【正文】 34 三、項(xiàng)目招商思路 本項(xiàng)目在招商思路上主要是實(shí)行“三大創(chuàng)新”： 在客戶規(guī)模上注重抓大不放小，以招大引強(qiáng)為主 (指中國(guó) 100 強(qiáng)、世界 500強(qiáng) )； 在客戶引進(jìn)上喜新不厭舊，以現(xiàn)有客戶為基礎(chǔ)，開發(fā)新客戶； 在環(huán)境建設(shè)上注重 “軟硬兼施”，以軟件為主。以項(xiàng)目的總體優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)； 在美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，超過 60％的物流量是由第三方物流完成的，而中國(guó)仍以需要物流服務(wù)的企業(yè)自營(yíng)為主。 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)：在出口活動(dòng)中，企業(yè)往往看中物流公司的通關(guān)、海運(yùn)和空運(yùn)能力。 零售業(yè)物流外包的比例最小， 73％的零售企業(yè)使用的是白有物流。 20xx 年末 市全年公路運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)量 18． 97 億噸公里，據(jù)介紹， 市道路運(yùn)輸客運(yùn)量、旅客周轉(zhuǎn)量在今后 5年內(nèi)將保持年均遞增 8％和 6％的增長(zhǎng)幅度，貨運(yùn)量、貨物周轉(zhuǎn)量也將保持年均遞增 9％和 7％的快速增長(zhǎng)。 服務(wù)對(duì)象 從物流運(yùn)作角度分析， 物流園區(qū)物流需求對(duì)象應(yīng)為對(duì)各種運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、加工等物流具體活動(dòng)在運(yùn)作上的需求者，并隨各種主客觀條件的完善程度逐步擴(kuò)展。物流園區(qū)作為新生的物流環(huán)境開發(fā)和物流組織管理方式，其建設(shè)和開發(fā)規(guī)模又必須建立在數(shù)量化的需求基礎(chǔ)上，以便進(jìn)行物流設(shè)施的建設(shè)規(guī)劃和進(jìn)行科學(xué)合理的布周。 (7)從體制方面看 物流的發(fā)展?jié)摿? 經(jīng)過多年的探索和實(shí)踐，公路交通已經(jīng)建立了一套基本適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度、能夠促進(jìn)公路發(fā)展的建設(shè)方針和投融資體制。 公路鐵路水路運(yùn)輸情況 29 旅客 貨物 運(yùn)輸 量 增長(zhǎng) 周轉(zhuǎn)量 增長(zhǎng) 運(yùn)輸 量 增長(zhǎng) 周轉(zhuǎn)量 增長(zhǎng) (億人次） （ %） （億人公里） （ %) （億噸） （ %） （億噸公里） （ %） 合計(jì) 公路 鐵路 水路 對(duì)外貨運(yùn)量預(yù)測(cè)與增長(zhǎng)綜合表 項(xiàng) 目 規(guī)劃年 20xx 2020 鐵 路 貨運(yùn)量 (萬噸 ) 233． 3 387． 4 公路 貨運(yùn)量 (萬噸 ) 16658 29643 航空 貨運(yùn)量 (噸 ) l025 1460 30 ( 4)從技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性看 物流量的增長(zhǎng)潛力 從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度來看，公路運(yùn)輸具有覆蓋面廣、機(jī)動(dòng)靈活、時(shí)效性強(qiáng)、提供個(gè)性化服務(wù)、可實(shí)現(xiàn)門到門的直達(dá)運(yùn)輸、可將各種運(yùn)輸方式進(jìn)行有效銜接、適合于各種批量的運(yùn)輸?shù)蕊@著特點(diǎn)，這些特點(diǎn)能夠使公路交通更好地適應(yīng)市場(chǎng)條件下的客貨運(yùn)輸需求，適合于中短距離的各種運(yùn)輸和中長(zhǎng)以上距離的高價(jià)值貨物運(yùn)輸。 市是明顯的海陸交匯地，東靠 青島港、日照港、嵐山港、連云港四大港口，海運(yùn)便捷。其中，新兗石和膠新鐵路在 市河?xùn)|區(qū)相交呈“十”字型?！笆晃濉逼陂g，基本建成東西兩大綜合物流園區(qū)和一批特色專業(yè)物流 中心，基本形成現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的基本框架，基本建成高效、便捷、與國(guó)際接軌的現(xiàn)代物流公共信息平臺(tái)，基本形成以第三方物流為主的市場(chǎng)主體。這一趨勢(shì)必將促進(jìn)我國(guó)物流業(yè)加快成熟，也會(huì)給物流企業(yè)的發(fā)展和政府監(jiān)管方式帶來新的挑戰(zhàn)。物流信息化、標(biāo)準(zhǔn)化，物流統(tǒng)計(jì)信息體系，物流學(xué)科體系建設(shè)，物流理論研究和科技創(chuàng)新等行業(yè)基礎(chǔ)工作將穩(wěn)步推進(jìn)。從物流企業(yè)的運(yùn)作模式來看，業(yè)務(wù)創(chuàng)新和增值服務(wù)成為主要的競(jìng)爭(zhēng)手段。從區(qū)域物流發(fā)展來看，樞紐港口和產(chǎn)業(yè)集群的輻射和帶動(dòng)作用明顯，幾個(gè)大物流節(jié)點(diǎn)將發(fā)揮重要作用；隨著產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，物流服務(wù)由東向西、由城入鄉(xiāng)的趨勢(shì)開始出現(xiàn)，適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的物流格局將逐步形成。物流業(yè)發(fā)展必須走在經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的前面，為“又好又快”提供支撐和保障。 引進(jìn)和培養(yǎng)優(yōu)秀物流人才。 構(gòu)筑和完善物流運(yùn)輸平臺(tái)，適應(yīng)國(guó)際物流發(fā)展需要。 二、 發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)存在的困難和問題 物流專業(yè)化程度低，物流企業(yè)規(guī)模小，現(xiàn)代物流業(yè)還處于起步階段。 物流基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交運(yùn)能力迅速提高。 3． 5市現(xiàn)代物流的發(fā)展?fàn)顩r分析 地處魯南蘇北，是全國(guó)重要商貿(mào)物流城，不僅具備較為發(fā)達(dá)的陸空交通網(wǎng)絡(luò)和東距海岸港口近的位置優(yōu)勢(shì)，還擁有商貿(mào)巨大的貨物吞吐量，為物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。 三是鐵路建設(shè)，以運(yùn)輸能力建設(shè)為中心，抓好鐵路通道建設(shè)。 物流發(fā)展重點(diǎn) (1)重點(diǎn)物流區(qū)域規(guī)劃 魯東物流區(qū)域以青島、煙臺(tái)、威海為主體，重點(diǎn)發(fā)展外向型物流和輻射型物流，魯中物流區(qū)域以濟(jì)南、淄博、濰坊、德州為樞紐，著重發(fā)展城市配送物流及中轉(zhuǎn)物流，魯南物流區(qū)域以 、日照、濟(jì)寧、棗莊、菏澤等市為主體，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)物流和港口物流，努力發(fā)展成為連接南北商貿(mào)流通的區(qū)域樞紐。要以改革創(chuàng)新的精神，更加積極地做強(qiáng)做大現(xiàn)代物流業(yè)，推動(dòng)整個(gè)服務(wù)業(yè)的繁榮發(fā)展”。 五是物流企業(yè)間重組、多種所有制企業(yè)的事例步伐加快。 三、山東省現(xiàn)代物流發(fā)展基本態(tài)勢(shì) 一是各地對(duì)物流的認(rèn)識(shí)更加深入、更加理性，工作注重切合實(shí)際。 政府推動(dòng)：各級(jí)政府引導(dǎo)、支持，為現(xiàn)代物流發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。馬士基、伊藤忠國(guó)外知名物流企業(yè)入駐山東省。 加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)物流樞紐，發(fā)展區(qū)域 性物流中心。將“現(xiàn)代物流業(yè)”和交通運(yùn)輸、金融服務(wù)、信息服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等作為“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ，列入大力加快發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域，提出了發(fā)展的思路和重點(diǎn)。 隨著物流業(yè)發(fā)展，企業(yè)物流觀念逐步由“小而全，大而全 向 “主輔分離、服務(wù)外包”轉(zhuǎn)變?？梢哉f，我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)已進(jìn)入一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展區(qū)間，運(yùn) 行質(zhì)量逐步提高。 3． 3 我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 中國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)，是適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和對(duì)外開放、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的形勢(shì)下發(fā)展起來的新興產(chǎn)業(yè)。設(shè)置考慮以下因素： 一是至少可以實(shí)現(xiàn)兩種以上運(yùn)輸方式連接； 二是選擇交通樞紐中心地帶，使園區(qū)布局與運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)； 20 三是經(jīng)濟(jì)合理性，為園區(qū)企業(yè)獲得必要利益創(chuàng)造條件； 四是符合環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平衡的要求。 (3)徐州香山現(xiàn)代物流園區(qū) 徐州香山現(xiàn)代物流園區(qū)是徐州市政府重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一，位于市東郊下淀地區(qū)，交通便利、位置優(yōu)越，緊靠臺(tái)灣大中鋼鐵廠、金山橋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等生產(chǎn)區(qū)。 華東地區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的三大經(jīng)濟(jì)區(qū) 域之一，也是重要的物流發(fā)生與運(yùn)作組織樞紐。 常平物流園區(qū)首期占地二十萬畝，位于東莞常平東站貨場(chǎng)東端，規(guī)劃為八大功能，包括糧油飼料批發(fā)，農(nóng)副產(chǎn)品。占地十公頃，主要為消費(fèi)性物流節(jié)點(diǎn)和配送服務(wù)中心； 鹽田港區(qū)物流園區(qū)。占地二十公頃，主要為消費(fèi)性物流節(jié)點(diǎn)和配送服務(wù)中心； 平湖物流園區(qū)。 (1)深圳將建立八大物流園區(qū) 深圳市政府規(guī)劃明確了物流發(fā)展重點(diǎn)及物流基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展方向，為適應(yīng)未來 18 的深圳將由北向西、中、東部三個(gè)方向發(fā)展，形成輻射狀的城市基本骨架的城市發(fā)展格局，深圳市己確定把物流業(yè)作為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。 自 1998 年以來，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國(guó)被喚醒，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭，物流園區(qū)正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力發(fā)展的。 (1)物流服務(wù)的內(nèi)涵將繼續(xù)拓展 (2)物流服務(wù)過程在繼續(xù)延伸 (3)專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大 現(xiàn)代物流的核心 —— 供應(yīng)鏈一體化 物流管 理的作用是將分散的功能要素集合成一個(gè)有機(jī)的系統(tǒng)并以此構(gòu)成物流的基本要義所在，因此物流理論形成開始便被注入了系統(tǒng)的思想。戰(zhàn)后發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的逐步繁榮，出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上大批量工業(yè)制成品的銷售需要，并要求盡可能地把運(yùn)輸同庫存、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝和銷售等相關(guān)作業(yè)協(xié)調(diào)進(jìn)行，以便加速物資流通和降低運(yùn)銷成本。 對(duì)物流信息功能的理解 物流是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定、存量管理、產(chǎn)品跟蹤、市場(chǎng)需求分析及產(chǎn)品流通運(yùn)作等經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)具有決 策支持功能的信息服務(wù)活動(dòng)。 16 第三章 市場(chǎng)分析 3． 1 物流的概念 一、物流的概念 物流是為滿足消費(fèi)者需要而進(jìn)行從起點(diǎn)到終點(diǎn)間的原材料、中間 過程庫存，最后產(chǎn)品和相關(guān)信息有效流動(dòng)和儲(chǔ)存的計(jì)劃、實(shí)施和控制管理過程。根據(jù)規(guī)劃要求，需要進(jìn)行整體搬遷重建。 大部分貨運(yùn)市場(chǎng)配套服務(wù)不完善，無法提供物流信息、物流金融 、培訓(xùn)、通信、綜合辦證、公寓、休閑、娛樂等配套服務(wù)項(xiàng)目。 大多數(shù)貨運(yùn)市場(chǎng)規(guī)模小、功能單一，大部分貨運(yùn)市場(chǎng)幾乎沒有倉(cāng)庫，存在運(yùn)力投放過濫，運(yùn)力結(jié)構(gòu)不合理、配載運(yùn)力利用率低，無法提供一條龍的物流服務(wù)現(xiàn)象，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。經(jīng)調(diào)查 物流市場(chǎng)存在以下問題： 大多數(shù)貨運(yùn)市場(chǎng)在 市區(qū)，而且有相當(dāng)數(shù)量的貨場(chǎng)地處市內(nèi)繁華路段，部分區(qū)域市場(chǎng)設(shè)置密度過大，加重了局部交通壓力，致使這些區(qū)域的大型配貨車輛猛增，經(jīng)常造成嚴(yán)重的交通堵塞。 按照設(shè)想，到 2020 年，第三方物流增加值占全市物流業(yè)增加值的比重持續(xù)上升，力爭(zhēng)達(dá)到 40％以上：企業(yè)物流運(yùn)作效率穩(wěn)步提高，物流成本占 GDP 的比重持續(xù)下降，力爭(zhēng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家目前 10％左右的水平。 市政府也十分重視現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，提出了發(fā)展 市物流業(yè)的規(guī)劃方案和發(fā)展重點(diǎn)， 市將出臺(tái)《 市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五 規(guī)劃綱要》，總的指導(dǎo)思想是：緊緊圍繞建設(shè)“現(xiàn)代商貿(mào)城” 和“國(guó)際物流港 的目標(biāo)要求，充分發(fā)揮區(qū)位、交通、商貿(mào)等方面的比較優(yōu)勢(shì)。 20xx 年 3月 1日國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、外經(jīng)貿(mào)部、民航總局等六部委專門發(fā)文《關(guān)于加快我國(guó)物流發(fā)展的若干意見》，針對(duì)我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展提出了若干政策性意見和扶持政策措施。 為與三大物流園區(qū)發(fā)展相匹配， 積極構(gòu)建三大物流平臺(tái)：一是依托 市公鐵運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)密度大、貨運(yùn)場(chǎng)站、貨運(yùn)線路和“聯(lián)托運(yùn) 較為發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，加快 客運(yùn)總站和國(guó)家公路主樞紐城市建設(shè)，增加鐵路專用線數(shù)量，加大整合力度，提高配套能力和綜合服務(wù)水平，優(yōu)化公鐵、陸海聯(lián)運(yùn)、多式聯(lián)運(yùn)，進(jìn)一步增加航班航線，加快發(fā)展 航空運(yùn)輸，構(gòu)建綜合交通網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。 “十一五 期間， 將在市區(qū)基本建成東部和西部?jī)纱缶C合物流園區(qū)、三個(gè) 物流平臺(tái)和一批特色專業(yè)物流中心，基本建成莒南 臨港物流園區(qū)，其他各縣初步形成功能較為健全、特色鮮明的物流中心，初步形成布局合理、功能較為健全的現(xiàn)代物流發(fā)展格局，作為山東省物流業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，與濟(jì)南、青島兩市一起成為山東省流通信息交換樞紐和電子商務(wù)中心，并且輻射周邊城市，形成立足魯南蘇北、面向全國(guó)的區(qū)域性物流中心。 物流協(xié)會(huì)成立后，通過廣泛有效的工作，參與發(fā)展規(guī)劃的調(diào)研與制定，展開多方面的咨詢和協(xié)調(diào)服務(wù)，引導(dǎo)企業(yè)改變傳統(tǒng)物流管理方式，樹立現(xiàn)代物流新理念，建立現(xiàn)代物流新業(yè)態(tài)，優(yōu)化企業(yè)供應(yīng)鏈，整合社會(huì)物流資源，降低物流成本，規(guī)范物流行業(yè)的行為，在加速 市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用 。這標(biāo)志著，物流業(yè)正逐步發(fā)展成為 市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。立晨物流、蘭田物流、榮慶物流、香江物流園、澳龍國(guó)際物流城等一大批現(xiàn)代物流項(xiàng)目紛紛落戶，在 市相繼建起了澳龍國(guó)際物流城、蘭田物流城、香江物流城、魯信鋼鐵物流園區(qū)等一批現(xiàn)代商貿(mào)物流平臺(tái)。再加上周邊地市涌現(xiàn)出的功能相似、規(guī)模不等的各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，對(duì) 形成競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)，批發(fā)市場(chǎng)面臨著 市場(chǎng)輻射半徑縮小、流通渠道被悄然截流的嚴(yán)峻形勢(shì)，物流優(yōu)勢(shì)地位受到了威脅。面對(duì)新的全球化競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)迫切需要改變現(xiàn)行的流通體制，特別是物流體系，加快物流社會(huì)化和信息化進(jìn)程。 2． 2 項(xiàng)目提出的背景 在現(xiàn)代社會(huì)，物流和金融一樣，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行發(fā)揮著不可替代的基礎(chǔ)性支持作用，物流行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用也越來越引人注目。 天源貨運(yùn)市場(chǎng)集物流、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)于一體，是新型物流信息集散地，天源物流憑借現(xiàn)代的動(dòng)作模式，形成一個(gè)全國(guó)性的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，承攬全國(guó)各地鐵路、公路、航空、信遞運(yùn)輸業(yè)務(wù)、零擔(dān)整車運(yùn)輸。公司占地 2． 73 萬平方米，建筑面積 8． 68 萬平方米，擁有固定資產(chǎn) 2700 萬元。項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行 的。項(xiàng)目建成后將成為我國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)中連接山東省物流線路物流結(jié)節(jié)點(diǎn)。 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，建成后，年可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 21050 萬元，利稅 12800 余萬元 。 本項(xiàng)目總用地 558． 02 畝，總建筑面積 261． 010 平方米，大篷面積 118900平方米，容積率為 0． 7，建筑密度為 28． 5％，綠化率為 。 附表： ........................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目重要性評(píng)價(jià) .................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 招標(biāo)方式 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十一章 工程招投標(biāo)方案 ............... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 10. 2 項(xiàng)目運(yùn)行管理 ..................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 環(huán)境保護(hù) .......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..............