【正文】 人員培訓(xùn) 制定《可園接管人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)方案》，由邵茂中、 徐春、謝志生、陳樂(lè)華、買(mǎi)莉娟負(fù)責(zé)起草，交籌備處審批后組織實(shí)施。 ④ 資料印刷。（工程組已繪制）報(bào)辦公室備案。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 B、住戶門(mén)外部分： 消防通道、層間走廊、扶手、各種門(mén)、窗、強(qiáng)電井、弱電井、管道井、保 潔間、天面平臺(tái)、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、 雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場(chǎng)、地下室、車(chē)道、停車(chē)場(chǎng)及 停車(chē)用水泥墩、公共衛(wèi)生間、地下管理用房、綠化水系、廣場(chǎng)涼亭、店面、 公共電照、開(kāi)關(guān)、熟悉以上項(xiàng)目的施工情況，收集相關(guān)資料，重點(diǎn)收集大 堂平面圖、層間平面圖、地下室停車(chē)場(chǎng)平面圖，繪制：層間消防疏散平面 圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車(chē)場(chǎng)平面圖、入住辦理辦公室（帶 衛(wèi) 生間平面圖及材料報(bào)價(jià)工期報(bào)告）、設(shè)計(jì)各種驗(yàn)收記錄表。 33 （一）準(zhǔn)備階段 人員分組 按土建 (含室內(nèi)部份 )、機(jī)電、消防、智能化等專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行人員分工，負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收和接管。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 31 一、 智能化維護(hù)費(fèi)（收入） 1 智能化維護(hù)費(fèi) 總戶 2030 戶 ,每戶 16元 ,入住率 95% 16 元 203095% 一、 智能化維護(hù)費(fèi)（支出） 1 網(wǎng)絡(luò)工程師 1 名 ,每人月總工資 3500 元 3500元 1 2 網(wǎng)絡(luò)管理員 2 名，月總工資 2020 2020元 2 3 工資附加費(fèi) 社保 %、福利 14,工會(huì) 2%、%、加班 2%、人員工資總額的 38% 萬(wàn)元 38% 5 服裝費(fèi) 2 名管理人員每人年 3 套 ,每套 800 元 800元 23247。 可園智能化維護(hù)費(fèi)測(cè)算表 單位： (萬(wàn)元 /月 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算式 測(cè)算結(jié)果 占總 % 備注 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。12 6 車(chē)位租金 100 元 /位 12+1024 3 低值易耗 ,辦公 ,業(yè)務(wù)費(fèi) 綜合測(cè)算每人 20 元 /月 20 121 4 停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi) 道 閘 4個(gè) 6600元 /個(gè)、崗?fù)?4個(gè) 12020元 /個(gè) 6 年折舊、維護(hù)費(fèi) 300 元 /月，車(chē)位線及附件維護(hù)費(fèi) 2500 元 /月， (66004+120204)247。12+5000247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。24+220)+500 3 農(nóng)藥化肥 綜合測(cè)算每平米 元 /年 ,綠地面積38000 平米 38000247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。8247。12+1050)+(2020247。12 2 工具費(fèi) 垃圾塑料桶 200 元 450 個(gè) ,2 年折舊 ,垃圾袋每天每層 2 個(gè) 元 (364 層 ),不銹垃圾車(chē) 10 部 ,2500 元 /部 ,5 年折舊 ,每部維護(hù)費(fèi)月 50 元 ,機(jī)動(dòng)噴務(wù)器臺(tái) ,每臺(tái) 2020 元 ,3 年折舊 ,月維護(hù)費(fèi)用 50 元 200450247。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。12 8 排水系 統(tǒng) 排水泵檢修費(fèi) 10 元 /臺(tái)年 ,共 15 個(gè)。12+6005%250247。月 ,38 臺(tái)風(fēng)閥 1 元 /個(gè)6 +60002247。月 ,共 7500KVA 7500 3 柴油發(fā)電機(jī) 維護(hù)費(fèi)每臺(tái) 1200 元，共 3 臺(tái) 12003 4 公共照明系統(tǒng) 日光燈管 9 元 /支 ,日光燈 2428 根 (雙管 2880+單管 1620+三管 316),半年換一次 ,整流器 15元 /只 ,共 2428 只 ,2 年換一次 ,日光燈架 25 元 /個(gè) ,共 1516 只 (880+620+16),4 年換一次 ,節(jié)能燈泡 3元 /個(gè) ,約 6000 個(gè)，半年換一次 ,燈頭 2 元 /個(gè) ,約6000 個(gè)， 2 年換一次 ,應(yīng)急標(biāo)志燈， 250 元 /盞 ,共 800 盞 ,每年更換 15%. 24289247。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。年 2400 元 30247。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 23 2 住宅空置管理費(fèi) 面積 197000M2,每平米 60%元 ,空置率 3% 197000 元 3% 元 60% 3 商業(yè)用房管理費(fèi) 面積 ,每平米 元 元 元上浮150% 4 管理處商鋪?zhàn)赓U費(fèi) 總建筑面積 2‰ =,每平米租金 65 元 65 元 5 停車(chē)位費(fèi) 總車(chē)位 1180個(gè) ,每個(gè)車(chē)位 250元 ,收費(fèi)率 80% 1180250 元 85% 相關(guān)部門(mén)免費(fèi)車(chē)位約 100 個(gè) 6 臨時(shí)停車(chē)位 110 位 /天 1105 元 30 天 7 戲水池經(jīng)營(yíng) 綜合測(cè)算 9000元 /月 9000元 8 有償服務(wù) 綜合測(cè)算 3200元 /月 3200元 總收入 1+??+8 注：空置房管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)深住 [1997]16 號(hào)《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》第六條第 (二 )項(xiàng)制定。 22 2 總支出 =(1)+? +(10) (1) 人員工資 《人員工資測(cè)算表》 (2) 辦公費(fèi)用 《辦公費(fèi)用測(cè)算表》 (3) 公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 《公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表》 (4) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 《清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表》 (5) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 《綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表》 (6) 公共秩序管理費(fèi) 《公共秩序管理費(fèi) 測(cè)算表》 (7) 公用電費(fèi) 《公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測(cè)算表》 (8) 其它費(fèi)用 《公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測(cè)算表》 (9) 物業(yè)管理傭金 《公用電費(fèi)及其它 費(fèi) 用測(cè)算表》 (10) 稅收 《公用電費(fèi)及其它 費(fèi)用測(cè)算表》 3 結(jié)余 =總收入 總支出 收入測(cè)算表 類(lèi)別：收入（ 萬(wàn)元 /月 )） 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算式 測(cè)算結(jié)果 占總 % 備注 1 住宅管理費(fèi) 面積 197000M2,每平米 元 ,入住率 97% 197000 元 97% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、可園管理費(fèi)用測(cè)算表 可園管理費(fèi)用測(cè)算匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 月費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 數(shù)據(jù)來(lái)源 (附后 ) 1 總收入 《收入測(cè)算表》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 21 三、管理虧損的解決方法 在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的情況下，根據(jù)目前測(cè)算，可園每月管理費(fèi)用總收入為 萬(wàn)元，總支出為 萬(wàn)元，每月實(shí)際虧損約 萬(wàn)元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 標(biāo)準(zhǔn)為： 元 /㎡ 基金標(biāo)準(zhǔn)為：開(kāi)發(fā)物業(yè)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資的 2%。 管理服務(wù)費(fèi) 在對(duì)可園實(shí)行“數(shù)字化社區(qū)、零距離管理”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，以深圳市微福利房物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)作為取可園物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為： 住宅物業(yè)： 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大專(zhuān) 中級(jí)電梯工2 人 電器技術(shù)員 2 負(fù)責(zé)小區(qū)全部供配電設(shè)備和消防設(shè)施的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。 13 室外保潔員 10 負(fù)責(zé)小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、雕塑、廣告牌、地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、裙樓、管理處辦公室的保潔。 高中 15人 初中 36人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (2 人 /口 ) 大堂 28 負(fù)責(zé) 14棟大樓大堂的人員和貨物的進(jìn)出和檢查等 (1 人 /棟 ),白班由大堂事務(wù)員負(fù)責(zé)。 大專(zhuān) 1 人 中專(zhuān) 5 人 中級(jí)電工 4 人 中級(jí)技工 2 人 （三）公共秩序組人員 (107 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責(zé) 文化素質(zhì) 專(zhuān)業(yè)素質(zhì) 隊(duì)長(zhǎng) 1 全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車(chē)輛管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二） 工程技術(shù)組人員 (16 人 ) 崗位 人數(shù) 工作職責(zé) 文化素質(zhì) 專(zhuān)業(yè)素質(zhì) 網(wǎng)絡(luò)工程師 1 分管小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)、運(yùn)行等工作。 本科 1 人 大專(zhuān) 2 人 中專(zhuān) 3 人 助工 1 人 助 理 經(jīng) 濟(jì)師 2 人 大堂事務(wù)員 14 負(fù)責(zé)大堂現(xiàn)場(chǎng)辦公，來(lái)訪接待事務(wù)，對(duì)本棟樓的裝修、安全巡視檢查。 本科 2 人 專(zhuān)科 2 人 經(jīng)濟(jì)師 1 人 工程師 1 人 助工 2 人 事務(wù)員 6 1. 2 名，協(xié)助事務(wù)助理，分擔(dān)住戶服務(wù)、對(duì)各專(zhuān)業(yè)隊(duì)的工作監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)和對(duì)內(nèi)、對(duì)外協(xié)調(diào)處理業(yè)主建議、投訴等工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。出現(xiàn)故障及排除。投訴處理有結(jié)果、 有記錄和回訪。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi) ,以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 序號(hào) 指標(biāo)名稱 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)測(cè)定依據(jù) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 4 清潔保潔率 99% 《深圳市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團(tuán)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》 區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，進(jìn)行 24 小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度， 實(shí)行 10%淘汰制。并建立回訪制度和回回訪制度。 8 管理合同生效后，可園住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書(shū)；三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書(shū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在可園住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。我公司是較早通過(guò) ISO9000 國(guó)內(nèi)國(guó)際雙認(rèn)證的企業(yè)之一，通過(guò)六、七年的運(yùn)作，公司的管理體系已相當(dāng)科學(xué)、完善，在可園的日常管理上，我們將嚴(yán)格按公司 ISO900 質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)管理處利用網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展增值服務(wù)，低價(jià)提供 VOD 視頻點(diǎn)播，免費(fèi)為業(yè)主提供巨大的娛樂(lè)和學(xué)習(xí)資源庫(kù)，開(kāi)發(fā)網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上教育等網(wǎng)絡(luò)功能 。 建數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù) 可園是一個(gè)智能化設(shè)備比較齊備的小區(qū)， 可園智能化設(shè)施主要由小區(qū)寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子在線巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、 LED 電子公告系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)和門(mén)禁“一卡通”等組成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二是在管理處設(shè)置綜合服務(wù)中心，實(shí)施一站式管理，提供 24 小時(shí)服務(wù)，讓業(yè)主的入住裝修、日常費(fèi)用繳交、投訴處理均可在綜合服務(wù)中心