城市管網(wǎng)的水壓無法滿足高層供水需要，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。設備更修和技術改造工程。一、維修工程的分類 目前對房屋設備維修工程的分類尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般可分為以下幾種： 設備大修工程。其中，對于設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對?。ㄓ茫暨M行安全教育，向?。ㄓ茫粜麄饕恍┪ｋU設備（如電梯）的安全使用知識。②運行記錄值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設備運行管理部門保管好，以備存查。設備在接管后均應建立原始資料檔案。具體的管理措施主要有：建立設備管理賬冊和重要設備的技術檔案；建立設備卡；建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度；建立房屋設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料； 建立房屋設備的更新、調撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度；建立承租戶保管房屋設備的責任制度；建立每年年末對房屋設備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應采取必要措施，及時加以解決。維修與運行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。因此，搞好房屋設備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風苗子，不斷提高管理服務質量和技術水平，從而強化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎建設，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。 房屋設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要 現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達到適用、經濟、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調與和諧。所以，良好的房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障。 房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障。由于現(xiàn)代建筑配套設施設備的先進性和復雜性，因此，要求對物的管理要靠專業(yè)的知識、規(guī)范的程序、嚴格的標準和高超的性能。 硬件是指計算機及機器等外圍設備，具體有： （1）公共設備　　交換網(wǎng)絡處理器（CPU）、收號器、音信號、電源[工作電壓、48V（DC直流）或24V（RG鈴流）]；（2）中繼/分機設備（用戶/線架設備）用戶電路、出入中繼、會議電話板、話務臺[由顯示屏、撥號盤、環(huán)路鍵（又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內線呼入鍵）、性能鍵（大部分可以編程，非常性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線告警兩種）等組成]；（3）輔助設備交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)壓器、配線架、空調器、打印機、維護終端（用于對交換機進行維護操作、故障排除等日常操作）。電話交換機已由最初的步進制交換機逐步發(fā)展為旋轉制交換機、縱橫制交換機和程控交換機。所謂計算機網(wǎng)絡，就是指將有關計算機及其子系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)集成起來。主要是指樓宇的辦公自動化系統(tǒng)，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢、電視會議、財務計劃、人事管理以及電子數(shù)據(jù)庫（EDI）系統(tǒng)等。例如，樓宇內的照明和溫度變化情況會被相應的傳感器感知并輸入計算機，計算機即將當時樓宇內的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設定的要求，將相應的調控指令送到照明系統(tǒng)中的調光裝置及空調系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調控的目的。避雷針、避雷帶、引下線和接地極等防雷部分必須按照規(guī)范的具體要求裝設，才能達到防止雷擊的危害。防雷及接地裝置不同用途的房屋建筑（構筑）物，有不同的防雷等級要求。（1）電梯電梯一般由傳動設備、升降設備、安全保護設備和控制設備組成。電器服務設備設施。即室內通排風換氣的設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵的設備等。 供暖設備有熱水供暖和蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等）、散熱部分（熱量散發(fā)的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等），以及一些輔助設施，如鼓風機、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。物業(yè)內用于消防的設備和設施包括：噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設備，如煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明等。 物業(yè)內附屬的衛(wèi)生設備和設施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類。 是指用來排除生活污水和房屋雨、雪水的設備和設施。它包括： 供水設備、設施。第二章 物業(yè)設備設施的構成 在現(xiàn)代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來越多，即使是民用建筑，在建設概念與配套功能上也與過去有了很大的不同，除了滿足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，這樣，房屋建筑的附屬設備設施就成了房屋建筑的一個不可分割的重要組成部分。二、綜合維修工年齡不超過四十五周歲，身體健康，中學文化程度。以下主要介紹物業(yè)設備設施管理的意義、內容，以及物業(yè)設備管理的特點、方法和有關的規(guī)章制度。廣東玫瑰物業(yè)管理手冊目 錄第一部分 設備維修第一章 人員素質要求…………………………………………………………5一、工程部經理標準………………………………………………………………………… 5二、綜合維修標準…………………………………………………………………………… 5第二章 物業(yè)設備設施的構成…………………………………………………5一、給排水系統(tǒng)……………………………………………………………………………… 5二、燃