【正文】 公路、機場等建設正逐步改善和加強交通狀況。 在產(chǎn)品理念方面薄弱，與生活方式不能達到溝通與融合。 政府方面的對?富人區(qū)?的政策尚不明朗。 四是房產(chǎn)政策要有向好性。 …… 在上海， 豪宅一直是進行時 …… 不過只有 “ 富人社區(qū) ” ，沒有形成具有國際涵義的富人區(qū)。 95年古北新區(qū)開工、 98年落成。經(jīng)過數(shù)十年成為世界頂級富人區(qū)。 1644 長島建立 1836 長島鐵路延伸，吸引大批德國移民，漸成村落。 第二大標尺 —— 具有適度的規(guī)模和國際影響力。 悉尼雙水灣 度假觀光圣地， 臨海灣區(qū)開發(fā)豪宅，建設與之相配的高檔配套，高級商店等 日本東京灣 20世紀 80年代，由 政府規(guī)劃 的 ? 富人區(qū) ? ，世界上第一個主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)。 ?生活奧斯卡?是由胡潤組織，由各個頂級品牌的知名贊助商如賓利、荷蘭銀行、皇家禮炮等提供實品，由世界最好的拍賣行佳士得拍賣行操作，的 一個中國頂級富豪的拍賣晚會 ，拍賣所得將捐獻給貧困大學生和希望工程。 《 百富榜 》 發(fā)布、 《 財富 》 、長三角經(jīng)濟論壇、浙商峰會等等 社區(qū)巡展 （九溪玫瑰園、桃花園） 充分挖掘現(xiàn)有的客戶資源，借助綠城的企業(yè)品牌積累客戶。以鄰水中心的全裝修大宅，為這批推售的樓王，做為正向標桿，帶動 13棟小宅快速銷售； 第三批 推售數(shù)量： 12套 推售策略：精裝修樣板房，可以作為同一賣點類型推售。 上海玫瑰園 的出現(xiàn) ， 將讓這成為了 可能 。－－汪力成 財富境界可能是這樣的 … . 曾任摩根 陳麗華鐘愛紫檀已經(jīng)到了無比虔誠的地步，自己耗費兩億元建造了一個 紫檀木博物館 。即使你很 有錢 ，也需要 積極、健康 地生活，而不是只圖吃喝玩樂 ……” 因為愛好潛水，她成立了 室內(nèi)潛水俱樂部 ，“長期看這將是一個很好的產(chǎn)業(yè)，雖然現(xiàn)在只是投入，還沒有回報。 在巨富中死去是一種 恥辱 。 豐盛人生 , 家族傳承 , 階層關系承繼場所 奢侈消費 , 財富象征 , 階層進入渠道 一棟頂級豪宅對他們 意味著 財富階層按 成長性 分類 追求財富境界的 新知富階層 憑借敏銳的眼光和頭腦，在新經(jīng)濟形勢下白手起家的創(chuàng)業(yè)一代，通過技術領先、技術創(chuàng)新或企業(yè)融資的成功迅速積累財富。 他們經(jīng)常表露出? 精英心態(tài) ? ：崇尚自我表達、參與和影響，因為他們 都堅信自己的生活是獨一無二的。騰訊是中國最早的互聯(lián)網(wǎng)即時通信軟件開發(fā)商，是中國的互聯(lián)網(wǎng) 服務及移動增值服務供應商。他們雖然是用來居住，但希望買一棟可以用來 傳給子孫后代有價值的房屋。分別在北京泉發(fā)花園、上海、美國舊金山擁有別墅物業(yè)。 魏先生認為前來中國的人有三種。 黃先生，某香港知名豪宅開發(fā)商。 實力民營企業(yè)集團或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 實力民營企業(yè)集團或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 周成建，美特斯邦威集團董事長 ， 在國內(nèi)服裝行業(yè)率先運用?虛擬經(jīng)營?策略。 意大利式 世茂佘山 A型房 檀宮 6號 大宅：平均面積 1650平米，占地 8畝 檀宮： 1600－ 2022平米，占地 4畝 檀宮： 750－ 1200平米，占地 6畝 綠城玫瑰園 ?天然與人工的比例 ： 原生態(tài)水系以及與之相聯(lián)系的景觀處理，形成一個 “綠色”骨架； ?交通與休閑的比例 ：在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)造步行系統(tǒng)，為人們的散步、慢跑及其它休閑活動提供良好的空間； ?私密與共享的比例： 在別墅庭院的處理上，強調其私密性，為居住者提供自由的戶外活動空間； 世茂佘山： 將自然水系引入社區(qū)，在社區(qū)中央規(guī)劃大型生態(tài)湖泊，并由六條河道自中心湖泊呈放射狀展開，于外圍再匯合成護城河道，社區(qū)被劃分成若干個島嶼； 檀宮： 體量小，規(guī)劃不占優(yōu)最優(yōu)化的路網(wǎng)設置； 規(guī)劃 完美比例 玫瑰園充分體現(xiàn)了綠城在單體設計和戶型設計上的深厚造詣，稱得上是 完美演繹 ?體量與美感的比例 ：地下室、一層和二層面積為 4： 4： 2的黃金比例； ?不同功能間的比例： 動靜分離、干濕分離、潔污分離、服務功能與使用功能分離； ?生活與噪音的比例 ：衛(wèi)生間大部分做到了同層排水，未有的也做了隔聲防水措施； ?空間共享與私密的比例 ：合理安排各功能空間及水平和垂直交通空間。旗忠森林體育城還在規(guī)劃深入的配套體育設施有運動員村、五星級酒店、醫(yī)療配套中心、馬術基地和體育商業(yè)中心等； 旗忠森林板塊具有上海地區(qū)形成高檔純別墅生活社區(qū)難以超越得天獨厚的生態(tài)環(huán)境和體育配套，有形成 富人區(qū)的條件 ? 通達的交通、森林環(huán)境和獨特的高檔體育設施成就了旗忠板塊的別墅群落。 突破區(qū)域目前的價格平臺 本體條件 優(yōu)勢條件 約束條件 大規(guī)模項目容易對市場和客戶形成引導 開發(fā)商品牌和長期開發(fā)使樹立項目品牌成為可能 政府推動板塊升溫使得項目受惠 內(nèi)外均無特殊的可利用稀缺資源（景觀、地段和人文） 相應等級的配套不完善 項目的營銷目標和目標下的本體條件總體解析 營銷 目標 問題解析 ?超過 1200畝的大規(guī)模項目對區(qū)域市場、甚至整體市場存在巨大的 影響力 ，可形成對整體市場發(fā)展的一系列 引導 ，例如價格、客群及營銷策略等。小宅合理搭配； ? 完美戶型 —— 闊綽尺度、功能身份相得益彰； ? 歐式新風，豪華升級 —— 立面舒展大氣， 細節(jié)動人 。 0 基于本體條件和營銷目標 提出的問題 … 區(qū)域認知：經(jīng)濟強勢 /交通便捷 /西南制高 ? 經(jīng)濟強勢 地區(qū)，藏富于民； ? 交通快速干道 輻射區(qū) ； ? 上海西南房地產(chǎn) 制高板塊 ； 項目 區(qū)域 項目認知：上海指標盤 /極致塑造產(chǎn)品 ? 大盤 —— 1200畝、 237棟純粹大宅社區(qū)，上海罕見； ? 20/80法則 —— 經(jīng)典比例，大宅 amp。 ?速度：目前上海高端別墅的年平均去化率不足以支持項目的銷售實現(xiàn)； ?價格：板塊現(xiàn)有的市場價值認知，干擾了項目的價格突破； 沖突導致 問題的出現(xiàn) 問題提出 上海頂級別墅的精品和里程碑項目 整盤平均每棟售價 1500－ 3500萬元 華人財富階層成為穩(wěn)定客群 超越平均水平的銷售去化率 全部規(guī)模接近高端別墅全市供應量的 18%，營銷非?小概率事件?解決方案。隨著規(guī)劃深入，高檔體育設施及配套的完善，區(qū)域 未來 3－ 5年形成區(qū)域價值 最大化 項目基地 1205畝 ?網(wǎng)球中心、高爾夫球場、保齡球和室內(nèi)溫水游泳池等高檔設施已建成，并成功舉辦了 05年? 大師杯 ? ?除了一批已規(guī)劃實現(xiàn)的體育設施，隨著 20萬平方公里的配套用地控制性詳細規(guī)劃的完善。 占地 完美比例 建筑與占地的比例 ： 容積率雖不是最低，但項目中的大宅占地面積要大于競爭對手 LB03 季先生，國內(nèi)生產(chǎn)不銹鋼管的龍頭企業(yè)總裁。 周成建還經(jīng)常參與 教育慈善捐款 ，名列胡潤 2022 中國慈善家排行榜第 36名。 目前在大陸投資總額達 12億美元，旗下共擁有 55家營運公司， 34家工廠， 3家量販店， 31家速食餐廳，員工近 24000人。? 魏先生 衣著較為樸素 ，快人快語，而且?guī)в胸S富的肢體語言，使人印象深刻。 非常注重保養(yǎng) ，看上去只有四十幾歲，心態(tài)年輕。 曾生 , 34歲，某著名實時通訊公司創(chuàng)始人之一，中國各大城市具有別墅一套， 以收藏為樂趣 。 以知識積累財富的新知富階層 國際集團華人總裁 有海外生活背景的華人階層 實力民營企業(yè)集團或行業(yè)龍頭企業(yè)總裁 華人 財富 階層 看不到的上層 … 他們形成了一個個嚴密的 圈子 （雖然其形式有時候看起來極其松散）， 他們有自己的圈子文化和圈子語言，既相互獨立，又時有交融。多以傳統(tǒng)行業(yè)為主，主要靠社會資源和關系資源生存。 —— 財富 ≠ 金錢。 －－ 出自 《 浙商 》 財富的藝術就是花費的藝術。 楊休，南京天地集團董事長，開辦了全國最大的 私立博物館 —— 長風堂，把從世界各地收回的藏品公之于眾，每日來參觀的人絡繹不絕， 往大了說這是公益事業(yè)，往小了說叫娛人娛己 ，“這些東西，我自己喜歡，讓大家看了也高興。 財富境界可能是這樣的 … . 像我們就像走上了不歸路，必須保證企業(yè)實力年年都在 增長 ，滿足股東、員工和國家的要求，所以我認為財富到最后應該是做貢獻。他從有意到這個“世外桃源”置業(yè)的人當中，嚴格挑選大約 100位 ?能與大自然和諧相處、有愛心、講究生活品位、有一定環(huán)保能力? 的財富人士和社會名流，建立了一個 封閉式 的 聯(lián)盟會員制 俱樂部 。 競爭背景分析 :競爭壓力來自各方，但得益于產(chǎn)品定位，規(guī)避了主要總價競爭范圍；小宅的競爭局面明顯好于大宅 3000萬 1500萬 2022萬 2500萬 35000萬 1000萬 世茂佘山 海源別墅 檀宮 九間堂一 佘山月湖二 2022 2022 2022 2022 2022 存量供應 潛在供應 佘山高爾夫 御翠園二 西郊莊園 御翠園三 九間堂二 小宅 1500~2022萬 大宅 3000~3500萬 排除競爭干擾的推售策略 樣板段 推售圖 第一批 第一批 推售數(shù)量： 24套 推售策略：規(guī)避大宅的存量競爭，保證資金現(xiàn)金流。 國際級賽事的舉辦場地，只是玫瑰園的點綴。 玫瑰園一期宣傳期的營銷舉措 ? 預熱階段的充分展示要起到非常好的展示效果。它絕對不是簡單的地域分隔，還有許多社會的文化的內(nèi)涵值得斟酌。 巴黎 16區(qū) 歷史悠久，二十多個國家的 大使館聚集于此 ，教堂與博物館等 人文資源豐富， 居住環(huán)境優(yōu)尚。 紐約曼哈頓島以東是世界著名的豪宅區(qū) —— 長島。長島的土地、勞動力費用都低于紐約市，吸引眾多企業(yè)家投資，高速公路的興建，交通更加發(fā)達。 上海 1920 紐約長島 VS上海 21世紀 巡跡上海 ? 富人區(qū) ? 進程 20世紀初 40年代 現(xiàn)如今座落在淮海路、汾陽路、華山路、衡山路、陜西路等花園洋房群落，昔日曾住過政界要員、達官顯貴、租界領事、洋行董事、發(fā)跡富商、金屋嬌妾、這些地方構成了當時的富人區(qū)。 2022年聯(lián)洋社區(qū)登場。 上海發(fā)展 ? 富人區(qū) ? 的條件： 一是上海的 GDP一直保持在 10%以上的經(jīng)濟增長速度，對富人區(qū)的營造創(chuàng)造了良好的臵業(yè)氛圍和客戶催動作用。 滬上缺乏一批高質量的物業(yè)管理公司，難以有?富人生活?的尊貴感