【正文】 我們相信－－ 。 中國有關 70年土地使用權的規(guī)定，一定程度上影響到國際買家。 3 、周邊樓盤的檔次參差不齊，整體片區(qū)的生活氛圍與社區(qū)并不同質。 三是 ? 富人區(qū) ? 的產生是區(qū)域條件和市政規(guī)劃相促進的結果，比如古北新區(qū)、聯(lián)洋社區(qū)、佘山等。 三是生活配套設施齊全完善，除擁有足夠的停車設施及大型商場外，還有博物館、藝術中心、學校、影院、飯店、俱樂部、運動場等設施。 2022年佘山世茂莊園、檀宮一次次突破價格防線。 97年金融風暴，房產開始跳水。 90年代 至今 94年萬科城市花園出世。 ? 豪宅 ? 大行其道。 1946 60年代 高檔住宅在風景優(yōu)美的濱海灣區(qū)開始開發(fā)。 起初吸引的是紐約中低收入人群。 紐約長島 英國移民在此建立永久居留地。 第五大標尺 —— 居住人群不僅有財富，還要很高的品位和修養(yǎng)或是名望。 第一大標尺 —— 擁有稀缺的資源（地段、自然環(huán)境、人文資源等）。 新西蘭霍克灣區(qū) 著名度假風景區(qū) ，海景豪宅，現(xiàn)代的 ARTDECO建筑風格享譽全球。 紐約長島 納入政府發(fā)展邊緣城鎮(zhèn)計劃 ，建設高速公路網，配套漸完善，市中心居民尤其是中產階層遷入，陸續(xù)在臨海景觀區(qū)域漸成豪宅區(qū)。以鄰水中心的全裝修大宅，為這批推售的樓王，做為正向標桿，帶動 13棟小宅快速銷售； 第三批 推售數(shù)量： 12套 推售策略：精裝修樣板房，可以作為同一賣點類型推售。 得知樓盤的途徑48 2 5 . 5 % 1 4 0 7 4 . 5 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %1 2 2 6 4 . 9 % 66 3 5 . 1 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %79 4 2 . 0 % 1 0 9 5 8 . 0 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %48 2 5 . 5 % 1 4 0 7 4 . 5 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %7 3 . 7 % 1 8 1 9 6 . 3 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %24 1 2 . 8 % 1 6 4 8 7 . 2 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %47 2 5 . 0 % 1 4 1 7 5 . 0 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %8 4 . 3 % 1 8 0 9 5 . 7 % 1 8 8 1 0 0 . 0 %電視報紙網絡廣告牌廣播樓 體 條 幅朋 友 介 紹展銷會N P e r c e n t N P e r c e n t N P e r c e n tI nc l u de d E x c l ud e d To t a lC a s e s主題：客戶積累 （玫瑰園會員招募） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 6 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 在特區(qū)報推出海居別墅系列宣傳軟文，旁敲側擊突出 17英里稀缺海景別墅的優(yōu)勢 以 《 經濟觀察報 》 作為主打報紙媒介，針對高階層人士進行小眾傳播 以 《 深圳特區(qū)報 》 作為主打報紙媒介，對深圳本地的主力客戶進行強力宣傳 7 媒體：財經媒體 案例： “ 十七英里 ” 財經媒體炒作 主題：客戶積累 （玫瑰園會員招募） 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 8 主題：渠道拓寬 客戶積累 高消費場所， 與目標客戶重合 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 9 樣版段展示：細節(jié)動人，氣質動心； 主題：客戶體驗 展示 —— 人們總是相信眼見為實，所以須營造營銷氛圍，目的是引起客戶沖動； 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 9 主題：客戶體驗 場所：現(xiàn)場或最近的酒店 效果：開盤重要環(huán)節(jié)、答謝成交客戶、促進 有意向未成交客戶、吸引成交客戶的朋友 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 引入每年一度由 胡潤百富 主辦的百富榜揭幕事件，包括已經在北京、成都舉辦數(shù)界?生活奧斯卡?活動。兩處消費層次比較高，與玫瑰園目標客戶有重合。 財經渠道 推介活動 和財經媒體的活動聯(lián)動。 核心客戶 浙商 重要客戶 臺商，港商 知富階層 偶得客戶 部分暴富階層 推廣主題 階段營銷目標 建立形象區(qū)隔，品牌影響力 客戶特征 標簽，保值增值，尊貴感 總體營銷目標 財富境界定義之健康和慈善篇 產品特征 收藏級華人別墅 海上典藏，華墅巨匠 以產品推介，健康和慈善為主題 營銷活動 營銷目標 + + 10月 9月 8月 7月 6月 5月 時間 銷售物料 工程 進度 售樓處、樣板段 9月完成 一期營銷總控圖 11月 12月 2月 3月 營銷 目標 制造懸念 樹立形象 客戶積累，建立市場區(qū)隔 預熱 開盤熱銷 完成全年 14套 熱銷延續(xù) 07年完成一期 80％ 營銷 階段 市場啟動 籌備 市場預熱 （一期第一批約 24棟） 高潮 認籌 開盤選房 熱銷期 一期銷售持續(xù)期 銷售目標 認籌50張 簽約 15套 積累有效客戶 200組 每月有效客戶上門量 20組，成交 2套 營銷節(jié)點 西郊賓館產品推介會 西郊賓館臨時接待中心 “大師杯 ” 推廣 財經渠道推介 綠城社區(qū)巡展 金茂恒隆聯(lián)展 開盤慶典既“ 百富慈善晚宴 ” 世界頂級私人物品展 答謝高爾夫球賽 時尚 SHOW 模型； 折頁； 概念樓書； DV片； ；動畫 區(qū)域規(guī)劃模型； 服務手冊； 現(xiàn)場包裝； 現(xiàn)場導視； 產品樓書； VIP卡； 戶型單頁； 主要舉措 活動內容 西郊國賓館 推介會和現(xiàn)場展示 身份標簽 在西郊國賓館舉辦產品推介會，并且在那里擺放玫瑰園的樓盤模型，并配有專人講解，相當于一個臨時接待中心。 第二批 推售數(shù)量： 17套 推售策略：四套大宅樣板房和十三棟小宅。 慈善 我們的營銷主題－－ 事件營銷 5：玫瑰園慈善基金 綠城別墅回饋義舉 以每位大宅業(yè)主的名義捐贈 100萬 以每位小宅業(yè)主的名義捐贈 50萬 (部分可以計入房價 ) 以責任和奉獻為項目的主旋律，引導業(yè)主作為頂級富豪應有的財富館和價值觀，體現(xiàn)綠城作為行業(yè)開發(fā)商的底氣和氣度 成長 我們的營銷主題－－ 事件營銷 6：高層經濟論壇 經濟學家與企業(yè)決策層共商大計 成長 我們的營銷主題－－ 活動 6：圈層定期酒會 圈層酒會－企業(yè)決策層資源擴張和整合的平臺 第三部分 . 引領市場超越競爭 大盤規(guī)則： “ 項目 =區(qū)域 ” 、 “ 一期 =整體 ” 大盤推廣： “ 形象 產品 ” 形象建立高度 綠城 .上海玫瑰園一期營銷目標 ?資金按計劃回流，保證一定利潤 ?建立頂級別墅社區(qū)市場形象 區(qū)隔 ?促進綠城地產品牌在 上海 影響力 ? 一期的目標僅僅限制在 53套別墅嗎？ ? 今年完成 14套銷售銷售對后期的意義是如何？ ? 是不是應該全面考慮上海玫瑰園的整體，一期和后續(xù)三期的關系是怎么協(xié)調？ ? 共 237套，總銷金額是 40億？ 50億？ 60億？是計算不出來的，重要的是看我們現(xiàn)在的在做什么。 財富境界可能是這樣的 … . 當 財富，可以讓居所成為一種值得收藏的藝術 … 當 財富，可以讓自己每天神清氣爽、神采怡然 … 當 財富，可以讓自己擁有健康的體魄及年輕的激情 … 當 財富，可以讓自己典藏任意喜好， 成為一種自娛、休閑的方式，帶來更多的滿足 … 當 財富，可以給自己帶來更多志同道合的朋友， 談笑風生的聚會，發(fā)自內心的開懷 … 當 財富，可以買回上萬兒童的美好未來， 換回無數(shù)珍貴的生命 … 當 財富，可以給社會、世界一片回饋 … 當 財富，不僅僅是滿足物質，而是豐滿了靈魂 … 當 財富 … 您可能會發(fā)現(xiàn)，這些，其實和贏得財富一樣 讓你更雀躍，甚至更雀躍 … 綠城 ” 汪潮涌 王樹春，十幾年前靠做貿易以及房地產迅速積累財富。－－南存輝 更多的財富意味著更多的 社會責任 。 洛克菲勒成了人類歷史上的第一位億萬富翁，從此便全身心地投入到 慈善和教育 事業(yè)。 陳麗華，香港富華國際集團董事長，在北京成立了長安俱樂部，并在王府井附近投資了一條 40億元的文化街，被稱為?投資型的女企業(yè)家? 。 財富境界可能是這樣的 … . 王中軍，北京華誼兄弟太合影視公司總裁， ?喜歡騎馬，每周都要騎，去朋友的馬場覺得很有意思，于是就買下來，投入幾千萬進行擴建，自己設計馬術俱樂部，現(xiàn)在我都已經有 60多匹馬了。 最近，國家基因工程邀請我做形象大使，以號召更多的人捐獻骨髓，我非常愿意樹立這樣積極的形象。 一位浙商曾經感嘆： ? 生意做到我們這個份上，賺錢不再是件難事，如何花錢，如何把錢花好，倒成了一件不容易的事。 如果財富僅僅指金錢，那么這個財富并不能給企業(yè)家真正的快樂。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022 2022 2022 20222022早富階層 暴富階層 新知富階層契合本項目的財富階層演進 趨勢 財富境界 舊式 轉型 新式 高 中 低 沉穩(wěn)、魄力、 重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式 [佘山世茂 ] 注重禮儀道德 ,思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、注重隱私和安全、重視自己的社交圈和生活圈 [西郊莊園 ] 在舒適和高品質的生活基礎上，強調個性化，有品位的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標志物 [九間堂 ] 懷舊內斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方 . 豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質和舒適性。 近幾年中國經濟的超速發(fā)展造就了此類 “ 快速致富 ” 階層，財產的迅速增加使他們充滿了 “ 用財富提高生活質量和品位 ” 的消費欲望，高總價的奢侈品、高級汽車和不動產則是目前僅有的大額消費通道。 我們更關注潛力客戶。他們不僅希望產 品能夠滿足生活需要，更要體現(xiàn)出個性特點，透露自己與眾不同的文化品格。 希望別墅區(qū)的發(fā)展商可以對 業(yè)主 進行 篩選 ，希望這些鄰居是可以公開的人物，通過社會的力量監(jiān)督；希望和柳傳志住在一起，或者是什么娛樂界的明星，提升整個社區(qū)的檔次；比較 關注社區(qū)安全 ，不希望鄰居經常