【正文】 及婁葑社區(qū)服務中心都會對本案構成較大的威脅，商業(yè)服務市場競爭激烈。定位于“戶外運動休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內的居 民前來消費，以此來擴大服務半徑，增加客源數(shù)量。 ※ 建筑、 戶外廣場、金雞湖對本案而言是一個有機的整體，無法割裂，如能得到其戶外場地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進一步提出戶外設施規(guī)劃建議，以便招商及日后營運。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運動、沙灘運動，通過動態(tài)的“娛樂 +商業(yè)”展示吸引消費者、刺激消費；另一方面也將進一步突出本案鮮明的主題定位。 ● 金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口 50 萬，其中湖西 10 萬人，湖東人口為 40 萬人，未來需求市場較大，客源充足。 （ 2）、競爭個案業(yè)中分布狀 況分析 業(yè)種 個案 業(yè)種分布 同區(qū)域內 F 城 餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等 第四鄰里中心 家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等 其他區(qū)域 美麗新世界 服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運動商品等 玄妙廣場 餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等 分析： 競爭個案的業(yè)種分布主要為賣場（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。 二、主要競爭個案相關指標對比分析 （ 1）、基本指標對比分析 個案 同區(qū)域內 其他區(qū)域 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 指標分類 F 城 第四鄰里中心 美麗新世界 玄妙廣場 總建面積 10萬 m2 3萬 m2 m2 m2 店鋪相關指標 面積 50250m2 36m2 27170m2 100500m2 進深 8 89 開間 7 銷售 方式 出售 √ √ √ 招租 √ 價格 售價 /m2 /m2 2萬元 /m2 租價 48元 /m2*月 物業(yè)管理費 3元 /m2*月 /m2*月 / / 停車位 地上 地下 汽車 500個 非自動車 1000個 汽車 75個 汽車 75個 / 分析： ◆ 各個商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是 F 城，總建筑面積達 10萬平米。 作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內的商業(yè)項目在經過一段時 間的市場適應期后，估計應該會有一個比較理想的狀態(tài)。其中主樓兩層，計 萬平方米，主要定位為大型超市、大賣場，南樓三層 7700 平方米，主要為餐飲類的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點等。 該案占地 63畝，總建面積超過 10 萬平方米。 ■ 蘇州已向移民城市方向發(fā)展，外來人口的逐年增加，商機無限，但外來人口的結構有待調整（這主要是由產業(yè)結構決定的），隨著蘇州產業(yè)結構向高科技、資金密集型產業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場進一步擴大，促進商業(yè)的進一步發(fā)展。 歷年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積走勢分析 圖三 ：蘇州市歷年竣工面積（萬平米）走勢圖 10050050100150竣工面積 增幅（% ） —— 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年※ 從圖三可以看出 ： 歷年竣工面積走勢戲劇性的與施工面積、新 開工面積的走勢一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積 2020 年的增幅明顯高于竣工面積，說明 2020 年（尤其是 03年下半年）至 2020 年（根據(jù)開發(fā)周期簡單估計）商業(yè)營業(yè)用房的供應將急劇加大，市場競爭可能會比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競爭能力差的項目有可能面臨市場尷尬，銷售 壓力會明顯增大。 二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析 2020 年上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房轉讓登記 1282 處，轉讓面積 萬平米，轉讓金額 億元，分別比上年同期增長 %、 %和 %，深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 創(chuàng)歷史最高水平。 預測：該區(qū)域內的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場潛力相對較小，潛力相對較大的地區(qū)有三個：長橋、木瀆、太湖。 預測：在未來，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈”。尤其是完成投資和新開工面積兩個指標的增幅，更是強勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應的激發(fā)、經濟的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對蘇州市的商業(yè)前景的預期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強，資金到位狀況良好。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 四、消費指標走勢分析 社會消費品零售總額（億元）走勢圖 0100200300400500指標值 1978年 1980年 1985年 1990年 1995年 2020年 2020年 2020年消費品市場需求旺盛，全市消費品市場持續(xù)走強，從 1978 年 至 2020 年，社會消費品零售總額曲線近似直線上升，尤其是 1990 年以后，上漲幅度明顯加大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢， 2020年實現(xiàn)社會零售總額 億元，增長 %。至 2020 年末，蘇州私家車擁有量已突破 10 萬輛，達 萬輛，居全省第一。 (元 ) 蘇州為各地的 % 江蘇省 8178 2439 無錫市 9988 629 常州市 9933 684 南京市 9157 1460 南通市 8640 1977 鎮(zhèn)江市 8202 2415 徐州市 8037 2580 揚州市 7833 2784 泰州市 7788 2829 鹽城市 7274 3343 淮安市 7158 3459 連云港市 6953 3664 宿遷市 5041 5576 指標 滬浙粵城市 居民人均可支配收入(元 ) 比蘇州177。 ●經營凈收入和財產性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 蘇南 5 市消費絕對值全省領先，消費增幅普遍較低 隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質量不斷提高，消費水平不斷增長。 蘇南 5 市人口就業(yè)情況表（單位： %） 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 城市名 就業(yè) 人口 國有 集體 其他 經濟 個體 私營 個體 被雇 退休 再就業(yè) 其它 就業(yè) 全省 100 南京市 100 無錫市 100 常州市 100 蘇州市 100 鎮(zhèn)江市 100 從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經濟單位 人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢。 調研、策劃、造勢、推案 用心營造共贏局面 誓將卓越進行到底！ 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第一章 消費市場探析 一、 2020 年蘇南 5 市居民生活水平橫向對比 在國民經濟持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。 ? 本項目的 招商 服 務 代理費 為項目實際 壹 個月總租金收入 。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 四、 規(guī)范服務，優(yōu)質保證 地產專家，完美銷售保證 ? 針對貴司項目的需要， 中原 將特別配備具有多年項目實操成功經驗的精英銷售 、招商 團隊，確保達至開發(fā)商的銷售 、招商 目標； ? 深圳中原工商鋪 總經理將作為項目總負責人，直接把握兩項目操作的方向； ? 深圳中原工商鋪商業(yè)項 目部將全程為本項目提供全程技術 支持 ，中原內部網(wǎng)絡將提供全方位的信息及推廣資源支持 。 中原商業(yè)項目部 介入本項目后，通過對項目的規(guī)劃改造、劃分，促使本項目現(xiàn)時在市場上取的了良好的反響和銷售成績。 擁有強大的信息 資料平臺，組成了國內最強大的內部營銷平臺 ? 中原擁有涵蓋國內 23 座大中型城市市場網(wǎng)絡，組成了中原中國內部強大的公司信息資料平臺 ； ? 建立針對本項目手機短信群發(fā)功能，有效降低項目營銷成本； ? 中原多年的專業(yè)地產服務，積累了大量的客戶資源，為商業(yè)項目的招商運營提供了極大的便利條件； 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 三、 中原商業(yè)項目部成功 代理 的 項目 中原 地產經過十年的市場磨練，策劃代 理銷售的項目覆蓋了豪宅、小戶型住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等多個建筑產品領域， 中原商業(yè)項目部對深圳 房地產 商業(yè)項目 市場的摸索，目前成功代理的項目有 ： ? 春風 公司導入成熟的港式管理經驗，經過九年多的成長，穩(wěn)步發(fā)展到目前超過 2500 名員工，形成四大功能中心，即策劃中心、銷售中心、行政管理中心及深港研究中心。目前，中原已在深圳、廣州、北京、上海、重慶、大連、杭州、南京、珠海、天津、廈門、沈陽、東莞、成都、中 山、佛山等十多個國內大中城市設立了分公司。 市場交易 、租賃情況即時反應 系統(tǒng) ? 根植于深圳市場過兩百間地鋪，各類地產產品交易、租賃情況即時在線反應 ，可以及時了解、收集市場信息，指導我們服務的不斷修正 。商業(yè)深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 社交需求帶動了區(qū)域的繁榮 。 2020項目的經驗 ，發(fā)展商在前期項目接觸時就主動與商業(yè)項目部進行工作對接，出于對我們工作能力的信任，繼續(xù)把該項目的全程策劃招商代理工作交給中原，現(xiàn)時本項目正在操作中，前期客戶積累進展情況良好。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 六、 項目合作