【正文】 從一定程度上可以認(rèn)為，項(xiàng)目的樓書他更應(yīng)該是一份生活宣揚(yáng)的讀物。 七、宣傳品制作 電視廣告片 電視廣告具有可觀性、可感性強(qiáng)；圖文并貌；音樂、人物的動(dòng)感性；對(duì)客戶較有吸引力等優(yōu)點(diǎn)。 ? 給予機(jī)關(guān)團(tuán)體購買以較大幅度的折扣優(yōu)惠。 （三）清尾貨期 推廣策略 全面進(jìn)行不同程度的讓利活動(dòng) 推廣目標(biāo) 以實(shí)惠買家，促進(jìn)更多成交 行銷事件 ? 住宅帶商鋪“ 1+1”雙贏計(jì)劃（ 9 月份） ? 買房賺家一攬子計(jì)劃（ 9 月份） 購買祥閣花園，發(fā)展商將額外贈(zèng)送家電、家具等，提供全程家居服務(wù)。 ? 半價(jià)送裝修（開盤） 買家只需要支付相當(dāng)精裝修一半的費(fèi)用 即可擁有精裝修。 在開盤當(dāng)天，特別舉行香港明星作 為祥閣花園“榮譽(yù)業(yè)主”簽名見面活動(dòng)，通過明星的影響力和號(hào)召力全面提升項(xiàng)目形象。 開盤行銷事件 1）祥閣花園首屆文化藝術(shù)節(jié) 在祥閣花園開盤當(dāng)天舉行“祥閣花園首屆文化藝術(shù)節(jié)”，特別邀中央電視臺(tái)名嘴李詠?zhàn)鳛殚_盤主持嘉賓并邀請(qǐng)請(qǐng)香港藝人（如鄭少秋 /黃日華）、國內(nèi)模特等舉行祥閣花園首屆文化藝術(shù)節(jié)開幕活動(dòng)。 推廣策略 ? 媒體樓書 ? 報(bào)紙的全包版 ? 觀者登記個(gè)人資料，可于開盤當(dāng)日參加大抽獎(jiǎng)，為開盤聚集人氣。通過置業(yè)會(huì)活動(dòng)的開展，積極地帶動(dòng)了商鋪的經(jīng)營，同時(shí)為商鋪聚集了人氣。 1. 祥閣花園首屆文化藝術(shù)節(jié)日開幕（開盤） 2. “百萬尋寶”活動(dòng)（開盤） 3. 半價(jià)送裝修（開盤） 4. 十大名人推介會(huì)（ 6月份） 5. 推出國際英才計(jì)劃，買房送學(xué)費(fèi)（ 6月份） 6. 買房抽獎(jiǎng)游日本（ 7月份） 7. 買房送十年的車位使用權(quán)（ 7月份） 8. 祥閣花園北大教育家講座（ 8月份） 9. 放心“十免”活動(dòng)（ 8月份） — 10月底 清尾貨 全面清理 尾貨 以實(shí)惠來打動(dòng)買家 住宅帶商鋪“ 1+1”雙贏計(jì)劃（ 9月份） 買房賺家一攬子計(jì)劃（ 9月份） 特價(jià)單位，全價(jià)送裝修（ 10月份） 10重大包，十分驚喜（ 10月份） “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次 公開發(fā)售營銷推廣報(bào)告 16 三）各階段策略概述 （一）導(dǎo)入期 推廣策略 ? 通過成立“祥閣置業(yè)會(huì)”，吸納潛在消費(fèi)者入會(huì) ? 炒作祥閣花園區(qū)位優(yōu)勢，導(dǎo)入終極置業(yè)概念 推廣目標(biāo) ? 建立項(xiàng)目知名度，為開盤儲(chǔ)蓄客源。 建立鮮明有力的形象 建立市場對(duì)項(xiàng)目基本認(rèn)識(shí) 為開盤登記大批意向客戶 1. 項(xiàng)目獲獎(jiǎng)授牌儀式（象相關(guān)職能部門申請(qǐng)） 2. 推出 100 套較次單位，以優(yōu)惠價(jià)作“內(nèi)部認(rèn)購” 3. 推出商鋪帶住宅的“ 1+1”雙贏計(jì)劃（限量發(fā)售） 至 8月底月 公開發(fā)售期 媒體樓書 報(bào)紙的全包版 觀者登記個(gè)人資料，可于開盤當(dāng)日參加大抽獎(jiǎng)，為開盤聚集人氣打造基礎(chǔ)。 三是促銷不應(yīng)只著眼于手頭存貨的銷售，還要注意為下一期推售重點(diǎn)的推廣 “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次公開發(fā)售營銷推廣報(bào)告 ? 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司 15 造勢，起到承上啟下的作用。 尾期重促銷 銷售后期要敢于讓利，出清存貨。所以我司強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。 “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次公開發(fā)售營銷推廣報(bào)告 ? 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司 14 圍墻、周邊環(huán)境 圍墻的布置應(yīng)考慮到與整個(gè)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ，以項(xiàng)目的主題雕塑和象征物作為主體，配以項(xiàng)目名稱、 LOGO 等。 除此以外，發(fā)展商還可以選擇進(jìn)行廚、衛(wèi)精裝修作為交樓標(biāo)準(zhǔn)。 高檔裝修 這類型的裝修主要針對(duì)大戶型單位。在這兩種檔次裝修下形成不同類型的風(fēng)格，滿足市場買家對(duì)個(gè)性化的需求 中檔裝修 這類型的裝修主要是針對(duì)相對(duì)比較少的戶 型。 四）對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行誘導(dǎo)策略 以生活方式調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的情感，以虛擬社區(qū)啟發(fā)消費(fèi)者的想象力，提前 灌輸各種美妙的生活細(xì)節(jié)，讓購房者心醉。 二 ）祥閣花園造勢與做市策略 利用政府及媒介的權(quán)威性開展炒作，形成“大慶第一大盤”與“大慶銷量第一”的輿論地位。 假日廣場社區(qū)商業(yè)全部匯聚一處，由此更多的提供業(yè)主交流的機(jī)會(huì)； 廣場作為地塊的幾何中心，也是文化中心，具有自然優(yōu)勢的祥閣，從此多了一份人文價(jià)值；廣場上以水、樹、花、音樂、繪畫、書籍古據(jù)臨街一面，建成露天藝術(shù)街，以給人多些親切與文化味，而將有商業(yè)交易匯聚，在一個(gè)大都會(huì)中，讓人在內(nèi)部散步、休閑；在廣場內(nèi)區(qū)以水、樹、花、音樂、繪畫等飾物理為主題裝點(diǎn)，或布置一 些小塊自然園林，增強(qiáng)內(nèi)部環(huán)境的自然氣息?? 第二部分 祥閣花園首期營銷推廣計(jì)劃 一、 祥閣花園銷售目標(biāo) 開盤一個(gè)月銷售 100 套， 10 月底完成銷售面積 5 萬平方米。更強(qiáng)調(diào)開放、參與、增強(qiáng)鄰里之間的溝通。而日式園林的枯山水非常適合大慶的氣候，而且整體感覺，無論是在夏天還是在冬季，都能夠成為不同的風(fēng)景而別具一番風(fēng)味。朋友之間可以在此更開放、自由地交流。 項(xiàng)目以排列式布局，而且每棟樓的間距比較寬，因此在每兩棟單體樓的中間部分構(gòu)成了一個(gè)開放式的庭院，使每一個(gè)小的組團(tuán)都有一個(gè)小型的中心庭院景觀。 ? 為子女就讀名校而買房 購房重點(diǎn)從夫婦轉(zhuǎn)移到孩子身上，希望通過改善居住環(huán)境，給予子女一個(gè)更加良好的成長環(huán)境。 購房需求與開發(fā)對(duì)策 購房需求 產(chǎn)品供應(yīng) ? 戶型面積不宜太大 ? 廳、房面積要適中 ? 接受總價(jià)處于中等水平 ? 中戶型： 120— 140 平方米 ? 間隔： 3 室 2 廳 ? 投資：兩房（ 70— 80 平方左右） 偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境 ? 配套重點(diǎn)學(xué)校，推出一條龍教育系統(tǒng) 需要體面公共空間，滿足社交需要 規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀 提升生活素質(zhì) ? 優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 精致的細(xì)部處理 二）先富精英階層 家庭生命周期和特征 ? 夫妻年齡由 35— 50 歲 ? 家庭年收入 15 萬 — 50 萬元。 購房動(dòng)機(jī)和消費(fèi)心理 （ 1）為子女就讀名校而買房 購房重點(diǎn)從夫婦轉(zhuǎn)移到孩子身上，希望通過改善居住環(huán)境，給予子女一個(gè)更加良好的成長環(huán)境。商鋪更是提供了一種高增長、高效益的投資模式，保證了業(yè)主持續(xù)的收益。 四、祥閣花園核心推廣主題 回報(bào)你一生 “祥閣花園”整體發(fā)展戰(zhàn)略及首次公開發(fā)售營銷推廣報(bào)告 ? 祥閣花園 廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司 8 主題闡釋： 祥閣花園所在的區(qū)位是大慶市獨(dú)一無二的文化中心，不僅僅是具 有廣闊的發(fā)展空間，周邊良好的人文環(huán)境為后代成長提供了有利條件。 所有負(fù)責(zé)任、有追求的開發(fā)商都在思考一個(gè)問題，如何才能建造出既有時(shí)代特點(diǎn)，又能經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的建筑？祥閣花園不僅 賣樓盤，更賣一種生活方式。 “祥閣置業(yè)會(huì)”的宗旨不僅僅是客戶提供祥閣地產(chǎn)開發(fā)樓盤資訊，也向客戶提供優(yōu)先定購祥閣花園，享受會(huì)員優(yōu)惠政策及精選商號(hào)的購買折扣等。 （ 7） 財(cái)務(wù)服務(wù) —— a．推動(dòng)成功服務(wù)：邀請(qǐng)專業(yè)人士就社會(huì)熱點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)管理等舉行專業(yè)講座。 （ 3） 業(yè)主在生活