【正文】 做事業(yè)主人 項(xiàng)目特性 目標(biāo)群價(jià)值觀 ： ； :； ： 四、項(xiàng)目主題 居住模式： 創(chuàng)造性地以人 為本 真正做到以人為本，擺脫別 墅與公寓模式的問題，創(chuàng)新 一種適度、城市化的群居模 式典范，從規(guī)劃建設(shè)上做到 人本位，家本位。德式堡、度假村、歐洲城規(guī)劃 具備高級(jí)居住區(qū)特質(zhì) ? ： ； :； ： 六、體現(xiàn)主題的若干產(chǎn)品優(yōu)化建議 社區(qū)主入口： 建議按照中國傳統(tǒng)的豪宅官邸的處理方式，利用現(xiàn)有的地形坡度，形成視線上的仰角；然后利用樹木和園林山石，做一個(gè)照壁，形成一個(gè)自然的私密視線空間，從外面一眼望不透里面。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 —現(xiàn)存問題 ? 缺乏服務(wù)性 ：對(duì)于高檔消費(fèi)品來講，服務(wù)是至關(guān)重要的，因?yàn)榉?wù)能夠彰顯出購買者身份的尊貴，襯托出產(chǎn)品的品質(zhì)，對(duì)于豪宅來講，服務(wù)更是項(xiàng)目的競爭法寶，而傳統(tǒng)的大眾物業(yè)營銷模式在服務(wù)過程中的不專一，是無法彰顯出項(xiàng)目和目標(biāo)消費(fèi)者的尊貴，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了目標(biāo)客戶群的要求的。所以我非常希望價(jià)格就是一道門檻，不僅房價(jià)相近，周圍物業(yè)檔次、購物娛樂消費(fèi)檔次也要相近。所以窗前肯定要有一大片水，水邊還要有一大片森林，如果屋前屋后有小橋流水，風(fēng)水就更流暢貫通。所以 主臥一定朝南，客廳一定朝南，書房一定朝南！ 我知道這樣很難，發(fā)展商可能要犧牲一點(diǎn)容積率，浪費(fèi)一點(diǎn)空間，但是作為高尚住宅，這樣的犧牲也是必須的。能做成一個(gè)花園就更好，讓我還沒進(jìn)廳房先進(jìn)花園。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 比臥室還隱秘、還個(gè)人的地方就是衛(wèi)生間！試想一下，在主衛(wèi)邊泡澡，邊看球賽、聽音樂，或者看著城市的月亮點(diǎn)亮萬家燈火，那是什么感覺？ 主衛(wèi)是一個(gè)能讓人做國王的地方。 ： ； :； ： 九、項(xiàng)目主題下的實(shí)效目標(biāo)營銷 C、銷售服務(wù)手段的創(chuàng)新 ? 預(yù)約，高級(jí)營銷經(jīng)理上門進(jìn)行項(xiàng)目的講解、溝通的銷售服務(wù) ? 預(yù)約，豪華轎車接送至現(xiàn)場看樓和簽約服務(wù) ? 預(yù)約，高級(jí)營銷經(jīng)理、律師上門簽約服務(wù) ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) （一）、針對(duì)鴻榮源公司寶安樓盤的業(yè)主 目標(biāo)對(duì)象： 鴻榮源寶安開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主（準(zhǔn)業(yè)主） 動(dòng)作設(shè)計(jì)： 第一步 名單整理 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 將公司在寶安開發(fā)的所有項(xiàng)目的客戶檔案調(diào)出來； 將業(yè)主的姓名、身份證號(hào)碼（了解業(yè)主生日）、電 話、購買的項(xiàng)目及房號(hào)造名冊(cè)； 特別將購買超大面積（ 120㎡ 以上）和復(fù)式的名單單獨(dú)造名冊(cè)，作為今后香蜜湖項(xiàng)目目標(biāo)營銷的重點(diǎn)。我們可以將潮汕各個(gè)地區(qū)的不同文化匯集到這次活動(dòng)中，并以 深圳 ） ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 潮汕美食 潮菜有悠久的歷史，是全國八大菜系之一。人流雖少，但目標(biāo)客戶群對(duì)于銷售的貼身性、服務(wù)性會(huì)要求很高，因此在銷售接待環(huán)境和線路的設(shè)計(jì)上，要符合目標(biāo)群的個(gè)性化要求。 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 潮汕功夫茶表演 功夫茶，是潮汕最獨(dú)特的文化傳統(tǒng)，也是中國最精致、最考究、最著名的茶文化。 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 深圳 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 第四步 優(yōu)惠促銷 ? 先對(duì)業(yè)主內(nèi)部認(rèn)購，讓業(yè)主優(yōu)先挑選房子； ? 業(yè)主購買給予額外的折扣； ? 業(yè)主的親戚、朋友購房給予一定額外折扣； ? 凡是購房者擁有鴻榮源業(yè)主的簽名，在購買香蜜湖項(xiàng)目時(shí)可以折抵房款 10000元（這樣會(huì)讓業(yè)主覺得有面子，成為我們項(xiàng)目的推銷員，而此做法實(shí)際上等同于給額外的折扣） ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 二）、深圳富裕的潮汕人群體 ? 目標(biāo)對(duì)象： 在深圳的富裕的潮州人 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 為什么要將潮汕人作為重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群？ ? 在深圳特區(qū) 20多年的高速發(fā)展中，潮汕人功不可沒，同時(shí)也造就了大批的潮汕富豪和精英，潮汕人成為深圳富裕人群的中堅(jiān)； ? 賴總是潮汕人，在潮汕人中有號(hào)召力 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) ? 潮汕人具有 “ 鄉(xiāng)誼的一維性 ” ，不管是在任何時(shí)刻、任何地方、潮汕人在鄉(xiāng)誼的延綿過程中，都表現(xiàn)出一種巨大的精神力量 ——團(tuán)結(jié)、互助，喜歡聚堆，因此只要我們的項(xiàng)目打動(dòng)、吸引了一個(gè)潮汕人購買，到時(shí)會(huì)變成一串潮汕人購買； ? 潮汕人孝順，有為父母買房，有群居的習(xí)慣 ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 目標(biāo)營銷實(shí)施的動(dòng)作設(shè)計(jì)： ? 第一步 渠道搜尋 （哪里能找到富裕的潮州人） 渠道： ? 潮人海外經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會(huì)（電話： 2116929） ? 深圳市潮人協(xié)會(huì)（寶安北路帝豪酒店對(duì)面） ? 寶安西鄉(xiāng)商會(huì) ? 香港潮州商會(huì)（通過深圳潮人協(xié)會(huì)邀請(qǐng)） ： ； :； ： 十、目標(biāo)營銷實(shí)操案例設(shè)計(jì) 第二步 取得名單，建立檔案 （搭建與潮汕人溝通的平臺(tái)） ? 與渠道的關(guān)系： 合作，互惠互利的關(guān)系。回到家里，我希望最大的 M 鄁套是優(yōu)越的環(huán)境 ?B，人不要多不要雜，環(huán)境不需要喧嘩，連泳池邊的一頂白帆，都是可以欣賞的風(fēng)景 ！ ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 〗 管理服務(wù) ? 我不需要的時(shí)候，連你的影子我都不希望看到，一旦我需要你的服務(wù)，你又能馬上出現(xiàn)在我面前。我知道國外那種山林草場流水環(huán)繞的真正別墅，很難走進(jìn)中國，所以我寧愿老老實(shí)實(shí)住洋房大宅，至少它不冒別墅的旗號(hào)。 有沒有挑高 6米以上的陽臺(tái)，戶戶不對(duì)望的空中花園？有，我就要！ ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 我并不主張回到家里還要爬很多層樓梯，我更擔(dān)心孩子和老人的安全。這要求看著簡單，其實(shí)要達(dá)到也很難，買樓上當(dāng)?shù)睦舆€少嗎？要買風(fēng)景，就買受法律保護(hù)的風(fēng)景！ ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 ? 回家的路上，最好能有一大片茂密的樹林，再?zèng)]有比這能更 自然地 擋住別人的眼光。 我覺得每分錢都有它的價(jià)值。 ： ； :； ： 八、主題概念的推廣與傳播 伏筆 打造主人家的故事 ? 在傳播中，我們主要將通過講故事的形式，層層剝筍，將鴻榮源、將賴總及其項(xiàng)目開發(fā)人員，為了替深圳的“ 主人 ” 們打造 “ 心水之宅 ” ，兩年多來進(jìn)行的種種努力和付出的心血，都納入統(tǒng)一的主題來傳播 ——“一切的出發(fā)點(diǎn)都是為了滿足主人們對(duì)于主人生活的理解和要求 ” ，使項(xiàng)目開發(fā)的全過程躍然紙上，生動(dòng)地再現(xiàn)出來。 ： ； :； ： 七、主題概念表述 —廣告語 廣告語策略 ? 一種題材保持注意力的重要一點(diǎn)就是常變常新，同時(shí)又 萬變不離其宗，尤其是廣告語，既圍繞一個(gè)核心訴求，用不同形式，不同媒體、在不同時(shí)期對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳 ： ； :； ： 七、主題概念表述 —廣告語 廣告語組合關(guān)系 核心訴求 區(qū)位定位 環(huán)境定位 產(chǎn)品定位 消費(fèi)群定位 生活境界定位 ： ； :； ： 七、主題概念表述 —廣告語 ? 廣告語： 深宅大院 高級(jí)生活配套成熟 城市 CLD ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —區(qū)位 ?香蜜湖在城市中央?yún)^(qū)西部，自然環(huán)境得以保留 ?從羅湖中心區(qū) —華僑城，深圳一代代豪宅見縫插針式 發(fā)展，沒有滿足 “ 藏龍臥虎 ” 對(duì)區(qū)位的四大要求，錯(cuò)失 了成就 “ 潛龍地王 ” 的機(jī)會(huì) ?紅樹灣板塊不具備現(xiàn)實(shí)成熟的社區(qū)環(huán)境，自然環(huán)境還 有不確定因素，遠(yuǎn)沒有 “ 潛龍地王 ” 條件 歷史選擇了香蜜湖 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —區(qū)位 既是永久性自然， 又在高尚繁華圈中 深圳只有一個(gè)香蜜湖 熙園：不出紅塵外，自在山水間 ?新天國際名苑、水榭花都、 香榭里花園、東?；▓@ …… 環(huán)繞本案，形成豪宅建筑景觀圈 ?有效阻隔城市中低檔建筑污染， 讓豪宅區(qū)更純粹 香蜜湖只有一個(gè)中心 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 “主人家 ” 社區(qū) 熙園：生活空間 “主人家 ” 一種有別于別墅與公寓的產(chǎn)品 ： ； :； ： 五、主題概念支持體系 —生活空間 混同在市中心的塔樓豪宅，片面強(qiáng)調(diào) 都市性，忽視三個(gè)自然的和諧，周邊 環(huán)境與自身越來越不協(xié)調(diào)，最后喪失 居住純度，導(dǎo)致豪宅地位受威脅。為深圳地產(chǎn)帶來一場“ 主人家 ” 人居革命。 財(cái)智階層已經(jīng)成為僅次于政府官員， 對(duì)社會(huì)產(chǎn)生重要影響的主流圈，他們 的政治地位提升，從經(jīng)濟(jì)、意識(shí)形態(tài) 城市發(fā)展，社會(huì)發(fā)展 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群定位 新一代富豪 他們的 行為影響帶動(dòng)著城市發(fā)展 他們的觀念影響帶動(dòng)著周圍人群 他們的生活方式更多自主而不是跟從 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群定位 新一代財(cái)智富豪是城市主人 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群定位 新一代富豪的生活方式已變化 置業(yè)觀念已變化 對(duì)生活的理解已變化 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群定位 用一個(gè)詞來概括這種種變化 主人 ： ； :； ： 三、目標(biāo)群分析 ——核心目標(biāo)群定位 ? 關(guān)鍵詞定義： 主：與 “ 客 ” 對(duì)應(yīng)，能動(dòng)性 主人 主