【正文】 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 1 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 【 山水鳳凰城 】 市場調查報告 經緯物業(yè)（南寧） 「山水鳳凰城」項目組 二○○五年五月 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 2 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 前 言 為了 調整 桂林 山水鳳凰城項目 ,我司于 2021 年 5 月 21 日至 5 月 2 日 派出了由市場調研 部、 策劃部 、銷售部 7 人調查組，對桂林市的地理經濟環(huán)境、 別墅盤 開發(fā)狀況做了詳細的調查研究。 本次調研的目的是為 項目山水鳳凰城的一期剩余產品及即將推出的二期產品 作全面、客觀、準確的市場資料收集、統(tǒng)計和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以找到項目 新 的市場切入點，為項目作出科學、合理的決策和定位提供理論根據 。 本案主要采用實地考察、收集相關資料的方式開展調研工作。 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 3 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第一章 城市背景 ◆ 城市屬性 項目所在的城市，桂林， 擁有甲天下的山水風光，悠久的歷史文化，多彩的民族風情，一流的生態(tài)環(huán)境和獨具特色的城市風貌，是一個最適合于人類居住的城市、一 個可以滿足現代人多元化旅游需求的國際旅游城市。 ◆地理、氣候 桂林是 地處湘桂走廊南端， 廣西壯族自治區(qū)東北部 ， 東經 109176。 36′至 111176。 29′、北緯 24176。 15′至 26176。 23′，平均海拔 150 米，北、東北面與湖南省交界，西、西南面與柳州地區(qū)相連，南、東南面與梧州市 、賀州市相連，毗鄰廣東省。 桂林地處低緯，屬中亞熱帶季風氣候 ， 年平均氣溫為 189 C ， 8 月最熱，月平均氣溫為 23 C， 1 月最冷，月平均氣溫 156 C 。全年風向以偏北風為主， 次為東南風， 平均風速為 22 ～ 27 米 /秒。年平均日照時數為 1670 小時。 ◆城市人口及行政區(qū)域 截止 2021 年，桂林市總人口 493 萬人，市區(qū)實際人口為 萬人。隨著桂林市 以建設現代化國際旅游城市和旅游樞紐的發(fā)展目標，使得桂林成為 廣西區(qū)域、乃至中國城市化人口遷移居住的增長重點城市之一。依據政府方面的發(fā)展目標，規(guī)劃在 2021 年市區(qū) 居住人口將分別擴大至 90 萬人。 行政區(qū)域總面積 27809 平方公里。其中市區(qū)面積 565 平方公里。 全市轄五個城區(qū) 12 個縣，即秀峰、疊彩、高新 (七星 )、 象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 4 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. ◆年度 經濟 情況 2021 年全市生產總值突破 400 億元達到 億元 ,比上年增長 %，全市經濟總量又邁上了一個新臺階，經濟增長幅度為近八年來最高。其中第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。第一、二、三產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %，分別拉動經濟增長 、 和 個百分點。 2021 年全市社會消費品零售總額實現 億元，同比增長 %,增幅為 1998 年以來最高。 同時， 全市接待國內外游客 萬人次，同比增長 %,超過預期 個百分點。接待來桂旅游人數和旅游總收入均超過歷史最高的 2021 年水平。 桂林三大產業(yè)增加值對比（億）0100200第一產業(yè)增加值 第二產業(yè)增加值 第三產業(yè)增加值 2021年 2021年 2021年 2021年 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 5 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. ◆ 人均 GDP 水 平 桂林市轄區(qū)目前人均 GDP 水平約 9180 元，根據政府的發(fā)展計劃，到 2021 年，桂林市的人均 GDP 水平將突破 10000 元。 桂林人均GDP各年對比（元）5408557862606865735581279180100000 2021 4000 6000 8000 10000 120211998年2021年2021年2021年（來自政府統(tǒng)計公報） （來自政府統(tǒng)計公報） 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 6 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. ◆ 城市發(fā)展規(guī)劃 城市發(fā)展的戰(zhàn)略 隨著桂林地市的并成“新桂林、大桂林”，桂林市委、市政府結合自治區(qū)黨委“三大戰(zhàn)略，六大突破”的戰(zhàn)略構想，確立了“旅游立市”，把旅游業(yè)培育成主導產業(yè)的發(fā)展思路，要求城市建設和環(huán)境保護工作迅速上升到一個新的水準。為此，提出了建設“公園城市”、“ 環(huán)保城市”的設想，并實施大規(guī)模城市改造計劃，以全面改善城市環(huán)境景觀系統(tǒng)，重塑桂林“山、水、城”格局，發(fā)揮桂林旅游資源優(yōu)勢，促進旅游、商貿、服務業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。 桂林城市空間的拓展：西城新區(qū)（現臨桂）“初現” 經過修訂的《桂林市城市總體規(guī)劃（ 2021 至 2021 年）》得到國務院批復，明確了桂林城市總體規(guī)劃中關于城市發(fā)展規(guī)模、方向以及生態(tài)環(huán)境、文化遺產保護等問題，確定桂林的城市建設將主要向西發(fā)展。這意味著未來 10 年內，桂林西城區(qū)以及臨桂縣城將成為桂林城市建設和發(fā)展的熱土。 桂林城市總體規(guī)劃中備受 關注的是關于桂林城市建設今后的發(fā)展區(qū)域問題。國務院的批復中，確定桂林城市規(guī)劃區(qū)范圍為 平方公里，今后要嚴格控制舊城的開發(fā)強度，城市建設主要向西發(fā)展，適度發(fā)展東部組團，控制向北擴大。批復同時指出，到 2021 年，桂林主城區(qū)實際居住人口要控制在 67 萬人以內，到 2021 年，主城區(qū)實際居住人口要控制在 70 萬人以內。按照這個規(guī)劃藍本，未來10 年內，桂林新一輪的城市建設將在桂林機場路沿線重點展 開 ,并帶動沿線相關產業(yè)高速發(fā)展。 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 7 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第二章 桂林房地產的現狀特點與發(fā)展趨勢 區(qū)域發(fā)展 競爭態(tài)勢 發(fā)展特征 市場狀況 產品結構 1）住宅物業(yè) 桂林市場概況： 桂林市目前的總體營銷方式 整體營銷策略： 整體營銷策略： 1） 差異性策略： 2） 投資概念策略 3） 品牌策略 4） 政策策略 amp。sup2。 營銷推廣渠道： 1) 現場的解說演示 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 8 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 2) 現代媒介的組合 3） PR（公關）活動 4)異地的銷售部的設立 amp。sup2。 促銷措施： 1） 低開高走，制造升值空間 2） 名校聯(lián)姻，打教育牌 3） 展銷期給購買者額外優(yōu)惠 4） 對外地客戶實行大折扣 C、 桂林房地產廣告媒體調查 桂林房地產廣告媒體概 況 u 別墅類 u 復合類 u 洋房類 名稱 主題廣告語 媒體選擇 u 商鋪類 桂林房地產廣告概況分析 D、 消費者訪談調查 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 9 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. （三）總結 宏觀經濟環(huán)境利好 政府規(guī)劃對西部及桂臨縣的房地產發(fā)展帶來契機 價格水平 桂林房地產產品正處于升級換代的前奏 營銷手段簡單實用 生活習慣 認同投資概念 商業(yè)環(huán)境平淡 南寧市民族大道 86號金和大廈 10樓 1005 房 桂林山水鳳凰城項目市調報告 FAX： 0771/5885332 郵編 530022 10 南 寧 經 緯 行 房 地 產 咨 詢 有 限 公 司 KINGSWICK (NANNING) PROPERTY CONSULTANTS LTD. 第二章 桂林房地產（宏觀）市場綜述 ◆ 桂林房地產市場的階段性變化 1998年，桂林房地產發(fā)展新起點。 1998 年桂林地市合并以來，城市基礎設施、 城市改建及重點工程的投入使用，使桂林經濟有了穩(wěn)定發(fā)展，同時地產業(yè)也得到了長足發(fā)展。 2021年成為桂林房地產市場的“分水嶺”，品牌化、專業(yè)化、規(guī)模化競爭的時代真正來臨。 2021 年以來，隨著國家一系列針對房地產的政策出臺，如央行加息；未取得預售許可證的樓盤，不得建設售樓部和進行項目宣傳，不得