【正文】 開(kāi) 盤(pán)活動(dòng)到位情況最終驗(yàn)收 15） 銷(xiāo)售人員工作情況最終審核 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 注 :內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)控 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瞥龅姆吭从烧J(rèn)購(gòu)時(shí)具體情況而定。建議在七月開(kāi)盤(pán)前期以住宅為主，輔以商鋪統(tǒng)一招商 、內(nèi)部銷(xiāo)售的策略，住宅部分分階段推出。 二） 、 擬訂之開(kāi)盤(pán)日 為 7 月 28 日 。（長(zhǎng)虹大道為市政形象大道） ?區(qū)域相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較小及潛在需求量較大。因此，公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第五部分 投資收益分析 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 第 六 部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及策略 項(xiàng)目盈虧平衡分析 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 = （萬(wàn)元），保本點(diǎn) = /()=67 % 即銷(xiāo)售收入達(dá)預(yù)測(cè)收入的 67%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 （ 4．）社區(qū)配套智能化 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。 ? 零散性投資業(yè)主 多為本市 區(qū)的原有小商販，有自己的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類(lèi)別。 ? 外來(lái)經(jīng)商者及本地私營(yíng)業(yè)主 九江有眾多的外地投資、經(jīng)商者，如浙商、閩商、粵商等，這類(lèi)客商長(zhǎng)期在九江投資經(jīng)商，并被九江的自然山水與人文氛圍所感染，有意投資或定居者甚多。租金價(jià)格隨著區(qū)塊的不斷成熟，整體上漲比較穩(wěn)定，保持在 25%左右。 地塊有落差對(duì)小區(qū)規(guī)劃有一定影響 O：機(jī)會(huì) 長(zhǎng)虹路的不斷完善，吸 引市民的目光 市區(qū)一類(lèi)地段，成塊的空地較少，拆遷政策調(diào)整導(dǎo)致拆遷難度加大，目前市區(qū)一類(lèi)地段可供開(kāi)發(fā)的多層住宅稀缺 九江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市民收入的提高必定帶動(dòng)市民對(duì)品質(zhì)樓盤(pán)需求的加大 本項(xiàng)目在規(guī)劃上、設(shè)計(jì)上、策劃上和物業(yè)管理上都是九江房地產(chǎn)市場(chǎng)上一流的，這將對(duì)九江的消費(fèi)者產(chǎn)生較大的吸引力 九江目前城市化水平不高，隨著城市建設(shè)的推進(jìn)，旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平將逐步提升，房產(chǎn)市場(chǎng)也將面臨很好的發(fā)展機(jī)遇。 ? 交通資源：本項(xiàng)目 臨九江的 主干道長(zhǎng)虹大道 ， 1 1 1 2 10 10 103 等多 路公交車(chē)經(jīng)本區(qū)通往各地 ， 出門(mén)不遠(yuǎn)即可上 高速公路，距 九江 火車(chē)站約 600 米距 離 、長(zhǎng)途客運(yùn)站和繁華鬧市區(qū)只有幾分鐘車(chē)程 ，交通十分便捷。 在 2020 年，在銷(xiāo)量保持穩(wěn)定增勢(shì)的前提下，九江市區(qū)房產(chǎn)均價(jià)已從 2020年的 900 元 /㎡漲至 1800 元 /㎡ ,但此價(jià)格與周邊同類(lèi)城市相比， 卻仍有較大差距，隨著樓盤(pán)品質(zhì)的不斷提升，需求的不斷加大，可以預(yù)見(jiàn) 九江房?jī)r(jià) 仍 有 較 大的增長(zhǎng)空間。在樓盤(pán)銷(xiāo)售的案場(chǎng)，很難見(jiàn)到一個(gè)規(guī)范的案場(chǎng)執(zhí)行，而在宣傳多數(shù)屬于較低檔次的如雇人在交易中心派發(fā)傳單，幾乎很少見(jiàn)到房地產(chǎn)廣告。在九江目前在多層樓盤(pán)中還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的小區(qū)，本案周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手品質(zhì)都非常平庸，這是市場(chǎng)的空白，也是本案難得的機(jī)會(huì)。 柴桑春天 開(kāi)發(fā)商：九江新湖遠(yuǎn)洲置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 953 畝 建筑面積： 95 萬(wàn) M一期 13 萬(wàn) M2 綠化率： 40% 規(guī)劃設(shè)計(jì)：加拿大泛太平洋 景觀設(shè)計(jì)：雅克筑景 物業(yè)管理：上海新湖物業(yè) 戶型面積： 80140 平方米，主力面積 116 平方米，復(fù)式面積 130200 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 樓盤(pán)特點(diǎn)：樓盤(pán)品質(zhì)在九江首屈一指，倡導(dǎo)大盤(pán)時(shí)代的來(lái)臨，套型以比較實(shí)用的中小套為主。 附： 存量 房 （住宅）買(mǎi)賣(mài) 比較表 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 套數(shù)（套） 1798 3198 78% 面積（萬(wàn)平方米） 53% 金額（萬(wàn)元） 21353 35980 % 單價(jià)（元 /平方米） 1066 1170 % 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 住宅價(jià)格上漲迅速，商鋪價(jià)格略有下調(diào) 2020 年商品房?jī)r(jià) 格較 2020 年上漲 %，其中住宅價(jià)格上漲較快，達(dá)到了 %。但現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施尚不完善，人氣有待結(jié)聚。 ⑵住宅價(jià)格：物業(yè)價(jià)格是一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的尺度。在九江，房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加快城市發(fā)展的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其在具體的政策制定和執(zhí)行上有一定的傾斜，具體在近期的政策表現(xiàn)為： 建立和健全公積金管理，提高公積金的按揭額度 加快了城市的拆遷步伐 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 上述政策都是對(duì)房地產(chǎn)交易有著相對(duì)的利好作用，政府對(duì)于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好的愿望，這為項(xiàng)目的成功來(lái)發(fā)提供了良好的外決條件。因此 ， 在 新一輪城市 總體規(guī)劃中明確 了 沿長(zhǎng)江岸線由東向西拓展 ，在兩湖（甘棠湖 個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 九江市個(gè)私經(jīng)濟(jì)上繳稅金（億元）4051015202020 2020 2020 2020 2020 從上表可以看出， 2020 年，九江 市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)上交稅金 億元， 銷(xiāo)售收入 283． 6 億元，增長(zhǎng)４１．６％ ， 對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到 60． 8％ 。 政府預(yù)計(jì)到 2020 年，實(shí)現(xiàn)GDP940 億元，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 2200 美元 。 自 秦代立 郡 以來(lái) ， 至今已有 2200 多年的歷史。其目的是 為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率 、 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 、 提升 項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)力 ， 最大限度縮短銷(xiāo)售周期和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化 。 同時(shí) 結(jié)合本案的 目標(biāo)客 戶 ，在對(duì)其 行為特征的準(zhǔn)確把握基礎(chǔ)之上， 為本案制定了切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)方案 。 歷史文化： 九江是一座歷史悠久的文化名城。 財(cái)政總收入 年均遞增１４．２％ ， 2020年 達(dá)到 ３９．８１億元 。在解決了溫飽問(wèn)題后，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住是人們最先希望改善之一。 由于 九江中心城區(qū)東臨鄱陽(yáng)湖，南依廬山，北靠長(zhǎng)江，區(qū)內(nèi)水系交錯(cuò)眾多，城市發(fā)展受限。 目前國(guó)家對(duì)于 某些地區(qū)房地產(chǎn)過(guò)熱的情況在整體政策上處于調(diào)控狀 態(tài)，這在一定程度上制約了房地產(chǎn)交易和投資的熱度。 老城 區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長(zhǎng)江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺 ,開(kāi)發(fā)量較小，主要以高檔景觀高層為主； 長(zhǎng)虹大道 房地產(chǎn)投資目前主要沿長(zhǎng)虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。隨著九江城市西拓， 環(huán)繞八里湖 建 設(shè)新九江 發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。存量房成 交面積首次超過(guò)商品房。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 本案所屬的長(zhǎng)虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始緊張，目前新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車(chē)站 邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ，綜合起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： ● 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺 ● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次 、環(huán)境 一般 ● 套型多在 120 平方米以 上，設(shè)計(jì)一般 ● 與九江新開(kāi)的幾個(gè)大盤(pán)相比營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)水平普遍較低 ● 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小 ● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢 ● 多層尾房?jī)r(jià)格多在 2020 元 /平方米以下，新房小高層價(jià)格在 21002500 元 /平方米之間 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手分析 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前新開(kāi)樓盤(pán)較少，周邊樓盤(pán)多屬于尾房銷(xiāo)售，本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是目前在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤(pán)，以下是對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)分析： 主要潛在主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 案名：新湖 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) ? 多層銷(xiāo)售速度明顯快于高層 ? 單套 144 平方米以下更暢銷(xiāo)，頂層躍層銷(xiāo)售周期較長(zhǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的多層主力面積多在 120 平方米左右的三房套型 ? 價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢 ? 開(kāi)發(fā)商更注意樓盤(pán)包裝，有專(zhuān)業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃 ? 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì) ? 在開(kāi)發(fā)上采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式 競(jìng)爭(zhēng)策略 分析 品質(zhì)取勝 品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。 在九江市目前銷(xiāo)售的樓盤(pán)中，除遠(yuǎn)州國(guó)際廣場(chǎng)有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，上半年商品房屋銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %，平均銷(xiāo)售單價(jià) 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積： 38701M2 總占地面積： 11830M2 總建筑面積： 69661M2 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 其中：住宅面積： 商業(yè)面積： 7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房： 971M2 設(shè)備用房： 402M2 商業(yè)（辦公）面積： 7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車(chē)庫(kù)： 3845M2 容積率： 建筑密度： 31% 綠地率： 35% 住宅戶數(shù)： 388 戶 多層住宅內(nèi)停車(chē)庫(kù)： 1165M2 二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 ? 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道 —— 長(zhǎng)虹大道 ，區(qū)域內(nèi) 企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮? ? 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì) 與長(zhǎng)虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門(mén)湖 ， 視野比較開(kāi)闊 。 三 、 項(xiàng)目 swot 分析 S：優(yōu)勢(shì) 靠近城市主干道長(zhǎng)虹大道，交通便利 長(zhǎng)虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持 龍?chǎng)位▓@、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng) 雅閣泰大酒店的開(kāi)業(yè)提升地塊的檔次 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全 W：劣勢(shì) 地塊沿長(zhǎng)虹大道，車(chē)流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。 從龍?chǎng)位▓@的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看， 2020 年底到 2020 年底之間由于受房?jī)r(jià)整體上漲和區(qū)塊不斷成熟的因素，價(jià)格上漲較快，上漲幅度達(dá)到了 35%，而到了 2020 年，上漲幅度明顯放緩，僅為 3%左右。 五、項(xiàng)目客戶層研究 主力客戶定位 從項(xiàng)目自身的出發(fā)，結(jié)合九江市的政治文化、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)特征，以及對(duì)整個(gè)九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究與綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)消費(fèi)群定位為： 紅蘋(píng)果地產(chǎn)策劃大全 :17425192 淘寶： 【九江市中高檔收入群體和中高級(jí)投資人士】 目標(biāo) 客戶 描述 （ 1） 產(chǎn)品 A住宅的目標(biāo)客戶： ? 機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、金融、 IT、新聞媒介工作者 此類(lèi)消費(fèi)群體多為九江市中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們工作相對(duì)穩(wěn)定，有較高的固定收入 來(lái)源，因而對(duì)上檔次、高品質(zhì)的大型居住區(qū)極為歡迎。 ? 本地塊原有業(yè)主 本地塊原有商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)戶原來(lái)就經(jīng)營(yíng)良好，因此在商業(yè)街重新建立后會(huì)考慮 重新進(jìn)駐。所以人性化的物業(yè)管理將成為未來(lái)品質(zhì)樓盤(pán)的方向標(biāo)之一，建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司介入，以提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，使之成為本案重要賣(mài)點(diǎn)。 （ 6）、其他 建筑外觀 —— 是消費(fèi)者購(gòu)房心理的重要 因素之一，應(yīng)注重建筑的圍合，建筑、園林風(fēng)格的和諧統(tǒng)一； 其它方面 —— 會(huì)所 是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議設(shè)置社區(qū)會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書(shū)館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。 因此， 在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷(xiāo)售的宣傳力度及相關(guān)工作，以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷(xiāo)售不力、管理水平低下等方面。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。本方案建議在正式開(kāi)盤(pán)前于六月中旬進(jìn)行 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（ 后詳）。商鋪銷(xiāo)售應(yīng)和住宅推廣分步進(jìn)行。 按產(chǎn)品類(lèi)型適當(dāng)區(qū)分推出的時(shí)間。 執(zhí)行計(jì)劃及目標(biāo)： （ 1） 8 月 25 日 — 10 月底推住宅為主，媒體上輔以商鋪招商，售樓處對(duì)商鋪只進(jìn)行內(nèi)部預(yù)約，造成商鋪熱銷(xiāo)現(xiàn)象。 合計(jì)：住宅： 12020 平方，商鋪： 3800 平方 （ 2）價(jià)格上，此次推出的住宅基準(zhǔn)價(jià)將在開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期的基礎(chǔ)上上浮 24%，在市場(chǎng)情況良好的情況下，計(jì)劃二月提價(jià)一次，每次計(jì)劃單價(jià)上調(diào) 12%。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。q