【導讀】作商談，我司將高度重視本次與貴司本次合作的機會！場矚目的精品樓盤，創(chuàng)造樓市佳績！并與貴司攜手打造“XXX”地。的項目策劃及代理的專業(yè)經(jīng)驗，為貴公司成功開發(fā)制定專業(yè)策劃營銷方案，作為貴司科學決策的市場專業(yè)支持，并以精英銷售團隊圓滿實現(xiàn)銷售目標。愿與貴司精誠合作，攜手并進，共創(chuàng)輝煌！最具規(guī)模的大型專業(yè)地產(chǎn)代理公司，素有“皇牌代理信心標志”的美譽。中原實行項目銷售目標管理和專業(yè)素質(zhì)與市場高度結(jié)合的工作態(tài)度，以確。中原地產(chǎn)針對項目所在的區(qū)位和所擁有的各項資源條件，全面深入的挖掘。賣點，以規(guī)避風險，最大化提升物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤最大化。中原地產(chǎn)將結(jié)合項目賣點，通過細分市場，尋找并鎖定目標客戶，實施有。中原地產(chǎn)設(shè)有專門的地產(chǎn)研究中心，擁有一整套完善的深圳歷年來開發(fā)、根植于深圳市場過兩百間地鋪，各類地產(chǎn)產(chǎn)品交易、租賃情況即時在線反。場將成為會展經(jīng)濟最直接的參與者和受益者。中原商業(yè)項目部介入項目后,

　　

【正文】 麗新世界： 美麗新世界位于觀前街北面、粵海新時代廣場內(nèi)，由蘇州富銀投資發(fā)展有限公司投資開發(fā)?？偨ㄖ娣e 萬平方米，規(guī)劃鋪位 288 個，面積介于 之間，平均單價達 8500 元 /平米。 在該案的經(jīng)營項目規(guī)劃中，地下一層（即 1 樓）主要經(jīng)營業(yè)種為世界品牌男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。 1 樓主要為休閑裝、男裝世界、運動服裝和用品、兒童服飾、玩具、床上用品、工藝品。 2 樓服裝包括職業(yè)女裝、羊毛羊絨女裝、休閑女裝、各種裝飾品、女性內(nèi)衣、孕婦服。 作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項目在經(jīng)過一段時 間的市場適應(yīng)期后，估計應(yīng)該會有一個比較理想的狀態(tài)。 玄妙廣場： 玄妙廣場位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積 2 萬多平米，建筑面積 萬平方米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中商鋪的售價達到了 2 萬 /平方米的高價。目前規(guī)劃的經(jīng)營業(yè)種餐飲、娛樂、休深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 閑、資訊、購物、展示、精品、服飾、藝品等。發(fā)展方向是以上海新天地的模式，目標是建成觀前商圈中的一大亮點，目前銷售與租賃正在有條不紊的進行中。 玄妙廣場的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來自于上海、浙江、臺灣等地，一些自主經(jīng)營的業(yè)主也是重要的組成部分， 主要以經(jīng)營服裝、精品專賣為主。 蔞葑社區(qū)服務(wù)中心： 蔞葑社區(qū)服務(wù)中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積 71670 m2，總建筑面積 55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā) 3 萬 m2，包括超市12020 m2，商業(yè) 8000 m2，酒店娛樂 5400 m2，公共服務(wù) 4600 m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進入實質(zhì)性階段。在社區(qū)服務(wù)中心的二期 25000 平方米的規(guī)劃中涵括了 23000 平方米的商業(yè)用房和 2020 平米的公共服務(wù)空間。 蔞葑商業(yè)中心的建設(shè)對其周邊近 5 萬人的居住組團在商業(yè)、娛樂、休閑等日常生活方面提供了極大的方便，但是同時， 也將對本案消費客源的引進構(gòu)成巨大的競爭。 二、主要競爭個案相關(guān)指標對比分析 （ 1）、基本指標對比分析 個案 同區(qū)域內(nèi) 其他區(qū)域 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 指標分類 F 城 第四鄰里中心 美麗新世界 玄妙廣場 總建面積 10萬 m2 3萬 m2 m2 m2 店鋪相關(guān)指標 面積 50250m2 36m2 27170m2 100500m2 進深 8 89 開間 7 銷售 方式 出售 √ √ √ 招租 √ 價格 售價 /m2 /m2 2萬元 /m2 租價 48元 /m2*月 物業(yè)管理費 3元 /m2*月 /m2*月 / / 停車位 地上 地下 汽車 500個 非自動車 1000個 汽車 75個 汽車 75個 / 分析： ◆ 各個商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是 F 城，總建筑面積達 10萬平米。 ◆ 店鋪面積都相對靈活，幾個個案的實際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在 30200 平方米之間不等。 ◆ 進深主要集中在 8 米左右，這樣的進深比較為市場所接受。 ◆ 開間的差異較大，主要為經(jīng)營業(yè)種 決定，開間容易變化，分割自由。建議開間盡量控制在 45 米之間。 ◆ 市場上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風險較小，因為一般在商業(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報年限也要在 1213 年。 ◆ 物業(yè)管理費和項目的定位有著必然的聯(lián)系，目前市場上的競爭個案的物業(yè)管理費主要為 元 /平米 *月， F 城為目前市場上最好的商業(yè)項目，其物業(yè)管理費用也就 3 元 /平米 *月，而且，前上年是開發(fā)商和業(yè)主各負責一半。 ◆ 停車場應(yīng)該設(shè)置為地下停車場，停車場的多少直接影響到客流量和消費深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 者的逗留購物時間。 （ 2）、競爭個案業(yè)中分布狀 況分析 業(yè)種 個案 業(yè)種分布 同區(qū)域內(nèi) F 城 餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等 第四鄰里中心 家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等 其他區(qū)域 美麗新世界 服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運動商品等 玄妙廣場 餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等 分析： 競爭個案的業(yè)種分布主要為賣場（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。 （ 3）、產(chǎn)品定位對比分析 業(yè)種 個案 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題） 同區(qū)域內(nèi) F 城 集購 物、休閑、住宿、旅游、娛樂、餐飲、社交為一體的 大集合購物中心 第四鄰里中心 服務(wù)湖東 2萬人組團，集餐飲、賣場、健身、休閑等的社 區(qū)服務(wù)中心 其他區(qū)域 美麗新世界 面向時尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體 的購物場所 玄妙廣場 以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂、休閑等為一 體的購物廣場 目前競爭個案的定位基本上都集中在購物中心，考慮到本案的社會效應(yīng)要求，建議本案走差異化競爭策略，不宜定位為 旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文 娛樂休閑為一體、服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第四 章 項目 SWOT分析 優(yōu)勢： ● 處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi) F 城的投入使用，未來市場前景很好。 ● 處于金雞湖八大景觀之一 —— XX 內(nèi)，未來海內(nèi)外旅游人群流量大，客源層次高，購買力旺盛。 ● 輕軌的規(guī)劃實施（在湖東設(shè)立站點），必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費，客源充足。 劣勢： ● 案量較小，規(guī)模優(yōu)勢不明顯 ● 成熟的觀前商圈對本案客源的分流作用明顯。 機會： ● 蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費能力的不斷增強，商業(yè)前景可觀。 ● 園區(qū)二期三期的啟動， CBD 的規(guī)劃，必 將吸引更多的中外企業(yè)入駐，帶來大量的外來人口，客源充足，而且這些外人口的消費觀念新、消費能力強，商業(yè)前景樂觀。 ● 金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口 50 萬，其中湖西 10 萬人，湖東人口為 40 萬人，未來需求市場較大，客源充足。 ● 隨著金雞湖兩岸商品房的發(fā)展，已經(jīng)有大量的居民入住，加上湖東兩萬人組團和南都玲瓏灣商品房項目的啟動，屆時區(qū)內(nèi)人氣會比較旺盛。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 威脅： ● 離本案不遠的 F 城、第四鄰里中心以及婁葑社區(qū)服務(wù)中心都會對本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務(wù)市場競爭激烈。 ● 信貸政策的變化，會給本案的銷售形成一定 的壓力。 對策：建議本案走差異化競爭策略，定位戶外休閑 +運動型市場，避開和 F 城、第四鄰里中心等商業(yè)項進行同質(zhì)競爭。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第五章： 項目定位分析 本案擬定位于“ 戶外休閑 +運動型 ”主題商城，其原因如下： 競爭面分析 —— 差異化競爭 與本案直接競爭的同類型項目目前有 F 城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂、時尚、購物，后者則以滿足大眾日常消費為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運動 +休閑”為主訴，尋求市場空隙，突出重圍。 立地條件分析 —— 充分利用濱湖資源 本案位于金雞湖規(guī)劃的八大景觀 —— XX 之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美且濱湖而立，在建筑設(shè)計上也考慮到景觀視線的組織。面湖圍合成聚客力廣場，三樓設(shè)置大型露臺供人 觀賞湖景。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運動、沙灘運動，通過動態(tài)的“娛樂 +商業(yè)”展示吸引消費者、刺激消費；另一方面也將進一步突出本案鮮明的主題定位。 客源分析 —— 擴大服務(wù)半徑 本案周邊目前可預(yù)期的客源有：二萬人組團的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費量。定位于“戶外運動休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居 民前來消費，以此來擴大服務(wù)半徑，增加客源數(shù)量。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 客層分析 —— 迎合消費趨勢 正如本文前面所分析的，蘇州在蘇南五市中其消費統(tǒng)計指標均名列前茅，居民消費力較強。而隨著生活水平的提高，人們會將消費興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運動等方面，這為與此類消費相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣闊的前景。 【 尚需深入討論的問題 】 ※ 本案定位如確定，我們將進一步分析商鋪承租經(jīng)營者的特點、來源及招商策略。 ※ 如能夠得到總平面圖，借以分析交通動線、景觀視線，則我們將進一步對業(yè)種分布作出建議。 ※ 建筑單位設(shè)計中，局部交通動線的組織似需再作商榷。 ※ 建筑、 戶外廣場、金雞湖對本案而言是一個有機的整體，無法割裂，如能得到其戶外場地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營運。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 定位： 戶外休閑 +運動型市場 長的湖岸 環(huán)湖步道區(qū) 野營燒烤區(qū) 燒肉用品、食品、設(shè)備 球類運動、 慢跑 、 自行車 夜間活動廣場 沿湖戲水 區(qū) 游艇碼頭 健康性機能食品、飲品 水上運動用品、服裝、設(shè)備 聚客力主題廣場 戶外運動器材、鞋、服裝 水 空間配套 招商業(yè)種 空間內(nèi)空 招商業(yè)種 衍生活動 衍生業(yè)種 烤肉晚會 鐵人三項 沙灘排球童玩節(jié) 服飾 飾品 玩具