【正文】 異地執(zhí)業(yè)：估價機構(gòu)可以異地承接業(yè)務(wù)，不過在業(yè)務(wù)完成后要向業(yè)務(wù)發(fā)生地的建設(shè) (房地產(chǎn) )行政 主管部門備存估價報告。承接方由雙方協(xié)商確定歸屬。并報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。 一級資質(zhì)的估價機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)，二、三級不得設(shè)立。 未申請延續(xù)或被撤回資質(zhì)的，不再具有資質(zhì)。屆滿 30 日前向資質(zhì)許可機關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請。 二、三級資質(zhì)：由市房地產(chǎn)行政主管部門初審。 企業(yè)內(nèi)部管理制度健全。 通用標準： 機構(gòu)名稱：有房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)評估字樣。 行政許可的層次：法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、省級規(guī)章 (臨時性許可只能一年，超過一年的就要提請制定成地方性法規(guī) ) 房地產(chǎn)估價機構(gòu)由自然人出資，有房地產(chǎn)估價師個人發(fā)起設(shè)立。 估價收費：差額定率分檔累進計收 對經(jīng)濟特區(qū)可適當提高收費，最高不超過標準的 30%。 對中介機構(gòu)的管理主要從市場準入抓起。 房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點：人員特定；委托服務(wù)；服務(wù)有償。 2共有建筑面積的分攤原則： 2分攤的方法： 住宅樓按套內(nèi)建筑面積的比例分攤共有建筑面積。 2計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定 計算全部建筑面積：永久性結(jié)構(gòu)建筑、層高在 以上、有柱（不含獨立柱單排柱）、有上蓋、 全封閉陽臺、玻璃幕墻、與室內(nèi)相同的伸縮縫。 2房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑梁、地下室、 室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上的永久性建筑。 ② 市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地。 丘：獨立丘 —— 一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元。 房地產(chǎn)面積測算方法有：解析法（主要采用）和圖解法。 ② 必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。 1房屋登記程序：申請 —— 受理 —— 審核 —— 記載于登記簿 —— 發(fā)證。 1房屋登記機構(gòu)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責房屋登記工作 的機構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機關(guān)。 最高額抵押登記：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷、確定登記。 已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止。預告登記后，債權(quán) 消滅或自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起 3 個月 用本集體土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)—— 持農(nóng)用地使用合同申請使用權(quán)初始登記。若是訂有合同使物權(quán)發(fā)生變化的，自合同成立時發(fā)生效力。 不動產(chǎn)登記生效時間 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 不動產(chǎn)登記制度 原則：不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度；登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定；由所在地的登記；按件收費。 托倫斯登記制，具有絕對法律效力，轉(zhuǎn)移必須在登記簿是記載， 強制登記，正副本內(nèi)容必須一致。已經(jīng)產(chǎn)生租金可以從房屋拍賣或變賣價款中優(yōu)先扣除。抵押 權(quán)人應當在主債權(quán)訴訟時效內(nèi)行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 未作評估的參照市價確定。 協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以自知道起 1 年內(nèi)向法院提出撤銷該協(xié)議。 最高限額抵押設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)經(jīng)當事人同意可以轉(zhuǎn)入最高限額抵押權(quán)擔保債權(quán)范圍內(nèi)。登記機關(guān)一次受理 200 起以下的在 5 個工作日完成。申請人要求替換的應當允許。 且要發(fā)他項權(quán)利證。未登記，不生效。 房地產(chǎn)抵押價值：抵 押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估 價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 1抵押合同 房地產(chǎn)抵押是擔保債權(quán)債務(wù)履行的手段。 公共福利單位可以以 公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)抵押。 企事業(yè)單位分立合并的，原抵押合同有效，由擁有抵押物的企業(yè)承受。 抵押擔保期限不能超過企業(yè)經(jīng)營期限和土地剩余期限。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不能單獨抵押。 不能履行到期債務(wù)，抵押權(quán)人優(yōu)先受償。 4)房屋租賃合同訂立后 30 日內(nèi)，房屋租賃當事人到房屋所在地房管部門辦理租賃登記備案。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。 許可程序：受理材料齊 —— 受理通知書 材料不齊 —— 當場或 5 日 *禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 2建筑工程質(zhì)量管理 縣級以上政府主管部門和其他有關(guān)部門 —— 監(jiān)管 質(zhì)量管理原則 必須先勘察，后設(shè)計，再施工 不可越權(quán)審批或簡化基礎(chǔ)建設(shè)程序 科學的管理 發(fā)包給有資質(zhì)的單位，不肢解發(fā)包 重要設(shè)備、材料采購招標 不得迫使承包方低于成本競標，壓縮合理工期，迫使施工單位違反標準 施工圖未經(jīng)審批，不得使用（建設(shè)單位持圖紙報審） 具備資質(zhì)，不得轉(zhuǎn)包，違法分包工程 對工程質(zhì)量負責，有總承包的，總承包單位負責 分包向總包負責分包質(zhì)量，總包分包承擔連帶責任 按圖紙及標準施工，不得擅改，如需改的提意見或建議 對建材、構(gòu)配件、設(shè)備、混凝土 必須進行檢驗 建立質(zhì)量檢驗制度，隱蔽工程隱蔽前通知建設(shè)單位和質(zhì)監(jiān)機構(gòu) 試塊，試件取樣檢測 出質(zhì)量問題或竣工驗收不合格 —— 返修 培訓上崗人員 管理機構(gòu)：國家 —— 國家； 縣級地方 —— 本區(qū)域 序：先向建設(shè)單位提交竣 工報告，后建設(shè)單位組織各方驗收 竣工驗收合格之日起 15 日 工程竣工驗收合格之日起計算 防水類 —— 5 年 其他 —— 2 年 2 個周期 保修：質(zhì)量缺陷：保修通知書 —— 核查保修 重大的搶修，立即到場 結(jié)構(gòu)安全缺陷：向主管部門報告，原設(shè)計單位出保修方案 —— 實施保修 —— 驗收 —— 備案 保修后驗收 不保修，委托其他單位修理，原施工單位承擔責任 保修費：質(zhì)量缺陷的責任方承擔 賠償：找建設(shè)單位 再由建設(shè)單位向責任方追償 2施工資質(zhì)： 注冊資本，專業(yè)技術(shù)人員，技術(shù)裝備，已完成工程業(yè)績 資質(zhì)分類：施工總承包，專業(yè)承包，勞務(wù)分包 第六章 房地產(chǎn)交易管理 —— 政府部門對交易活動的監(jiān)督管理 交易形式：轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 交易原則：自愿、公平、誠實信用 基本制度：房地產(chǎn)價格申報制度、價格評估制度、價格評估人員資格認證制度 房地產(chǎn)價格申報制度：成交價格申報制度 須申報的情況抵押人依法處分抵押房地產(chǎn)時 90 日辦理手續(xù) 協(xié)助征收稅款 提供信息 轉(zhuǎn)讓 形式：買賣；贈與；作價入股；一方提供土地使用 權(quán)，另一方提供資金； 企業(yè)被收購、兼并、合并；抵債的 實質(zhì)：房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，所有權(quán)改變 轉(zhuǎn)讓房地合一原則：房屋所有權(quán)與該房屋所占土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?？偙O(jiān)理工程師簽字：工程款，竣工驗收 監(jiān)理方式：旁站、巡視、平行檢驗 監(jiān)理程序：規(guī)劃 —— 細則 —— 具體實施 —— 參與竣工驗收，簽署意見 —— 提交檔案 資質(zhì)：甲、乙、丙。 按招標文件要求編制報標文件 組聯(lián)合體，共同投標（ 2 個單位以上， 1 個身份投標，需均夠資質(zhì)，資質(zhì)按最低級別 招標 簽署共同投標協(xié)議，中標后分別與招標人簽合同，均承擔責任） 不得串通報價 報與報之間 / 報與招之間 不得以低于成本的報價競標，或用他人名義，弄虛作假，欺騙中標。 1注冊三師： 建筑設(shè)計 —— 建筑師：房屋建筑設(shè)計 結(jié)構(gòu)設(shè)計 —— 結(jié)構(gòu)工程師：房屋、塔架、橋梁設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù) 有效期 2 年 施工管理 —— 建造師：擔任樹冠單位項目負責人及從事相關(guān)活動。 監(jiān)管措施 要求提交監(jiān)督有關(guān)資料 要求對問題做解釋說明，并進行現(xiàn)場勘測 對違規(guī)違法行為責令停止 1 應編制未編制 上級政府責令改，通批，人員處分 法律責任 委托無資質(zhì)機構(gòu)編制 鎮(zhèn) /縣以上政府城規(guī)部門違法違規(guī)行為 —— 本級政府、上級政府城規(guī)部門或監(jiān)管機關(guān) 責令改，通批，人員處分 *無建筑工程規(guī)劃許可，或未按許可規(guī)定建設(shè) —— 停建 縣級以上人民政府城規(guī)部門 可改正：限期改正，工程造價 5%10%之間的罰款 執(zhí)行 無法改： 限期拆除 無法拆：沒收實物或違法收入，工程造價 10%以下的罰款 不執(zhí)行停建或拆除的 —— 查封、 1城市四線 紫線 —— 歷史文化：備案制度，省級報省備案，國家級報國務(wù)院行政部門備案。 其他項目保修期雙方約定。 土地出讓合同生效日至次年同月同日為一年。 估價對象：委托書和委托合同中明確估價對象范圍，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準。 房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具委托 書。由被征收人選擇。范圍確定后不得新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途。 不同：適用對象不同；前提條件不