【正文】 滬上缺乏一批高質(zhì)量的物業(yè)管理公司，難以有?富人生活?的尊貴感。 2022年聯(lián)洋社區(qū)登場(chǎng)。長(zhǎng)島的土地、勞動(dòng)力費(fèi)用都低于紐約市，吸引眾多企業(yè)家投資，高速公路的興建，交通更加發(fā)達(dá)。 巴黎 16區(qū) 歷史悠久，二十多個(gè)國(guó)家的 大使館聚集于此 ，教堂與博物館等 人文資源豐富， 居住環(huán)境優(yōu)尚。 玫瑰園一期宣傳期的營(yíng)銷舉措 ? 預(yù)熱階段的充分展示要起到非常好的展示效果。 競(jìng)爭(zhēng)背景分析 :競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)自各方，但得益于產(chǎn)品定位，規(guī)避了主要總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)范圍；小宅的競(jìng)爭(zhēng)局面明顯好于大宅 3000萬(wàn) 1500萬(wàn) 2022萬(wàn) 2500萬(wàn) 35000萬(wàn) 1000萬(wàn) 世茂佘山 海源別墅 檀宮 九間堂一 佘山月湖二 2022 2022 2022 2022 2022 存量供應(yīng) 潛在供應(yīng) 佘山高爾夫 御翠園二 西郊莊園 御翠園三 九間堂二 小宅 1500~2022萬(wàn) 大宅 3000~3500萬(wàn) 排除競(jìng)爭(zhēng)干擾的推售策略 樣板段 推售圖 第一批 第一批 推售數(shù)量： 24套 推售策略：規(guī)避大宅的存量競(jìng)爭(zhēng)，保證資金現(xiàn)金流。 財(cái)富境界可能是這樣的 … . 像我們就像走上了不歸路，必須保證企業(yè)實(shí)力年年都在 增長(zhǎng) ，滿足股東、員工和國(guó)家的要求，所以我認(rèn)為財(cái)富到最后應(yīng)該是做貢獻(xiàn)。 －－ 出自 《 浙商 》 財(cái)富的藝術(shù)就是花費(fèi)的藝術(shù)。多以傳統(tǒng)行業(yè)為主，主要靠社會(huì)資源和關(guān)系資源生存。 曾生 , 34歲，某著名實(shí)時(shí)通訊公司創(chuàng)始人之一，中國(guó)各大城市具有別墅一套， 以收藏為樂(lè)趣 。? 魏先生 衣著較為樸素 ，快人快語(yǔ)，而且?guī)в胸S富的肢體語(yǔ)言，使人印象深刻。 周成建還經(jīng)常參與 教育慈善捐款 ，名列胡潤(rùn) 2022 中國(guó)慈善家排行榜第 36名。 占地 完美比例 建筑與占地的比例 ： 容積率雖不是最低，但項(xiàng)目中的大宅占地面積要大于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 LB03 ?速度：目前上海高端別墅的年平均去化率不足以支持項(xiàng)目的銷售實(shí)現(xiàn)； ?價(jià)格：板塊現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)知，干擾了項(xiàng)目的價(jià)格突破； 沖突導(dǎo)致 問(wèn)題的出現(xiàn) 問(wèn)題提出 上海頂級(jí)別墅的精品和里程碑項(xiàng)目 整盤(pán)平均每棟售價(jià) 1500－ 3500萬(wàn)元 華人財(cái)富階層成為穩(wěn)定客群 超越平均水平的銷售去化率 全部規(guī)模接近高端別墅全市供應(yīng)量的 18%，營(yíng)銷非?小概率事件?解決方案。小宅合理搭配； ? 完美戶型 —— 闊綽尺度、功能身份相得益彰； ? 歐式新風(fēng)，豪華升級(jí) —— 立面舒展大氣， 細(xì)節(jié)動(dòng)人 。旗忠森林體育城還在規(guī)劃深入的配套體育設(shè)施有運(yùn)動(dòng)員村、五星級(jí)酒店、醫(yī)療配套中心、馬術(shù)基地和體育商業(yè)中心等； 旗忠森林板塊具有上海地區(qū)形成高檔純別墅生活社區(qū)難以超越得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境和體育配套，有形成 富人區(qū)的條件 ? 通達(dá)的交通、森林環(huán)境和獨(dú)特的高檔體育設(shè)施成就了旗忠板塊的別墅群落。 實(shí)力民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 實(shí)力民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)或行業(yè) 龍頭企業(yè)總裁 周成建，美特斯邦威集團(tuán)董事長(zhǎng) ， 在國(guó)內(nèi)服裝行業(yè)率先運(yùn)用?虛擬經(jīng)營(yíng)?策略。 魏先生認(rèn)為前來(lái)中國(guó)的人有三種。他們雖然是用來(lái)居住，但希望買(mǎi)一棟可以用來(lái) 傳給子孫后代有價(jià)值的房屋。 他們經(jīng)常表露出? 精英心態(tài) ? ：崇尚自我表達(dá)、參與和影響，因?yàn)樗麄? 都堅(jiān)信自己的生活是獨(dú)一無(wú)二的。 在巨富中死去是一種 恥辱 。 陳麗華鐘愛(ài)紫檀已經(jīng)到了無(wú)比虔誠(chéng)的地步，自己耗費(fèi)兩億元建造了一個(gè) 紫檀木博物館 。 上海玫瑰園 的出現(xiàn) ， 將讓這成為了 可能 。 《 百富榜 》 發(fā)布、 《 財(cái)富 》 、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)論壇、浙商峰會(huì)等等 社區(qū)巡展 （九溪玫瑰園、桃花園） 充分挖掘現(xiàn)有的客戶資源，借助綠城的企業(yè)品牌積累客戶。 悉尼雙水灣 度假觀光圣地， 臨海灣區(qū)開(kāi)發(fā)豪宅，建設(shè)與之相配的高檔配套，高級(jí)商店等 日本東京灣 20世紀(jì) 80年代，由 政府規(guī)劃 的 ? 富人區(qū) ? ，世界上第一個(gè)主要依靠人工規(guī)劃而締造的灣區(qū)。 1644 長(zhǎng)島建立 1836 長(zhǎng)島鐵路延伸，吸引大批德國(guó)移民，漸成村落。 95年古北新區(qū)開(kāi)工、 98年落成。 四是房產(chǎn)政策要有向好性。 在產(chǎn)品理念方面薄弱，與生活方式不能達(dá)到溝通與融合。 同年 4月上海紫園的 。中產(chǎn)階層紛紛涌入。 Key word: 富人區(qū) 尚無(wú)確定的，劃一的標(biāo)準(zhǔn)，只有特征和標(biāo)尺。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 媒體：戶外廣告牌 現(xiàn)場(chǎng)圍墻 背景：玫瑰園屋脊線的一角 推廣主題： “ 一種極品生活的可能 ” “ 歲月成林，在我和這個(gè)世界之間 ” 目的：市場(chǎng)預(yù)熱 品牌提示，給到顧客信心 主題：市場(chǎng)預(yù)熱 4 活動(dòng)主題：綠城年度產(chǎn)品鑒賞會(huì) 媒體： 《 綠城會(huì) 》 、綠城網(wǎng)站 形式：展示＋名家巡演 參與人員：玫瑰園桃花園客戶 活動(dòng)效果：充分挖掘現(xiàn)有的客戶資源， 借助綠城的企業(yè)品牌積累客戶、鎖定 綠城最忠誠(chéng)的 “ FANS? ； 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 4 主題：社區(qū)巡展 （尋找綠城實(shí)力 FANS) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 4 活動(dòng)主題：玫瑰園到上海 形式：媒體軟文，專欄 參與媒體：浙商雜志、溫州晚報(bào) 活動(dòng)效果：在以浙商為代表的早 富階層做宣傳； 目的：項(xiàng)目知名度的傳播 主題：浙商媒體滲透 酒店導(dǎo)示 前臺(tái)接待 模型、物料 貴賓洽談 影視體驗(yàn) 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 主題活動(dòng)：玫瑰園產(chǎn)品推介 形式：新聞發(fā)布 +酒會(huì) 參與人員：政府官員 /財(cái)富階層 /專業(yè)人士 /媒體； 活動(dòng)效果：產(chǎn)品知名度和美譽(yù)度， 在國(guó)賓館貼上身份標(biāo)簽，臨時(shí)接待 積累客戶，浙江商人聚集地； 5 主題：產(chǎn)品推介 客戶積累（玫瑰園會(huì)員招募） 感觀系統(tǒng)的全方位調(diào)動(dòng) （重點(diǎn)：專門(mén)劃分影視區(qū)、制作 DV片） 影視體驗(yàn) 寬頻體驗(yàn)一：區(qū)域概念篇 寬頻體驗(yàn)二：項(xiàng)目簡(jiǎn)介篇 寬頻體驗(yàn)三：綠城品牌篇 寬頻體驗(yàn)四：生活場(chǎng)景篇 震撼和共鳴 －強(qiáng)化頂級(jí)別墅新標(biāo)準(zhǔn) 意向確認(rèn) 酒店導(dǎo)示 前臺(tái)接待 模型、物料 貴賓洽談 影視體驗(yàn) 5 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 價(jià)值標(biāo)簽，國(guó)賓館中的接待中心 媒體：玫瑰園網(wǎng)站開(kāi)通，網(wǎng)絡(luò)傳播 案例：中國(guó)建設(shè)報(bào)首席記者所撰寫(xiě)的題為 “ １７英里：萬(wàn)科 叛逆之花 ” 在中國(guó)建設(shè)報(bào)網(wǎng)站上首次發(fā)布，引起了市場(chǎng)關(guān)注。以小宅為主 20套，大宅四套。－－宗慶后 一個(gè)人的財(cái)富，不在于索取多少，而是在于 奉獻(xiàn) 多少。－－李嘉誠(chéng) 王秋楊，今典投資 (集團(tuán) )有限公司執(zhí)行總裁， “企業(yè)家更應(yīng)該 主動(dòng) 關(guān)注社會(huì) ， 更好地 運(yùn)用財(cái)富 。別墅既是實(shí)現(xiàn)和追求品味生活的場(chǎng)所，又是維護(hù)資源的場(chǎng)所。 本客戶描述出自于 [深圳 〃 波托菲諾 ,香蜜湖一號(hào) /北京 〃 西山美廬 /上海 〃 月湖山莊 ,華府天地 ] 陳先生， 42歲，咨詢行業(yè)董事長(zhǎng)，行業(yè)的領(lǐng)頭羊，其企業(yè)高速成長(zhǎng)。 龍?zhí)?,年齡 65歲，海歸派，臺(tái)灣人，在美國(guó)生活多年。 周先生的公司雖然離項(xiàng)目不遠(yuǎn)，但仍是通過(guò) 秘書(shū)前來(lái)索取資料 之后才決定來(lái)看房，先后來(lái)了 4次， 每次都非常匆忙，間隔期也較長(zhǎng) 。 －世紀(jì)經(jīng)典。 （元 /㎡ ） 圣得恒業(yè) 天籟 好世麒麟 好世麒麟 15000 價(jià)格： 20220 元 /平方米的區(qū)域價(jià)格上限 精神界面 帶動(dòng)板塊成為上海新富人區(qū) 引領(lǐng)華人財(cái)富階層生活方式的改變 物質(zhì)界面 上海頂級(jí)別墅的精品和里程碑項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)整盤(pán)平均每棟售價(jià)： 1500萬(wàn)－ 3500萬(wàn)元 /棟 華人財(cái)富階層成為項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定的消費(fèi)客群 ?總量：超出尋常體量的上海高端別墅供應(yīng)比例。 ? 傳承上海 老花園洋房 的神韻 —— 構(gòu)建精致優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境。大面積的 低密度 住宅區(qū)連成一片，財(cái)富階層在此聚集， 富人社區(qū) 已初顯規(guī)模。 周先生，著名服裝集團(tuán)總裁，全國(guó)服裝連鎖店已達(dá)到了近 800家。 1989年魏氏兄弟接手家族生意，放棄了臺(tái)灣股市上萬(wàn)點(diǎn)，房地產(chǎn)可以一夕致富的年代，而是帶著 1700萬(wàn)美元來(lái)大陸闖蕩，因?yàn)?堅(jiān)信?十年后賺錢(qián)的地方在大陸? 。買(mǎi)房注重 地段、環(huán)境及升值潛力 。他們不僅希望產(chǎn) 品能夠滿足生活需要，更要體現(xiàn)出個(gè)性特點(diǎn)，透露自己與眾不同的文化品格。 如果財(cái)富僅僅指金錢(qián)，那么這個(gè)財(cái)富并不能給企業(yè)家真正的快樂(lè)。 陳麗華，香港富華國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng)，在北京成立了長(zhǎng)安俱樂(lè)部，并在王府井附近投資了一條 40億元的文化街，被稱為?投資型的女企業(yè)家? 。 財(cái)富境界可能是這樣的 … . 當(dāng) 財(cái)富，可以讓居所成為一種值得收藏的藝術(shù) … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己每天神清氣爽、神采怡然 … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己擁有健康的體魄及年輕的激情 … 當(dāng) 財(cái)富，可以讓自己典藏任意喜好， 成為一種自?shī)省⑿蓍e的方式，帶來(lái)更多的滿足 … 當(dāng) 財(cái)富，可以給自己帶來(lái)更多志同道合的朋友， 談笑風(fēng)生的聚會(huì)，發(fā)自內(nèi)心的開(kāi)懷 … 當(dāng) 財(cái)富，可以買(mǎi)回上萬(wàn)兒童的美好未來(lái)， 換回?zé)o數(shù)珍貴的生命 … 當(dāng) 財(cái)富，可以給社會(huì)、世界一片回饋 … 當(dāng) 財(cái)富，不僅僅是滿足物質(zhì)，而是豐滿了靈魂 … 當(dāng) 財(cái)富 … 您可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些，其實(shí)和贏得財(cái)富一樣 讓你更雀躍，甚至更雀躍 … 綠城 財(cái)經(jīng)渠道 推介活動(dòng) 和財(cái)經(jīng)媒體的活動(dòng)聯(lián)動(dòng)。 紐約長(zhǎng)島 納入政府發(fā)展邊緣城鎮(zhèn)計(jì)劃 ，建設(shè)高速公路網(wǎng)，配套漸完善，市中心居民尤其是中產(chǎn)階層遷入，陸續(xù)在臨海景觀區(qū)域漸成豪宅區(qū)。 紐約長(zhǎng)島 英國(guó)移民在此建立永久居留地。 90年代 至今 94年萬(wàn)科城市花園出世。 三是 ? 富人區(qū) ? 的產(chǎn)生是區(qū)域條件和市政規(guī)劃相促進(jìn)的結(jié)果，比如古北新區(qū)、聯(lián)洋社區(qū)、佘山等。 我們相信－－ 。 三是生活配套設(shè)施齊全完善，除擁有足夠的停車(chē)設(shè)施及大型商場(chǎng)外，還有博物館、藝術(shù)中心、學(xué)校、影院、飯店、俱樂(lè)部、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施。 ? 豪宅 ? 大行其道。 第五大標(biāo)尺 —— 居住人群不僅有財(cái)富，還要很高的品位和修養(yǎng)或是名望。以鄰水中心的全裝修大宅，為這批推售的樓王，做為正向標(biāo)桿，帶動(dòng) 13棟小宅快速