【正文】 外包 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 在明確了商業(yè)模式后，淳安開發(fā)總公司在實施項目開發(fā)運作過程中需要成功解決來之財務(wù)資金和技術(shù)兩個方面的挑戰(zhàn) 采用組合商業(yè)模式淳安開發(fā)總公司將同時擔(dān)任 土地經(jīng)紀(jì)商、房地產(chǎn)開發(fā)商和開發(fā)代理人 的角色 財務(wù)資金的挑戰(zhàn) 根據(jù)土地結(jié)算方式以及項目開發(fā)情況的不同，園區(qū)整體開發(fā)期年（ 2022~2022年）的累計現(xiàn)金流缺口最高可能達(dá)到 10億元人民幣 實施技能的挑戰(zhàn) 需要建立合理的組織架構(gòu)，獲取高素質(zhì)管理人員，贏得政府的大力支持，以確保招商以及項目開發(fā)的成功 淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式 資料來源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗值和淳安開發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測算資料 通過融資來解決資金和技術(shù)上面臨的問題 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安開發(fā)總公司股權(quán)招商建議 審視現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu) 股東 1 股東 2 股東 2 淳安開發(fā)總公司 擴大股權(quán)結(jié)構(gòu) 原股東 1 原股東 2 原股東 3 淳安開發(fā)總公司 引入政府參股 引入其他具成熟園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)參股 淳安開發(fā)總公司需吸引更多的投資者逐步擴大公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，以降低投資者所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險，并提高招商成功率；擴大開發(fā)總公司資產(chǎn)規(guī)模的同時，爭取引入園區(qū)開發(fā)的成熟技術(shù)和人才資源 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安開發(fā)總公司新的組織架構(gòu) 淳安開發(fā)總公司 園區(qū)開發(fā)公司 籌資融資 整體規(guī)劃 土地開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā)公司 項目規(guī)劃 籌資融資 房產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)營運公司 園區(qū)推廣 園區(qū)招商 房產(chǎn)銷售 增資擴股后的淳安開發(fā)總公司需要對所承擔(dān)的組合商業(yè)模式進(jìn)行有效拆分，設(shè)立獨立板塊進(jìn)行組織架構(gòu)的重新安排，按照土地開發(fā)、房產(chǎn)項目開發(fā)和營運管理三個不同的價值鏈環(huán)節(jié)分別成立園區(qū)開發(fā)公司、房產(chǎn)開發(fā)公司和營運公司三個子公司。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬園區(qū)開發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：土地款分期支付 — 可選方向二：政府財政擔(dān)保的土地開發(fā)貸款 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：園區(qū)開發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：尋找基金投資（如新成立的 “ 建銀精瑞 ” 投資基金） — 可選方向三：由政府擔(dān)保，聯(lián)合信托公司向社會發(fā)行 “ 科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)信托計劃 ” 私募信托融資操作案例 — 南京三橋公司貸款項目集合資金信托計劃 策劃發(fā)起人：南京交通控股集團(tuán)、江蘇國際信托、光大銀行南京分行 發(fā)行規(guī)模： 1億元 用途：置換三橋開發(fā)部分建設(shè)貸款 收益： 4% 信托計劃期限： 1年 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體項目開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司 融資方向 ? 債務(wù)融資 — 可選方向一：銀行開發(fā)貸款 — 可選方向二：國內(nèi)基金公司債權(quán)融資 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：房產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)招商 — 可選方向二：針對關(guān)鍵駐商的定制開發(fā)和 “ BT融資 ” BT融資模式介紹 ? BT融資建設(shè)模式 BT投融模式在我國是一種新興起的投融資模式， “ BT” 是英文 “ BUILD”和 “ TRANSFER”的縮寫，中文的解釋是建設(shè) 移交，廣義解釋代表一個完整的投資過程，即項目的融資 建設(shè) 移交全過程。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目開發(fā)融資建議 淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司 BT項目融資流程 BT項目投資方（建筑企業(yè)），并將項目的融資和建設(shè)特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方。 情況為項目提供融資貸款。 、可行性研究、籌劃報批等前期準(zhǔn)備工作完成后，與中標(biāo)人（投資方）簽訂 BT投資合同（或投資協(xié)議） （投資方）組建 BT項目公司，項目公司在項目建設(shè)期行使業(yè)主職能，負(fù)責(zé)項目的投融資、建設(shè)管理，并承擔(dān)建設(shè)期間的風(fēng)險。 ，按照 BT合同（或協(xié)議），投資方將完工的項目移交給房產(chǎn)開發(fā)公司。 （或完工后評估總價）分期償還投資方的融資和建設(shè)費用。 BT投資全過程中行使監(jiān)管、指導(dǎo)職能，保證 BT投資項目的順利融資、建成、移交。 從園區(qū)開發(fā)公司取得土地 總承包人 （投資方） 建設(shè)招投標(biāo) BT項目建設(shè) 支付回購價款 淳安 房產(chǎn)開發(fā)公司 BT項目移交 淳安 房產(chǎn)開發(fā)公司 投資方成立 BT項目公司 總承包人 （投資方） 流程圖 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項目開發(fā)融資建議 融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬營運公司 融資方向 ? 權(quán)益融資 — 可選方向一：針對配套項目和會展項目的 “ BOT融資 ” — 可選方向二：引入知名工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商入股營運公司，開展新的建設(shè) 經(jīng)營管理融資模式 （如新加坡豐樹基金的 BTS融資服務(wù)模式） BOT融資模式介紹 ? B0T融資建設(shè)模式 BOT模式即 “ 建設(shè) 經(jīng)營 移交 ” 模式。是以項目建設(shè)、經(jīng)營的特許權(quán)協(xié)議為融資基礎(chǔ)，由項目公司為項目的投資者、經(jīng)營者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險，開發(fā)建設(shè)項目，在特許權(quán)協(xié)議期限內(nèi)，通過經(jīng)營項目獲得利潤，并在到期后將項目移交給業(yè)主的一種項目融資模式。 建議淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的展館、酒店等配套項目可以采用此種模式融資開發(fā)，通過 15～ 20年經(jīng)營收益權(quán)的一次性轉(zhuǎn)讓，獲取整個項目開發(fā)的部分資金。 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 融資 — 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項目開發(fā)融資建議 新加坡豐樹基金 BTS融資模式介紹 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 收益分析 — 土地開發(fā)收益 ?一級開發(fā)，是以土地資源為主的開發(fā)，將地塊項目土地由 “生地”變?yōu)榭晒┑禺a(chǎn)開發(fā)的“熟地”，獲得 土地的收益 ，實現(xiàn)土地儲備目標(biāo)。 ?本項目土地開發(fā)，由相關(guān)政府機構(gòu)通過授權(quán)委托的方式，委托專項管理機構(gòu)進(jìn)行土地的一級開發(fā)，負(fù)責(zé)籌備資金、辦理規(guī)劃、相互核準(zhǔn)、大市政建設(shè)以及土地招商、出讓和儲備。 ?在項目的資金使用上，由于本項目不存在征地、拆遷等工程，因此土地一級開發(fā)過程簡單，與其對應(yīng)的資金路線圖清晰。現(xiàn)金流方面，資金主要用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費用。由于市政建設(shè)市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發(fā)的過程和成本是可控的，事先可做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。 從 “ 生地 ” 到 ”熟地 “ 的土地開發(fā)收益，土地儲備 房產(chǎn)銷售、物業(yè)定制開發(fā)等收益 物業(yè)租賃、舉辦展覽和論壇、研發(fā)企業(yè)和服務(wù)型企業(yè)稅收、商業(yè)經(jīng)營、科普旅游、科技成果交易等收益，稅收和就業(yè)機會 2. 二級開發(fā) 3. 三級開發(fā) 收益分析 — 房地產(chǎn)開發(fā)收益流線圖 1. 一級開發(fā) 經(jīng)濟效益 ?土地價值 ?地產(chǎn)價值 ?稅收收益 1. 一級開發(fā) 社會效益 ?地區(qū)繁榮 ?提升影響力 ?帶動就業(yè)（直接就業(yè) 23萬人） ?創(chuàng)造和諧社會 收益分析 — 綜合運營的收益 ? 日常運營收益： 三級開發(fā)，是以園區(qū)管理運營及相關(guān)服務(wù)為代表，如舉辦展覽、論壇的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各類研發(fā)樓、綜合辦公樓等物業(yè)的租賃收益；商業(yè)經(jīng)營收益 …… 通過以上的綜合運營實現(xiàn)長期和穩(wěn)定的收入。 ? 創(chuàng)造就業(yè)機會，增加地區(qū)稅收： 園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)將提供大量的就業(yè)機會，特別需要高水準(zhǔn)的人才導(dǎo)入；各研發(fā)機構(gòu)、企業(yè)的上繳的可觀 稅收 將成為地區(qū)政府的重要財務(wù)來源；同時大量的科研成果面世，將提升地區(qū)的影響力，由此獲得經(jīng)濟收益以為外更為豐厚的 社會效益 。 收益分析 — 整體經(jīng)濟收益 ：持續(xù)帶來可觀的稅收效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 科研創(chuàng)意經(jīng)濟圈的建設(shè)將直接產(chǎn)生疊加累計經(jīng)濟效應(yīng)。對于知名大型企業(yè)來說，可以按照價值鏈分工理論進(jìn)行分類，即可以將其分為不同的總部功能組合，而不同的組合將帶來不同的稅源?；诟鞣矫娑ㄎ灰蛩鼐C合考慮，本項目是力制打造一個以研發(fā)、中試、展示為主的生態(tài)研發(fā)基地。一般來說，大型企業(yè)的研發(fā)部門是企業(yè)價值鏈分工中具有高附加值的部門，研發(fā)部門對總部企業(yè)的意義在于：獲取高附加值的源泉；通過研發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓或內(nèi)部轉(zhuǎn)移價格的調(diào)整實現(xiàn)利潤留在總部，成為企業(yè)所得稅的稅源；總部企業(yè)員工的高工資將為所在地帶來較高的個人所得稅。 因此，在管理加研發(fā)型的企業(yè)組合中，可為所在地創(chuàng)造的稅源有：較高的個人所得稅、研發(fā)收入帶來的營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅、在總部具有資金控制權(quán)下資金積聚的稅收帶動效應(yīng)。經(jīng)科學(xué)的經(jīng)濟測算，園區(qū)在穩(wěn)定運轉(zhuǎn)后，今后每年中將會產(chǎn)生約 911億元左右的稅收收入，同時周邊的產(chǎn)生經(jīng)濟帶動效益更是無法估量。 收益分析 — 社會效益 ：帶動區(qū)域成熟和周邊人口就業(yè)，帶來巨大的社會價值 新型的生態(tài)研發(fā)基地將是一個高效的園區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的社會效益。通過分析國內(nèi)外相關(guān)案例，產(chǎn)業(yè)高地的帶動作用，對周邊人口的就業(yè)、教育及區(qū)域成熟發(fā)揮著巨大的作用，僅本項目自身所進(jìn)駐的企業(yè)就能夠提供約 ，連同該產(chǎn)業(yè)人口帶來的聯(lián)動效應(yīng)，對于周邊的影響將是不可估量，有利于增加周邊人口收入，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的社會風(fēng)氣和秩序。高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立和相關(guān)企業(yè)的進(jìn)駐，將在本區(qū)域形成人才黑洞，強化區(qū)域?qū)τ诟咝录夹g(shù)人才的吸引，從而促進(jìn)更大范圍的產(chǎn)業(yè)集聚，提高區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)，強化區(qū)域競爭能力。 收益分析 — 品牌效益 ：增進(jìn)千島湖品牌的美譽度與知名度 由于本項目自身層面打造產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)概念，聚集技術(shù)、品牌，但通過市場和產(chǎn)業(yè)鏈的整合，整合周邊淳安、千島湖區(qū)域的農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖及其他第三產(chǎn)業(yè)，勢必帶動周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，在打造“千島湖”產(chǎn)地品牌之后，將原來就地利用的原始土地資源上升到品牌對外輸出，走出區(qū)域，在區(qū)域外市場開辟新的領(lǐng)地，必定創(chuàng)造新的經(jīng)濟價值。 同時由于我產(chǎn)業(yè)園區(qū)域內(nèi)聚集了大批的企業(yè)研發(fā)中心，說明這個區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無形之中能夠提升我淳安的知名度、美譽度和國際地位，促使這個區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時，總部經(jīng)濟加速知識型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動，加快這個城市的國際化步伐。 收益分析 — 消費帶動效益 大型高端企業(yè)對于所在區(qū)域的消費帶動也包括兩個方面：一方面是企業(yè)的商務(wù)活動、研發(fā)活動以及保障商務(wù)活動和研發(fā)活動所必須的各種配套消費；第二方面是企業(yè)內(nèi)高級白領(lǐng)的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購物等等，這種消費對于推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。 收益分析 — 環(huán)境效益 ：創(chuàng)造美好綠色環(huán)境，有利于全縣生態(tài)綜合發(fā)展和利用 園區(qū)入住企業(yè)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟及文化環(huán)境會帶來“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。制造業(yè)研發(fā)中心所在的區(qū)域，知識型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成為高端企業(yè)服務(wù)的知識型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：由通信、網(wǎng)絡(luò)、傳媒、咨詢等組成的信息服務(wù)業(yè)；由銀行、證券、信托、保險、基金、租賃等組成的金融服務(wù)業(yè)；由會計、審計、評估、法律服務(wù)等中介服務(wù)業(yè)；由教育培訓(xùn)、會議展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流業(yè)等組成的新型服務(wù)業(yè)。研究表明，一個制造業(yè)大型公司研發(fā)中心向一個區(qū)域遷移，都會帶動幾個甚至是十幾個與其有緊密業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的知識型服務(wù)公司隨之遷移。 與此同時，上述趨勢所帶動的商務(wù)寫字樓、房地產(chǎn)等城市投資對中心城市的增長貢獻(xiàn)也是很大的。通過這種“乘數(shù)效應(yīng)”可以擴大一個區(qū)域的經(jīng)濟總量，提升第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、提高區(qū)域經(jīng)濟競爭力。根據(jù)項目規(guī)劃，將充分利用區(qū)域自身的環(huán)境資源優(yōu)勢，結(jié)合園林和現(xiàn)代辦公區(qū)域的先進(jìn)設(shè)計，科學(xué)有效地進(jìn)行設(shè)施節(jié)能管理。由于沒有生產(chǎn)環(huán)節(jié)的介入，能夠?qū)崿F(xiàn)對環(huán)境無污染的可持續(xù)發(fā)展基地。因地制宜的綠化美化環(huán)境建設(shè)，創(chuàng)建花園式企業(yè)，可增進(jìn)員工的身體健康，令人心曠神怡并陶冶情操，可以收到不可用金錢比擬的效益，從而成為吸引人才和企業(yè)入駐的亮點，形成一個人文、經(jīng)濟和生態(tài)有機結(jié)合的良性循環(huán)。本項目創(chuàng)建的良好的生態(tài)效益發(fā)展模式將成為淳安縣、千島湖今后綜合發(fā)展的典范。 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探 ? 淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略 政策建議 — 優(yōu)惠組成 為了進(jìn)一步吸引企業(yè)的入駐，特別是龍頭企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)袖效應(yīng)，建議對一定能級的企業(yè)采取相應(yīng)的優(yōu)惠政策。 園區(qū)優(yōu)惠獎勵條件及園區(qū)給予的相應(yīng)優(yōu)惠政策 以年納稅額標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)惠獎勵條件和相應(yīng)政策 優(yōu)惠政策享有條件 優(yōu)惠政策 年納稅額 退稅獎勵（區(qū)留成部分） 200500萬元 30% 5001000萬元 40% 10002022萬元 55% 20225000萬元 70% 5000萬元以上 85% 以注冊資金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到園區(qū)優(yōu)惠獎勵政策