【正文】 【 尚需深入討論的問題 】 ※ 本案定位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營(yíng)者的特點(diǎn)、來源及招商策略。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 第五章： 項(xiàng)目定位分析 本案擬定位于“ 戶外休閑 +運(yùn)動(dòng)型 ”主題商城，其原因如下： 競(jìng)爭(zhēng)面分析 —— 差異化競(jìng)爭(zhēng) 與本案直接競(jìng)爭(zhēng)的同類型項(xiàng)目目前有 F 城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂、時(shí)尚、購(gòu)物，后者則以滿足大眾日常消費(fèi)為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運(yùn)動(dòng) +休閑”為主訴，尋求市場(chǎng)空隙，突出重圍。 劣勢(shì)： ● 案量較小，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯 ● 成熟的觀前商圈對(duì)本案客源的分流作用明顯。 ◆ 市場(chǎng)上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)橐话阍谏虡I(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報(bào)年限也要在 1213 年。 蔞葑社區(qū)服務(wù)中心： 蔞葑社區(qū)服務(wù)中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積 71670 m2，總建筑面積 55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā) 3 萬 m2，包括超市12020 m2，商業(yè) 8000 m2，酒店娛樂 5400 m2，公共服務(wù) 4600 m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。 在該案的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃中，地下一層（即 1 樓）主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種為世界品牌男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。休閑活動(dòng)中心，健身俱樂部及部分商務(wù)辦公于一體。 ■ 長(zhǎng)三角都市圈的形成，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致蘇州本地客源向商業(yè)非常發(fā)達(dá)的上海流出，“蘇州掙錢，上海消費(fèi)”的現(xiàn)象不容忽視，針對(duì)這一情況，應(yīng)盡快提高蘇州商業(yè)服務(wù)的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象。 ■ 隨著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)發(fā)展應(yīng)抓住機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)服務(wù)的檔次和水平。 預(yù)測(cè)：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，外來人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強(qiáng)。值得一提的是幾個(gè)風(fēng)景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。 （ 4）、吳中區(qū) 由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對(duì)滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長(zhǎng)橋（百潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意。 ■ 成熟的商圈對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯。 居民消費(fèi)結(jié) 構(gòu)在提升，中、高檔消費(fèi)群體正在形成，消費(fèi)增長(zhǎng)的增量部分主要是由中、高檔消費(fèi)形成的，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆而形成的居住類消費(fèi)、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂、服務(wù)消費(fèi)和汽車消費(fèi)成為熱點(diǎn)。無論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關(guān)城市比均屬偏高。 （ 2）近年來，住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，住房買賣規(guī)?？涨埃用窦彝プ》織l件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費(fèi)、裝潢等與住房相關(guān)的居住類支出明顯增加， 2020 年居住類支出（不含購(gòu)房本身支出）比上年增長(zhǎng) %，增幅居八大類消費(fèi)首位。 2020 年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高 2439 元，比南京、無錫、常州也分別高 1460 元、629 元、 684 元。居民收入的主要特點(diǎn)是： 收入來源趨于多元化。與其他 3 市的差距不是很大，尤其是 與南京、無錫兩市差距更小。 蘇南 5 市歷年人均居民可支配收入一覽表 年份 城市名 1999年 2020年 2020年 2020年 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 蘇州市 8406 9274 10515 10617 無錫市 7920 8603 9454 9988 常州市 7874 8540 9405 9933 南京市 7694 8233 8848 9157 鎮(zhèn)江市 6569 7170 7698 8202 0202040006000800010000120201999年 2020年 2020年 2020年蘇州市 無錫市 常州市 南京市 鎮(zhèn)江市●從上圖可以看出，蘇南 5 市居民可支配收入排名雖然一直沒有 變化。 把握機(jī)會(huì)點(diǎn)，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。在本項(xiàng)目達(dá) 銷售 \招商 條件之前向發(fā)展商提供《項(xiàng)目銷售 \招商 執(zhí)行報(bào)告》，并討論反饋，形成完備的執(zhí)行方案，最大限度挖掘并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值。 匯食坊 （項(xiàng)目進(jìn)行中） 匯食坊項(xiàng)目地處繁華的羅湖中心區(qū)春風(fēng)路與向西路的交匯處，共三層，分別為地上兩層建筑，地下負(fù)一層建筑 ,現(xiàn)狀地上建筑原為新楚源電器賣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目西南側(cè)一樓分割兩街鋪已經(jīng)租賃為諾基亞、摩托羅拉手機(jī)品牌店經(jīng)深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 營(yíng) 。 彩田食街更是深圳三大食街之一， 各種娛樂應(yīng)有盡有。 中原看重的是與您的長(zhǎng)期合作關(guān)系，我們致力于成為商業(yè)項(xiàng)目的專業(yè)策劃、代理、招商團(tuán)隊(duì)，為您的項(xiàng)目成功運(yùn)做提供最有價(jià)值的專業(yè)解決方案。 我 部門 將組建專門工作小組，結(jié)合 中原 十年資源平臺(tái)及在 深圳 市場(chǎng) 多 年的項(xiàng)目策劃及代理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為貴 公司成功開發(fā)制定專業(yè)策劃營(yíng)銷方案，作為貴司科學(xué)決策的市場(chǎng)專業(yè)支持，并以精英銷售團(tuán)隊(duì)圓滿實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 訓(xùn)練有素、善打硬仗的銷售精英 ? 中原 實(shí)行項(xiàng)目銷售目標(biāo)管理和 專業(yè)素質(zhì)與市場(chǎng)高度結(jié)合的工作態(tài)度 ，以確保 招商 \銷售精英團(tuán)隊(duì)的持久的高銷售力 和招商成功率 。春風(fēng)路為羅湖成熟的餐飲、娛樂較為集中區(qū)域 ，但項(xiàng)目的具體位置及項(xiàng)目形象不太理想，操作難度較大 。皇都廣場(chǎng)商業(yè)裙樓純金地段，強(qiáng)勢(shì)動(dòng)力，在第一時(shí)間分享中心區(qū)商務(wù)配套，掌握財(cái)富核心第一資源，面對(duì)會(huì)展中心，皇都廣場(chǎng)將成為會(huì)展經(jīng)濟(jì)最直接的參與者和受益者 。 過程 全程把握 ， 密切與發(fā)展商積極溝通 —— ? 中原 將選派 銷售 /招商 精英 為 本 項(xiàng)目服務(wù)，在銷售 /招商 執(zhí)行階段對(duì) 業(yè)務(wù) 人員進(jìn)行專案培訓(xùn)，執(zhí)行目標(biāo)管理， 項(xiàng)目策劃師將實(shí)行 定期 與發(fā)展商開會(huì) ，及時(shí)幫助和解決銷售中遇到的問題，保持一貫的高品質(zhì)服 務(wù)水準(zhǔn)，以確保實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)目的完美銷售目標(biāo)。 以上意見，供貴司決策參考。 ●蘇州 2020 年居民可支配收入為 10617 元，列全省第一，比 2020 年增長(zhǎng)%，但增長(zhǎng)率僅列全 省第九名，低于全省平均水平（ %） 個(gè)百分點(diǎn)，增幅的偏低應(yīng)該值得注意。 （ 2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。消費(fèi)支出的增幅為 %，低于常州市（ %），相對(duì)于收入的增幅（ %），消費(fèi)支出明顯偏低，說明拉動(dòng)內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費(fèi)水平尚有 較大潛力可挖，必須努力開拓消費(fèi)領(lǐng)域，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 項(xiàng)目 計(jì)量單位 低 20% 較低 20% 中間 20% 較高 20% 高 20% 可支配收入 元 /人月 354 543 711 959 2051 從上表可看出， 20%的低收入組人均月收入為 354元， 20%的高收入組人均月收入為 2051 元。居民消費(fèi)的主要特點(diǎn)是： 消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善 2020 年居民 的八大類消費(fèi)支出中，除衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、雜項(xiàng)商品及服務(wù)有所下降外，其余都有不同程度的增長(zhǎng)。百分點(diǎn) 徐州市 5922 2164 常州市 7973 2933 連云港 5059 1869 鹽城市 5507 2092 南通市 5852 2318 無錫市 7567 3011 泰州市 5550 2308 南京市 7323 3066 揚(yáng)州市 5575 2341 宿遷市 3464 1463 鎮(zhèn)江市 6305 2708 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 淮安市 4840 2136 指標(biāo) 滬浙粵城市 人均消費(fèi)支出(元 ) 食品支出(元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。 市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（ %）走勢(shì)圖 1189095100105110115120指標(biāo)值 118 1985年 1990年 1995年 2020年 2020年 2020年2020年以來，物價(jià)總體水平穩(wěn)定，社會(huì)消費(fèi)品供應(yīng)充分，物品短缺和通貨膨脹不再深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 發(fā)生，這為消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)造了條件。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述 （ 1）、中心城區(qū)： 古城區(qū)由于歷史原因，各項(xiàng)商業(yè)配套比較完 善，石路商圈、觀前商圈已相對(duì)成熟，輻射半徑也日益擴(kuò)大，商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)飽和，故從 5 個(gè)指標(biāo)的發(fā)展來看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入生命同期中的成熟期，后來商業(yè)項(xiàng)目介入相對(duì)困難，故新開工面積有著較大的降幅（ %）。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 （ 3）、園區(qū) 園區(qū)由于商業(yè)模式相對(duì)獨(dú)特，鄰里中心運(yùn)作都相對(duì)成熟，能有效地滿足區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)需求。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施、交通有較大改善，市場(chǎng)前景一下子變得光明起來，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗 性，市場(chǎng)前景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傾向于商業(yè)物流方向，未來可能會(huì)作為商品集散地的形象存在于市場(chǎng)中。 指標(biāo)的驚人增長(zhǎng)說明市場(chǎng)消化能力極強(qiáng)，這與“一鋪養(yǎng)三代”的傳 統(tǒng)投資思想密不可分，在股票市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、銀行儲(chǔ)蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、在“商鋪”中淘金已成為廣大市民的共識(shí)。原因是趁著 2020 年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場(chǎng)消化速度加快，“減空”效果明顯。 ■ 綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的商業(yè)項(xiàng)目將面臨市場(chǎng)的淘汰，而質(zhì)素較高的項(xiàng)目將蠶食大部分的市場(chǎng)份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應(yīng)，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 該案的招商業(yè)種主要為國(guó)內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、美容、賣場(chǎng)等，每個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種控制在 1 至 2 家，可能會(huì)有效的防止了惡性競(jìng)爭(zhēng)的存在。 項(xiàng)目目前正處于招商階段，以租賃的形式對(duì)外招商，平均租金在 45 元 /m2/月。目前規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)業(yè)種餐飲、娛樂、休深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 閑、資訊、購(gòu)物、展示、精品、服飾、藝品等。 ◆ 進(jìn)深主要集中在 8 米左右，這樣的進(jìn)深比較為市場(chǎng)所接受。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 第四 章 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： ● 處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi) F 城的投入使用，未來市場(chǎng)前景很好。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 威脅： ● 離本案不遠(yuǎn)的 F 城、第四鄰里中心以