2007年成都市大中華金沙地塊定位報(bào)告-wenkub.com
2025-01-12 12:13 本頁(yè)面
【正文】 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 合計(jì) （萬(wàn)元） 一 土地費(fèi)用 ㎡ 元 /㎡ 二 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) ㎡ 元 /㎡ 三 前期工程費(fèi) ㎡ 元 /㎡ 四 建安、裝飾費(fèi) 1 商業(yè) ㎡ 元 /㎡ 6 地下車庫(kù) ㎡ 元 /㎡ 五 環(huán)境配套費(fèi) ㎡ 元 /㎡ 六 維修基金 ㎡ 元 /㎡ 七 管理費(fèi) 萬(wàn)元 % 八 招商費(fèi)用 萬(wàn)元 九 不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元 % 合計(jì) 1337 ?開發(fā)成本概算 收益測(cè)算 方案二：全面出租 ?現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目開發(fā)并運(yùn)營(yíng) 10年后 FNPV為 ， FIRR為 %。 該地塊合計(jì)投資約1423萬(wàn)元 ,按地上建筑面積測(cè)算單方成本為 5319元 /㎡ ,按總建筑面積測(cè)算單方成本為 3253元 / ㎡ 。 第四部分 總體收益測(cè)算 ? 租金與售價(jià)預(yù)估 ? 收益測(cè)算 租金與售價(jià)預(yù)估 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考因素 ? 區(qū)域內(nèi)開發(fā)商拿地時(shí)間多為 20222022年樓市快速發(fā)展期，平均樓面地價(jià)達(dá) 3126元 /平米； ? 據(jù)調(diào)查，區(qū)域住宅均價(jià) 07年底為 6231元 /平米， 08年底受市場(chǎng)大勢(shì)影響跌至 5317元 /平米； ? 項(xiàng)目緊鄰的天韻金沙商業(yè)用房 1至 4層銷售價(jià)格從 22800元 /平米 8000元 /平米，目前剩余 3樓、 4樓共 5間商鋪，銷售價(jià)格 9000元 /平米 8000元 /平米（帶租約銷售，租金單價(jià) 50元 /月 40元 /月不等）； ? 08年成都五城區(qū)商業(yè)用房成交均價(jià)為 11337 元 /平米。 ? 建筑單體功能要求 建筑產(chǎn)品建議 ? 建筑主體采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，最大程度的增加層高和使用面積。因此，本案除建筑所占用地外，其余宜采用硬質(zhì)鋪裝，有利于今后機(jī)動(dòng)車的停放。但根據(jù)本案的定位我司認(rèn)為應(yīng)在此基礎(chǔ)上盡可能增加停車位數(shù)量，以滿足本案的停車需求。 ? 區(qū)域內(nèi)，商業(yè)物業(yè)體量較大，品牌商家云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 皇城老媽 金沙元年 金沙遺址 德遠(yuǎn)福 消防中隊(duì) 銀灘鮑魚 金沙生活廣場(chǎng) 本案 金沙旅游一條街 地塊周邊情況分析 ? 小結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)大規(guī)模高檔住宅小區(qū)，眾多的常住人口擁有相當(dāng)?shù)南M(fèi)需求和消費(fèi)力；項(xiàng)目同時(shí)也處于城西餐飲中心區(qū)，常年能吸引眾多高端消費(fèi)群體。 ? 從區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，本項(xiàng)目處于金沙片區(qū)的中心位臵，周邊無(wú)商業(yè)用地，今后片區(qū)內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目最多只能為底商，均不可能再有獨(dú)棟商業(yè)可以做餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)。北臨金鳳路、東臨金沙遺址路，南接天韻金沙的商業(yè)，西接成都公安局消防支隊(duì)，項(xiàng)目地塊方正，處于城西餐飲中心區(qū)。 金沙遺址路 本案 金陽(yáng)路 消防支隊(duì) 天韻金沙商業(yè) 項(xiàng)目定位前提條件 ? 項(xiàng)目既定條件 用地強(qiáng)度 容積率不大于 建筑密度不大于 40% 土地性質(zhì) 商業(yè)用地 停車場(chǎng) /100㎡ 建筑要求 高度不大于 12米 凈用地面積 2230平米 基底面積 892平米 地塊周邊情況分析 ? 區(qū)域人口狀況 ? 根據(jù)金沙街道辦提供的數(shù)據(jù)：區(qū)域內(nèi)總戶數(shù)約 17723戶，常住人口超過(guò) 9萬(wàn)人，流動(dòng)人口超過(guò) 5萬(wàn)人； ? 區(qū)域內(nèi)樓盤多為中高
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