【正文】 三四環(huán)間，動(dòng)靜得宜城南空氣相對(duì)較好。宣傳運(yùn)動(dòng) 目的強(qiáng)行刺激目標(biāo)受眾，啟動(dòng)市場確立品牌鮮明形象刺激市場、引起反應(yīng)復(fù)合式強(qiáng)勢促銷針對(duì)性焦點(diǎn)出擊品牌培育品牌擴(kuò)張我們現(xiàn)在在哪里？ 項(xiàng)目已經(jīng)是在售樓盤，社會(huì)上對(duì)本案已經(jīng)形成部分認(rèn)知，但品牌形象及定位模糊。傳擁有我，你就可擁有遼遠(yuǎn)的視野面對(duì)我，你就面對(duì)了寬廣的前程得到我，你就可享有都市的繁華只有我，可使你得到細(xì)致的關(guān)懷酒店式公寓項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，他們多數(shù)為二次置業(yè)，不容易受到廣告的左右。2022年 3月 2022年 8月銷售節(jié)奏銷 售周期 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月預(yù)熱 \強(qiáng) 銷 售期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　持 續(xù) 期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　清 盤 期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　銷售收入 :銷售周期 銷售率 銷售面積 銷售均價(jià) 銷售收入 (萬元 )預(yù)熱 \強(qiáng)銷 8085 15500 12532 持續(xù)期 5880 16400 9643 清盤期 735 17000 1250 合計(jì) 合計(jì) 14700 23424 方案一 \二對(duì)比分析 :銷售周期 12個(gè)月為在開盤初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人氣，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購房所產(chǎn)生的利息差別及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取 “低開高走 ”的銷售戰(zhàn)略。14442第一回合： 市場研判第二回合： 定位延展第三回合：第三回合： 專案推廣專案推廣 總體銷售策略價(jià)格制定 :比較一 ： 類同產(chǎn)品加權(quán)平均 因素 龍頭 HOTEL 樂瀾寶邸 美景東 方 山水文園 禧福匯 權(quán)重位置 20% 18% 18% 22% 22% 25%交通 12% 10% 11% 13% 13% 15%開發(fā)商實(shí)力 10% 10% 10% 12% 10% 15%小區(qū)園林 10% 10% 12% 15% 12% 15%戶型設(shè)計(jì) 6% 7% 8% 9% 8% 10%交房時(shí)間 13% 16% 16% 18% 18% 20%權(quán)重 71% 71% 75% 89% 83% 100%均價(jià) 　 13000 11500 20220 20220 　比較均價(jià) 　 　權(quán)重 　 20% 25% 25% 30% 100%權(quán)重價(jià)格 　最終價(jià)格 　 　 　 　 　比較二 ： 投資回報(bào)測算法項(xiàng)目名稱 戶型 面積（平米） 租金（ RMB元 /月） 元 /平方米 加權(quán) 租金華威酒店公寓 商務(wù)套間 60 11000 70% 豪華套間 70 11000 70% 商務(wù)雙套間 100 15300 70% 豪華雙套間 100 16800 70% 亮馬公寓 一居 42 11000 60% 一居 48 14000 60% 一居 49 14000 60% 一居 59 15000 60% 一居 64 17000 60% 二居 97 23000 60% 金橋國際公寓 一居 55 12022 70% 一居 65 14000 70% 一居 75 16000 70% 租金 　 　 　 　 　 售價(jià) =*350*10=15750低樓層，低密度，在現(xiàn)今的社會(huì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比摩天高樓，水泥森林更吸引智者吧。而且，生活配套相對(duì)滯后，與城市繁華中心的相距過遠(yuǎn)，也是城郊結(jié)合處酒店式公寓相對(duì)滯緩的原因之一。無論是從環(huán)境的動(dòng)靜皆宜，周邊社區(qū)大氣候的業(yè)已形成，還是從它本身已形成的品牌知名度，已經(jīng)擁有的租賃客戶群體。國內(nèi)關(guān)于公館命名的物業(yè)均只對(duì)于公館二字 “ 知其然，不知其所以然 ” 。定位延展定位延展以下所述以下所述 僅表達(dá)寶隆源對(duì)本案定位的理僅表達(dá)寶隆源對(duì)本案定位的理解，并為本案的主題推廣進(jìn)行系列梳理解，并為本案的主題推廣進(jìn)行系列梳理第二回合第二回合 1. 項(xiàng)目的特性決定了本案的用戶人群為以投資為主體人群，這部分客戶經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的需求較強(qiáng)；2. 板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及片區(qū)知名度的提升將為板塊物業(yè)帶來源源不斷的高素質(zhì)、高消費(fèi)群體；3. 如果項(xiàng)目能夠解決內(nèi)飾陳舊這個(gè)瓶頸問題，將使項(xiàng)目取得更加理想回報(bào)成為可能！本項(xiàng)目的競爭對(duì)手已經(jīng)超出了板塊內(nèi)的范疇。主題延伸 將酒店式公寓與 SOHO進(jìn)行了結(jié)合并全新演繹，在充分考慮了滿足各種商務(wù)個(gè)性化需求同時(shí)也將滿足了人們對(duì)高檔住宿的要求。在租務(wù)市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。另外，隨著酒店式公寓在國人眼中的認(rèn)可，有不少商務(wù)人士因?yàn)楣ぷ鞯男枰矔?huì)選擇一些酒店式公寓作為他們的暫時(shí)居所 市場分析 除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自主兼投資為主要目的私營業(yè)主和辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國集團(tuán)客戶等等。這部分客戶占整個(gè)客戶總數(shù)的 60%左右。人群分析投資客居多酒店式服務(wù)公寓的購買客戶中，投資者占絕對(duì)比例。市場分析 北京現(xiàn)有承租率較高的酒店式公寓均佩有全套室內(nèi)設(shè)施，可以讓承租人能達(dá)到 “ 拿著牙刷 ‘ 就可以入住的方便，快捷。但統(tǒng)一都擁有交通便捷，動(dòng)靜皆宜的特性。個(gè)案比較目前沒有投入使用山水文園四期物業(yè)類別 :普通住宅 華貿(mào)中心南 800米（朝陽區(qū)西大望路）銷售套數(shù)： 429套已簽約套數(shù)： 215套成交均價(jià)： 16882元 /平銷售率： 50%橫向比較 精裝交通位置 個(gè)案比較目前沒有投入使用樂成國際物業(yè)類型 羅馬嘉園 康景物業(yè)集團(tuán)珠江帝景 五 美國豪生國際酒店管理（集團(tuán)）10紐約客 五 法國雅高酒店管理集團(tuán)遠(yuǎn)中悅?cè)R 五　 遠(yuǎn)悅五星酒店 文津國際 五 錦江集團(tuán) 博雅國際中心 第一太平戴維斯 6橫向比較 尤其在能顯示項(xiàng)目品質(zhì)的外立面和大堂方面更加注意。裝修配套項(xiàng)目 外立面 大堂 裝標(biāo) 配套遠(yuǎn)中悅?cè)R法式現(xiàn)代風(fēng)格，建筑三段式立面架構(gòu)南北入口的雙大堂，區(qū)分主人與名店大道的出入動(dòng)線，確保住戶生活私密， 16層樓高 48米挑空精裝修精品商城，結(jié)合餐飲、咖啡廳、國際連鎖超市、國際健身俱樂部、私人診所、美容 SPA等博雅國際中心石材、金屬飾面板、高級(jí)飾面磚800平米大堂按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，挑高 。紐約客 lowE玻璃幕墻挑高 16米， 800平米精裝修大堂精裝，配家電家具電梯： 21部 (4部觀光電梯 )；門窗： 霍曼 (門 )lowE窗 自助廚房、會(huì)所、空中游泳池、商務(wù)中心、商業(yè)中心。涂料，意大利建筑風(fēng)格，羅馬柱、鐵藝陽臺(tái)、　 精裝修 享受合生 橫向比較 此種方式一定程度上促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售，例如珠江帝景酒店式公寓絕大部分均由其老業(yè)主作為投資，收取穩(wěn)定的 10年 7%返租收益。戶型靈活度方面，遠(yuǎn)洋國際中心等少數(shù)項(xiàng)目是框架結(jié)構(gòu)，能夠自由分隔，大多數(shù)酒店式公寓的戶型種類都較少。 依托于星級(jí)酒店的酒店式公寓，產(chǎn)品自身與客戶均為純粹的高檔次，即不但能享受到酒店的高素質(zhì)配套，而且能享受到星級(jí)酒店源源不斷的高質(zhì)量客源。購房者自房屋驗(yàn)收之日起至辦理產(chǎn)權(quán)證之前、購房者獲得產(chǎn)權(quán)證后 2年內(nèi)、 2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日之間，開發(fā)商提供三次無條件原價(jià)回購博雅國際 中心望京葉青大廈對(duì)面70 5424 6 85平米等多種戶型，平層、躍層等多樣設(shè)計(jì)可供選擇6800元 出售不包租橫向比較 羅馬嘉園（一期）朝陽北路107號(hào)，東四環(huán)外70 160 　標(biāo)間