【正文】 設(shè)備登記卡應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄，這些可作為設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修和確保設(shè)備正常運(yùn)行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造、報(bào)廢的主要依據(jù)。 （7）對(duì)檔案資料，借閱人不得裁減、抽頁、亂畫、涂改，保持版面清潔。 （4）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將任何資料借給本公司以外人員。技術(shù)檔案一般可分成四類： （1）物業(yè)施工竣工驗(yàn)收的整套檔案資料； （2）設(shè)備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)制度及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及體系文件；（3）設(shè)備圖紙、技術(shù)資料、維修保養(yǎng)檔案及運(yùn)行記錄； （4）職工技術(shù)考核標(biāo)準(zhǔn)及資料。所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 （2）水箱、蓄水池的檢查口，機(jī)房、設(shè)備層、配電房等均應(yīng)上鎖，在無人時(shí)必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。維修完畢后，填寫維修記錄表。 如遇停水，應(yīng)以文字、通告、電話等形式告之用戶。建立事故應(yīng)急預(yù)案。 水箱有嚴(yán)格的管理措施，周圍無污染隱患。 設(shè)備運(yùn)行情況作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存，以起到跟蹤證實(shí)的作用。 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。（3）管理措施： 變配電室操作人員必須持有市供電局等相關(guān)部門核發(fā)的上崗證，必須執(zhí)行國(guó)家、政府和行業(yè)的相關(guān)規(guī)定，必須遵守崗位職責(zé)。 做好電梯運(yùn)行的安全記錄。 與專業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同，物業(yè)服務(wù)中心將對(duì)專業(yè)公司的工作實(shí)施監(jiān)督檢查，以保證電梯運(yùn)作靈活可靠、制動(dòng)靈活可靠、運(yùn)行平穩(wěn)、顯示正常、運(yùn)行正常；通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；安全設(shè)備齊全。運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行、安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)備良好。由管理處和環(huán)境部負(fù)責(zé)實(shí)施。相關(guān)電氣、機(jī)械、設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。保證設(shè)備正常運(yùn)行。遵照公司物管標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)急燈完好、備用電源充足。保證供配電設(shè)備、線路處于正常運(yùn)行狀態(tài)；延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命；保障大樓其它設(shè)備設(shè)施正常安全運(yùn)行。 公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維 護(hù) 內(nèi) 容維 護(hù) 實(shí) 施 計(jì) 劃計(jì) 劃方 案標(biāo) 準(zhǔn)實(shí) 施 效 果1供配電設(shè)備補(bǔ)償功率柜、開關(guān)柜、配電控制柜維護(hù)；接觸器、熱繼電器整定維護(hù)；二級(jí)計(jì)量電表的巡查。每日都須對(duì)設(shè)備和機(jī)房進(jìn)行清掃、擦拭，保證機(jī)房環(huán)境符合要求。建立該項(xiàng)目設(shè)施圖紙檔案，達(dá)到資料齊全，管理完善。 配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運(yùn)行正常， 一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。小區(qū)路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》。標(biāo)識(shí)管理規(guī)定。燈罩完整；開關(guān)靈敏；燈座、燈桿無無破損；亮燈率99%以上，燈具整潔。8公共樓道燈、路燈燈罩破損燈泡破損；開關(guān)失靈、線路故障；燈具清潔。用戶隨報(bào)隨修，屋面出煙口蓋板及防護(hù)罩。由工程維修部負(fù)責(zé)維修?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》。1樓道整潔明亮、無破損；地面堅(jiān)實(shí)無缺；扶手欄桿完好美觀。4公共通道扶手欄桿損壞局部油漆脫落；墻面空鼓，局部損壞。每月數(shù)次對(duì)屋面進(jìn)行巡查，雨天進(jìn)行巡查發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由工程維修部按有關(guān)房屋修繕規(guī)程實(shí)施?！斗课菪蘅槝?biāo)準(zhǔn)》和房屋工程施工技術(shù)規(guī)范。 維修部根據(jù)該項(xiàng)目的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計(jì)劃。 （3）管理措施： 健全項(xiàng)目各類標(biāo)志，保證標(biāo)志系統(tǒng)清晰；建立該項(xiàng)目設(shè)施圖紙檔案，達(dá)到資料齊全，管理完善。 共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。 對(duì)各種公共設(shè)施的巡視檢查內(nèi)容、時(shí)間及要求制定標(biāo)準(zhǔn)，并按此進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)，以保證設(shè)施外觀整潔、完好。公共區(qū)域的地面、道路、各種標(biāo)識(shí)、公共區(qū)域照明等其它設(shè)施外觀整潔、完好。檔案的運(yùn)用采用方便、先進(jìn)的檢索方式，建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和檔案目錄，充分發(fā)揮檔案的存貯和實(shí)用價(jià)值。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯、并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦存儲(chǔ)，便于查找和調(diào)用。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，聘檔案員，直接隸屬于客服中心。為此，小區(qū)物業(yè)管理的檔案建立與管理必須采用先進(jìn)電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)程序，籌建管理處與外部互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。其中公眾制度15條、內(nèi)部崗位責(zé)任制12條、管理運(yùn)作制度43條、員工考核制度5條、質(zhì)量管理體系程序文件17條。（3）培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)和書面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)計(jì)劃公司將集體組織入職培訓(xùn)和崗前培訓(xùn)。（2）操作層自我開發(fā)培訓(xùn)：利用社會(huì)辦學(xué)條件，進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送培訓(xùn)。（4）軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。管理處組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。管理處選送相關(guān)人員參加行業(yè)管理部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)和會(huì)議。 （4）在崗員工在實(shí)際操作考核中成績(jī)不合格應(yīng)離崗繼續(xù)培訓(xùn)，如再次不合格，予以解聘。確保管理人員 100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá) 100%，合格率達(dá) 100%。（5）實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。（1）貫徹公司的企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、管理理念和發(fā)展目標(biāo)。（2）實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。營(yíng)造文化氛圍，促進(jìn)交流溝通我們提倡“尊重每一位員工”，致力開展文化建設(shè)，加強(qiáng)上下級(jí)之間，同事之間的溝通與交流，增強(qiáng)員工的集體協(xié)作精神。為此，我們堅(jiān)持員工建議制度，定期召開員工座談會(huì)，定期開展調(diào)查活動(dòng)，認(rèn)真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理和良性機(jī)制，真正盤活人力資源。我們強(qiáng)調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴(yán)格的制度管理中，關(guān)心員工、尊重員工，企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為我們贏得了人才與人心。，留住人才近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重。工作中我們對(duì)管理人員實(shí)行績(jī)效考核。規(guī)范言行、注重儀表、實(shí)施形象戰(zhàn)略企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。尤其是在一專多能的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。所有管理人員需參加物業(yè)管理專業(yè)上崗培訓(xùn)并取得合格證書，保證100%持證上崗。工資福利等物質(zhì)保障激勵(lì)機(jī)制、嚴(yán)格招聘我公司在物業(yè)管理工作實(shí)踐中形成了自己的用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，講奉獻(xiàn)、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；重學(xué)歷水平，堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。整體運(yùn)作流程將實(shí)施電腦化管理，從任務(wù)的下達(dá)到完成都實(shí)現(xiàn)智能化、電腦化。通過制定員工崗位和工作成績(jī)相匹配的薪資制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性；通過公司完整的規(guī)章制度和與之相配套的工作程序，以此規(guī)范員工的言行，提高工作質(zhì)量和工作效率；通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。全面管理我公司已經(jīng)建立起一套管理體系，為了適應(yīng)新的管理體系，吸收新的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)原體系文件進(jìn)行修改和完善，公司在重新進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證，并全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，把工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)主滿意的效果。（4）充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理和利用信息。信息源要全面，匯聚與小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。管理人員對(duì)內(nèi)部員工進(jìn)行監(jiān)督。方式有集體活動(dòng)、旅游、民主生活會(huì)等。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。服務(wù)業(yè)主和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。 保潔員崗位職責(zé) 嚴(yán)格按照分管責(zé)任區(qū)切實(shí)做好清潔工作，尊敬領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事；園區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等衛(wèi)生每天清掃2次，不間斷的巡查保潔，保證路面無積水、泥沙、雜物、落葉，冬天無積雪；園區(qū)內(nèi)的休閑椅凳、健身器材、垃圾箱、燈柱、警示牌、景觀小品每天擦拭1次，保證表面無灰塵；每周一對(duì)所有垃圾箱內(nèi)的垃圾清運(yùn)一次，保持垃圾箱清潔無異味，夏季每周對(duì)垃圾箱周圍進(jìn)行滅蠅消殺一次；保潔工具，妥善保管，做到及時(shí)保養(yǎng)維修，確保工具完好率；敢于同破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為作斗爭(zhēng)，發(fā)現(xiàn)有踐踏綠籬、亂丟垃圾的游客進(jìn)行勸阻和制止；認(rèn)真完成好領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)任務(wù)。對(duì)小區(qū)所有車輛進(jìn)行有序管理；定期對(duì)小區(qū)的消防設(shè)施進(jìn)行檢查，對(duì)查出的問題及時(shí)進(jìn)行申報(bào)；負(fù)責(zé)對(duì)維護(hù)隊(duì)員的素質(zhì)培訓(xùn)和崗位技能培訓(xùn)；負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工進(jìn)行工作考評(píng)；負(fù)責(zé)監(jiān)督各中隊(duì)的工作目標(biāo)完成情況；配合服務(wù)中心對(duì)裝修人員的管理；應(yīng)對(duì)公共突發(fā)應(yīng)急事件，在權(quán)限范圍內(nèi)協(xié)助相關(guān)部門調(diào)查處理；完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的指令性和臨時(shí)性工作。 客服中心主管崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)客服中心的全面管理工作，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)；確保完成本部門的工作計(jì)劃；負(fù)責(zé)本部門工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)的檢查、落實(shí)、考核工作；負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)修的監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收簽字；及時(shí)處理、解決業(yè)主的有效投訴；負(fù)責(zé)業(yè)主信息檔案的建立及管理工作；參與新房的交接查驗(yàn)及負(fù)責(zé)空置房屋的日常管理工作；參與社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施；完成領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)性工作。****項(xiàng)目的社區(qū)文化定位為中國(guó)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。物防上統(tǒng)一采用防盜報(bào)警系統(tǒng)等手段提高防范能力，在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用****項(xiàng)目已有的智能化安全設(shè)施如樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理、快速高效，確保治安防范萬無一失。，引進(jìn)先進(jìn)的防范經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。，采取措施：，做到“三個(gè)到位”。我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘查、實(shí)地訪問的基礎(chǔ)上，與專業(yè)人士反復(fù)磋商研討，根據(jù)智能化防范條件，結(jié)合我公司取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際情況出發(fā)，確立了交房期治安管理“人防為主、技防為輔”，常規(guī)期治安管理“技防為主、人防為輔、全面防范”的整體治安防范思路。與此同時(shí)，也必將給物業(yè)管理帶來革命性的變化，促進(jìn)管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。，促進(jìn)物業(yè)管理的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的同步增長(zhǎng)。，精心養(yǎng)護(hù)綠化?！叭朔馈鄙衔覀儗?shí)施不間斷機(jī)動(dòng)巡邏，由監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合。，發(fā)揮智能化系統(tǒng)作用。在裝修審批上，嚴(yán)格把關(guān)并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙。建立秩序維護(hù)員、保潔、維修、車輛、交通、環(huán)境管理等各項(xiàng)作業(yè)程序和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化日常監(jiān)督，每月對(duì)項(xiàng)目部檢查監(jiān)督指導(dǎo)，以保證項(xiàng)目的管理規(guī)范化、制度化，保障目標(biāo)管理的順利實(shí)現(xiàn)。為此，我們將認(rèn)真研究規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，掌握工程施工進(jìn)度，并從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提出合理化建議，以完善項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)。、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升。5)“以人為本”物業(yè)管理服務(wù)。：1)人防技防結(jié)合，使因管理原因造成的治安事件不發(fā)生。 。為了達(dá)到這個(gè)目的，采用和建立了首問責(zé)任制度，首位接待人全程跟蹤服務(wù)，專業(yè)、迅速、到位。員工從小事做起，下雨的時(shí)候，秩序維護(hù)員可以主動(dòng)為淋雨的業(yè)主打傘；看到業(yè)主提著東西，積極主動(dòng)的前去幫忙等，這些事情都足以體現(xiàn)員工強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)。管理、服務(wù)人員通過語言、動(dòng)作、姿態(tài)表情、儀容儀表、行為舉止來表達(dá)對(duì)業(yè)主或使用人的尊重、歡迎、關(guān)注、友好等，讓業(yè)主及使用人感到滿意?！耙匀藶楸荆缘聻榛辍钡墓芾砝砟?，注重詮釋“人與自然共生、人與環(huán)境共存”的現(xiàn)代環(huán)保理念，發(fā)揚(yáng)“技術(shù)創(chuàng)新，管理創(chuàng)優(yōu)，真誠(chéng)守信，市場(chǎng)爭(zhēng)先”的經(jīng)驗(yàn)宗旨，堅(jiān)持以業(yè)主為中心，充分尊重業(yè)主需求，注重通過優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)同業(yè)主建立良好的關(guān)系。2)先進(jìn)思想、理念的傳播者?！凹?xì)”──對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過程都想得細(xì)、做到位，對(duì)每一件事都細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想，對(duì)每一位顧客，都細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能，讓業(yè)主滿意?！八淖址结槨薄靶隆暴ぉす芾碇胁粩嗳谌胄吕砟?、探索新思路、接受新經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用新方法，建立新機(jī)制。按照招標(biāo)文件要求，以爭(zhēng)創(chuàng)****市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)為基本目標(biāo)，在管理期內(nèi)，使社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、社區(qū)服務(wù)等方面達(dá)到****定位高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，樹立起獨(dú)樹一幟的品牌社區(qū)形象?！耙环ā眲t是指以滿足業(yè)主需求為出發(fā)點(diǎn)的服務(wù)法則，通過貫穿在各個(gè)服務(wù)步驟當(dāng)中的業(yè)主溝通進(jìn)行了分析和闡述。五步一法中“五步”是指在物業(yè)服務(wù)中和業(yè)主深度接觸的認(rèn)識(shí)業(yè)主、了解業(yè)主、幫助業(yè)主、理解業(yè)主、感動(dòng)業(yè)主五個(gè)關(guān)鍵步驟。我們將與其他公司合作，使****業(yè)主享受現(xiàn)代生活的便利。比如：實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)：我們計(jì)劃在****項(xiàng)目?jī)?nèi)創(chuàng)辦“中介服務(wù)”、“家政服務(wù)”、“居家養(yǎng)老”等項(xiàng)目為業(yè)主提供生活便利，滿足廣大業(yè)主的日常需求，同時(shí)創(chuàng)造社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益，提高公司的綜合實(shí)力。要拓展思路以提高業(yè)主居住品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，去努力達(dá)到服務(wù)的超前性；以給業(yè)主服務(wù)以外的驚喜，體現(xiàn)服務(wù)的超前性和精細(xì)化。，項(xiàng)目管理服務(wù)重視環(huán)保觀念物業(yè)管理肩負(fù)著環(huán)境管理和環(huán)境保護(hù)的重任，我司把所轄區(qū)域內(nèi)的環(huán)境管理和環(huán)境保護(hù)放在城市環(huán)保建設(shè)的整盤棋中予以考慮和研究。導(dǎo)入最新的城市文化管理理念，并通過在項(xiàng)目管理的過程中進(jìn)行循序漸進(jìn)的文化建設(shè)，規(guī)范、影響物業(yè)管理企業(yè)公共關(guān)系鏈條中組織與個(gè)人的行為模式，發(fā)揮文化的導(dǎo)向功能、約束功能、激勵(lì)功能，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。7）團(tuán)體合作——互助合作，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)。3）溝通——誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。4）社區(qū)文化建設(shè)方向的積極引導(dǎo)。 “親情化服務(wù)”管理模式借鑒先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念，以