【正文】 以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。 以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。 為了在 2022年實(shí)現(xiàn)整個(gè)華融系統(tǒng)做大作強(qiáng)的目標(biāo)，新華信建議華融采取擴(kuò)張性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略?？梢钥紤]增加品牌曝光率的途徑如： ? 自己主辦的論壇、會(huì)展等活動(dòng) ? 自己經(jīng)營(yíng)的雜志 ? 各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必需的廣告 (如樓盤(pán)銷(xiāo)售也應(yīng)該考慮品牌的推廣作用而統(tǒng)一策劃 ) ? 各種行業(yè)內(nèi)活動(dòng)如研討會(huì)等 ? 公益性活動(dòng)和其他活動(dòng)等 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 65 舉措四：投資品牌建設(shè) 品牌建設(shè)離不開(kāi)投資。 品牌管理職能方面的工作崗位設(shè)置建議： ? 品牌主管：負(fù)責(zé)華融品牌的統(tǒng)一推廣和管理 ? 品牌策劃：負(fù)責(zé)品牌推廣策劃和效果分析 品牌管理職能的建立 1. 品牌規(guī)劃 ? 品牌圖象表述 ? 品牌說(shuō)明或品牌口號(hào) 2. 品牌推廣 ? 品牌推廣目標(biāo)和預(yù)算制定 ? 活動(dòng)策劃和媒體投放計(jì)劃 ? 效果監(jiān)測(cè) 3. 品牌評(píng)估 ? 市場(chǎng)調(diào)查 ? 品牌影響力分析 4. 創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì) ? 品牌文化 ? 品牌延伸 ? 品牌聯(lián)盟 品牌管理的主要內(nèi)容 品牌結(jié)構(gòu) 品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 63 舉措二：品牌建設(shè)應(yīng)該在不同階段有不同側(cè)重點(diǎn) 1. 現(xiàn)階段推廣品牌時(shí)應(yīng)注意在推廣“金融街”品牌的同時(shí)宣傳母公司品牌，擴(kuò)大母公司品牌的影響。但是金融街綜合服務(wù)業(yè)中具體運(yùn)作的公司不必拘泥于使用“金融街”的名稱(chēng)?！敖鹑诮帧逼放圃瓌t上為金融街控股擁有，但是可以在金融街控股同意下為華融集團(tuán)下其他業(yè)務(wù)使用。 3. 不建議華融建設(shè)一個(gè)全新品牌。所以，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在新進(jìn)入的業(yè)務(wù)上 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策 大量持有物業(yè)會(huì)造成資金的緊張和壓力，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)入新業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)有能力和經(jīng)驗(yàn)的不足造成經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn) 有選擇和適度地持有增值潛力大的物業(yè)，原則上只考慮持有金融街區(qū)域內(nèi)的優(yōu)良物業(yè)，放棄部分增值潛力小和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè) 1. 對(duì)部分物業(yè)考慮只出租不參與經(jīng)營(yíng)（如商鋪） 2. 通過(guò)同專(zhuān)業(yè)管理公司合作，委托或合資經(jīng)營(yíng)（如酒店）等方式，彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)和能力的不足，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 3. 加強(qiáng)監(jiān)控，對(duì)一些附加值低、發(fā)展缺乏潛力的業(yè)務(wù)要及時(shí)調(diào)整 華融發(fā)展 方向 現(xiàn)有業(yè)務(wù) 發(fā)展 進(jìn)入新 業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整 方案 風(fēng)險(xiǎn)和 對(duì)策 未來(lái)業(yè)務(wù) 組合 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 58 華融戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告詳細(xì)目錄 1. 華融發(fā)展目標(biāo) ? 愿景 ? 使命 ? 價(jià)值觀 ? 三年戰(zhàn)略目標(biāo) ? 目標(biāo)制定思路 2. 華融戰(zhàn)略方案 ? 華融發(fā)展方向 ? 未來(lái)業(yè)務(wù)組合 ? 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 ? 進(jìn)入新業(yè)務(wù) ? 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 ? 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案 ? 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ? 組織結(jié)構(gòu)階段調(diào)整計(jì)劃 3. 華融品牌戰(zhàn)略 ? 品牌結(jié)構(gòu) ? 品牌定位 ? 品牌目標(biāo) ? 品牌舉措 4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 ? 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇 ? 資金來(lái)源 ? 風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 財(cái)務(wù)舉措 5. 華融人才戰(zhàn)略 ? 人力資源現(xiàn)狀 ? 人力資源管理 ? 人力資源舉措 7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃建議 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 59 品牌建設(shè)是華融未來(lái)三年重要的戰(zhàn)略舉措。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 55 進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè) 五、房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略定位：作為物業(yè)投資的資金來(lái)源之一，并為未來(lái)進(jìn)入金融業(yè)發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)和先機(jī) 進(jìn)入方式：現(xiàn)階段利用華融的物業(yè)資源，采取和信托公司合作共同發(fā)起，自己不直接操作。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 53 進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè) 三、文化服務(wù)業(yè)務(wù)：包括劇院、雜志、論壇 戰(zhàn)略定位：短期內(nèi)不會(huì)形成利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，可以作為品牌宣傳的媒介 進(jìn)入方式： 1. 采取自營(yíng)（劇院、論壇）和收購(gòu)（雜志）的進(jìn)入方式。 2. 對(duì)于酒店，建議華融擁有酒店股權(quán)，自己不直接經(jīng)營(yíng)，而采取和國(guó)際著名酒店專(zhuān)業(yè)管理集團(tuán)合作或合資的經(jīng)營(yíng)模式。華融的發(fā)展任務(wù)是：在繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、金融街綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的同時(shí)，可大力發(fā)展財(cái)務(wù)公司、綜合類(lèi)券商或房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù) 機(jī)構(gòu)類(lèi)別 大中型商業(yè)銀行 綜合類(lèi)券商 全國(guó)性壽險(xiǎn)公司 信托投資公司 集團(tuán)財(cái)務(wù)公司 資本金投入 8億元以上 4億元以上 4億元以上 2億元 3億元（可由各成員企業(yè)共同出資） 進(jìn)入時(shí)機(jī) 在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)不現(xiàn)實(shí) 2022年以后 2022年以后，但那時(shí)市場(chǎng)時(shí)機(jī)已過(guò)，不建議進(jìn)入 只要國(guó)家允許成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，則 2022年后可以開(kāi)始嘗試操作 2022年可開(kāi)始嘗試，但華融集團(tuán)的高資產(chǎn)負(fù)債率是主要障礙 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 47 華融發(fā)展戰(zhàn)略第三階段 （ 20222022年）發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段的業(yè)務(wù)前景 集團(tuán)財(cái)務(wù)公司 綜合類(lèi)券商 房地產(chǎn)投資信托 在 20222022年間可望成立，并以此為依托，大力發(fā)展集團(tuán)內(nèi)的綜合金融業(yè)務(wù)，培養(yǎng)人才，積累經(jīng)驗(yàn)，為將來(lái)可能進(jìn)入的業(yè)務(wù)，如：商業(yè)銀行業(yè)務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)等打下牢固的基礎(chǔ)。 ? 在這一階段的另外一個(gè)任務(wù)是為進(jìn)入第三層面業(yè)務(wù)發(fā)展做準(zhǔn)備。 ? “ 看一個(gè) ” ： 對(duì)于可能進(jìn)入的未來(lái)增長(zhǎng)型業(yè)務(wù)（有潛力的金融業(yè)務(wù)：包括 財(cái)務(wù)公司、 綜合類(lèi)券商、房地產(chǎn)投資信托），公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲(chǔ)備人才、評(píng)估機(jī)會(huì)，以待時(shí)機(jī)成熟時(shí)和政策許可時(shí)進(jìn)入。 第二階段（ 2022年 — 2022年）：重點(diǎn)發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段?？梢宰鳛槲飿I(yè)經(jīng)營(yíng)的增值服務(wù)具體操作，但不是可獨(dú)立發(fā)展的戰(zhàn)略性的業(yè)務(wù)方向。 銷(xiāo)售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 35 基于華融的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，新華信認(rèn)為：華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個(gè)層面 第一層面 核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第二層面 金融街綜合服務(wù)業(yè)： ? 寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商鋪 ? 俱樂(lè)部、會(huì)展、廣告 ? 寬帶接入和增值服務(wù) ? 雜志、論壇、劇院 ? 房地產(chǎn)投資信托 第三層面 有潛力的金融業(yè)務(wù)，可考慮的方向包括： ? 財(cái)務(wù)公司 ? 綜合類(lèi)券商，壽險(xiǎn)公司 ? 房地產(chǎn)投資信托 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 36 為什么選擇以物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理為核心的金融街綜合服務(wù)業(yè)作為第二層面的業(yè)務(wù) 起步期 發(fā)展期 成熟期 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)生命期示意圖 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性需要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流平衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 華融現(xiàn)有的金融街區(qū)域的物業(yè)資源具有良好的升值潛力 土地的特性決定了房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期 房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式?jīng)Q定了企業(yè)不能長(zhǎng)久保持較大的資產(chǎn)規(guī)模 示意 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 37 從世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)看，物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)投資是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇 179478140514116751975549070210080339158260000050000100000150000202200250000300000中國(guó)海外 上海置業(yè) 中關(guān)村 華潤(rùn)置地 陸家嘴 十強(qiáng)平均 上市公司平均 世界前5 0 強(qiáng)世界 500強(qiáng)資產(chǎn)：第一名 883億， 第 500名 92億美元 ? 世界房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)規(guī)模較小 ? 房地產(chǎn)企業(yè)單純從開(kāi)發(fā)角度講，很難做成大型的“百年企業(yè)” ? 世界上許多大的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房子有很大比例是為了長(zhǎng)期擁有和經(jīng)營(yíng) 資料來(lái)源：新華信分析 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 38 物業(yè)投資的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析 物業(yè)投資的劣勢(shì) ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資數(shù)額巨大，對(duì)企業(yè)的融投資能力有較大的要求 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資的回收期長(zhǎng)，回收期一般少則十年八年，長(zhǎng)則三五十年，一般類(lèi)型企業(yè)很難承受 ? 物業(yè)投資者需要較強(qiáng)的專(zhuān)門(mén)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，投資決策的風(fēng)險(xiǎn)很大 物業(yè)投資的優(yōu)勢(shì) ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資可以為投資者提供較為穩(wěn)定和可觀的收益 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資具有一定的安全性和保值增值性。 ，還沒(méi)有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。兩次轉(zhuǎn)讓后，上海宇通共擁有宇通股份 %的股份，從而成為第一大股東。轉(zhuǎn)讓后，鄭州一鋼仍持有宇通客車(chē)股份 240萬(wàn)股。 ? 企業(yè)現(xiàn)職職工購(gòu)股的資金中的 30％由員工個(gè)人出資， 35％由公司貸款給職工， 30％由工會(huì)從公益金中支出。 成功案例 ? 金地集團(tuán)是 1991年成立的一家深圳房地產(chǎn)公司。大型國(guó)有獨(dú)資企業(yè)引進(jìn)國(guó)際戰(zhàn)略投資者，提升企業(yè)管理水平。 分級(jí)行使產(chǎn)權(quán) “關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈和國(guó)家安全的大型國(guó)有企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源等，由中央政府代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，其他國(guó)有資產(chǎn)由地方政府代表國(guó)家履行出資人職責(zé)” 資產(chǎn)劃分原則 華融發(fā)展 方向 現(xiàn)有業(yè)務(wù) 發(fā)展 進(jìn)入新 業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整 方案 風(fēng)險(xiǎn)和 對(duì)策 未來(lái)業(yè)務(wù) 組合 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 27 華融管理層可以考慮抓住這一歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股權(quán)的多元化。國(guó)家要制定法律法規(guī)，建立中央政府和地方政府分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有所有者權(quán)益，權(quán)力，義務(wù)和責(zé)任相統(tǒng)一，管資產(chǎn)，管人，管事相結(jié)合的國(guó)有資產(chǎn)管理體制” 1. 地方政府享有完全的出資人權(quán)益，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的管理和監(jiān)管的權(quán)限大大加強(qiáng)。 ? 金融 街 開(kāi)發(fā)：原計(jì)劃缺乏體挑戰(zhàn)性，因此新華信全面調(diào)高了金融街開(kāi)發(fā)的主營(yíng)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售收入目標(biāo)。 2. 考慮到過(guò)去 5年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率 15%、銷(xiāo)售收入平均增長(zhǎng) 25%的速度，到 2022年全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 90億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷(xiāo)售收入至少達(dá)到 70億元。 ① 完成現(xiàn)代企業(yè)的包含招聘、考核、薪酬、職業(yè)發(fā)展的專(zhuān)業(yè)人力資源管理體系的建設(shè)（建議由專(zhuān)業(yè)公司幫助完成） ② 具有本科或研究生以上學(xué)歷，并切實(shí)具有較高素質(zhì)和能力的管理隊(duì)伍，占華融系統(tǒng)管理人員的比例在 80%以上 ③ 培養(yǎng)出研究生相關(guān)專(zhuān)業(yè)或本科學(xué)歷且有房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 3年以上經(jīng)驗(yàn)，在華融工作 2年，并成功運(yùn)作至少一個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目的人員 10名以上 ④ 中高級(jí)管理人員平均年齡在 40歲左右；全體員工年齡結(jié)構(gòu)保持在 30歲左右 ⑤ 全體員工大專(zhuān)以上學(xué)歷 80%以上，本科 70%以上 ⑥ 80%中高層管理人員的英語(yǔ)水平在大學(xué)英語(yǔ) 4級(jí)或中級(jí)職稱(chēng)英語(yǔ)考試水平以上 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 19 華融戰(zhàn)略目標(biāo)制定的兩個(gè)出發(fā)點(diǎn) 愿景 使 命 價(jià)值觀 三年戰(zhàn)略 目標(biāo) 目標(biāo) 制定思路 1. 華融在 2022年應(yīng)該達(dá)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一流企業(yè)的地位。 目標(biāo) 制定思路 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施方案咨詢(xún)項(xiàng)目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 16 華融的戰(zhàn)略目標(biāo) — 效益目標(biāo)（ 2022 年） 1. 年凈資產(chǎn)收益率： 10% 2. 2022年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入： 50億元 3. 2022年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)： （ 按照股權(quán)折算為 ） 4. 2022年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)： 20億元