2007年成都市大中華金沙地塊定位報告-在線瀏覽
2025-03-04 12:13本頁面
【正文】 驗收后，盡量增加地面停車位，有助于項目停車能力的提升 本案業(yè)態(tài)定位為高檔餐飲，滿足規(guī)劃設計要求所配臵的 21個停車位并不能完全解決停車使用的需要，因此，我們需要另辟蹊徑，為項目合理擴大停車位數(shù)量： 地塊在滿足建筑退距要求后，建筑體四周與用地紅線間擁有 6~8米的距離。因此，本案除建筑所占用地外，其余宜采用硬質(zhì)鋪裝，有利于今后機動車的停放。 ? 在金鳳路與金沙遺址路交叉口處，觀光電梯 門廳 觀光 電梯 建筑設計建議 在功能分區(qū)上，應做到服務區(qū)與就餐區(qū)相對分離，包含但不限于以下幾個方面： 第一，一層設臵門廳、廚房、大廳就餐區(qū)、工作間與服務人員辦公休息區(qū)，二層、三層設臵包間。 ? 建筑單體功能要求 建筑產(chǎn)品建議 ? 建筑主體采用鋼結(jié)構(gòu)設計，最大程度的增加層高和使用面積。同時，在建筑面積相同的情況下，常規(guī)性的鋼結(jié)構(gòu)建筑的使用面積比鋼筋混凝土建筑提高 4％左右； 第四，建筑主體采用鋼結(jié)構(gòu)，雖然初期投入成本稍高，但鋼材可以回收，建造和拆除時對環(huán)境污染較少，建筑體的保有價值較高。 第四部分 總體收益測算 ? 租金與售價預估 ? 收益測算 租金與售價預估 ? 項目價格參考因素 ? 區(qū)域內(nèi)開發(fā)商拿地時間多為 20222022年樓市快速發(fā)展期，平均樓面地價達 3126元 /平米； ? 據(jù)調(diào)查，區(qū)域住宅均價 07年底為 6231元 /平米， 08年底受市場大勢影響跌至 5317元 /平米； ? 項目緊鄰的天韻金沙商業(yè)用房 1至 4層銷售價格從 22800元 /平米 8000元 /平米，目前剩余 3樓、 4樓共 5間商鋪，銷售價格 9000元 /平米 8000元 /平米（帶租約銷售，租金單價 50元 /月 40元 /月不等）； ? 08年成都五城區(qū)商業(yè)用房成交均價為 11337 元 /平米。 二層 45— 50 11000 三層 35— 45 9000 四層 30— 40 8000 ? 抽樣調(diào)查 租金與售價預估 ? 抽樣商業(yè)物業(yè)概況 商家名稱 物業(yè)類型 圖片 備注 皇城老媽 2層臨街，內(nèi)部獨立動線物業(yè) 2022年物業(yè)，品質(zhì)高 銷售期 07年 08年 德遠福酒樓 2層臨街，內(nèi)部獨立動線物業(yè) 2022年物業(yè)，品質(zhì)高 銷售期 07年 08年 金陽路 4層臨街物業(yè) 2022年物業(yè)，業(yè)態(tài)較雜亂，品質(zhì)不高 銷售期 06年 08年 租金與售價預估 ? 基于本案定位 “ 獨棟式高檔餐飲 ” ，根據(jù)既定的建筑規(guī)劃指標，本案地上建筑為 3層 2676平方米的獨棟物業(yè) ? 依據(jù)前述理由，本案可支撐較高的租金單價， 建議租金： 70元 /㎡ /月 ? 按區(qū)域內(nèi)可接受的年回報率 6%— 8%計算， 銷售均價： 14000 /㎡ —10500元 /㎡ ? 小結(jié) 收益測算 ? 基于本案的建筑體量與建筑形式，適宜由一家優(yōu)質(zhì)品牌商家整體規(guī)劃與經(jīng)營，因此，可以考慮定制整售的方式； ? 則方案一按全部出售測算。 該地塊合計投資約1423萬元 ,按地上建筑面積測算單方成本為 5319元 /㎡ ,按總建筑面積測算單方成本為 3253元 / ㎡ 。 序號 項目 合計 （萬元） 一 銷售總收入 3278 二 總成本費用 423 三 營業(yè)稅及附加
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