【正文】 結(jié)束語： 沒有見過這類報(bào)告的規(guī)范參考資料，自己編寫，只能保證其調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)非常準(zhǔn)確，分析說明非常膚淺，望領(lǐng)導(dǎo)多給予一些斧正，希望能做得完整精煉一點(diǎn)。 7）運(yùn)營(yíng)，浙北是品質(zhì)商業(yè)體的代表作，我們可以利用這些有名的商家形勢(shì)上來 我們項(xiàng)目做一些聯(lián)營(yíng)消費(fèi)活動(dòng)，可以提升項(xiàng)目的知名度，品牌度。因此我們提倡設(shè)立部分不同于商業(yè)總體規(guī)劃的小型的特色店吸引客戶，保證他們的消費(fèi)時(shí)間。 廣告語：“泰州的商業(yè)革命由我們來完成”。我們有理由相信我們能做熟商圈，我們 勢(shì)在必得。中嘉國(guó)際一期一層內(nèi)街商鋪開盤幾天售盡，這不僅僅是價(jià)格優(yōu)勢(shì)，更多的信譽(yù)保障。 租金太高，尤其本地的一些商戶更不可能減少利潤(rùn)，沒有利用好項(xiàng)目最初增強(qiáng)消費(fèi)者在坡子 街的消費(fèi)習(xí)慣的好時(shí)機(jī)，打造出人氣，吸引更多商家組成良性成熟商圈，而是因?yàn)樘潛p讓很多商家撤離商圈，如此惡性循環(huán)，到了如今的嚴(yán)重后果 。 因此項(xiàng)目炒作者必須采取有效措施 盡早規(guī)避這種現(xiàn)象。 6） 一樓招商部商鋪總是大門緊鎖，大門 玻璃很花 ，里面僅僅幾張玻璃桌子，一派招商不力的負(fù)面形象展現(xiàn)給消費(fèi)者與商家。 3） 核心位置的服裝店虧損嚴(yán)重，部分商鋪拆分后分租出小商鋪經(jīng)營(yíng)小食品百貨店，且生意不錯(cuò)，說明小食品店在項(xiàng)目中對(duì)消費(fèi)者有一定 吸納 力 ，我們提倡項(xiàng)目中增加一些多元化特色店 。中百一店也為項(xiàng)目起到一定聚集人氣的作用。 2）主力店匯總 名稱 面積 三福視品店 781 必勝客 551 肯德基 668 關(guān)之琳手機(jī)大賣場(chǎng) （兩個(gè)商鋪撤走一個(gè)） 105 七匹狼 200 中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳 298 今朝珠寶 235 海瀾之家 285 項(xiàng)目的租金及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 商業(yè)商氣指數(shù)分布圖： 位置 一單元 二單元 三單元 四單元 五到八單元 在營(yíng)商鋪數(shù)量 18 17 28 27 8 在營(yíng)商鋪所占單元商鋪比例 35% 20% 58% 39% 80% 分析說明： 從上圖我們看到該項(xiàng)目目前除核心區(qū)域 5 到 8 單元外， 1到 4 單元中 2 單元商氣指數(shù)明顯高于其他幾個(gè)單元。餐飲類除必勝客與肯德基兩打主力店，其他大多數(shù)為飲品店，缺少象時(shí)代等成功的超市外有很多小型特色餐飲店。目前二層開業(yè)商家純屬罕見，毫無商業(yè)氛圍，晚上光線較暗。項(xiàng)目 僅 3 個(gè)商鋪采用 2 層聯(lián)營(yíng)，并都是管理到位，工作人 員較多的主力店，他們有一個(gè)共性就是經(jīng)營(yíng)都處在盈利狀況。 房產(chǎn)網(wǎng)數(shù) 據(jù)比較客觀， 面積 未能細(xì)化 ，其數(shù)據(jù)比實(shí)際商鋪調(diào)查的數(shù)量少了許多 ， 估計(jì)是后期業(yè)主或者開發(fā)商按照購(gòu)鋪業(yè)主要求將原單產(chǎn)權(quán)商鋪裝修拆分了，這種現(xiàn)象在一層調(diào)查中確實(shí)存在不少，已將其記錄于原始調(diào)查資料。究其原因一是市區(qū)安踏類產(chǎn)品該店無價(jià)格優(yōu)勢(shì)，二是核心位置，反而未能形成泰州人心目中價(jià)廉物美的印象，光顧者 不多，購(gòu)買者更少 一層七單元分為一個(gè)片區(qū) 左上角商鋪逆時(shí)針順序羅列各個(gè)商鋪市調(diào)情況 中國(guó)移動(dòng) 298 主要辦理業(yè)務(wù)，一般沒人到此購(gòu)手機(jī)，只有辦業(yè)務(wù)送手機(jī)。 其生意在泰州平日跟泰州生意最好的時(shí)代肯德基店基本持平，節(jié)日略高于時(shí)代店，經(jīng)理期待年底與易買得超市舉行 頻繁 的 商業(yè)活動(dòng) 以刺激消費(fèi) 達(dá)芙妮 130 盈利 該店顧客還是比較多，統(tǒng)一服裝的營(yíng)業(yè)員也比較多，營(yíng)業(yè)員給出平均每天至少有 20 單生意以上的答案，按品牌服裝代理 6成利潤(rùn)空間，由此推斷達(dá) 芙妮店能盈利但盈利不多。原關(guān)之琳店同一個(gè)老板的店 關(guān)之琳手機(jī)賣場(chǎng) 105 虧損 具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，手機(jī)比中百一店價(jià)格便宜 100 到150，市場(chǎng)回頭率比較高 ，單利潤(rùn)沒有體現(xiàn)，目前鄰店競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)減小 街客飲料 25 盈利 生意還是可以，但是租金也很高，值的一提的是營(yíng)業(yè)員覺得朋友在海陵路城中路口的生意比他們?nèi)藲馔娣e小，單租金還稍低一點(diǎn) 飄香栗與茶風(fēng)暴 26 盈利 夏季生意挺 好，應(yīng)該盈利，但是達(dá)不到原投資回報(bào)計(jì)劃的目標(biāo)，估計(jì)以后生意會(huì)更好 ====== 30 15952614535 該店已經(jīng)撤走 漢崇男裝 60 虧損 租金壓力很大，鄰店無服裝店，該店顯得很不協(xié)調(diào) 祥發(fā)一刻 50 虧 損 三星專賣 59+65+95 =219 嚴(yán)重虧損 三店合一，租金壓力打，該店沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，難以存活 小超市 33 盈利 南北碼頭 74 虧損 106 = = = = = = 48 15896013078 嚴(yán)重虧損 原都市牛仔，轉(zhuǎn)讓 58 值的注意的是該店內(nèi)部寫在墻體正中央的大字公告語，大肆批評(píng)開發(fā)商不誠(chéng)信，測(cè)繪部門枉法。該組團(tuán)在營(yíng)商家極少，白天交通光線也十分暗，幾乎沒有人從該組團(tuán)經(jīng)過。待年底 易買得大型超市進(jìn)駐后 ， 站在我公司商業(yè)項(xiàng)目前期定位基礎(chǔ)上進(jìn)行思深度考， 我們 再進(jìn)一步針對(duì)性完善的坡子街市場(chǎng)調(diào)查 研究 分析報(bào)告 。 坡子街項(xiàng)目目前對(duì)外打出廣告稱已經(jīng)與韓國(guó)大型超市易買得簽下合同，今年 12 月 25 號(hào)圣誕節(jié)該超市正式開業(yè)于 坡子街 地下一層。 購(gòu)買業(yè)主 95%是外地人，他們來直全國(guó)各地，以江浙、上海、 北京、 安徽居多，年齡大多在在 40 歲以上，而 90%的經(jīng)營(yíng)老板是泰州本地人， 經(jīng)營(yíng)者中 95%以上 的老板為 2 次置業(yè)以上，或者家族有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，老板年齡層在 30 到45 歲之間的占 85%，他們年富力強(qiáng)，具有很強(qiáng)的社會(huì)洞察能力與事業(yè)主動(dòng)性 。項(xiàng)目 單產(chǎn)權(quán) 商 鋪 原規(guī)劃 共計(jì) 440 套，而項(xiàng)目 4 到 6 層為辦公房。 項(xiàng)目所處地理位置得天獨(dú)厚 ,周邊交通網(wǎng)發(fā)達(dá) ,配套設(shè)施應(yīng)有盡有。 泰州坡子街項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析報(bào)告 目錄： 項(xiàng)目綜述與報(bào)告說明 詳細(xì)個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查一手資料 面積配比 1）項(xiàng)目總商業(yè)配比 2）項(xiàng)目各層商業(yè)配比細(xì)化 3）各層商鋪經(jīng)營(yíng)分類配比 項(xiàng)目特點(diǎn) 1） 道路交通規(guī)劃 2） 主力店匯總 項(xiàng)目的租金及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查過程中反應(yīng)出的各種問題 總結(jié)規(guī)避項(xiàng)目不足，啟發(fā)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的介意 項(xiàng)目綜述與報(bào)告說明 1） 項(xiàng)目綜述： 泰州坡子街商 業(yè) 中心 從 拿地拆 遷 有多年， 由 泰州寶江置業(yè)有限公司 (二級(jí)資質(zhì) )05 年開發(fā)，當(dāng)年 7 月項(xiàng)目正式開盤。 項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積 210000 平方米 ,占地面積約 畝。未開工建設(shè)的二期為四棟高層商住房， 2到 4 層預(yù)計(jì)選擇性規(guī)劃為商鋪。 泰州坡子街 店鋪 大多于 07 年 10 到 12 月之間 正式 營(yíng)業(yè)， 很多主力店提前到上半年就開始裝修宣傳， 但是 今年以來 商業(yè)氛圍一直未成氣候，加之項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨疬^高， 90%的商鋪處于虧損狀態(tài)， 30%的商鋪處于嚴(yán)重虧損，約有 10%左右的經(jīng)營(yíng)業(yè)主在 08 年上半年 3 到 5 月間 相繼 退出該項(xiàng)目， 5%的在營(yíng)商鋪白天時(shí)間常常關(guān)門打佯，輿論給項(xiàng)目造成負(fù)面影響嚴(yán)重，進(jìn)一步影響著項(xiàng)目后期的招商。目前地下一層已經(jīng)有個(gè)別施工人員開始進(jìn)入，在對(duì)肯德基店經(jīng)理拜訪中得知肯德基 店已明確表示當(dāng)日將與超市聯(lián)營(yíng)活動(dòng)， 并在過年前后與超市舉行更多聯(lián)營(yíng)活動(dòng)，刺激坡子街消費(fèi)， 我們拭目以待坡子街 明年是否會(huì)出 現(xiàn)良性的商圈氛圍 。 詳細(xì)個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查一手資料 一層：共八個(gè)單元 基礎(chǔ)報(bào)告說明 “ ”未能