【正文】 孩和什么人家的小孩交朋友，我住的地方離有市中心有多近 …… 越清楚越詳細(xì)越好。我希望這個大門真要有“ 侯門深似海 ” 的感覺！一望就知道是私家宅第，閑人莫入；其次得厚重威嚴(yán)，我不需要華麗的羅馬柱來助威，相反，兩棵自自然然、 幾十年樹齡的參天巨樹在門前當(dāng)衛(wèi)士，一個大大方方的照壁擋住視線，我會很安心！ ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 建筑 ? 一定是南北通 。請 給我一個真正的玄關(guān)！不要只是塞 下一組鞋柜、一面鏡子，解決回家換鞋更衣的問題。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 給我一個大主臥！ 放張巨無霸的大床，放下太太和自己，還要有太太的衣帽間，陽光充沛的書房。 公關(guān)活動 聯(lián)系溝通 第二階段 搜索階段 第三階段 此階段通過必要的手段 如價格優(yōu)惠等促成購買。 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 第三步 聯(lián)系溝通 ? 對搜集到的潮汕人名單，以上述渠道（如潮人協(xié)會）的名義，郵寄協(xié)會的會刊； ? 將與上述渠道共同舉辦的活動信息，以邀請函的形式給他們寄送； ? 定期郵寄項目的宣傳資料，定期通報項目的進(jìn)展。我們可以邀請潮汕較具知名度的燈謎協(xié)會參與本次活動，以擴(kuò)大影響。通過綠化或其它的措施將這個組團(tuán)或區(qū)域與其它樓相對地隔離，自成天地。 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 第五步 優(yōu)惠促銷 ? 對于潮汕人給予特別的優(yōu)惠； ? 針對潮汕人喜歡聚堆的習(xí)慣，對于一家人買多套、幾個好朋友一起買這樣的潮汕客戶，可以給予另外的優(yōu)惠。在潮汕，一般的傳統(tǒng)節(jié)日，無論是民間還是城市均會有燈謎會的興辦，多部人都喜好燈謎，對該文娛活動非常擁護(hù)。 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實操案例設(shè)計 ? 合作的條件： 上述渠道必須提供會員也即潮汕人的名單、聯(lián)系電 話、住址等詳細(xì)資料，以便建立潮汕客戶檔案，今后進(jìn)行針對性的促銷活動。 ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 ? A、系列活動 ? 主人的家，主人做主 —— ? 總體規(guī)劃設(shè)計評審會（虛做） ? 園林環(huán)境設(shè)計意見征詢會（虛做） ? 配套設(shè)施意見征詢會（實做） ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 ? 入口大門方案意見征詢會（虛做） ? 空中花園設(shè)計意見征詢會（虛做） ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)意見征詢會（實做） ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 B、銷售溝通手段 ? 郵寄項目的宣傳資料 ? “ 主人的家，主人做主 ” 活動參與的請柬 ? 項目進(jìn)展通報 ? 項目通訊 ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 搜尋、鎖定 主人 ? 園林設(shè)計評審會 ? 會所功能配置意見征詢會 ?入口大門方案意見征詢會 ? 空中花園設(shè)計意見征詢 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)意見征詢會 ? ...... 發(fā)請柬 活動通知 DM寄送 （項目資料、近況） ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 ?意見收 集整理 不斷制造項目溝通、 交流的機(jī)會 不斷寄送宣傳資料 和傳達(dá)項目最新進(jìn)展 ?方案 修改 ?反饋 DM ?主人 ?意見 反饋 ?方案 修改 ?主人 ?反饋 DM 最后促成購買 ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 主線 小眾目標(biāo)營銷 充分考慮各部分工作 的緊密聯(lián)系，在建立 渠道的過程中設(shè)計好 搜尋目標(biāo)的手段和促 使目標(biāo)反饋的方法 。所以別象滿足一般人一樣，給一個大而無當(dāng)?shù)拇罂蛷d。比如把廚房降低幾級，離臥室遠(yuǎn)點(diǎn)，把臥室抬高幾級，離客廳遠(yuǎn)點(diǎn)，這樣的 “ 錯 ” 我喜歡！ ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 我還是不習(xí)慣進(jìn)門就登堂入室。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 我覺得門很關(guān)鍵，它把我家和你家分開。有些人花錢買享受，也有人花錢買罪受，比如我要買一套房子，價錢貴點(diǎn)或者便宜點(diǎn)，都不是我最關(guān)心的，我關(guān)心的是它能給我?guī)淼氖裁礃拥南硎?，值不值它開出的價位？值，我肯定買單。我不想為了田園風(fēng)光就把家安在郊外，也不想因為成熟，就住進(jìn)鬧市中的某個塔樓。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 問題三： 高尚物業(yè)采用大眾物業(yè)營銷模式，弊端盡顯： ? 盲目性 ：大眾物業(yè)營銷模式以廣告為主要手段，主要追求信息的傳播面廣，而不管信息接受者是否項目目標(biāo)消費(fèi)群，盲目性強(qiáng)，針對性弱。 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 對居住者與外界關(guān)系的界定 ?封閉性、排他性，侯門深似海 具有神龍見首不見尾的神秘 深 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 對產(chǎn)品性質(zhì)的界定 ?與一般房、屋、居、寓不同，宅的含義是獨(dú) 立的、功能齊備的建筑，具有主人意味， 如李宅 宅 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 對構(gòu)成及比例界定 ?容納了許多資源，包容性大 ?建筑比例、尺度，強(qiáng)調(diào)空間大，如綠地、 林帶、水面，舒緩小空間給人的緊逼感 大 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 對人群的界定 ?形成豪宅群落，同質(zhì)而居的富人區(qū)文化 ? 合理的群居性，保證現(xiàn)代社會人與人的交際 空間 院 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 人進(jìn)入建筑，就是那建筑的主人；人進(jìn)入花園， 就是那花園的主人。湖： 100萬平方米香蜜湖 ? ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群構(gòu)成 ?產(chǎn)品普遍總價較高，導(dǎo)致項目目 標(biāo)客戶集中在高收入階層。 主題概念是一種生活方式 ? 對于發(fā)展商來說，主題概念是項目想要給業(yè)主營造的，并在今后入住后享受的一種生活方式。 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群定位 新富豪的學(xué)歷、知識水平和對生活的 認(rèn)知提高了。 “主人 ” 對區(qū)位的要求 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 進(jìn)退自如 神龍見首不見尾 ? 社區(qū)在城市中心，又真正封閉，享受悠然自在的 主人感覺 ? 生活場景與自然的溝通，主張 三個自然統(tǒng)一 ? 對房子有超乎功能與價格之上的要求 主人對社區(qū)形態(tài)要求 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 “ 三個自然 ” 和諧統(tǒng)一，無處不在 三個自然的統(tǒng)一 山水、園林環(huán)境： 珍稀的第一自然 建筑：把建筑作為 第二自然來規(guī)劃 人： 主動性的第三自然 每個單元空間具有 “ 一家之主 ” 的獨(dú)立性 大社區(qū)的純粹性， 居住的階層和品質(zhì)接近 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群置業(yè)觀 主人對物業(yè)服務(wù)要求 ?主人軸心論 一切服務(wù)圍繞主人，由看不見的管理和無 處不在的服務(wù)組成，給予主人充分自由和 享受。草：高爾夫球場 城市綠核 ? ： ； :； ： 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 ? 而在社區(qū)的一般空間，如活動、游樂、休憩空間，房前屋后，要考慮人們的舒適感、自然感、場所的歸屬感，做社區(qū)型園林 ——類似于澳洲貝爾高林的風(fēng)格 ： ； :； ： 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 ? 景觀和功能一體化：任何功能都成為一道景觀，任何景觀都具有可用的功能 ? 人行干道上要種能遮陽的樹種，如細(xì)葉榕 ? 樓間的活動和休憩空間要移植大樹，形成大院的感覺 ： ； :； ： 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 高尚社區(qū)的外部氛圍和形象： 周圍密集地種植大樹，形成一道私密的綠色圍墻，使之既有生態(tài)效果，又有美麗的效果、景觀效果、與外界完全隔離的效果，形成侯門深似海的感覺，并且從現(xiàn)在就開始做，在項目公開銷售時就能出效果。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 信息傳播不對稱 ：傳統(tǒng)物業(yè)營銷模式的信息傳播主要通過報紙、電視等媒體，信息傳播是單方向的，銷售者可以將信息（樓盤情況）傳達(dá)給消費(fèi)者，但消費(fèi)者信息（有無需求、戶型、面積等等）無法傳播、反饋給發(fā)展商，因而造成了信息傳播的不對稱性，無法將消費(fèi)者的反映及時反饋，給項目的營銷帶來進(jìn)一步的溝通和交流機(jī)會，更無法達(dá)到及時的雙向互動。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 一棟 300萬的房子，如果周圍又還有 30萬的單元，我會覺得很沒有安全感，我說這話不是歧視某些人，也不是說錢多就修養(yǎng)好，但是收入高的人中有修養(yǎng)的人通常多一些，至少，他們讓我覺得安全。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 景觀 ? 有水才能聚財。我不能忍受窗外風(fēng)呼啦拉的響，屋子里卻一點(diǎn)風(fēng)也進(jìn)不來，也不能接受陽光只在下午出現(xiàn)在我的書房。能配個儲藏間更妙，兒子的童車、我的漁具、高爾夫球具就出入自由了。太太一般看會兒電視才做得了美夢，我喜歡臨睡前喝點(diǎn)紅酒，所以最好還要放得下電視柜和小酒吧。 ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 B、搜尋目標(biāo)消費(fèi)群的渠道 ? 深圳市私營企業(yè)家協(xié)會 ? 深圳市潮汕協(xié)會 ? 深圳各高爾夫球場會員 ? 深圳各大證券公司大戶室 ： ； :； ： 九、項目主題下的實效目標(biāo)營銷 ? 深圳回國留學(xué)生創(chuàng)業(yè)協(xié)會 ? 深圳高