【正文】 ： ； :； ： 十一、主題概念在銷售環(huán)節(jié)的運用 由于項目豪宅的特性，注定了項目只能是少數(shù)人享受的，因此我們的銷售接待就不象大眾化的樓盤，會出現(xiàn)人頭涌涌的場面，我們項目的客戶是少而精，現(xiàn)場的人流會相對較少。活動可以品茶、評茶的方式進行、結合泡茶技術、茶文化、茶歷史、茶人等綜合性知識同步進行 。建議：配合中秋節(jié)賞月進行 . ： ； :； ： 十、目標營銷實操案例設計 B．潮?。觊L一輩的潮汕人都喜歡潮劇，連香港的潮汕人也常到深圳來看潮劇，我們可以邀請潮劇中一些較為出名的 明星 級人物參與，如汕頭劇團的方展榮等，吸引潮汕人來活動現(xiàn)場。潮汕潮人文化節(jié) 的內(nèi)容： 潮汕民風 A、 潮汕燈謎會（燈謎是潮汕人優(yōu)秀傳統(tǒng)文化中一顆璀璨明珠，具有廣泛而又深厚的民間基礎。 ： ； :； ： 十、目標營銷實操案例設計 第四步 活動展銷 ? 潮汕人的特性： ? 潮汕人具有團結精神和鄉(xiāng)誼一維性，潮汕人對自已的千年的民俗文化以及歷史深感自豪，他們深深擁護著自己的民俗文化，特別是對于離開家鄉(xiāng)在外創(chuàng)業(yè)的人們，隨然他們不在潮汕，但他們心在潮汕，只要有潮汕人的地方，就會有潮汕文化的存在。由上面羅列的渠道來挑頭舉辦針對潮汕人的活動，由鴻榮源公司協(xié)辦，提供經(jīng)費。 ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標營銷 B、搜尋目標消費群的渠道 ? 深圳市私營企業(yè)家協(xié)會 ? 深圳市潮汕協(xié)會 ? 深圳各高爾夫球場會員 ? 深圳各大證券公司大戶室 ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標營銷 ? 深圳回國留學生創(chuàng)業(yè)協(xié)會 ? 深圳高新區(qū)各企業(yè)的高級管理層 ? 深圳臺灣商會 ? 深圳香港商會 ? 信用卡公司的金卡客戶 ? 工商局登記的企業(yè)法人代表 .......... ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標營銷 ? 通過以上不斷進行的活動，將項目的信息不斷傳達給鎖定的目標消費群，讓其感覺項目所有的營建都是從他們的角度出發(fā)，充分體現(xiàn)了他們的 “ 主人地位 ” ，通過參與到項目中間，逐步強化他們對于項目的認同，直至喜歡上項目。這就是我對管理服務的要求！ ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標營銷 主線 1 、大眾撒網(wǎng) 設計以 “ 當家作主 ” 為主題的系列活動，向社會發(fā)出尋找？？？位城市主人的信號，并不斷深化出主人意識，主人置業(yè)心法等等。太太一般看會兒電視才做得了美夢，我喜歡臨睡前喝點紅酒，所以最好還要放得下電視柜和小酒吧。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 我對空間的要求，是除了功能，還要有情趣。能配個儲藏間更妙，兒子的童車、我的漁具、高爾夫球具就出入自由了。但是千篇一律的平層又太普通，我只要有一點跳躍的新意，一點變化的空間。我不能忍受窗外風呼啦拉的響，屋子里卻一點風也進不來，也不能接受陽光只在下午出現(xiàn)在我的書房。 當我的車開進大門，滑進濃密的林蔭道，象一條魚游進深海中，鬧市喧囂被關在大門外，誰也看不到我，找不到我。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 景觀 ? 有水才能聚財。換句話說，花錢不在乎大小，在于有沒有道理。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 一棟 300萬的房子，如果周圍又還有 30萬的單元，我會覺得很沒有安全感，我說這話不是歧視某些人，也不是說錢多就修養(yǎng)好，但是收入高的人中有修養(yǎng)的人通常多一些，至少，他們讓我覺得安全。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 尋找 ——打造主人家的故事： ? 故事一：賴總發(fā)現(xiàn) “ 主人 ” 的需求 ? 故事二： 搜尋 “ 主人 ” ，調(diào)查需求 ? 故事三：投標地王， “ 凈土 ” 落錘 ? 故事四：整合資源，組建專家開發(fā)團隊 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 故事五： 產(chǎn)品打造：主人做主，度身定造 ? 故事六： “ 三會 ” 定乾坤，十改成 “ 藍圖 ” 目前的優(yōu)秀方案 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 伏筆 《 主人置業(yè)心法 》 為什么制定置業(yè)心法？ ? 確定行業(yè)標準、游戲規(guī)則： ? 具有唯一性 權威性 排他性 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 總則 1. 我的生活不想將就。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 信息傳播不對稱 ：傳統(tǒng)物業(yè)營銷模式的信息傳播主要通過報紙、電視等媒體，信息傳播是單方向的，銷售者可以將信息（樓盤情況）傳達給消費者，但消費者信息（有無需求、戶型、面積等等）無法傳播、反饋給發(fā)展商，因而造成了信息傳播的不對稱性，無法將消費者的反映及時反饋，給項目的營銷帶來進一步的溝通和交流機會，更無法達到及時的雙向互動。 臥虎藏龍 ： ； :； ： 七、主題概念表述 —廣告語 產(chǎn)品定位： 為城市主人度身訂造的主人家 ： ； :； ： 七、主題概念表述 —廣告語 產(chǎn)品廣告語 深宅大院主人家 ： ； :； ： 七、主題概念表述 —廣告語 目標群定位廣告： 一個臥虎藏龍的地方 ： ； :； ： 七、主題概念表述 —廣告語 環(huán)境： 不出紅塵外，自在山水間 ： ； :； ： 七、主題概念表述 —廣告語 生活境界： 身心由我 自在主人 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 問題一： 將消費者當成是客人而不是物業(yè)的主人 ? 規(guī)劃設計從發(fā)展尚自身的利益角度出發(fā)，而不是從買家的利益； ? 發(fā)展商按照自己的理解 “ 請客吃飯 ” ，而不是從買家的要求和審美情趣出發(fā)建造住宅； 深圳高尚物業(yè)推廣的問題 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 推廣傳播中將買家當成單向的信息接受者，而不是讓他們參與其中，聽取他們的心聲，推動項目的進展 ； ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 問題二： 迷戀于克隆 “ 異域風情 ” ? 大部分的樓盤都將自己與 “ 異域風情 ” 直接掛鉤，表明自己是 “ 吸取、克隆了國外的先進東西 ” 。 ： ； :； ： 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 ? 而在社區(qū)的一般空間，如活動、游樂、休憩空間，房前屋后，要考慮人們的舒適感、自然感、場所的歸屬感，做社區(qū)型園林 ——類似于澳洲貝爾高林的風格 ： ； :； ： 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 ? 景觀和功能一體化：任何功能都成為一道景觀，任何景觀都具有可用的功能 ? 人行干道上要種能遮陽的樹種，如細葉榕 ? 樓間的活動和休憩空間要移植大樹，形成大院的感覺 ： ； :； ： 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 高尚社區(qū)的外部氛圍和形象： 周圍密集地種植大樹，形成一道私密的綠色圍墻，使之既有生態(tài)效果，又有美麗的效果、景觀效果、與外界完全隔離的效果，形成侯門深似海的感覺，并且從現(xiàn)在就開始做，在項目公開銷售時就能出效果。 豪宅社區(qū)問題分析 豪華公寓 問題 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 混同在市郊的別墅，片面強調(diào)自然性， 忽視三個自然的和諧，周邊生活與自 身的脫節(jié)，最后喪失居住的舒適性， 造成別墅主人回流城市現(xiàn)象 別墅 問題 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 深宅大院 三 個 自 然 統(tǒng) 一 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 關鍵詞釋義：深宅大院 ? 一棟棟的深宅大院，在 濃密的樹林 後面若隱若現(xiàn)，深鎖的 鐵門 ，高聳的 圍牆 ，對於那些一輩子也沒進過豪宅大門的小老百姓而言，這些就是 深宅大院 給他們的印象了。草：高爾夫球場 城市綠核 ? ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 ——主題深化方向 主題概念 產(chǎn)品優(yōu)化 營銷推廣 服務與社區(qū)文化 產(chǎn)品設計的 補充建議 主題支持 體系 物業(yè)管理與 社區(qū)文化 主題建議 項目品牌 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 ——框圖 主人家 區(qū)位 主人地位 對區(qū)位要求 對社區(qū)環(huán)境要求 生活空間 主人家 對社區(qū)形態(tài)要求 對產(chǎn)品設計要求 社區(qū)服務 主人軸心 對硬件要求 對軟件要求 購買方式 主導式選擇 媒體接受 參觀方式 決策方式 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 ——框圖 《 主人家置業(yè)心法 》 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —區(qū)位 熙園：主人地位 ? “主人 ” 對區(qū)位的要求 ： ； :； ： 三、目標群分析 ——核心目標群置業(yè)觀 進退自如 神龍見首不見尾 ? 社區(qū)在城市中心，又真正封閉，享受悠然自在的 主人感覺 ? 生活場景與自然的溝通，主張 三個自然統(tǒng)一 ? 對房子有超乎功能與價格之上的要求 主人對社區(qū)形態(tài)要求 ： ； :； ： 三、目標群分析 ——核心目標群置業(yè)觀 “ 三個自然 ” 和諧統(tǒng)一，無處不在 三個自然的統(tǒng)