【正文】 據(jù)普查資料顯示，該區(qū)域土層主要是粘土層，層頂埋深度變化不大，第一層為耕土層，平均厚信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告36 36度 米左右，第二層為粉質(zhì)粘土層，承載力和標(biāo)準(zhǔn)值 170Kpa—190Kpa，物理力學(xué)性能和工程地質(zhì)性能良好，可以作為天然地基。氣候條件信陽(yáng)地跨淮河，位于中國(guó)亞熱帶和暖溫帶的地理分界線（秦嶺——淮河）上，屬亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)?！?1176?！?14176。 ） 場(chǎng)地建設(shè)條件 自然條件信陽(yáng)市位于河南省南部，桐柏山東麓。信陽(yáng)**家居用品物流園位于信陽(yáng)市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠 107 國(guó)道，北臨 312 國(guó)道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有 10 公里，交通優(yōu)勢(shì)明顯，為大宗家居用品物流提供便利。 重點(diǎn)針對(duì)年齡在3040歲的人群進(jìn)行宣傳。在硬件建設(shè)上，增加噴泉等娛樂設(shè)施，增加各類特色小吃和汽車電影，增加市場(chǎng)的有效客流量。 物流戰(zhàn)略應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展電子商務(wù)，優(yōu)化商品的供應(yīng)和銷售流程，建立商流、物流、信息流相結(jié)合的物流模式，實(shí)現(xiàn)一體化的供應(yīng)鏈物流配送服務(wù)。其三年發(fā)展目標(biāo)是：成為豫南、皖北、鄂東交易最大、最強(qiáng)、最有活力的家居市場(chǎng)。 （THREAT）：家居市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)，而近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)呈現(xiàn)明顯過熱狀態(tài)，存在政策控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)本項(xiàng)目信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告32 32產(chǎn)生不利影響。信陽(yáng)為河南省五個(gè)地區(qū)級(jí)物流樞紐中心之一，而本項(xiàng)目所在的**物流園列入河南省、信陽(yáng)市的發(fā)展規(guī)劃，作為河南省首批省級(jí)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，未來(lái)的發(fā)展具有較強(qiáng)的持續(xù)性。隨著私人轎車保有量的增加，自駕出游將蔚然成風(fēng)，則在風(fēng)景區(qū)購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿增強(qiáng)，而人流量的增加，將刺激商業(yè)城產(chǎn)的發(fā)展。向各縣及周邊地區(qū)配送方便信陽(yáng)**家居用品物流園位于信陽(yáng)市區(qū)西北部，東臨京廣、寧西鐵路，西靠107國(guó)道，北臨312國(guó)道，距北邊的滬陜高速公路和東邊的京珠高速公路都只有10公里，向各縣及周邊地區(qū)配送方便。在**規(guī)劃建設(shè)以農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、日用消費(fèi)品、家用電器和建材物流為主，集倉(cāng)儲(chǔ)、中轉(zhuǎn)、分揀、加工、配送、信息服務(wù)為一體，為中心城區(qū)商品貿(mào)易的集散和輻射周邊地區(qū)提供高效物流服務(wù)的綜合物流中心。 本項(xiàng)目位于物流集聚區(qū)，2022年以來(lái)，我省先后下發(fā)了若干有關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策：2022年8月7日，河南省政府發(fā)布《關(guān)于加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)科學(xué)發(fā)展若干政策(試行)的通知 》（豫政 〔2022〕62號(hào) ）2022年3月10日河南省政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（豫政[2022]34號(hào)）2022年12月17日，河南省工業(yè)和信息化廳下發(fā)《河南省創(chuàng)建新信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告30 30型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地實(shí)施意見的通知》本項(xiàng)目符合以上各類文件中的條件，以及未來(lái)河南省和信陽(yáng)市關(guān)于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的各類優(yōu)惠政策。分城鄉(xiāng)看，城市消，%，；，%，增幅與上年持平；縣以，%。信陽(yáng)家居建材市場(chǎng)有的成立很早，有的是近幾年成立的。目前正在招商或在建的有：平橋區(qū)明港鎮(zhèn)建材批發(fā)大市場(chǎng)項(xiàng)目、豫南建材大世界工程、淮河建材大世界、光山陽(yáng)光燈飾城建設(shè)項(xiàng)目，潢川現(xiàn)代物流園項(xiàng)目，信陽(yáng)市平橋區(qū)凱恩國(guó)際家居物流園。（4）周邊縣域客戶已然形成信陽(yáng)市購(gòu)房消費(fèi)的輔助人群，其中息縣、固始人群較多，故項(xiàng)目在市場(chǎng)開發(fā)階段應(yīng)予以考慮適當(dāng)開發(fā)周邊縣域的潛在人群。20222022 年信陽(yáng)旅游業(yè)對(duì)比情況表表 36國(guó)際旅行社和國(guó)內(nèi)旅行社（家）星級(jí)賓館(三星級(jí)以上)（家）接待國(guó)外及港澳臺(tái)旅游者（人次）增長(zhǎng)率（%）國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人次）增長(zhǎng)率（%）國(guó)內(nèi)旅游收入（億元）2022 年 19 9 家 2022 年 25 12 家 2952 2022 年 28 12 家 2950 2022 年 32 15 家 5015 2022 年 37 25 家 6819 平均 4434 信陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和趨勢(shì)總結(jié)信陽(yáng)市是個(gè)適宜居住、旅游的生態(tài)型城市。2022年信陽(yáng)市購(gòu)房顧客年齡分析表34年齡段30 歲以下30——40 歲40——50 歲50 歲以上占比14% 50% 22% 4%2022年信陽(yáng)市購(gòu)房顧客職業(yè)分析表35高級(jí)白領(lǐng) 企業(yè)老板 自由職業(yè) 公司員工 行政事業(yè)人員 離退休人員 私營(yíng)業(yè)主% % % % % % %在各職業(yè)中，私營(yíng)業(yè)主、公司員工、行政事業(yè)人員高居前三位，信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告26 26%、%、%，他們是市場(chǎng)的主力軍；自由%；其他職業(yè)人員所占比例均在5%以下，他們所占比例較低，但購(gòu)買力很強(qiáng)，而且他們具有特定的出行工具，其潛在消費(fèi)能力很大。信陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)逐年遞增。2022—2022年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資、全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額、建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)年度環(huán)比平均值分別為%、%、%。基于慣性，國(guó)家如果不出臺(tái)過于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，則2022年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的景氣度仍然較高。其中，12月份，全國(guó)70個(gè)%，國(guó)房景氣指數(shù)比11月份提高。在分析家居市場(chǎng)之前。勞務(wù)經(jīng)濟(jì)已成為信陽(yáng)農(nóng)村的支柱經(jīng)濟(jì)。生態(tài)之優(yōu)、環(huán)境之佳，在國(guó)內(nèi)外久負(fù)盛名。二是品位高、影響大。 河南省紅色旅游的重點(diǎn)。信陽(yáng)南距武漢200公里，北距鄭州300公里，東距合肥346公里，西距西安534公里，處在幾個(gè)城市中間的位置，是全國(guó)44個(gè)交通樞紐城市之一。豐富的資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)使得信陽(yáng)的城市人口和客流量大幅增加,長(zhǎng)期以來(lái)將使信陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)和家居建材市場(chǎng)處于繁榮之中。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)信陽(yáng)市位于河南省南部，東與安徽為鄰，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的結(jié)合部，處于大別山北麓與淮河上游之間。本項(xiàng)目緊鄰中南家俱城，建成后將和本項(xiàng)目連成一體，成為信陽(yáng)市規(guī)模最大，設(shè)施最新、物流功能最全的家居市場(chǎng)。2022年12月24日，河南省土地利用和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃工作會(huì)議上正式確立信陽(yáng)**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為河南省首批175個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一；2022年8月29日，《信陽(yáng)**物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》一致通過省專家組評(píng)審。發(fā)揮上天梯管理區(qū)非金屬礦資源優(yōu)勢(shì)和新型建材業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展節(jié)能、環(huán)保型裝飾裝修材料物流。信陽(yáng)中心城區(qū)將發(fā)展成為豫鄂皖三省結(jié)合部具有較高聚集和輻射帶動(dòng)作用的地區(qū)性中心城市。 符合《河南省信陽(yáng)市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》區(qū)域規(guī)劃根據(jù)《河南省信陽(yáng)市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，信陽(yáng)現(xiàn)代物流業(yè)的總體布局是：以寧西鐵路和滬陜高速形成的信陽(yáng)物流主通道鏈接西、東兩個(gè)物流區(qū)，構(gòu)建以信陽(yáng)中心城區(qū)物流樞紐為中心，潢川物流樞紐為次中心，信陽(yáng)羊山、潢川綜合物流園區(qū)和一批物流中心(配信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告17 17送中心)為支撐，相互聯(lián)系、互為補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展的三級(jí)物流結(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)，形成網(wǎng)絡(luò)體系完善、物流通道順暢的一體化物流區(qū)域。同鑫科技未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是：堅(jiān)信信陽(yáng)市未來(lái)發(fā)展的美好前景，做強(qiáng)做好信陽(yáng)市的汽車加氣業(yè)務(wù)，依托信陽(yáng)市區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展物流業(yè)及其他相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，在三至五年內(nèi)發(fā)展成為一個(gè)多元化的大型企業(yè)集團(tuán)。2022年4月22日，河南省委、省政府正式確定信陽(yáng)市為河南省農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。并確保在年底前完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)和中心村（社區(qū)）規(guī)劃任務(wù)。建材下鄉(xiāng)政策，成為繼家電下鄉(xiāng)和汽車下鄉(xiāng)之后，又一項(xiàng)拉動(dòng)消費(fèi)的惠農(nóng)政策。 但其中最大的亮點(diǎn)莫過于如何放寬戶籍制度限制，推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革。雖然單個(gè)二三線城市的銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京、上海等大城市，但聚沙成塔，許多二三級(jí)市場(chǎng)加在一起，在絕對(duì)數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)將使廠商對(duì)其垂涎不已。在這樣的情形下，以往的銷售、服務(wù)相分離的渠道運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者一體化的服務(wù)需求，消費(fèi)者希望銷售渠道能提供統(tǒng)一的銷售和維修服務(wù)。發(fā)展趨勢(shì)之五：建材超市將得到較快的發(fā)展。建材產(chǎn)品、裝飾材料的一個(gè)重要特點(diǎn)是量大、自身重、價(jià)值低、物流費(fèi)用在商品成本中占很大比重。市場(chǎng)更加規(guī)范有序，交易環(huán)境、市容場(chǎng)貌得到根本的改善。一些著名品牌產(chǎn)品將開設(shè)專賣、專營(yíng)店，在居民集中社區(qū)開設(shè)便民店，從而形成不同檔次，不同營(yíng)銷方式，互為補(bǔ)充的新商區(qū)。大城市中的零售市場(chǎng)將向錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)發(fā)展。定位在不尷不尬的“中端”的企業(yè)和品牌會(huì)活得比較累，甚至有可能關(guān)門倒閉。趨勢(shì)五、家居建材行業(yè)里會(huì)出現(xiàn)巨無(wú)霸的泛家居集團(tuán)與專業(yè)化的品牌公司同臺(tái)競(jìng)技的場(chǎng)面。這種情況會(huì)隨著中國(guó)家居建材市場(chǎng)的信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告12 12規(guī)范，行業(yè)集中度的提升，國(guó)外的品牌大鱷會(huì)擇機(jī)全面切入中國(guó)家居建材市場(chǎng)，與中國(guó)企業(yè)一起切分市場(chǎng)蛋糕。趨勢(shì)三、家居建材行業(yè)內(nèi)品牌集中度高 ，像成熟的IT行業(yè)和家電行業(yè)一樣，只剩下一些大眾耳熟能詳、家喻戶曉的品牌存在，并且一些國(guó)際品牌大鱷全方位的進(jìn)入和滲透到中國(guó)市場(chǎng)。企業(yè)如果能及早把握這個(gè)趨勢(shì)做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，開發(fā)適合老年人的產(chǎn)品，也能抓住銀絲市場(chǎng)的寶貴機(jī)會(huì)。 趨勢(shì)二、中國(guó)會(huì)出現(xiàn)巨大的“銀絲”市場(chǎng)。隨著互聯(lián)網(wǎng)及科技的發(fā)展，家居建材企業(yè)更多地開辟網(wǎng)上銷售渠道，越來(lái)越多的企業(yè)開展BTOC業(yè)務(wù)，進(jìn)行無(wú)實(shí)體店鋪的網(wǎng)上直銷。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。浙江南當(dāng)建材市場(chǎng)是全國(guó)最大的建筑裝飾材料市場(chǎng)，億元；位居第二的山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，管理水平較高。中南家俱城中有 7000 多平方米為同鑫科技全資子公司—信陽(yáng)市中南家俱有限公司投資建設(shè)，目前攤位已全部出租完畢。目前，營(yíng)運(yùn)的加氣站三座；在建大規(guī)模（八臺(tái)雙槍加氣機(jī)）加氣站一座，該站相當(dāng)于現(xiàn)有三座加氣站之和。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。 降低家居用品在信陽(yáng)的運(yùn)營(yíng)成本；有效實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財(cái)稅。信陽(yáng)市地處長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶與黃淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部，交通便利，境內(nèi)公路、鐵路縱橫交錯(cuò)，形成多重“十”字交叉的陸路交通網(wǎng)絡(luò)，是南北經(jīng)濟(jì)交流、東西產(chǎn)業(yè)合作的承接地帶。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 備注一 建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)1 項(xiàng)目占地面積 畝 1002 總建筑面積 平方米 57720信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告7 73 容積率 4 綠化 平方米 70005 道路廣場(chǎng) 平方米 202206 建設(shè)工期 年 2二 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)7 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 8 自籌資金 萬(wàn)元 9 銀行貸款 萬(wàn)元 250010建設(shè)期利息 萬(wàn)元 150 年利率 6%11年平均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 所得稅前，平均值12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 18% 所得稅前13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 所得稅前，I=10%14靜態(tài)回收期 年 所得稅前（含建設(shè)期）15投資利潤(rùn)率 所得稅前 總投資及資金籌措項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元。第二年總投資 萬(wàn)元，形成建筑面積 41720 平方米的投資，分別建成廚具衛(wèi)具商場(chǎng)、床上用品家飾商場(chǎng)、拆遷安置住宅、燈具燈飾家電商城。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃占地約 100 畝（66667 平方米） ，總投資 萬(wàn)元人民幣。（6）項(xiàng)目建設(shè)積極采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。（2）根據(jù)河南省和信陽(yáng)市“十一五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。 項(xiàng)目編制背景 項(xiàng)目名稱：信陽(yáng)**家居用品物流園 項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位：信陽(yáng)**家居用品有限公司法定代表人：** 編制單位編制單位：河南省糧食工程設(shè)計(jì)院資質(zhì)等級(jí)：乙級(jí)證書編號(hào)：工咨乙 12020220041資質(zhì)范圍：建筑、輕工、農(nóng)業(yè)服務(wù)范圍：規(guī)劃咨詢、編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、資金申請(qǐng)報(bào)告 編制程序河南省糧食工程設(shè)計(jì)院受信陽(yáng)**家居用品有限公司關(guān)于編制《**家居用品物流園可行性研究報(bào)告》的委托后，立即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目擬建場(chǎng)址進(jìn)行實(shí)地考察，了解和收集第一手資料。在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制《**家居用品物流園可行性研究報(bào)告》有關(guān)問題與承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員進(jìn)行了深入的探討，充分征詢有關(guān)專家的意見，在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家對(duì)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合信陽(yáng)信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告4 4市的資源條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件以及本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址建設(shè)情況，編制完成了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，為該工程建設(shè)項(xiàng)目的決策和建設(shè)提供可靠的參考依據(jù)。（3）按照國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。（7）消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國(guó)家和地方法規(guī)。項(xiàng)目擬建總建筑面積 57720 平方米，其中：倉(cāng)庫(kù) 6000 平方信陽(yáng)某家居用品物流園可行性研究報(bào)告6 6米；家裝板材商場(chǎng) 10000 平方米；廚具、衛(wèi)具商場(chǎng) 10000 平方米；床上用品、家飾商場(chǎng) 10000 平方米；燈具燈飾、家電商城 6000 平方米；拆遷安置房 15720 平方米，其中安置戶占用 10000 平方米，銷售 5720 平方米。目標(biāo)：建成后和即將完工的中南家俱大世界聯(lián)成一體，成為信陽(yáng)市最大的集各類建材、燈飾、電器交易為一體，并輔以面向全市及各縣的物流配送職能的綜合性家居用品物流園區(qū)。建設(shè)投資 萬(wàn)元,企業(yè)自籌 萬(wàn)元，銀行貸款 2500 萬(wàn)元。發(fā)揮經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)西進(jìn)、西部資源東輸，發(fā)展成為中部地區(qū)重要的工業(yè)物流中心，加快物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升商品集并和物流輻射能力，發(fā)展成為豫鄂