【正文】 投資者選擇持有酒店主要是基于酒店物業(yè)能帶來(lái)多重的效益：經(jīng)營(yíng)性增值 、 促進(jìn)地產(chǎn)升值 、 自身資本增值等；如果持有的話 ， 地理區(qū)位優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)五星級(jí)酒店物業(yè)持有的價(jià)值相對(duì)較高 182。 目前國(guó)內(nèi)酒店業(yè)正處于上升周期 ， 未來(lái)仍具備較好的發(fā)展前景；五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店是市場(chǎng)的兩個(gè)重要盈利點(diǎn)也是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)型酒店的未來(lái)發(fā)展空間更大 ，也是國(guó)際酒店管理集團(tuán)目前進(jìn)入和投資的重要關(guān)注點(diǎn) 182。 單體酒店投資持有 、 連鎖酒店投資持有 182。 我國(guó)酒店發(fā)展的歷史階段 ——現(xiàn)階段的特點(diǎn)： －雖然酒店與 GDP有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性 ， 有 10年的周期性 ， 但我考慮還是有些 突發(fā)政策 、 市場(chǎng)開(kāi)放 、經(jīng)濟(jì) 、 消費(fèi)升級(jí)因素 會(huì)誘導(dǎo)市場(chǎng)突變 182。 酒店業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn) 182。 而且重新將來(lái)福士酒店定位于國(guó)際性地標(biāo)級(jí)豪華酒店 ? 1997年完成一次內(nèi)部重組 ， 酒店和度假設(shè)施全部劃歸來(lái)福士控股 。 依靠房地產(chǎn)業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，充分發(fā)揮酒店產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，建立了 “酒店、住宅、商業(yè)、物業(yè)聯(lián)動(dòng)”的開(kāi)發(fā)模式 “在蕭山的開(kāi)發(fā)區(qū)， 38萬(wàn) /畝拿到了 100多畝地，用 40畝建酒店， 80多畝開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，如果按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)評(píng)估就值 400萬(wàn)一畝，差額就是將近 300多萬(wàn)一畝的土地，100畝土地就是三個(gè)多億，做一個(gè)五星級(jí)酒店基本上就可以白做，房地產(chǎn)當(dāng)中還要賺錢(qián)” －－陳妙林 案例 酒店行研 20220821ZGF 34 長(zhǎng)實(shí)及和黃對(duì)待酒店物業(yè)的態(tài)度穩(wěn)健而謹(jǐn)慎 ， 內(nèi)地的酒店物業(yè)主要起配套作用 ， 在自營(yíng)的同時(shí)和黃也與國(guó)際酒店管理公司合作以提升項(xiàng)目品位 酒店 *占固有收入 6% ? 與長(zhǎng)實(shí)合資 （ 各控股 50%） 成立 海逸國(guó)際酒店集團(tuán) ， 經(jīng)營(yíng)管理旗下 7家酒店： 在港酒店： 香港海逸 、 北角海逸 、 都會(huì)海逸 、 嘉湖海逸 、 九龍酒店 、 內(nèi)地酒店： 重慶海逸 、 昆明海逸； 2022年建成的上海世紀(jì)大道商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也含有海逸酒店項(xiàng)目 華逸酒店及華逸酒店 香港喜來(lái)登 巴哈馬群島 1個(gè) 酒店 北京長(zhǎng)城飯店 北京東方君悅大酒店 ， 由凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)管理的 和黃集團(tuán)附屬 公司 Kingdom 嘉云酒店 海逸酒店成立于 1997年，由和記黃埔有限公司與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司合資設(shè)立，負(fù)責(zé)投資及運(yùn)營(yíng)和黃的國(guó)際酒店業(yè)務(wù) 間接持有 82%股份 持有 51%股份 案例 酒店行研 20220821ZGF 35 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲是推動(dòng)物業(yè)升值的主要因素 ，持有優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)還能帶來(lái)地產(chǎn)增值的隱性回報(bào) 國(guó)外根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，每年調(diào)整其賬面價(jià)值，得到新的 NAV，而股價(jià)則通常圍繞 NAV，以一定的溢價(jià)或折價(jià)進(jìn)行交易 英國(guó)酒店物業(yè)交易價(jià)格指數(shù)在 19761989上漲了 8倍，同期 Forte的賬面 NAV增長(zhǎng)了 11倍，股價(jià)漲了 10倍 酒店物業(yè)的價(jià)格、英國(guó) Forte酒店集團(tuán)的 NAV與股價(jià)表現(xiàn)關(guān)系 在國(guó)外，物業(yè)的資產(chǎn)升值能夠顯性化，通過(guò)股價(jià)體現(xiàn)出來(lái)； 物業(yè)升值是其股價(jià)長(zhǎng)期上漲的主要?jiǎng)右? 資料來(lái)源： Datastream, Christieamp。 昆山綠地 豪生 國(guó)際會(huì)議大酒店（ 2022年 8月動(dòng)工，四星級(jí)） 182。 這種畸形的消費(fèi)市場(chǎng) ， 構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)內(nèi)迅速崛起的基本背景 182。從外部分析角度如何看待中國(guó)酒店行業(yè)戰(zhàn)略性機(jī)遇與挑戰(zhàn)？酒店開(kāi)發(fā)、持有是否應(yīng)成為華融未來(lái)的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù) 酒店行研 20220821ZGF 6 分析背景說(shuō)明 （ 酒店行業(yè) ） 分析方法 ? 全面審視全國(guó)，包括北京酒店行業(yè)的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ? 研究酒店行業(yè)的主要參與者及各自的業(yè)務(wù)模式作為借鑒 分析成果 管理工具 與其他報(bào)告的關(guān)系 ? 中國(guó)酒店行業(yè)發(fā)展歷程及不同階段特點(diǎn) ? 行業(yè)整體結(jié)構(gòu)及行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，總體市場(chǎng)規(guī)模、變化趨勢(shì) ? 行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)格局，包括市場(chǎng)集中度、行業(yè)關(guān)鍵成功要素的總結(jié) ? 行業(yè)內(nèi)一些標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略舉措進(jìn)行總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)其業(yè)務(wù)調(diào)整的動(dòng)因、主要措施 ? 行業(yè)短期及未來(lái)獲利空間的總結(jié)分析 ? 產(chǎn)業(yè)鏈分析 ? 財(cái)務(wù)分析 ? 相關(guān)性分析 ? 對(duì)標(biāo)分析 本報(bào)告屬于金融街控股戰(zhàn)略咨詢行業(yè)分析的一個(gè)組成部分，為公司業(yè)務(wù)組合及業(yè)務(wù)單元競(jìng)爭(zhēng)策略提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)分析 酒店行研 20220821ZGF 7 從產(chǎn)業(yè)鏈上看 ， 酒店開(kāi)發(fā)商和專業(yè)酒店管理公司是行業(yè)的兩類(lèi)主要參與主體 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)建設(shè) 銷(xiāo)售 持有 經(jīng)營(yíng) 客戶 一級(jí)土地 開(kāi)發(fā)商 酒店開(kāi)發(fā)商 華融涉及的環(huán)節(jié) 客戶 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單位 開(kāi)發(fā)商 /代理機(jī)構(gòu) 開(kāi)發(fā)商 /酒店管理公司 /其它投資者 經(jīng)營(yíng)管理 酒店持有 建筑施工 單位 政府主管 機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 主要參與者 業(yè)主自營(yíng) /專業(yè)酒店管理公司 酒店行研 20220821ZGF 8 酒店的幾種常見(jiàn)分類(lèi) 分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn) 酒店分類(lèi) 備注 客房數(shù)量 大型 ＞ 600間 中型 300~600間 小型 ＜ 300間 等級(jí) 1星 /2星經(jīng)濟(jì)性飯店 1988年 ， 國(guó)際旅游局制定 “ 旅游涉外星級(jí)酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) ， 1993年國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局正式批準(zhǔn)其為國(guó)家級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 3星：舒適性飯店 4星 /5星：豪華性飯店 未評(píng)級(jí)飯店 無(wú)論在哪個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上 ， 都有許多酒店不參加評(píng)級(jí) 業(yè)務(wù)特點(diǎn) 綜合型 客戶群體沒(méi)有很明顯的側(cè)重點(diǎn) 主題型 （ 根據(jù)客源市場(chǎng)和接待對(duì)象 ） 商務(wù)型酒店 以出差公干的商務(wù)客人為主 經(jīng)濟(jì)型酒店 主要以滿足商務(wù) 、 旅游 、 公務(wù)的一般需求為主 會(huì)議 /會(huì)展酒店 會(huì)議 /會(huì)展客戶作為主要服務(wù)對(duì)象 旅游酒店 主要針對(duì)觀光游客市場(chǎng) ， 以旅游接待為目的 ， 團(tuán)體居多 度假酒店 度假休閑游客為主 青年旅舍 “ 背包客 ” 等低端客戶 公寓式酒店 主要面向長(zhǎng)期居住客戶 所有權(quán) 歸屬 一般酒店 產(chǎn)權(quán)酒店 可以分割獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給消費(fèi)者或投資者 分時(shí)度假酒店 由消費(fèi)者或投資者買(mǎi)斷酒店設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)演變而來(lái) 酒店行研 20220821ZGF 9 目錄 182。機(jī)密 酒店業(yè)行業(yè)研究報(bào)告 酒店行研 20220821ZGF 2 酒店行業(yè)主要發(fā)現(xiàn)綜述 外部影響因素 企業(yè)行為 C 績(jī)效水平 P 行業(yè)結(jié)構(gòu) S ?酒店需求與 GDP增長(zhǎng)之間存在很強(qiáng)的相關(guān)性 ?近年來(lái)我國(guó)入境游和國(guó)內(nèi)游保持 89%的年均增長(zhǎng)率，且商務(wù)客源有增多趨勢(shì)；旅游業(yè)快速發(fā)展和長(zhǎng)期看好將帶動(dòng)酒店需求上升 ?改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)酒店業(yè)發(fā)展迅速，自 92年以來(lái)星級(jí)酒店數(shù)量保持了 %的年復(fù)合增長(zhǎng)率，由于階段性供給過(guò)剩導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)周期性波動(dòng) ?2022年來(lái)開(kāi)始景氣回升，新一波酒店投資熱興起，五星級(jí)和經(jīng)濟(jì)型是兩個(gè)熱點(diǎn)，眾多資本介入酒店行業(yè)，局部地區(qū)的五星級(jí)酒店還可能會(huì)存在投資過(guò)熱的潛在風(fēng)險(xiǎn) ?酒店業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)是供需結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)中心城市優(yōu)越地段的高端酒店物業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng) ?從結(jié)構(gòu)上看： ? 供應(yīng)上結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟(jì)型酒店比例偏少 ? 布局呈現(xiàn)很強(qiáng)區(qū)域性，高星級(jí)酒店集中于經(jīng)濟(jì)中心城市；目前五星級(jí)酒店投資呈現(xiàn)由一線城市向二線次中心城市延伸的趨勢(shì) ?十一五規(guī)劃我國(guó)旅游仍將保持年均 8%的增長(zhǎng)速度，據(jù)此推測(cè)未來(lái) 5年酒店市場(chǎng)也將保持或略高于這一速度 ?目前我國(guó)酒店集團(tuán)化率約為 16%，從持有來(lái)看，集中度更低 ?歷史上我國(guó)酒店以政府、事業(yè)單位、大型國(guó)企自建居多，目前國(guó)有 /集體資本在現(xiàn)有酒店中仍占 50%以上 ?因目前我國(guó)酒店業(yè)正處于景氣上升周期，吸引了眾多業(yè)外資本進(jìn)入，投資主體趨于多元化 ?酒店高端市場(chǎng)外資品牌占絕對(duì)主導(dǎo)；經(jīng)濟(jì)型酒店目前以內(nèi)資為主，但外資正計(jì)劃大舉擴(kuò)張 ?酒店管理公司傾向于采用輕資產(chǎn)低成本方式，在全國(guó)一線城市和二線潛力城市跑馬圈地 ?房地產(chǎn)商是重要參與者，并傾向于選擇性地持有一些酒店物業(yè)：獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)；作為項(xiàng)目配套；獲取地產(chǎn)增值；但在經(jīng)營(yíng)上傾向于選擇專業(yè)酒店管理公司 ?區(qū)位和品牌是酒店業(yè)的兩個(gè)最關(guān)鍵的成功要素 ?五星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店是行業(yè)的兩個(gè)重要盈利點(diǎn) ?酒店的投資回報(bào)與資金結(jié)構(gòu)和土地成本有很大關(guān)系 ?酒店開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)獲利性較高，回報(bào)率一般在 15%以上 ?一般高星級(jí)酒店的投資回報(bào)率為 56%，投資回收期為1520年 ?酒店經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的獲利性很高；目前數(shù)量不足 20%的國(guó)際酒店集團(tuán)賺取了中國(guó)酒店行業(yè) 80%的利潤(rùn) ?持有優(yōu)越地段高端酒店能帶來(lái)較大的地產(chǎn)增值（年增值1015%；稀缺地段的高端酒店甚至更高） ?酒店業(yè)作為旅游業(yè)的一個(gè)子行業(yè)，直接受旅游業(yè)發(fā)展的影響 ? 宏觀影響因素主要是經(jīng)濟(jì)因素如 GDP增長(zhǎng)速度、人均GDP、居民收入水平以及政策政策上的支持 ?地方政府對(duì)新建酒店項(xiàng)目的管制也會(huì)一定程度影響酒店行業(yè)，如 99年上海對(duì)新建酒店項(xiàng)目停止審批，直到 2022年才解凍 酒店行研 20220821ZGF 3 外部環(huán)境分析方法論 外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu) ? 產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 、 分類(lèi)及特點(diǎn)說(shuō)明 ? 外部影響因素說(shuō)明 ? 行業(yè)的發(fā)展歷史 ? 行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模 ? 行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn) ? 行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) ， 增長(zhǎng)速度 ? 行業(yè)的市場(chǎng)集中度 ? 行業(yè)主要參與者的業(yè)務(wù)模式 ? 行業(yè)的 KSF總結(jié) ? 行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀 ? 行業(yè)獲利空間未來(lái)趨勢(shì) 背景說(shuō)明 市場(chǎng)空間 獲利空間 競(jìng)爭(zhēng)格局 酒店行研 20220821ZGF 4 主要資料來(lái)源清單 資料名稱 資料來(lái)源 時(shí)間 備注 2022中國(guó)酒店業(yè)分析及投資咨詢報(bào)告 深圳萬(wàn)瑞信息咨詢公司 2022 付費(fèi)報(bào)告 商業(yè)新聞、資訊 中國(guó)資訊行 20222022 付費(fèi)數(shù)據(jù)庫(kù) 中國(guó)酒店業(yè)概覽及展望 浩華管理顧問(wèn)公司 2022 酒店旅游業(yè) 2022酒店行業(yè)研究報(bào)告 N/A 2022 2022中國(guó)賓館酒店行業(yè)研究報(bào)告 共好集團(tuán) 2022 跨國(guó)酒店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào) 價(jià)值中國(guó)網(wǎng) 2022 券商分析報(bào)告 申銀萬(wàn)國(guó)、 CICC、長(zhǎng)江、廣發(fā)、海通、華夏、國(guó)泰君安等 20222022 中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 國(guó)家旅游局 2022 年鑒 北京統(tǒng)計(jì)年鑒 北京市統(tǒng)計(jì)局 20222022 酒店行研 20220821ZGF 5 分析背景說(shuō)明 （ 酒店行業(yè) ） 業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 目前華融系統(tǒng)內(nèi)（含金融街控股）已經(jīng)持有或在建酒店達(dá) 6家，其中： ? 順城、馬克孛羅為華融持有，已正式營(yíng)業(yè)；其余 4家五星級(jí)均由金融街負(fù)責(zé)投資，預(yù)計(jì) 2022年～ 2022年陸續(xù)建設(shè)完成投入使用 ? 除 3星級(jí)順城飯店由公司自營(yíng)管理外，其余酒店全部委托國(guó)際專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行管理 6家酒店，特別是處于建設(shè)期的 4家五星級(jí)酒店占用了華融、金融街控股的大量資金，從目前投資可行性分析看，如單純持有，預(yù)計(jì)投資回收期普遍在 15年～ 20年左右，甚至更長(zhǎng)時(shí)間 三星 四星 五星 京內(nèi) 順城飯點(diǎn) 馬克孛羅 麗茲 酒店業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn) 182。 我國(guó)并不缺乏經(jīng)濟(jì)型價(jià)格的飯店 ， 而是缺少經(jīng)濟(jì)型標(biāo)準(zhǔn)的飯店 182。 三年計(jì)劃投資 15億，開(kāi)發(fā)四個(gè)酒店項(xiàng)目，并一舉引進(jìn) 洲際酒店 旗下包括 “洲際”、“假日”以及“快捷假日” 三個(gè)品牌： 南京綠地洲際酒店（五星）、西安綠地假日酒店（四星）、上海綠地普陀快捷假日 /上海綠地閔行快捷假日（經(jīng)濟(jì)型） ? 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性化發(fā)展，住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下降，開(kāi)發(fā)商需要規(guī)避單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并尋求穩(wěn)定的長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)回報(bào) ? 一般是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)展到一定程度，具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力后，鑒于土地資源的日益稀缺，一種保留固定資產(chǎn)的方式 ? 同時(shí)也可以作為一種很好的金融產(chǎn)品，得到資本市場(chǎng)或金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可 案例 酒店行研 20220821ZGF 33 浙江開(kāi)元旅業(yè)通過(guò)高檔酒店的影響力 ， 降低土地獲取成本 ， 提高物業(yè)檔次 ， 推動(dòng)項(xiàng)目升值 20222022 19881999 2022 ? 從縣招待所起家， 94－ 98年間低成本擴(kuò)張，收購(gòu) /參股了許多酒店 ? 以旅游飯店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，連鎖化經(jīng)營(yíng) ? 90年代末期，酒店業(yè)進(jìn)入低谷期 ? 利用原始資金積累大量收購(gòu)?fù)恋?，進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ? 房地產(chǎn)業(yè)的資金又可以支持酒店業(yè)務(wù)的快速發(fā)展和擴(kuò)張 ? “酒店產(chǎn)業(yè)的連鎖化建設(shè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)和相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)的突破 ” 資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)者 陳妙林訪談 182。CO,申銀萬(wàn)國(guó)證券 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求也在逐步向國(guó)外模式靠攏，商業(yè)地產(chǎn)的增值可以在賬面上反映出來(lái) 商