【正文】 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 土地 經(jīng)紀(jì)商 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā) 代理商 運(yùn)營(yíng) 代理商 土地開(kāi)發(fā)七通一平 Wolfsburg當(dāng)?shù)卣? 創(chuàng)建 Wolfsburg AG發(fā)展公司 征用土地，并進(jìn)行開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造 為汽車(chē)城入駐公司、機(jī)構(gòu)等提供廉價(jià)土地 為汽車(chē)城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策 對(duì)某些項(xiàng)目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資 ，投資5,700萬(wàn)馬克用于興建體育場(chǎng)等 德國(guó)大眾汽車(chē)公司 與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建 WAG發(fā)展公司，是 Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投資者（共 克投資），建設(shè)多個(gè)品牌中心及交易、游樂(lè)、服務(wù)設(shè)施為后續(xù)某些單個(gè)項(xiàng)目投資，包括為 W AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從 5萬(wàn) –3百萬(wàn)歐元不等的風(fēng)險(xiǎn)投資 其他私人投資者 /開(kāi)發(fā)商 為單個(gè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)、投資和開(kāi)發(fā)建設(shè) Wolfsburg AG發(fā)展公司 總體籌劃汽車(chē)城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險(xiǎn)樂(lè)園、人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)）數(shù)十個(gè)項(xiàng)目 為每個(gè)項(xiàng)目招商引資，包括組織競(jìng)標(biāo)、規(guī)劃等 在汽車(chē)城規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中協(xié)調(diào)各方利益 Wolfsburg AG發(fā)展公司 出租辦公大樓 Wolfsburg AG發(fā)展公司 管理汽車(chē)城中各功能區(qū)，為汽車(chē)城中駐商提供人力資源中介服務(wù)；孵化小型新技術(shù)企業(yè) 其他私人投資者 /開(kāi)發(fā)商 負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)、維修和管理 各個(gè)參與者在 Wolfsburg汽車(chē)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色 參考案例一：德國(guó) Wolfsburg AG發(fā)展公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 75 Wolfsburg汽車(chē)城為 Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣⒌聡?guó)大眾汽車(chē)公司和其他私人投資者 /開(kāi)發(fā)商都帶來(lái)了很好的回報(bào) ?人力資源中介服務(wù)提供每年約 1千萬(wàn)歐元的收入（占 Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入 95%以上），其他少量收入來(lái)源于房租、管理費(fèi)及咨詢籌劃收費(fèi) ?預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 ?創(chuàng)造額外的 11,000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從 17%降至 10%以下 ?政府稅收增長(zhǎng) ?汽車(chē)城帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了 Wolfsburg市作為德國(guó)汽車(chē)工業(yè)中心的新形象 當(dāng)?shù)卣? ?每年約 5千萬(wàn)馬克的 Autostadt門(mén)票收入（每年游客超過(guò) 2百萬(wàn)，除部分是 VW客人而免費(fèi)外，人均票價(jià) 24馬克）－ 跟 ，門(mén)票收入是微小的 ?更重要的是，汽車(chē)城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口 德國(guó)大眾 ?單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益 ?成為具有一流水平的汽車(chē)城的一部分，有助提高私人投資者 /開(kāi)發(fā)商各自的品牌形象 其它私人 投資者 /開(kāi)發(fā)商 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 參考案例一：德國(guó) Wolfsburg AG發(fā)展公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 上海市 政府 上海市張江高科技園區(qū) 領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室 上海市張江 高科技園區(qū) 開(kāi)發(fā)公司 上海市 久事公司 公眾 投資者 其他投資者 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 上海市張江高 科技園區(qū)開(kāi)發(fā) 股份有限公司 上海市張江集 成電路產(chǎn)業(yè)區(qū) 開(kāi)發(fā)有限公司 上海市浦東 土地發(fā)展 （控股）公司 上海張江生 物醫(yī)藥基地 開(kāi)發(fā)有限公司 國(guó)家 863信息 安全產(chǎn)業(yè) 基地公司 上海張江高科 技園區(qū)綜合 發(fā)展公司 其他服 務(wù)公司 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … … 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … … 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … … 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … … 項(xiàng)目 項(xiàng)目 … 微電子港 有限公司 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 在上海市政府領(lǐng)導(dǎo)下張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 融資能力 項(xiàng)目管理 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 各下屬開(kāi)發(fā)有限公司 服務(wù)公司 /機(jī)構(gòu) 各類(lèi)關(guān)鍵駐商 久事等其他投資者 最好 最差 張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司、其它投資者、下屬開(kāi)發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 土地經(jīng)紀(jì)商 商業(yè)模式 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)代理商 運(yùn)營(yíng)管理商 下屬開(kāi)發(fā)有限公司 將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價(jià)格轉(zhuǎn)讓給駐商 上海市政府按土地差價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼 或以土地入股與駐商共同開(kāi)發(fā)成片土地 下屬開(kāi)發(fā)有限公司 上海市張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司從政府中無(wú)償獲得土地使用權(quán) 上海市張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開(kāi)發(fā)有限公司 下屬開(kāi)發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款 下屬開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開(kāi)發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 各個(gè)參與者園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色 下屬開(kāi)發(fā)有限公司 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 – 對(duì)于一些規(guī)模較大的獨(dú)立項(xiàng)目，由駐商或其指定的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè) – 下屬開(kāi)發(fā)有限公司也投資開(kāi)發(fā)、建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公樓 – 區(qū)政府以回租廠房等方式給予開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)政補(bǔ)貼 下屬開(kāi)發(fā)有限公司 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)公司自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（如辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房）租戶的吸引 由關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)吸引各自的客戶 服務(wù)公司 / 機(jī)構(gòu) 關(guān)鍵駐商 服務(wù)公司為整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)提供整體運(yùn)營(yíng)管理服務(wù) 駐商自己的項(xiàng)目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理 (包括開(kāi)發(fā)公司服務(wù)公司 ) SIAT/010929/SHPR(2022GB) 張江高科技園區(qū)的成功開(kāi)發(fā)給上海市政府和各 開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)了很好的回報(bào) ?園區(qū)已建成國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家 863信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家軟件出口基地、國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、國(guó)家網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地等多個(gè)國(guó)家級(jí)基地。以及國(guó)家火炬創(chuàng)業(yè)園、國(guó)家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等多模式、多類(lèi)型的孵化器。 ?到 2022年底，經(jīng)過(guò) 16年的建設(shè)，園區(qū)共引進(jìn)投資項(xiàng)目近 500個(gè)，項(xiàng)目總投資額超過(guò) 100億美元， 2022年園區(qū)工業(yè)銷(xiāo)售收入達(dá) 700億元人民幣 ?到 2022年年底，園區(qū)共吸引企業(yè)逾 5000家，產(chǎn)生近 10萬(wàn)個(gè)工作機(jī)會(huì) ?到 2022年年底，園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)共產(chǎn)生科研項(xiàng)目近 1500個(gè)， 06~08年年均增幅超過(guò) 20% ?通過(guò)高科技園區(qū)的成功開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級(jí)，使上海市在全國(guó)高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 ?作為一家上市公司， 2022年張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和多元化投資）收入較 2022年增長(zhǎng) 31%。 1999年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，張江高科獲得了多年的穩(wěn)步發(fā)展，股份公司 2022年獲凈利潤(rùn) 5億 3千萬(wàn)，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 10%。 參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)公司 上海市政府 張江高科技園區(qū) 開(kāi)發(fā)公司 下屬 開(kāi)發(fā)有限公司 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 對(duì)醇安開(kāi)發(fā)總公司來(lái)說(shuō)，采用哪一種商業(yè)模式需要通過(guò)對(duì)可能的有形回報(bào)和無(wú)形回報(bào)兩個(gè)方面的綜合評(píng)估來(lái)決定 ?無(wú)形回報(bào) – 是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展 – 是否有助于提高在消費(fèi)者中的聲譽(yù) – 是否有助于提高行業(yè)地位 – 是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng) ?有形回報(bào) – 是否有一定的利潤(rùn) – 是否有較好的現(xiàn)金流 – 是否有一定的投資回報(bào)率 – 開(kāi)發(fā)總公司的凈現(xiàn)值多大 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 首先是對(duì)有形回報(bào)的分析 關(guān)鍵假設(shè) ?土地按招商計(jì)劃中實(shí)際可用于開(kāi)發(fā)的面積(1000畝 )及控制范圍內(nèi)用于其他用途的土地分 4期開(kāi)發(fā) ?土地購(gòu)入價(jià)格為 25萬(wàn)元 /畝 ?土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為30萬(wàn)元 /畝 ?實(shí)際完成招商面積假設(shè)為計(jì)劃的 70% ?無(wú)銀行貸款 商業(yè)模式 ?土地經(jīng)紀(jì)商 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 2022年預(yù)計(jì)投資資本回報(bào)率 0 (2022年 ) 0 遠(yuǎn)大于 0 遠(yuǎn)大于 0 % 今后 5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口 很大 很大 基本無(wú) 基本無(wú) 人民幣，億元 淳安開(kāi)發(fā)總公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值 小于 0 遠(yuǎn)大于 0 大于 0 遠(yuǎn)大于 0 人民幣，億元 ?土地經(jīng)紀(jì)商模式的有形回報(bào)較差 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模式有相對(duì)較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口 ?開(kāi)發(fā)代理商及運(yùn)營(yíng)管理商模式的投資資本回報(bào)率較高，無(wú)現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 預(yù)估總體開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)要點(diǎn) ?項(xiàng)目總投資： ~10億元 ?土地開(kāi)發(fā)投資： ~ 3億元 ?總回報(bào)率 – 土地開(kāi)發(fā)： 15－ 20％ – 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)： 20－ 30％ ?風(fēng)險(xiǎn)分析： – 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高風(fēng)險(xiǎn)高收益土地交易價(jià)格差為最敏感參數(shù) – 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)屬中長(zhǎng)期投資，關(guān)鍵駐商使用量對(duì)回報(bào)影響較大 6140 . 5 參數(shù)變化 +10% 5241 參數(shù) 0 . 41 . 5 0 . 90 .3 1 .71 參數(shù)變化 10% 對(duì)項(xiàng)目 IRR的影響 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開(kāi)發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估 具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開(kāi)發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 熟地銷(xiāo)售價(jià)格 礎(chǔ)設(shè)施投資成本 生地轉(zhuǎn)讓價(jià)格 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理成本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 土地價(jià)格 游客使用量 建造成本 /規(guī)模 首先是對(duì)有形回報(bào)的分析 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 然后是對(duì)無(wú)形回報(bào)的分析 履行對(duì)政府社會(huì)的承諾 提高消費(fèi)者中的聲譽(yù) 提高行業(yè)地位 培養(yǎng)內(nèi)部技能 商業(yè)模式 ?土地經(jīng)紀(jì)商 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 綜合評(píng)估 ?成為土地經(jīng)紀(jì)商將能履行對(duì)政府和社會(huì)的承諾 ?成為開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)代理商對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)較為有利 ?成為運(yùn)營(yíng)管理商帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)有限 好 差 資料來(lái)源 : 中工網(wǎng)研究咨詢中心 SIAT/010929/SHPR(2022GB) 淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式 政府 綜合有形及無(wú)形回報(bào)兩方面的分析結(jié)果，淳安開(kāi)發(fā)總公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合 區(qū)域開(kāi)發(fā) /房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈 主要涉及的工作 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開(kāi)發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 商業(yè)模式 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ?開(kāi)發(fā)代理商 ?運(yùn)營(yíng)管理商 ?土地經(jīng)紀(jì)商 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司 淳安開(kāi)發(fā)總公司