【正文】 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 1 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 【 山水鳳凰城 】 市場調(diào)查報(bào)告 經(jīng)緯物業(yè)（南寧） 「山水鳳凰城」項(xiàng)目組 二○○五年五月 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 2 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 前 言 為了 調(diào)整 桂林 山水鳳凰城項(xiàng)目 ,我司于 2021 年 5 月 21 日至 5 月 2 日 派出了由市場調(diào)研 部、 策劃部 、銷售部 7 人調(diào)查組，對(duì)桂林市的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、 別墅盤 開發(fā)狀況做了詳細(xì)的調(diào)查研究。 本次調(diào)研的目的是為 項(xiàng)目山水鳳凰城的一期剩余產(chǎn)品及即將推出的二期產(chǎn)品 作全面、客觀、準(zhǔn)確的市場資料收集、統(tǒng)計(jì)和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以找到項(xiàng)目 新 的市場切入點(diǎn)，為項(xiàng)目作出科學(xué)、合理的決策和定位提供理論根據(jù) 。 本案主要采用實(shí)地考察、收集相關(guān)資料的方式開展調(diào)研工作。 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 3 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第一章 城市背景 ◆ 城市屬性 項(xiàng)目所在的城市，桂林， 擁有甲天下的山水風(fēng)光，悠久的歷史文化，多彩的民族風(fēng)情，一流的生態(tài)環(huán)境和獨(dú)具特色的城市風(fēng)貌，是一個(gè)最適合于人類居住的城市、一 個(gè)可以滿足現(xiàn)代人多元化旅游需求的國際旅游城市。 ◆地理、氣候 桂林是 地處湘桂走廊南端， 廣西壯族自治區(qū)東北部 ， 東經(jīng) 109176。 36′至 111176。 29′、北緯 24176。 15′至 26176。 23′，平均海拔 150 米，北、東北面與湖南省交界，西、西南面與柳州地區(qū)相連，南、東南面與梧州市 、賀州市相連，毗鄰廣東省。 桂林地處低緯，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候 ， 年平均氣溫為 189 C ， 8 月最熱，月平均氣溫為 23 C， 1 月最冷，月平均氣溫 156 C 。全年風(fēng)向以偏北風(fēng)為主， 次為東南風(fēng)， 平均風(fēng)速為 22 ～ 27 米 /秒。年平均日照時(shí)數(shù)為 1670 小時(shí)。 ◆城市人口及行政區(qū)域 截止 2021 年，桂林市總?cè)丝?493 萬人，市區(qū)實(shí)際人口為 萬人。隨著桂林市 以建設(shè)現(xiàn)代化國際旅游城市和旅游樞紐的發(fā)展目標(biāo)，使得桂林成為 廣西區(qū)域、乃至中國城市化人口遷移居住的增長重點(diǎn)城市之一。依據(jù)政府方面的發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃在 2021 年市區(qū) 居住人口將分別擴(kuò)大至 90 萬人。 行政區(qū)域總面積 27809 平方公里。其中市區(qū)面積 565 平方公里。 全市轄五個(gè)城區(qū) 12 個(gè)縣，即秀峰、疊彩、高新 (七星 )、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 4 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. ◆年度 經(jīng)濟(jì) 情況 2021 年全市生產(chǎn)總值突破 400 億元達(dá)到 億元 ,比上年增長 %，全市經(jīng)濟(jì)總量又邁上了一個(gè)新臺(tái)階，經(jīng)濟(jì)增長幅度為近八年來最高。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %，分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長 %,增幅為 1998 年以來最高。 同時(shí)， 全市接待國內(nèi)外游客 萬人次，同比增長 %,超過預(yù)期 個(gè)百分點(diǎn)。接待來桂旅游人數(shù)和旅游總收入均超過歷史最高的 2021 年水平。 桂林三大產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)比（億）0100200第一產(chǎn)業(yè)增加值 第二產(chǎn)業(yè)增加值 第三產(chǎn)業(yè)增加值 2021年 2021年 2021年 2021年 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 5 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. ◆ 人均 GDP 水 平 桂林市轄區(qū)目前人均 GDP 水平約 9180 元，根據(jù)政府的發(fā)展計(jì)劃，到 2021 年，桂林市的人均 GDP 水平將突破 10000 元。 桂林人均GDP各年對(duì)比（元）5408557862606865735581279180100000 2021 4000 6000 8000 10000 120211998年2021年2021年2021年（來自政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)） （來自政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 6 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. ◆ 城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展的戰(zhàn)略 隨著桂林地市的并成“新桂林、大桂林”，桂林市委、市政府結(jié)合自治區(qū)黨委“三大戰(zhàn)略，六大突破”的戰(zhàn)略構(gòu)想，確立了“旅游立市”，把旅游業(yè)培育成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路，要求城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)工作迅速上升到一個(gè)新的水準(zhǔn)。為此，提出了建設(shè)“公園城市”、“ 環(huán)保城市”的設(shè)想，并實(shí)施大規(guī)模城市改造計(jì)劃，以全面改善城市環(huán)境景觀系統(tǒng)，重塑桂林“山、水、城”格局，發(fā)揮桂林旅游資源優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)旅游、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。 桂林城市空間的拓展：西城新區(qū)（現(xiàn)臨桂）“初現(xiàn)” 經(jīng)過修訂的《桂林市城市總體規(guī)劃（ 2021 至 2021 年）》得到國務(wù)院批復(fù)，明確了桂林城市總體規(guī)劃中關(guān)于城市發(fā)展規(guī)模、方向以及生態(tài)環(huán)境、文化遺產(chǎn)保護(hù)等問題，確定桂林的城市建設(shè)將主要向西發(fā)展。這意味著未來 10 年內(nèi)，桂林西城區(qū)以及臨桂縣城將成為桂林城市建設(shè)和發(fā)展的熱土。 桂林城市總體規(guī)劃中備受 關(guān)注的是關(guān)于桂林城市建設(shè)今后的發(fā)展區(qū)域問題。國務(wù)院的批復(fù)中，確定桂林城市規(guī)劃區(qū)范圍為 平方公里，今后要嚴(yán)格控制舊城的開發(fā)強(qiáng)度，城市建設(shè)主要向西發(fā)展，適度發(fā)展東部組團(tuán)，控制向北擴(kuò)大。批復(fù)同時(shí)指出，到 2021 年，桂林主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在 67 萬人以內(nèi)，到 2021 年，主城區(qū)實(shí)際居住人口要控制在 70 萬人以內(nèi)。按照這個(gè)規(guī)劃藍(lán)本，未來10 年內(nèi)，桂林新一輪的城市建設(shè)將在桂林機(jī)場路沿線重點(diǎn)展 開 ,并帶動(dòng)沿線相關(guān)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 7 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第二章 桂林房地產(chǎn)的現(xiàn)狀特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域發(fā)展 競爭態(tài)勢(shì) 發(fā)展特征 市場狀況 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 1）住宅物業(yè) 桂林市場概況： 桂林市目前的總體營銷方式 整體營銷策略： 整體營銷策略： 1） 差異性策略： 2） 投資概念策略 3） 品牌策略 4） 政策策略 amp。sup2。 營銷推廣渠道： 1) 現(xiàn)場的解說演示 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 8 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 2) 現(xiàn)代媒介的組合 3） PR（公關(guān)）活動(dòng) 4)異地的銷售部的設(shè)立 amp。sup2。 促銷措施： 1） 低開高走，制造升值空間 2） 名校聯(lián)姻，打教育牌 3） 展銷期給購買者額外優(yōu)惠 4） 對(duì)外地客戶實(shí)行大折扣 C、 桂林房地產(chǎn)廣告媒體調(diào)查 桂林房地產(chǎn)廣告媒體概 況 u 別墅類 u 復(fù)合類 u 洋房類 名稱 主題廣告語 媒體選擇 u 商鋪類 桂林房地產(chǎn)廣告概況分析 D、 消費(fèi)者訪談?wù){(diào)查 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 9 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. （三）總結(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好 政府規(guī)劃對(duì)西部及桂臨縣的房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī) 價(jià)格水平 桂林房地產(chǎn)產(chǎn)品正處于升級(jí)換代的前奏 營銷手段簡單實(shí)用 生活習(xí)慣 認(rèn)同投資概念 商業(yè)環(huán)境平淡 南寧市民族大道 86號(hào)金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 10 南 寧 經(jīng) 緯 行 房 地 產(chǎn) 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第二章 桂林房地產(chǎn)（宏觀）市場綜述 ◆ 桂林房地產(chǎn)市場的階段性變化 1998年，桂林房地產(chǎn)發(fā)展新起點(diǎn)。 1998 年桂林地市合并以來，城市基礎(chǔ)設(shè)施、 城市改建及重點(diǎn)工程的投入使用，使桂林經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)地產(chǎn)業(yè)也得到了長足發(fā)展。 2021年成為桂林房地產(chǎn)市場的“分水嶺”，品牌化、專業(yè)化、規(guī)?；偁幍臅r(shí)代真正來臨。 2021 年以來，隨著國家一系列針對(duì)房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，如央行加息；未取得預(yù)售許可證的樓盤，不得建設(shè)售樓部和進(jìn)行項(xiàng)目宣傳，不得