【正文】 鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 39 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 可建造飄窗和落地窗（采用中空玻璃），同時(shí)建議分戶墻以及樓板采用保溫隔音層，既保證充足的日照和開闊的視野，又有效規(guī)避了安全和隔音的不足，同時(shí)保溫隔音層的作用還可以抵御桂林冬天的寒冷。 ◆ 在小區(qū)道路兩邊以及人行步道種植高大、繁茂的樹種，形成林蔭小道；在沿水景路邊再配以風(fēng)情萬種、讓人頓感身居江南美景的柳樹；免費(fèi)贈(zèng)送樹木給每一戶業(yè)主；這樣無論在溪邊、露臺(tái)、水榭庭閣都能恰到好處地渲染家在這里的自豪感。 園林 規(guī)劃 建議 本項(xiàng)目緊靠龍頭山和鳳凰山，鑒于項(xiàng)目所處的地理環(huán)境、地形特征，結(jié)合我司市場(chǎng)調(diào)查中所預(yù)測(cè)到的本市居民日后所享受的生活模式，建議總體設(shè)計(jì)以“江南私家園林”為主線，圍繞“互動(dòng)”、綠色生態(tài)環(huán)境展開設(shè)計(jì)指導(dǎo)思路。 同時(shí)，按照朝向、布局、地形地勢(shì)及氣候條件出發(fā)（桂林主要吹偏北風(fēng)，最佳朝向是南偏東 10176。加快會(huì)所的建設(shè)以及規(guī)劃好其功能配套，以增加項(xiàng)目附加值。 四、消費(fèi)群體分析 1） 30 歲至 50 歲群體 這類年齡人群有家室，家庭人口較多，有一定的積蓄，屬于有車一族，期望住房寬敞，希望生活環(huán)境安靜、舒適，喜歡別墅，但 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水 ? 項(xiàng)目一期尚余 92 套別墅，給即將推出的二期也造成極大的銷售壓力。 威脅 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水 ? 項(xiàng)目的磚混結(jié)構(gòu)已經(jīng)落伍，沒有框架結(jié)構(gòu)般利于裝修，而且戶型不夠合理，比較保守，房間多而小，內(nèi)部結(jié)構(gòu)顯得壓抑。 ? 目前周邊環(huán)境尚未開發(fā)， 沒有任何生活 配套設(shè)施 。 ? 1320 畝的占地面積使得項(xiàng)目成為桂林第一大別墅盤，廣西第二大別墅盤。 第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析與建議 一 、項(xiàng)目背景 本項(xiàng)目桂林 山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 34 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 認(rèn)同投資概念 由于桂林是國(guó)際旅游城市，游客如鯉，所以以此為賣點(diǎn)而設(shè)計(jì)的投資型公寓及小戶型住宅受市場(chǎng)熱捧。桂林作為國(guó)際著名旅游城市，外來新思想、新觀念、新事物比其它地方傳播快，一 般在桂林待過較長(zhǎng)時(shí)間的人，其素養(yǎng)和品位以及鑒賞能力都有實(shí)質(zhì)性的提高。 加強(qiáng)促銷手段 重產(chǎn)品輕推廣是桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來的“軟肋”，市場(chǎng)的激烈已經(jīng)不是單一地比 拼產(chǎn)品，今年在營(yíng)銷手段的比拼比往年更加重要。 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水加上鄰近的九里香堤 2 期、龍聚山莊地塊以及同屬大盤的麒麟灣的競(jìng)爭(zhēng)，無論是產(chǎn)品還是營(yíng)銷手段的競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。隨著市場(chǎng)的規(guī)劃，本項(xiàng)目所處的城西板塊將會(huì)得到進(jìn)一步發(fā)展。鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 32 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 會(huì)改變，城市要擴(kuò)建，必然會(huì)向西移。 第六章 總結(jié) 旅游產(chǎn)業(yè) 立市 作為著名旅游城市，第三產(chǎn)業(yè)還不夠發(fā)達(dá)，落后于第二產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈跟不上，許多三產(chǎn)資源需要大力挖掘，尤其是旅游業(yè)。但有部分滯銷。 E、 銷 售 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（元 /平方米） 付款方式 銷售情況 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水 D、 環(huán)境及其他 項(xiàng)目名稱 外部環(huán)境 內(nèi)部環(huán)境 物管費(fèi)（元 /㎡ ） 漓江華府 直面漓江，視野開闊，風(fēng)景優(yōu)美 私家 花園 / 江岸美廬 三面環(huán)山、遠(yuǎn)眺桃花江 特色園林、私家花園 1 麒麟灣 山、水道、村屋 水景園林、私家花園 1 九里香堤 山、水道、 熊虎山莊 、村屋 水景園林、私家花園 1 龍聚山莊 三面環(huán)山 園林綠化 1 分析與判斷： 環(huán)境 桂林的別墅大多擁有山景，自然水景也很普遍。 教育配套 沒有大打教育牌的別墅盤，最多配套幼兒園。 產(chǎn)品規(guī)模迅速擴(kuò)大，產(chǎn)品形式也多元化，別墅的發(fā)展速度較普通住宅更為迅速。層高一般有 3 米。世紀(jì)城 分析與判斷： 除個(gè)別市區(qū)別墅盤外，別墅多數(shù)分布在 郊區(qū)，尤其是臨桂縣，這些盤多處于依山傍水的 地方 ，景觀 。鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 25 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 州花園 香山畫苑 3000 一次性、按揭 一期銷售 80% 中房 加州花園 居民區(qū) 、漓江邊 中心廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、園林、漓江步道 / 香山畫苑 大道旁 園林 / 中房 加州花園 歐式 51% 鑫隆商場(chǎng) 華榮超市 將軍橋小學(xué) 八中 十一中 南溪山醫(yī)院 清水房 香山畫苑 歐式 40% 會(huì)所、學(xué)校 清水房 中房 加州花園 64000 80000 多層電梯洋房 32 ： 110130/42 ： 130160 注：“ 11 ”指 1 房 1 廳，“ 32 ” 指 3 房 2 廳，其它類推。鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 21 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 桂林市世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 中實(shí)營(yíng)銷 桂林市安信置業(yè)咨詢有限責(zé)任公司 上海瑞人 項(xiàng)目地址 桂林市崇信路 28號(hào) 桂林南臨江大道旁凈瓶路 占地面積（平方米） 66700 368000 64000 建筑面積（平方米） 50000（小區(qū)總建面積） 460000（小區(qū)總建面積） 80000 樓盤類型 別墅與洋房組合 獨(dú)立別墅、聯(lián)排 別墅與 多層 組合 別墅與多層住宅、高層住宅組合 容積率 / 1． 48 綠化率 30% 40% 51% 總戶數(shù)（戶） 13幢獨(dú)立別墅， 6幢疊加別墅 2870 600 小區(qū)配套 1200米漓江風(fēng)景線，智能社區(qū)配套，周邊生活配套設(shè)施齊全，九龍壁，噴泉。鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 19 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 2．區(qū)域樓市現(xiàn)狀 3．區(qū)域別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀 城東類比樓盤 項(xiàng)目名稱 類別 漓江奧林苑 開發(fā)商 桂林潤(rùn)松休閑健身有限公司 /桂林市松杉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 深圳市星彥房地產(chǎn)顧問有限公司 整合推廣 深圳同路 占地面積（平方米） 50000 樓盤類型 純別墅 容積率 0． 28 綠化率 62% 小區(qū)配套 21000 平方米練習(xí)場(chǎng)、 110000 平方米的體育設(shè)施（包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、排球場(chǎng)、游泳池等）、智能化物業(yè)管理 總戶數(shù)（戶） 388（一期） 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水 私人會(huì)所、綜合會(huì)所、壁球館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池 園林景觀 蘇杭風(fēng)格 蘇杭風(fēng)格 大公園生態(tài)社區(qū)，半是山水半是園 蘇杭與嶺南風(fēng)格結(jié)合 會(huì)所功能配套 泳池、球場(chǎng)、超市、幼 2021平方米， 一樓設(shè)有購(gòu)物超市、水上咖啡廳、 醫(yī)療室、 美 3000平方米，室內(nèi)恒溫泳池，健身房，陶藝館，酒吧， 私人會(huì)所：司諾克臺(tái)球室、桑拿室、紅酒雪茄吧、 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水 3． 1 類比樓盤 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 16 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 2. 區(qū)域樓市現(xiàn)狀 城西普通商品住宅空置率相對(duì)較高，商業(yè)物業(yè)出租、銷售困難，遏制了普通商品房近期的開發(fā)勢(shì)頭。臨桂縣首先把原來駐桂林市內(nèi)的縣直單位全部搬遷到縣城，還通過確立 “文化教育名縣 ”戰(zhàn)略，鼓勵(lì)發(fā)展民辦學(xué)校和引進(jìn)大中專院校。 近幾年來，臨桂縣積極利用優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地理優(yōu)勢(shì)，特別是去年國(guó)務(wù)院通過的桂林市重點(diǎn)向西發(fā)展的城市規(guī)劃后，更是明確了以城鎮(zhèn)化推進(jìn)工業(yè)化發(fā)展的思路。 臨桂地理位置優(yōu)越，陸空交通十分便利，供電、供水、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。有 46 條大、中、小河流，尚有 6 萬千瓦水力資源正待開發(fā)。 縣境地處亞熱帶季風(fēng)區(qū)，年均氣溫工 ，四季分明，熱量克足，雨量克沛，氣候溫和濕潤(rùn)，年平均降水量為 1869 毫米，無霜期 302 天?，F(xiàn)在整個(gè) 西城區(qū) 已擴(kuò)展了 3 倍。鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 14 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第三章 桂林 城區(qū) 房地產(chǎn)的現(xiàn)狀特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì) 一 . 城西臨桂板塊 1. 區(qū)域背景概況 臨桂 位于“山水甲天下”的桂林西郊，縣城為桂林市西城工業(yè)開發(fā)區(qū)，距桂林市區(qū) 6 公里。 桂林目前的別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要在“硬件”上，沒有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值，導(dǎo)致市場(chǎng)沒有特別的新鮮“賣點(diǎn)”，并沒有完全吸引受眾買家進(jìn)行購(gòu)買。 目前，從市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，中高檔產(chǎn)品供應(yīng)量劇增，同質(zhì)化程度較高，未能很好地解決有效需求問題，而低端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品供應(yīng)不足，造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，城郊項(xiàng)目空置率升高，入住率低。一方面，桂林由于城市的特性，形象不斷提升，居住環(huán)境得到質(zhì)的改變，加上拆遷門檻的提高，市區(qū)地段好的土地幾乎稀缺。 31”之后的一 兩年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)短期得到大量釋放，開發(fā)商原有囤積的土地，趁現(xiàn)在市場(chǎng)看好的情況下，利用原有土地的優(yōu)勢(shì)獲取更大的投資回報(bào)；二是通過市場(chǎng)化方式獲得土地的開發(fā)商基于積壓資金的壓力，也急于想通過盡快開工來縮短投資回報(bào)的時(shí)間。 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水 2021年成為桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的“分水嶺”，品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)的時(shí)代真正來臨。 促銷措施： 1） 低開高走，制造升值空間 2） 名校聯(lián)姻，打教育牌 3） 展銷期給購(gòu)買者額外優(yōu)惠 4） 對(duì)外地客戶實(shí)行大折扣 C、 桂林房地產(chǎn)廣告媒體調(diào)查 桂林房地產(chǎn)廣告媒體概 況 u 別墅類 u 復(fù)合類 u 洋房類 名稱 主題廣告語 媒體選擇 u 商鋪類 桂林房地產(chǎn)廣告概況分析 D、 消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查 南寧市民族