【正文】 風(fēng)險(xiǎn) 提供經(jīng)營(yíng)擔(dān)保服務(wù) 建議由專(zhuān)業(yè)的擔(dān)保公司或其他機(jī)構(gòu)為武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，提升公司品牌價(jià)值； 采用風(fēng)險(xiǎn)較低的回報(bào)方式 建議采用風(fēng)險(xiǎn)較低的免月供和固定回報(bào)模式，既可以保證投資者利益，促進(jìn)銷(xiāo)售，又可以減小酒店經(jīng)營(yíng)壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； 項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn) （ 1）項(xiàng)目貸款報(bào)批中的不確定因素 （ 2）政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)型產(chǎn)品的接受程度 （ 2）預(yù)期金融政策的調(diào)整對(duì)項(xiàng)目的影響 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （ 1）酒店的盈利能力直接決定對(duì)投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn) （ 2）廣水市酒店業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅 加快銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)； 提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來(lái)合理的投資回報(bào)。 方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，收取營(yíng)業(yè)收 益的 25%作為顧問(wèn)費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。 降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進(jìn)知名酒店管理公司作酒店管理顧問(wèn) 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底已成為酒店管理公 司之間的競(jìng)爭(zhēng)。 小結(jié)： 根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的 50%— 60%； 從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需總成本略高于行業(yè)平均水平，因此項(xiàng)目建設(shè)必須降低成本 ,強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管 理，利潤(rùn)才有空間。（ ） ] 100%=% 此項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 %，表明項(xiàng)目達(dá)到生產(chǎn)能力的 %就能保本。 盈虧平衡分析就是在一定的市場(chǎng)、生產(chǎn)能力下，研究擬建項(xiàng)目成本和收益的平衡關(guān)系的方 法，項(xiàng)目的盈利與虧損有個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱(chēng)為盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）。 5%。見(jiàn)附表 5《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 ①投資利稅率 。 年總成本費(fèi)用 965萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本 767 萬(wàn)元，估算情況詳見(jiàn)附表 2《總成本費(fèi)用估算表》。 ⑤折舊費(fèi)用 本項(xiàng)目折舊費(fèi)用包括家俱和房屋，綜合折舊年限按 15年考慮，殘值率為 5%，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值為 萬(wàn)元。成本項(xiàng)目包括：原材料費(fèi)用、服務(wù)人員工資及福利、水電費(fèi)用、管理費(fèi)用、折舊費(fèi)、利息支出及其它費(fèi)用。 從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，該項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后客房出租率較高，可能達(dá)到 90%。 業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)模式： 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，壓力也較小。業(yè)主只需交付 2～ 3成首期，另付月供。發(fā)展商承諾每年 7%— 8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受 18～ 84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付 1～ 3 成首期，供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。 2022年 5月 2022 年 6月：對(duì)主樓裝修，進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目回款詳見(jiàn)附表 1：《營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表》。 表 41 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 分期計(jì)劃進(jìn)度 2022年 2022年 2022年 1 土地費(fèi)用 600 600 2 前期工程費(fèi) 820 820 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2830 2830 4 建筑安裝工程費(fèi) 3640 640 1000 2022 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1250 150 500 600 10 其他費(fèi)用 350 350 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 110 110 合 計(jì) 9600 5150 1500 2950 2．建設(shè)期利息 項(xiàng)目業(yè)主計(jì)劃貸款 2600 萬(wàn)元 ,于 2022 年一次性投放，年利率為 %，建設(shè)期利息為 . 3．流動(dòng)資金 根據(jù)企業(yè)實(shí)際測(cè)定年需流動(dòng)資金 萬(wàn)元 . 定位理論依據(jù)： 由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類(lèi)似的星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。 GB50052— 95供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行，高壓開(kāi)關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯(cuò)誤操作。 ，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。 節(jié)能是我國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的原則，本項(xiàng)目采用如下節(jié)能措施： 1．盡量利用原有道路、路線(xiàn)設(shè)計(jì)，盡量選擇直線(xiàn)距離。 佰特國(guó)際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高 17層，項(xiàng)目總投資 9824萬(wàn)元。 （ 3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng) 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷(xiāo)售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問(wèn)題，但是有著巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為該種解決方案必須能同時(shí)滿(mǎn)足以下兩個(gè)核心要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理 根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓?zhuān)? 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓 的方式。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 兩大 WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶(hù)消費(fèi)； 針對(duì) 自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，本公司建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保； 快打快銷(xiāo)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目入住客戶(hù)類(lèi)型單一化； 項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足； 3項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在廣水市經(jīng)濟(jì)和旅游市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入 良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。從整個(gè)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)； （ 2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 50 間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到 50間； （ 3）、酒店的入住率都比較高，維持在 50%— 80%的水平。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。 投資導(dǎo)向 根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 交通狀況 京廣鐵路和 107國(guó)道在廣水市東部縱貫?zāi)媳保瑵h丹鐵路和 316 國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)， 10 號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線(xiàn)四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 酒店管理公司分析 廣水星級(jí)酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的廣水市星級(jí)酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。 星級(jí) 酒店名稱(chēng) 年入住率 (2022年） 酒店規(guī)模 3 云都大酒店 90％ 10層 5600 多㎡ 2 乾星商務(wù)酒店 80％ 10層 4000 多㎡ 消費(fèi) 價(jià)格分析 佰特國(guó)際大酒店地處市中心，主要靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場(chǎng)，具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力。 從 2022 年低谷期開(kāi)始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在 2022 年達(dá)到階段性頂峰； 2022 年廣水市酒店的入住率和 2022 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 SARS的影響。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無(wú)法容納如此大的客源市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動(dòng)和會(huì)議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機(jī)遇。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。 廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。從這里到武漢天河機(jī)場(chǎng)僅 1個(gè)多小時(shí)的路程，交通十分便捷。全市國(guó)土面積 2647 平方公里，人口 93 萬(wàn)，轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1 個(gè)省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 《廣水市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 《廣水市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。該公司現(xiàn)有人員 51 名 ,其中高級(jí)工程師 2 名 ,會(huì)計(jì)師、工程師 15 名，助理工程師 22名，一般員工 10名。 本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀(guān)投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，