【正文】 ? 什么是產(chǎn)權(quán) ？ 什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ？ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能有哪些 ？ ? 試區(qū)別地租 、 地價 、 級差地租 、 絕對地租 、壟斷地租的基本概念 ， 并討論地租與地價的關(guān)系 。 記0p 為當(dāng)前土地的現(xiàn)值， p? 為期末出售土地后的資本收益部分，若期末土地價格為1p ，當(dāng)期土地利用收益為1R ， i 為市場收益率，顯然有：001101pppRppRi?????? ，所以有：ipiRp????11110 （ ） 將土地持有期推廣至多期，有：? ? ? ?nnnnipiRiRiRp)1(111112210???????????? （ ） 此處 np 為土地在第 n 期的價值（包括利用收益和資產(chǎn)售價）。 土地價格定價模型 （古典） 古典理論，以地租的現(xiàn)值之和為土地的價格，其模型為： ? ????? ??1 1tttiRp （ ） 若地租 R 每年以固定的成長率增長，且記增長率為 g ，則上式可寫為：giRp?? 。 從長期看 ， 土地服務(wù)的供給與土地服務(wù)的需求都是有彈性的 ， 二者彈性的共同作用將導(dǎo)致一個長期均衡 ， 所以地租在長期內(nèi)處于穩(wěn)定變動狀態(tài) 。 ?地價的含義視國家或地區(qū)的法律而有別，如在日本這樣的私有制國家，個人可擁有土地，地價表示土地資產(chǎn)價格，也是所有權(quán)價格。 2020年起，香港瑞安集團投資開發(fā)“ 西湖天地 ” ，一期招商價格為每天每平方米租金 2— 3美元，也就是每平方米一天要收取 16元以上的租金。 ?資料 1： 2020年 8月，杭州湖濱商業(yè)街拍賣，位于郵電路和湖濱路交叉口，以 314萬元高價拍得的 24平方米商鋪 10年經(jīng)營權(quán)為 13萬元／平方米，約等于 36元 /平方米 /天。絕對地租量是使用一個城市最邊緣的土地或位置、地基等方面最差的土地，所必須繳納的地租量。 城市級差地租 Ⅱ ?是指在城市一定面積的某一土地上，在投資界限范圍內(nèi)連續(xù)追加投資直到建筑邊際，建筑面積由小到大（或者建筑質(zhì)量由低到高），建筑產(chǎn)品總價值增加，由此產(chǎn)生的總價值與總成本之差形成的超額利潤，這種超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租即為城市級差地租 Ⅱ 。劣等地沒有級差地租 Ⅰ 。 ?在競投租金模型中 ， 這種利潤差異由距離造成的運費節(jié)省額不同引起 。 距離 地租 中心商業(yè)區(qū) 地租與距離的關(guān)系圖： 阿蘭索競投地租模型 公式 ?企業(yè)利潤寫成： ? () ?式中： d 表 示 土 地 位 置 到 中 心 商 業(yè) 區(qū)（ central business district,CBD） 的距離； ?C（ d） 表示企業(yè)的生產(chǎn)總費用 ， 包括勞務(wù)費用 、 機會成本 、 資本設(shè)施的費用； ?r(d)是地租 ， n(d)表示位于位置處的土地數(shù)量 ， t(d)為單位運費； ?p,q分別表示產(chǎn)品的價格和數(shù)量 。 （三） 城市地租地價種類 ? 阿蘭索競投地租模型 。馬克思定義的三類地租：級差地租、絕對地租與壟斷地租，每一類都反映了一種特殊的社會關(guān)系。 土地的報酬有時又稱為商業(yè)租金 （ mercial rent） ，它包括兩個部分 ， 轉(zhuǎn)移收入 （ transfer earnings） 與經(jīng)濟租金 。土地物質(zhì)與土地資本在物質(zhì)上、經(jīng)濟上都可以進行單獨分析或綜合分析。土地資源具有使用價值是土地自然資源轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟資源從而具有價格的內(nèi)在依據(jù)。 （ 一） 城市地租地價存在的自然、經(jīng)濟原因 ?一元效用論。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟行為表現(xiàn) ⑴ 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中 ， 業(yè)主有權(quán)利用土地參與社會剩余價值的分配 ， 以地租的形式通過房屋造價得到實現(xiàn)； ⑵ 利用土地區(qū)位差的壟斷 ， 形成房地產(chǎn)增溢互動機制 ， 即利用優(yōu)越的土地區(qū)位 ， 帶來房屋建筑的增溢 ， 反過來房屋的精良設(shè)計建造 ，物業(yè)管理周到規(guī)范 ， 小區(qū)組團布局合理 ， 形成集聚效應(yīng) ， 又會提升土地的區(qū)位優(yōu)勢 ， 增加區(qū)位差收益； 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟行為表現(xiàn) (續(xù) ) ⑶ 土地永續(xù)利用和自然增值的權(quán)能特性 ，適應(yīng)廣大投資者保值增值的普遍心理要求 ， 促使更多的投資者 （ 也包括家庭投資者 ） 投資房地產(chǎn)； ⑷ 房地產(chǎn)保值增值的權(quán)能特性 ， 使房地產(chǎn)成為金融活動 ， 特別是房地產(chǎn)金融活動中最理想的抵押物 ， 從而會使房地產(chǎn)獲得最有力的金融支持 。 土地使用權(quán)抵押時 ， 其地上建筑物和其它附著物隨之抵押；地上建筑物和其它附著物抵押時 ， 其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押 。 抵押權(quán)。 ? 典權(quán)有如下特征：①設(shè)定典權(quán)必須支付典價，作為典權(quán)人取得典權(quán)的代價。 租賃權(quán) ?指房地產(chǎn)所有人或非所有人依法作為房地產(chǎn)出租人，將房地產(chǎn)的使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的權(quán)利。 地役權(quán) ?是指土地所有者或非土地所有者，根據(jù)土地現(xiàn)場的自然情況、法律規(guī)定的義務(wù)或所有權(quán)人之間的契約，依法享有敷設(shè)、興建、修筑為公共利益所必需的各種運輸系統(tǒng)或設(shè)施而占有、使用、勘察他人土地的權(quán)利。（如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房產(chǎn)三證中的一證；房屋的分租轉(zhuǎn)租等） ? 地上權(quán) ?指為建造建筑物、其它工作物或以植樹為目的而使用他人土地的權(quán)利。 ?處分權(quán)。 房地產(chǎn)所有人對所有房地產(chǎn)有權(quán)加以利用 。凡由非所有權(quán)人行使的房地產(chǎn)占有權(quán)，若屬合法占有的，都受法律保護，所有人不得請求返還。土地所有權(quán)除法令限制外，在行使時及于土地上下；建筑物所有權(quán)及于構(gòu)造物或工作物全部。②房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財產(chǎn)為客體的各種權(quán)利的總和，從產(chǎn)權(quán)權(quán)能結(jié)構(gòu)角度看，是一種以復(fù)數(shù)形式出現(xiàn)的 “ 權(quán)利束 ” ，包括所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)及 “ 受損受益權(quán) ” 等，其 中的要害核心是房地產(chǎn)的所有權(quán)； 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度（續(xù)） ?③ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割 、 分解 、 復(fù)合 、 重組 ， 并會因技術(shù)進步 、 供需變化而不斷設(shè)置新的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)能； ④ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可進入市場按商品化原則及價值規(guī)律進行交易 、 流通； ⑤ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需以法律 、 法規(guī)形式加以界定規(guī)范 、 確認(rèn)和保障； ⑥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人格化 ， 界定要清晰 。 ” 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的定義 ?房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中各種權(quán)利的總和，即權(quán)利束（ Bundle of Rights） ,并由此形成了相互間密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。這一運動過程在市場經(jīng)濟中的綜合表現(xiàn)為價格運動；③ 動態(tài)發(fā)展的 “ 產(chǎn)權(quán) ” ， 是一個隨生產(chǎn)和資本社會化而不斷豐富其內(nèi)涵 、 擴展其外延的人與人的經(jīng)濟關(guān)系的體系 。在這一過程中涉及到一系列交易關(guān)系，形成一個以房地產(chǎn)交易為中心，旁及金融、建材、中介和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)外兩層的市場結(jié)構(gòu)體系，即房地產(chǎn)業(yè)賴以運行的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)體系。但房地產(chǎn)市場一旦