【正文】 服務(wù)的空間 來自金鑰匙的管家服務(wù) “金鑰匙”國際星級酒店服務(wù)定位與釋義 “金鑰匙”是頂級服務(wù)的形象代表。 吉博力杜菲斯隱蔽式水箱專為安裝在磚墻和輕鋼龍骨墻墻體結(jié)構(gòu)上的掛壁式馬桶、婦洗盆和洗臉盆設(shè)計，為掛壁式衛(wèi)生潔具提供支撐。 ? 同層排水與入墻式衛(wèi)浴 “看不到的隱蔽水箱，看得到的寬敞衛(wèi)生間。 ◆ 免除異味 同層排水所有衛(wèi)生器具的排水管均采用存水彎形式，在有人居住的情況下，不會發(fā)生衛(wèi)生間異味。 單元式中央吸塵系統(tǒng) 中央吸塵系統(tǒng)是通過嵌至墻里的洗塵管道，連接吸塵插口，實現(xiàn)吸塵功能 戶式中央全熱交換新風(fēng)系統(tǒng) 中央新風(fēng)系統(tǒng)是帶熱量交換的系統(tǒng)，并且具有出濕功能。 門口機還具備拍照留影功能，當業(yè)主外出不在家，有人來訪，系統(tǒng)會自動為來訪者拍下照片。 基于中央控制平臺上的數(shù)字化智能系統(tǒng)，無線網(wǎng)絡(luò)瀏覽器可以讓你在家中的每一個位置都可以與家庭網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)網(wǎng)絡(luò)交互信息。 科技的空間 設(shè)立中央智能控制中心 電梯身份認證服務(wù) 出入口智能管理 遠程家居控制 安防系統(tǒng) 全光纖架構(gòu) 成就 頂級家居智能化小區(qū) 智慧家居系統(tǒng)： Honeywell國際頂級智慧家居系統(tǒng)集成 中國最頂級智能社區(qū) ? 國際先進掌形識別電子入戶門 ? 霍尼韋爾專為 The House量身定制智能溫控器 ? 智慧生活配置 ? 小區(qū)內(nèi)車庫管理、門禁、消費、查表一卡通系統(tǒng)。如何 避免兩類客戶發(fā)生交集，以維護頂級豪宅業(yè)主的私享空間 成為關(guān)鍵所在。 產(chǎn)品建議 /輔助設(shè)施 3 裝修建議 ? 住宅提供精裝修，廚衛(wèi)全裝，其余完成吊頂、墻面、地面及水電線路 預(yù)埋等基本配置； ? 提供多種裝修風(fēng)格，客戶可自選裝修方案； ? 由頂級設(shè)計師提供專屬設(shè)計服務(wù)； ? 規(guī)定裝修期限，逾期不能施工； ? 服務(wù)式公寓按五星級酒店裝修，提供菜單式裝修方案。 案例借鑒：北京緣溪堂，北京公館，香港曉廬 產(chǎn)品定位 /建筑立面 ? 公建化外立面，通過明晰、簡捷的線條，突出建筑的整體感，也能夠于酒店保持一致，充分體現(xiàn)物業(yè)的尊貴感。 ? 整體抬高，建立與江的景觀聯(lián)系，與周邊項目形成明顯的區(qū)隔；住宅與酒店之間保持一定的聯(lián)系；按 1:2的戶數(shù)車位比規(guī)劃停車位。 ? 社交性（ Sociality）： 豪宅空間的概念要打破傳統(tǒng)居室空間的觀念，超大的客廳，或者一般住宅罕見的紅酒屋、視聽室。在這里，沒有一居和二居的界限、甚至沒有嚴格意義的幾室?guī)讖d界限，誰說床鋪一定要靠墻而放，洗手間一定局促狹?。客耆梢越o自己一個大大的洗手間，放上雜志，甚至音樂，再有一大扇的窗，滿眼的綠意美景。 ? 奧斯卡：代表者頂級和奢華 ， 奧斯卡從來都是時尚的風(fēng)標 、 極盡奢華的盛宴 ， 雖然是電影界的秀場 ， 但對于生活 ， 它代表者頂層人士專屬的生活 ！ 市場定位回顧 市場定位之 功能定位 ? 酒店：代表西安的頂級商務(wù)酒店； ? 住宅：西安高層豪宅的代表，輻射整個關(guān)中地區(qū)； ? 酒店式服務(wù)公寓：樹立酒店化服務(wù)的行業(yè)產(chǎn)品新標準。 他們是東方巨富，是社會驕子。 他們喜歡炫耀和揮霍。即便偶有失敗，對他們而言，只不過是人生的生動一瞬。 他們是新西安的中流砥柱 目標客群精神屬性特征 ? 他們大都已經(jīng)擁有家庭，并愿意為提升家庭的生活質(zhì)量而沖動消費。 3 國內(nèi)同類項目客戶研究 紅樹西岸一二期成交客戶分析 項目 二次購買需求 戶型 四房二廳比例達 46％，三房與五房比例相當； 樓層設(shè)計 躍層 54％，平層 40％，三層 6％ 樓層戶數(shù) 2梯 2戶 60％， 1梯 1戶 25％ 室內(nèi)層高 49％， 40％ 陽臺 610平米 53％， 15米及 1120平米比例均在 20％左右；其他特別要求： 需設(shè)置花槽； 設(shè)置兩個陽臺最好（客廳和主人房）； 寬大不封閉，南向落地窗；最好可以放置小桌椅； 設(shè)置露臺，景觀優(yōu)美； 景觀陽臺最好不要與鄰居家的側(cè)墻面相接； 紅樹西岸一二期成交客戶分析 針對一二期的調(diào)整建議 客廳大而方正，客餐廳為主的公共活動區(qū)與臥室區(qū)應(yīng)有明顯隔離，動靜分區(qū)； 特大主人房，并在其內(nèi)部分隔成書房和梳妝室，使主人生活真正獨立； 室內(nèi)窗對開，空氣好流通，隔音效果需增強； 躍式戶型比例應(yīng)增加 ； 工人房位置以及進出通道應(yīng)獨立，但 工人房太小則不人道 ； 應(yīng)充分考慮生活陽臺的晾衣功能，要朝陽 ； 設(shè)施不要太花哨，關(guān)鍵是生活實用； 上下樓衛(wèi)生間流水聲太大； 大堂門應(yīng)使用智能卡； 會所應(yīng)盡量提供免費服務(wù)，配 室內(nèi)泳池， 配套設(shè)施中添加洗衣房、超市等 ； 1電梯直通停車場； 紅樹西岸一二期成交客戶分析 4 高層豪宅 客戶研究結(jié)論 目標客群基本特征 ? 年齡在 3550歲之間 ? 以商人為主，私營企業(yè)主成絕對主力，購買力旺盛 ? 至少為二次以上置業(yè)，有多次購房經(jīng)驗 ? 非常注重房產(chǎn)品地段、配套、自然環(huán)境、開發(fā)商品牌、精裝修等綜合品質(zhì) 山西等省外私營企業(yè)主 、 高收入人士 重點客戶群 核心客戶群 西安本地私營企業(yè)主 其他高收入人士 省內(nèi)私營企業(yè)主 其他高收入人士 偶得客戶群 立足西安 放眼陜西 展望中國 在西安這片彌漫著 創(chuàng)業(yè)與奮斗 、充斥著 歷史文化與藝術(shù)生活氣質(zhì) 的土地上，有這么一群人： ? 他們追求事業(yè)的發(fā)展，具有強烈的開拓精神，不懼怕風(fēng)險，善于抓住眼前的機會，努力實現(xiàn)更大的人生價值。本案受地塊性質(zhì)影響， 產(chǎn)品線較為豐富 ，為挖掘市場不同需求提供了產(chǎn)品支撐。 ? 活動范圍較廣，不受地域限制。 ? 為人低調(diào)，務(wù)實，不喜拋頭露面，刻意避開公眾的視線。香蜜湖 1號 (華府 ) 均價： 26000元 /平方米 獨特露臺設(shè)計，增加空中花園景致 深圳 曉廬 Highcliff 單價：人民幣 超豪華主臥，邊端設(shè)置，貫通南北，三面觀景，內(nèi)設(shè)豪華景觀衛(wèi)浴間 弧型立面，客餐廳北置，景觀優(yōu)先 三室兩廳三衛(wèi) 建筑面積 : 2 北京 ? 創(chuàng)造靈動空間 鋼框架核心筒結(jié)構(gòu)不存在不可取消的剪力墻，在空間的塑造上具有相當大的靈活性，給予業(yè)主的裝修和格局創(chuàng)意空間，易于創(chuàng)造靈活多變的空間及超大空間。 ? 內(nèi)外兼顧 旋轉(zhuǎn)式側(cè)收遮陽百葉通過有效的旋轉(zhuǎn)與平移，在確保每戶業(yè)主的隱私與舒適的同時，又不妨礙欣賞室外的景觀，特殊設(shè)計的百葉消除了擾人的眩光，光氛圍得到調(diào)控，保證了純自然光的質(zhì)量，從而更好的改善了居住與工作環(huán)境。用外循環(huán)雙層幕墻，捍衛(wèi)居住的寧靜。冬季，關(guān)閉熱通道上端的出風(fēng)口裝置（電控懸窗風(fēng)門），內(nèi)外兩層幕墻中間的熱通道由于陽光的照射，空氣溫度升高，提高了內(nèi)層幕墻的外表面溫度，減少室內(nèi)熱量向外流失，有效地節(jié)約了能源。呼吸式玻璃幕墻的作用在于利用溫室效應(yīng)和空氣對流，保證建筑的冬暖夏涼。為適合 商務(wù)及社交需求，躍層戶型都設(shè)置寬大的空間 。 ? 社區(qū)內(nèi)地下兩層設(shè) 480席私家車位，地上無泊車，全部車輛均需通過自動識別分級管理系統(tǒng)進入地下車庫，車道入口高度可供設(shè)備維修車、運貨車、垃圾車等直接進入地下車庫 ，保證安全性與園區(qū)的美觀。 270度景觀的降板浴缸，躺在浴缸里享受真正的空中 SPA，獨享玉淵湖景。從而在戶型設(shè)計中保證最大的景觀價值。 第一玄關(guān)的面寬超過了 2米，整體面積約 8平米，是家庭聚會時接待客戶的功能空間，因此設(shè)置了四開門的大型玄關(guān)柜。 緣溪堂 建筑立面 三棟 22層純板建筑，立面則為高貴的 故宮紅 質(zhì)感外立面配以銅色金屬條組合的 現(xiàn)代幕墻 緣溪堂 戶型設(shè)計 ? 采用 獨立單元設(shè)計，兩梯一戶 ，主仆分梯系統(tǒng)，配送豪宅專屬私家電梯廳，及 * 。 戶型方面以兩房、三房為主，兩房 95120平方米，三房 135150平方米 均價 :8981元 /平方米 新古典主義建筑風(fēng)格 通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn) 決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān) 我們得出，最終 決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān) 樓盤 開發(fā)成本 銷售均價 上海世茂濱江花園 1萬元 /平方米 3萬元 /平方米 南京世茂濱江新城 4193元 /平方米 /平方米 武漢世茂錦繡長江 6590元 /平方米 /平方米 福州世茂外灘花園 5000元 /平方米 /平方米 蕪湖世茂濱江花園 3809元 /平方米 8000元 /平方米 深圳金域藍灣 4500元 /平方米 9000元 /平方米 珠海金域藍灣 4500元 /平方米 7500元 /平方米 成都金域藍灣 5172元 /平方米 8981元 /平方米 福州金域藍灣 1萬元 /平方米 /平方米 成都外灘 4000元 /平方米 7500元 /平方米 26 價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品 ，單 排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力 價值主體規(guī)劃排布要點： ?注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化 如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅 ?主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積 ，解決多排布置所造成的視線遮擋； ?降低建筑密度，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計使戶戶實現(xiàn)“前觀江景，后擁園景” 世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視線互不遮擋，保通風(fēng)性 上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化 南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅 福州世茂外灘沿閩江一線設(shè)世茂摩爾街 外灘 188號 規(guī)劃排布 產(chǎn)品 27 復(fù)合產(chǎn)品規(guī)劃 ， 形象主導(dǎo)規(guī)劃更多為分攤?cè)莘e率，超高層相對獨立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀 一期 33層高層 二期 33層高層 三期 47層超高層， 158m 項目容積率： 7 深圳金域藍灣，超高層看海景視線相對好于一二期 珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā) 形象主導(dǎo)模式規(guī)劃排布要點： ?以超高層分攤高容積率，利用項目的整體溢價，以時間換空間； ?超高層為整個項目樹立形象標桿，和高層等半圍合式布局形成組團； ?獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā) 成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集 規(guī)劃排布 產(chǎn)品