【正文】 1909年又創(chuàng)立了世界上最大的慈善機構(gòu) ——洛克菲勒健康和教育基金會，生前的捐款高達 5億美元。 陳麗華鐘愛紫檀已經(jīng)到了無比虔誠的地步，自己耗費兩億元建造了一個 紫檀木博物館 。 ?騎馬騎成馬場主? 的成就感要比“炒股炒成股東”大得多。即使你很 有錢 ，也需要 積極、健康 地生活，而不是只圖吃喝玩樂 ……” 因為愛好潛水，她成立了 室內(nèi)潛水俱樂部 ，“長期看這將是一個很好的產(chǎn)業(yè)，雖然現(xiàn)在只是投入，還沒有回報。我們是 賺錢容易花錢難 ??！ ? －－錢多了，就不自覺地要去滿足個人的許多欲望，其結(jié)果往往違背道德良心； －－錢多了，忽然發(fā)覺 世界上有意義的東西不多了 ，其結(jié)果就是想方設(shè)法去糟蹋錢，在這個過程中尋求一種刺激和快感，但這樣的刺激和快感并不能給他帶來持久的幸福； －－錢多了，總想使錢增值，但 增值過程 ，也是一個花錢的過程，這里往往 難以把握 好，一有閃失，就可能前功盡棄，所以這個過程也是一個很痛苦的過程。 在巨富中死去是一種 恥辱 。 重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式 . 思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感 . 責任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有 ? 節(jié)儉 ? 精神、價格有一定的敏感度 . 注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感 . 財富價值觀的變化 : 尊貴 \奢華 → 聲望 \安全 → 個性 \標簽 早富階層 暴富階層 新知富階層 本項目關(guān)注的客戶價值觀 趨勢 財富層面 演進中的客戶的財富生活觀。 豐盛人生 , 家族傳承 , 階層關(guān)系承繼場所 奢侈消費 , 財富象征 , 階層進入渠道 一棟頂級豪宅對他們 意味著 財富階層按 成長性 分類 追求財富境界的 新知富階層 憑借敏銳的眼光和頭腦，在新經(jīng)濟形勢下白手起家的創(chuàng)業(yè)一代，通過技術(shù)領(lǐng)先、技術(shù)創(chuàng)新或企業(yè)融資的成功迅速積累財富。 ? 嬰兒潮?造成 20世紀 70年代龐大人口量的延續(xù) ,將在20222022年產(chǎn)生一批房地產(chǎn)消費能力較強的財富階層 . 收入前 20%的家庭不同年齡的購房總金額 收入前 20%的家庭按不同年齡的平均購房價格 根據(jù)美國人口消費趨勢 ,37歲左右形成購買浪潮 ,41歲和 47歲還有兩次稍低但也很重要的高峰 . 3546歲和 57歲所能夠承受的購房價格最高 . 因此 ,高收入家庭購買豪宅普遍集中在 3545歲間 . $0 $100000 $202200 $300000 $400000 $500000 $600000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 $500000 $1000000 $1500000 $2022000 $2500000 $3000000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 $3500000 $0 財富階層的 成長性 :今后幾年將出現(xiàn)購買熱潮 活躍的 早富階層 滿懷消費欲望的 暴富階層 中國早期致富人群，財力雄厚。 他們經(jīng)常表露出? 精英心態(tài) ? ：崇尚自我表達、參與和影響，因為他們 都堅信自己的生活是獨一無二的。 曾先生身材魁梧，短發(fā)，戴一幅金色金屬鏡框眼鏡，來售樓處時穿米黃色休閑襯衫，戴一塊銀色方形的運動腕表， 打扮休閑個性， 似乎像是要出海度假。騰訊是中國最早的互聯(lián)網(wǎng)即時通信軟件開發(fā)商，是中國的互聯(lián)網(wǎng) 服務(wù)及移動增值服務(wù)供應(yīng)商。 Michael， 41歲，摩托羅拉公司系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)部總經(jīng)理，兼作投資基金，財富急劇積累，另外以合伙人身份參與控股 4家公司。他們雖然是用來居住，但希望買一棟可以用來 傳給子孫后代有價值的房屋。曾經(jīng)也征戰(zhàn)商海，現(xiàn)在跟著老公回國，孩子都在國外。分別在北京泉發(fā)花園、上海、美國舊金山擁有別墅物業(yè)。第三種是移民，他們要尋找更好的機會。 魏先生認為前來中國的人有三種。 國際集團華人總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 郭先生，某食品集團董事經(jīng)理，在 新加坡本土發(fā)展了 23家連鎖店， 成為新加坡第 一家掛牌上市的面包企業(yè) 國際集團華人總裁 魏應(yīng)交， 頂新國際集團董事長。 黃先生，某香港知名豪宅開發(fā)商。 ?當我看到絢麗多彩的民族服飾快速地流失，其工藝瀕臨后繼無人，我們搞服裝的怎能熟視無睹？那是我們的‘根’??！?于是，周先生投資 2022萬元，創(chuàng)辦了 2022多平方米的上海 美特斯邦威服飾博物館 ，既是服飾文化的展示中心、服飾研究專業(yè)人士的資料中心、服裝設(shè)計師創(chuàng)作靈感的源泉，又是企業(yè)員工和社會大眾文化教育的場所。 實力民營企業(yè)集團或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號 /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 實力民營企業(yè)集團或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 周成建，美特斯邦威集團董事長 ， 在國內(nèi)服裝行業(yè)率先運用?虛擬經(jīng)營?策略。 高先生，某集科研與生產(chǎn)為一體的現(xiàn)代化股份制企業(yè)總裁。 意大利式 世茂佘山 A型房 檀宮 6號 大宅：平均面積 1650平米，占地 8畝 檀宮： 1600－ 2022平米，占地 4畝 檀宮： 750－ 1200平米，占地 6畝 綠城玫瑰園 ?天然與人工的比例 ： 原生態(tài)水系以及與之相聯(lián)系的景觀處理，形成一個 “綠色”骨架； ?交通與休閑的比例 ：在社區(qū)內(nèi)創(chuàng)造步行系統(tǒng)，為人們的散步、慢跑及其它休閑活動提供良好的空間； ?私密與共享的比例： 在別墅庭院的處理上，強調(diào)其私密性，為居住者提供自由的戶外活動空間； 世茂佘山： 將自然水系引入社區(qū)，在社區(qū)中央規(guī)劃大型生態(tài)湖泊，并由六條河道自中心湖泊呈放射狀展開，于外圍再匯合成護城河道，社區(qū)被劃分成若干個島嶼； 檀宮： 體量小，規(guī)劃不占優(yōu)最優(yōu)化的路網(wǎng)設(shè)置； 規(guī)劃 完美比例 玫瑰園充分體現(xiàn)了綠城在單體設(shè)計和戶型設(shè)計上的深厚造詣，稱得上是 完美演繹 ?體量與美感的比例 ：地下室、一層和二層面積為 4： 4： 2的黃金比例； ?不同功能間的比例： 動靜分離、干濕分離、潔污分離、服務(wù)功能與使用功能分離； ?生活與噪音的比例 ：衛(wèi)生間大部分做到了同層排水，未有的也做了隔聲防水措施； ?空間共享與私密的比例 ：合理安排各功能空間及水平和垂直交通空間。 長島別墅： 余房 16套， ，半年成交一套： ＝ 性價比認知 產(chǎn)品價格 產(chǎn)品價值和價格成正比 區(qū)域價值 提升緩慢 顛覆 板塊性價比認知 社區(qū)價值和服務(wù)價值的突破 STEP2 顛覆板塊常規(guī)性價比認知：尋求突破口 豪宅物業(yè)管理 特殊服務(wù)體系 私人管家服務(wù)團隊 ：為業(yè)主提供經(jīng)過專業(yè)星級服務(wù)的團隊，團隊的管理，起居由社區(qū)統(tǒng)一安排； 會員一卡通 ：一張高級會員卡不但包含了項目會所的使用，并且整個旗忠森里體育城的運動設(shè)施都可以使用高爾夫、室內(nèi)網(wǎng)球、馬場等等；并且可以實現(xiàn)上海高級俱樂部（美洲會）等的共同代碼服務(wù) 多種私人保鏢服務(wù) ：為業(yè)主提供經(jīng)過專業(yè)軍事化訓(xùn)練的保鏢服務(wù)，如家庭聚會的私人保鏢服務(wù)、接送小孩或女眷出行、業(yè)主私人出行等相關(guān)服務(wù)； 私人健康服務(wù) ：為業(yè)主及全家提供貼身健康服務(wù)，建立健康檔案。旗忠森林體育城還在規(guī)劃深入的配套體育設(shè)施有運動員村、五星級酒店、醫(yī)療配套中心、馬術(shù)基地和體育商業(yè)中心等； 旗忠森林板塊具有上海地區(qū)形成高檔純別墅生活社區(qū)難以超越得天獨厚的生態(tài)環(huán)境和體育配套，有形成 富人區(qū)的條件 ? 通達的交通、森林環(huán)境和獨特的高檔體育設(shè)施成就了旗忠板塊的別墅群落。區(qū)域板塊在其它項目及政府推動下，逐漸 升溫 。 突破區(qū)域目前的價格平臺 本體條件 優(yōu)勢條件 約束條件 大規(guī)模項目容易對市場和客戶形成引導(dǎo) 開發(fā)商品牌和長期開發(fā)使樹立項目品牌成為可能 政府推動板塊升溫使得項目受惠 內(nèi)外均無特殊的可利用稀缺資源（景觀、地段和人文） 相應(yīng)等級的配套不完善 項目的營銷目標和目標下的本體條件總體解析 營銷 目標 問題解析 ?超過 1200畝的大規(guī)模項目對區(qū)域市場、甚至整體市場存在巨大的 影響力 ，可形成對整體市場發(fā)展的一系列 引導(dǎo) ，例如價格、客群及營銷策略等。 項目地位：之于別墅客戶 歷史眼光，國際視野，華人財富階層 終極居所 紐約州長島 洛杉磯貝弗利山莊 NOOSA灣區(qū)、悉尼雙水灣 新西蘭霍克灣區(qū) 香港淺水灣 巴黎 16區(qū) 日本東京灣 上海 〃 旗忠 富人區(qū) 〃 玫瑰園 上海出現(xiàn)真正富人區(qū)的條件已經(jīng)成熟，玫瑰園和所在區(qū)域應(yīng)聲而出！ (詳見附件） 作為上海別墅界的無冕之王，我們的 營銷理想 精神層面 帶動板塊成為上海 新富人區(qū) 引領(lǐng) 華人財富階層生活方式 的改變 有助于 綠城品牌 在上海的知名度擴大和提升 物質(zhì)層面 上海頂級別墅的精品和里程碑項目 實現(xiàn)整盤平均每棟售價： 1500萬－ 3500萬元 /棟 華人財富階層成為項目持續(xù)穩(wěn)定的消費客群 但是，基于現(xiàn)實與理想的不可調(diào)和性 我們必須換個角度審視項目 納入市場體系的綠城 玫瑰園 九間堂 50套 綠洲江南園 143套 佘山高爾夫 120套 月湖山莊 113套 湯臣高爾夫 89套 臻園 21套 西郊一品 56套 西郊莊園 270套 世茂山莊 55套 御翠園 70套 棕櫚泉 160套 合計 約 1308套 本項目的規(guī)模占目前上海在售高端別墅項目中1308套產(chǎn)品的總量接近18%。小宅合理搭配； ? 完美戶型 —— 闊綽尺度、功能身份相得益彰； ? 歐式新風，豪華升級 —— 立面舒展大氣， 細節(jié)動人 。上海 綠城玫瑰園 項目 營銷 策略 方案 GREEN TOWN ROSE GARDEN P