【正文】 本項(xiàng)目創(chuàng)建的良好的生態(tài)效益發(fā)展模式將成為淳安縣、千島湖今后綜合發(fā)展的典范。通過(guò)這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴(kuò)大一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。 收益分析 — 環(huán)境效益 ：創(chuàng)造美好綠色環(huán)境，有利于全縣生態(tài)綜合發(fā)展和利用 園區(qū)入住企業(yè)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及文化環(huán)境會(huì)帶來(lái)“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。同時(shí)，在打造“千島湖”產(chǎn)地品牌之后，將原來(lái)就地利用的原始土地資源上升到品牌對(duì)外輸出，走出區(qū)域，在區(qū)域外市場(chǎng)開(kāi)辟新的領(lǐng)地，必定創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 收益分析 — 社會(huì)效益 ：帶動(dòng)區(qū)域成熟和周邊人口就業(yè)，帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值 新型的生態(tài)研發(fā)基地將是一個(gè)高效的園區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的社會(huì)效益?；诟鞣矫娑ㄎ灰蛩鼐C合考慮，本項(xiàng)目是力制打造一個(gè)以研發(fā)、中試、展示為主的生態(tài)研發(fā)基地。 從 “ 生地 ” 到 ”熟地 “ 的土地開(kāi)發(fā)收益，土地儲(chǔ)備 房產(chǎn)銷售、物業(yè)定制開(kāi)發(fā)等收益 物業(yè)租賃、舉辦展覽和論壇、研發(fā)企業(yè)和服務(wù)型企業(yè)稅收、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、科普旅游、科技成果交易等收益，稅收和就業(yè)機(jī)會(huì) 2. 二級(jí)開(kāi)發(fā) 3. 三級(jí)開(kāi)發(fā) 收益分析 — 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益流線圖 1. 一級(jí)開(kāi)發(fā) 經(jīng)濟(jì)效益 ?土地價(jià)值 ?地產(chǎn)價(jià)值 ?稅收收益 1. 一級(jí)開(kāi)發(fā) 社會(huì)效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動(dòng)就業(yè)（直接就業(yè) 23萬(wàn)人） ?創(chuàng)造和諧社會(huì) 收益分析 — 綜合運(yùn)營(yíng)的收益 ? 日常運(yùn)營(yíng)收益： 三級(jí)開(kāi)發(fā)，是以園區(qū)管理運(yùn)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)為代表，如舉辦展覽、論壇的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各類研發(fā)樓、綜合辦公樓等物業(yè)的租賃收益；商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益 …… 通過(guò)以上的綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期和穩(wěn)定的收入。 ?在項(xiàng)目的資金使用上，由于本項(xiàng)目不存在征地、拆遷等工程，因此土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程簡(jiǎn)單，與其對(duì)應(yīng)的資金路線圖清晰。是以項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的特許權(quán)協(xié)議為融資基礎(chǔ)，由項(xiàng)目公司為項(xiàng)目的投資者、經(jīng)營(yíng)者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，在特許權(quán)協(xié)議期限內(nèi)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲得利潤(rùn)，并在到期后將項(xiàng)目移交給業(yè)主的一種項(xiàng)目融資模式。 ，按照 BT合同（或協(xié)議），投資方將完工的項(xiàng)目移交給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開(kāi)發(fā)融資建議 融資主體：淳安開(kāi)發(fā)總公司下屬園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：土地款分期支付 — 可選方向二：政府財(cái)政擔(dān)保的土地開(kāi)發(fā)貸款 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：園區(qū)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：尋找基金投資（如新成立的 “ 建銀精瑞 ” 投資基金） — 可選方向三：由政府擔(dān)保，聯(lián)合信托公司向社會(huì)發(fā)行 “ 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園土地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)信托計(jì)劃 ” 私募信托融資操作案例 — 南京三橋公司貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 策劃發(fā)起人：南京交通控股集團(tuán)、江蘇國(guó)際信托、光大銀行南京分行 發(fā)行規(guī)模： 1億元 用途：置換三橋開(kāi)發(fā)部分建設(shè)貸款 收益： 4% 信托計(jì)劃期限： 1年 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資建議 融資主體：淳安開(kāi)發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：銀行開(kāi)發(fā)貸款 — 可選方向二：國(guó)內(nèi)基金公司債權(quán)融資 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：針對(duì)關(guān)鍵駐商的定制開(kāi)發(fā)和 “ BT融資 ” BT融資模式介紹 ? BT融資建設(shè)模式 BT投融模式在我國(guó)是一種新興起的投融資模式， “ BT” 是英文 “ BUILD”和 “ TRANSFER”的縮寫(xiě)，中文的解釋是建設(shè) 移交，廣義解釋代表一個(gè)完整的投資過(guò)程，即項(xiàng)目的融資 建設(shè) 移交全過(guò)程。以及國(guó)家火炬創(chuàng)業(yè)園、國(guó)家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等多模式、多類型的孵化器。在米蘭證券交易所（ Mercato Expandi – ）上市公司 3（中國(guó)區(qū)） / / / 企業(yè)會(huì)所 。 豐原藥業(yè)（股票代碼： 000153）、ST泰格（股票代碼：000409） 8 30005000 1 3 生態(tài)能源 研發(fā)中心 ，食品 研發(fā)，企業(yè)會(huì)所 3 江森自控有限公司 世界 500強(qiáng)著名企業(yè)，汽車配件產(chǎn)品龍頭 20（中國(guó)區(qū)） 20223000 5 1 產(chǎn)品 研發(fā)展示中心，商務(wù)會(huì) 所 4 實(shí)耐寶公司 實(shí)耐寶公司 (NYSE: SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界 500強(qiáng) 18（中國(guó)區(qū)） 15003000 3 1 高級(jí) 研發(fā)中心 ，高級(jí)職員 商務(wù)會(huì)所 5 上海實(shí)業(yè)（集團(tuán)） 有限公司 上海市政府直屬企業(yè)，香港藍(lán)籌公司 200 1500 1 7 10 生物醫(yī)藥 研發(fā)中心 ， 企業(yè)會(huì)所。 ?統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一商戶結(jié)算、統(tǒng)一營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)等等。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃匯總表 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 計(jì) 劃 表 (萬(wàn)平方米 ) 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計(jì) 1 居 住 2 商 業(yè) 3 公寓式酒店 4 辦 公 5 會(huì) 展 6 酒 店 合 計(jì) 總投資成本估算 總 成 本 費(fèi) 用 估 算 表（萬(wàn)元） 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計(jì) 1 土地成本 0 51909 72629 60396 25966 210900 2 建安成本 17316 103104 119998 84684 33419 358521 3 管理費(fèi)用 0 0 3776 6739 6230 3238 929 976 1025 1076 23988 4 銷售費(fèi)用 0 0 6293 11231 10383 5397 1549 1626 1708 1793 39980 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1128 5646 11560 11026 4699 298 33940 6 總成本 18444 162572 211925 174076 80697 8933 2478 2602 2732 2869 667328 現(xiàn)金流分析 項(xiàng) 目 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 合計(jì) 一 現(xiàn)金流入 66000 186630 192192 225833 209428 112026 36437 38946 40769 43226 45681 48240 50903 1296312 1 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入 0 0 125850 224626 207663 107942 30976 32525 34151 35859 37652 39534 41511 918290 2 會(huì)展項(xiàng)目收入 0 0 (824) (568) (2244) (1309) (425) 358 373 935 1404 1882 2380 1962 3 酒店項(xiàng)目收入 0 0 (204) 1775 4009 5393 5886 6063 6245 6432 6625 6824 7012 56060 4 籌資性資金流入 67000 185300 68000 320300 二 現(xiàn)金流出 65044 186463 189895 228089 210176 45731 4213 11756 20479 21403 22336 23314 24335 1053234 1 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入 17316 103104 119998 84684 33419 0 0 0 0 0 0 0 0 358521 2 外圍土地成本 46600 75800 39000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161400 3 經(jīng)營(yíng)成本 0 0 10068 17970 16613 8635 2478 2602 2732 2869 3012 3163 3321 73463 4 稅金及附加 0 0 7286 45533 34672 16412 1735 1821 1912 2022 2109 2214 2325 118027 5 所得稅 0 0 0 0 0 0 0 7332 15835 16526 17215 17937 18690 93536 6 借款本金償還 0 0 0 68000 120220 20220 208000 7 借款利息支付 1129 7558 13543 11902 5472 684 40288 三 凈現(xiàn)金流量 956 167 2297 (2257) (747) 66294 32225 27190 20290 21823 23345 24927 26568 243078 四 累計(jì)凈現(xiàn)金流 956 1123 3421 1164 416 66711 98935 126125 146415 168238 191583 216510 243078 結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期 ， 2022年累計(jì)現(xiàn)金流平衡。 占地規(guī)模： 33000平方米 項(xiàng)目進(jìn)展：擬進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。 公建項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱：國(guó)際友城廣場(chǎng) 項(xiàng)目定位：展示武漢商務(wù)區(qū)國(guó)際化定位。首個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè) 6萬(wàn)平方米自主建設(shè)。 項(xiàng)目 總量 （萬(wàn)方） 年開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)方） 2022 2022 2022 2022 2022 持有 4 4 銷售 合計(jì) 商業(yè)建設(shè)計(jì)劃 項(xiàng)目名稱：國(guó)際居住區(qū) 項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品質(zhì)，為商務(wù)人士提供的高檔府邸。 建筑規(guī)模： 投資模式： 股權(quán)合作開(kāi)發(fā) 運(yùn)營(yíng)模式： 由商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理 工作安排： 2022年上半年開(kāi)展商業(yè)項(xiàng)目的策 劃工作。 酒店項(xiàng)目 2 —— 商務(wù)型酒店 項(xiàng)目名稱：商務(wù)酒店 項(xiàng)目定位：符合國(guó)際五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，由 世界一流酒店運(yùn)營(yíng)商管理的商 務(wù)型酒店。 運(yùn)營(yíng)工作： 2022年三季度完成運(yùn)營(yíng)招商，設(shè)立 合資運(yùn)營(yíng)管理公司。 2022— 2022 JH03B0101 JH03B0104 商業(yè)、住宅項(xiàng)目 JH03B0101 住宅、公寓：自主投資 商業(yè)：股權(quán)合作開(kāi)發(fā)并持有 物業(yè)，收購(gòu)上市公司 運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。 公司多年與政府合作的基礎(chǔ)和前期工作積累，在合法取得啟動(dòng)區(qū)外圍土地工作上具備一定優(yōu)勢(shì) ,計(jì)劃于 2022年上半年配合政府完成啟動(dòng)區(qū)外圍土地出讓。 通過(guò)培育城市開(kāi)發(fā)品牌，適時(shí)進(jìn)行管理復(fù)制；通過(guò)運(yùn)營(yíng)會(huì)展、酒店、商業(yè)等物業(yè)，形成 “ 泛海 ” 旗下綜合類物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。 物業(yè) 占地面積 容積率 單套面積 （ ㎡ ） 體量配比 （ ㎡ ） 配套會(huì)所 300畝 500~700 60000 總計(jì) 300畝 60000 研發(fā)會(huì)所區(qū) 考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū) ,突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn) 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計(jì) 200畝 40000 酒店主題部分 ,突出地標(biāo)性 /視覺(jué)效果 或考慮結(jié)合水景處理 ,從環(huán)湖位置都可觀賞 異國(guó)風(fēng)情 , 色彩與環(huán)境處理 建筑標(biāo)識(shí)處理 ,高聳的局部形態(tài) . 酒店主體部分營(yíng)造建議 建筑標(biāo)識(shí)性的特點(diǎn) ,形成視覺(jué)沖擊 建筑風(fēng)格采用異國(guó)風(fēng)情建筑 ,區(qū)別當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代風(fēng)格建筑形態(tài) 高星級(jí)酒店及商業(yè)配套 SPA 餐飲 酒吧區(qū) 特色主題會(huì)議 包括大型室內(nèi)外會(huì)議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比（ ㎡ ） 主體酒店與配套 200畝 40000 總計(jì) 200畝 40000 高星級(jí)酒店及商業(yè)配套 酒店主體部分功能建議 物業(yè) 占地面積 容積率 體量配比 （ ㎡ ） 展覽中心 100畝 20220 總計(jì) 100畝 20220 展示博覽區(qū) 風(fēng)格與研發(fā)辦公區(qū)保持一致，從立面、功能等多角度體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的展示窗口（具體參見(jiàn)后文生態(tài)建筑模型）。 功能定位 高價(jià)值地塊 中價(jià)值地塊 中價(jià)值地塊 低價(jià)值地塊 高價(jià)值地塊 : 項(xiàng)目開(kāi)闊沿湖地帶，具有廣泛的湖景視野 ,在利用湖景資源上 ,有最寬闊湖景資源的觀湖優(yōu)勢(shì)。 交易平臺(tái) 通過(guò)企業(yè)的聚集，定期的交易博覽會(huì)，使項(xiàng)目成為綠色產(chǎn)品的價(jià)格形成基地及信息傳導(dǎo)中心。 借問(wèn)新安江，見(jiàn)底