【正文】 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。聯(lián)系 ： 1 7 4 2 5 1 9 2淘寶店： h ttp ://s h o p 5 7 2 3 3 9 9 9 . tao b ao . c o m 核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： （備注：本方案之執(zhí)行內(nèi)容及步驟為假設(shè)前提下的計(jì)劃方案，最終執(zhí)行將以實(shí)際情況為準(zhǔn)。 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： （ 5）進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、整理：本期的銷售目標(biāo)統(tǒng)計(jì)資金回籠總額大概為住宅 12020 平方 ╳ 2309（元 /平方米） +二三層 商鋪 3000 平方 ╳ 2400（元 /平方米） +規(guī)劃路 商鋪 800 平方 ╳ 3000（元 /平方米） = 萬 占總案量的： % （四）收盤期 銷售主要工作： 計(jì)劃時(shí)間： 月 1 日 —— 10 月底 主要工作： ，聯(lián)絡(luò)業(yè)主進(jìn)行回應(yīng) ，做好銷售人員心態(tài)調(diào)整工作 ，售后服務(wù)持續(xù) 執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)： （ 1）銷售進(jìn)入后續(xù)沖刺階段， 結(jié)合工 程進(jìn)度 針對余下房源計(jì)劃平均月銷售 16 套 。（具體視前期銷售情況而定）?？備N： 2309 萬 （單價(jià)同 上） （ 2） 11 月 — 12 月底，住宅樓銷售節(jié)奏進(jìn)入相對穩(wěn)定階段，此時(shí)結(jié)合商鋪招商及內(nèi)部預(yù)約情況，主推二、三層商鋪，并以商鋪為主題在當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)進(jìn)行造勢。 住宅部分：主推 1014 號樓及小高層，對 9 號樓暫行保留 。 執(zhí)行步驟： （ 1） 6 月 15 日前，準(zhǔn)備銷售資料有：樓書、宣傳單頁（折頁）、認(rèn)購須知，認(rèn)購流程圖等。開盤后主推715 號樓，因當(dāng)?shù)囟鄬拥臉菍酉禂?shù)相差不大，原則對三四層部分銷控。本方案總體 上將本案分為內(nèi)部認(rèn)購期 、 開盤熱銷期、 續(xù) 銷 期、收盤 期 四個(gè)階段推出（具體的方案后詳）?？紤]到項(xiàng)目原為汽配中心的先天優(yōu)勢，建議在運(yùn)作初期結(jié)合當(dāng)?shù)卣茝V招商工作（為期約二個(gè)月）。 三） 、 擬訂之： 總 戶數(shù)： 388 戶，總建筑面積 約 ： 48887 平方 多層建筑面積約： 44600M2 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 多層開盤均價(jià)為： 2300 元 /平方米 合計(jì)： 10258 萬 小高層建筑面積約： 4287M2 小高層開盤均價(jià)為： 2400 元 /平方米 合計(jì)： 萬 （四）本案商業(yè) (辦公 )總建筑面積為： 15556 平方米 。具體的數(shù)據(jù)及時(shí)間將根據(jù)以后之實(shí)際 操作 情況作出準(zhǔn)確更正。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，地塊綜合價(jià)值較高 .（相對目前周邊個(gè)案在土地成本上會(huì)有較大優(yōu)勢）且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策 ，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。） 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢 ?項(xiàng)目的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 第 七 篇：結(jié)論與建議 項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入 ， 九江市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改 善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場的同時(shí)，還須更加把握開發(fā)的進(jìn)度。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。針對前面所述評價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算出當(dāng)增加或減少 5%和 10%的成本（或售價(jià)） 時(shí)，對主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，詳見下表： 一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 敏感系數(shù) （ 100%） 95% 90% 105% 110% 銷售均價(jià) (元 /m2) 2,671 2,538 2,404 2,805 2,939 營業(yè)收入 186,093,800 176,789,110 167,484,420 195,398,490 204,703,180 稅后利潤 52,289,752 48,940,064 40,175,046 60,775,629 69,261,506 內(nèi)部收益率 % % % % % % 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100%） 95% 90% 105% 110% 單位成本 (元 /m2) 1, 1, 1, 1, 1, 總投資 117,427, 111,556, 105,685, 123,299, 129,170, 稅后利潤 52,289, 58,161, 63,738, 46,418, 40,546, 內(nèi)部收益率 % % % % % % 從 上述 指標(biāo)來看，該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，開發(fā) 成本、售價(jià) +_10%的單方面變動(dòng)都不會(huì)使項(xiàng)目虧本。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平 均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。在環(huán)境布置上采用了泛中心化的方法，把綠地、植物、小品分散到園區(qū)的各個(gè)角落，讓每位住戶都能享受到宜人的環(huán)境。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、 電話 三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 ④ 在戶型結(jié)構(gòu)上考慮了空中入戶花園、 (雙 )露臺、飄窗、底層私家花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu)，以及南北朝向、戶內(nèi)觀景效果等系列產(chǎn)品品質(zhì)上的深入挖掘，也為產(chǎn)品力求在競爭力上有較大的突破，從而獲得市場競爭優(yōu)勢。 第四部分 項(xiàng)目開發(fā)研究 一、 項(xiàng)目 價(jià)值 初步評估 本案地處城市中心居住區(qū)，地塊綜合價(jià)值高，體現(xiàn)在： 地段尊貴性 —— 中心居住區(qū)，中心的地段尊貴性突出； 品質(zhì)可塑性 —— 產(chǎn)品形態(tài)及社區(qū)品質(zhì)可塑性較強(qiáng)； 交通便利性 —— 本案臨近市政形象大道 長虹大道，交通便利 ； 區(qū)域 完善性 —— 在配套、居住氛圍及消費(fèi)信心層面有良好的優(yōu)勢 ，區(qū)域的成熟度被廣大市民認(rèn)可 ； 土地增值性 —— 由于老城區(qū)地塊供應(yīng)稀缺，潯陽區(qū)的土地價(jià)格一路上漲，（最新掛牌的 南湖廣場原田徑場東側(cè)地塊，價(jià)格高達(dá) 300萬 /畝，甘棠南路西側(cè)地塊掛牌價(jià)格也有 181 萬 /畝。 ? 二次置業(yè)者 二 次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對目前的住房不是很滿意，有想通過現(xiàn)有房屋的租賃或出售來換取新房的欲望。另外本地的私營業(yè)主二次購房的意愿較強(qiáng)。 目前九江并沒有出臺類似寧波的辦公場所管理規(guī)范，很多辦公區(qū)域都集中在小區(qū)內(nèi)，而純寫字樓在當(dāng)?shù)夭]有形成一定的概念。 從租金回報(bào)率看，按一間店鋪 50 平方米計(jì)算， 2020 年底，該段商鋪的年回報(bào)率為 %， 2020 年底的時(shí)候?yàn)?%，目前為 %。 租金及回報(bào)狀況分析 售價(jià)上漲趨緩、租金平穩(wěn)上漲、回報(bào)率有所提高 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 龍鑫花園長虹大道店鋪售價(jià)租金變化情況70009500 98001200 1600 18000202040006000800010000120202020 2020 2020售價(jià)(元 /平 方米)租金(元 /月 /間 ) 本案與龍鑫花園僅一街之隔 ，主力單間面積在 5060 平方米左右，目前僅余三間店鋪，出租率更達(dá)到 100%。 房地產(chǎn)市場價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對較低，給市場足夠的發(fā)展空間。 ? 物業(yè)形態(tài)：本項(xiàng)目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、 商業(yè) 等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)高低 錯(cuò)落、 疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線，又使小區(qū)顯得和諧宜人。 ? 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目 周邊商業(yè)已形成 一定規(guī)模，四星級雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車站帶來了較大的人流，商業(yè)氣氛一流 。隨著 城市 建設(shè) 的不斷完善 ，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ，房地產(chǎn)市場逐步的成熟，商品房價(jià)格將有一定程度的上漲。 （ 3） 居民對住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來九江房地產(chǎn)開發(fā)勢頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。 （ 2） 樓市房價(jià)仍將穩(wěn)步攀升 根據(jù)九江市有關(guān)部門統(tǒng)計(jì) ,至 2020 年底，九江市共 完成房地產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長 %。抓住這一市場空白點(diǎn)，在營銷和案場方面突出我們的專業(yè)性，使我們在競爭樓盤更有優(yōu)勢。 綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對吸引客戶有著非常重要的影響。盡管本案的周邊景觀環(huán)境較為一般，但通過努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀、物業(yè)配套及管理等方面，紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺，在當(dāng)?shù)厥袌鲋袠淞⑵鸬谝黄放?、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。 價(jià)格：小高層 2100 元起步價(jià)，樓層差 50 元左右 多層 1900 元起步價(jià) 綜合述求：提出兆龍教育基金會(huì)，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃 其他在售熱銷樓盤： 項(xiàng)目名稱：城市領(lǐng)秀 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 地理位置：九瑞大道 2 號，九瑞大道與龍開河路交界處 占地面積： 8 畝 總建面積： 萬平方米 項(xiàng)目類型：復(fù)式挑高 5 米小戶型公寓 面積范圍： 3075 平方米 預(yù)計(jì)均價(jià)： 3500 元 /平方米 項(xiàng)目名稱：天溢華庭 地理位置：九瑞大道 總建面積： 18499 平方米，共 96 套 銷售狀況： 2020 年 10 月開盤，已銷 62 套 項(xiàng)目類型： 16 層二梯四戶，商住樓 銷售均價(jià)： 1980 元起步價(jià)，樓層差 3050 元 周邊項(xiàng)目尾房 龍鑫花園 開發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：總 120200 平方米，五期三幢多層 18000 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 1028 戶 綠化率： 45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 發(fā)售日期：分五期開發(fā)，第五期于 2020 年 2 月開盤 面積范圍： 80135 平方米 主力面積： 100 平方米 價(jià)格范圍： 15001900 元 /平方米 均價(jià)： 1800 元 /平方米 主力總價(jià)： 18 萬 物業(yè)管理：住宅 元 /平方米 /月 商鋪 元 /平方米 /月 每層差價(jià)： 4060 元 /平方米 銷售率： 99% 富華小區(qū) 開發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積：分三期開發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃 8642 平方米 綠化率： 35% 建筑形態(tài)：無明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期： 2020 年 5 月開盤 面積范圍： 55140 平方米 主力面積： 95 平方米 價(jià)格范圍： 14601800 元 /平方米 均價(jià)： 1600 元 /平方米 主力總價(jià)： 15 萬 銷售率： 98% 東方俊園 開發(fā) 商：九江新東方實(shí)業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理 建筑面積： 25694 平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 156 戶 建筑形態(tài)： 28 層高層 發(fā)售日期： 2020 年 11 月 面積范圍： 150200 平方米 主力面積： 150 平方米 紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 價(jià)格范圍： 19002800 元 /平方米 均價(jià)： 2200 元 /平方米 主力價(jià)格： 35 萬 得房率： 75% 銷售率： 70%左右 分析：本案與龍鑫花園相鄰，與本案僅長虹大道一路之隔，由武漢一家銷售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。售樓處面積近 1000 平方米，營銷投入巨大。 ? 房型面積回歸理性， 120 平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加 三、 區(qū)域市場分析 區(qū)域介紹 目前九江房地產(chǎn)開發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長虹大道、九江開發(fā)區(qū)三大 區(qū)域。而商鋪價(jià)格略有下調(diào)較上年下鐵 % 附：商品房成交單價(jià)比較表 單位：元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 1791 2146 % 其中：住宅 1299 1871 % 商鋪 5658 5053 % 2）、 土地市場分析 ●