【正文】 XXX”項目，雙方本著互惠、互利、真誠合作的原則， 中原 收取 以銷售總金額的 ％ 的代理費率以起 ， 詳細(xì)收費方式以最終協(xié)商確定的策劃代理合同為準(zhǔn)。 把握機會點，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。 省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況 城市名 新口徑 （元） 收入位次 增幅 （ %） 增幅 位次 城市名 新口徑 （元） 收入 位次 增幅 （ %） 增幅 位次 全 省 8178 —— —— 連云港 6953 12 11 南京市 9157 4 8 淮安市 7158 11 1 無錫市 9988 2 2 鹽城市 7274 10 3 徐州市 8037 7 6 揚州市 7833 8 7 常州市 9937 3 4 鎮(zhèn)江市 8202 6 5 蘇州市 10617 1 9 泰州市 7788 9 10 南通市 8640 5 12 宿遷市 5041 13 13 ●從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無錫、常州、南京、南通（蘇北）、鎮(zhèn)江。 蘇南 5 市歷年人均居民可支配收入一覽表 年份 城市名 1999年 2020年 2020年 2020年 絕對值（元） 絕對值（元） 絕對值（元） 絕對值（元） 蘇州市 8406 9274 10515 10617 無錫市 7920 8603 9454 9988 常州市 7874 8540 9405 9933 南京市 7694 8233 8848 9157 鎮(zhèn)江市 6569 7170 7698 8202 0202040006000800010000120201999年 2020年 2020年 2020年蘇州市 無錫市 常州市 南京市 鎮(zhèn)江市●從上圖可以看出，蘇南 5 市居民可支配收入排名雖然一直沒有 變化。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯超過省平均水平。與其他 3 市的差距不是很大，尤其是 與南京、無錫兩市差距更小。 蘇南 5 市人均消費支出比較 城市名 單位 2020年 2020年 增幅 % 增幅排名 全 省 元 /人 —— 南京市 元 /人 0 5 無錫市 元 /人 3 常州市 元 /人 1 蘇州市 元 /人 7686 2 鎮(zhèn)江市 元 /人 4 從表中可以看出： ■ 蘇州居民消費支出達(dá) 7686 元，比常州低 元，列 5 市的第二位。居民收入的主要特點是： 收入來源趨于多元化。 項 目 金額 (元 /人 ) 比重 (%) 比重排名 家庭總收入 11511 100 —— 工薪收入 6960 1 經(jīng)營凈收入 104 4 財產(chǎn)性收入 126 3 轉(zhuǎn)移性收入 4321 2 不同家庭收入水平懸殊。 2020 年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高 2439 元，比南京、無錫、常州也分別高 1460 元、629 元、 684 元。 (元 ) 蘇州為各市的 % 上海市 13250 2633 寧波市 12970 2353 紹興市 12133 1516 杭州市 11778 1161 湖州市 11388 771 舟山市 10985 368 嘉興市 10757 140 廣州市 13380 2763 深圳市 24941 14324 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 三、市區(qū)居民消費特點分析 2020 年，市區(qū)居民人均消費支出為 7686 元，同比增長 %。 （ 2）近年來，住房消費成為熱點，蘇州房地產(chǎn)市場活躍，住房買賣規(guī)?？涨?，居民家庭住房條件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費、裝潢等與住房相關(guān)的居住類支出明顯增加， 2020 年居住類支出（不含購房本身支出）比上年增長 %，增幅居八大類消費首位。 恩格爾系數(shù)偏高 省內(nèi)城市 人均消費支出 (元 ) 食品支出 (元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。無論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關(guān)城市比均屬偏高。但我們也應(yīng)該看到，年上漲的幅度相對平緩，說明目前市場商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不是很合理，拉動內(nèi)需的效果不是很明顯，應(yīng)該著力調(diào)整（市場微調(diào)之手）商品和服務(wù)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商業(yè)健康發(fā)展。 居民消費結(jié) 構(gòu)在提升，中、高檔消費群體正在形成，消費增長的增量部分主要是由中、高檔消費形成的，伴隨房地產(chǎn)市場火爆而形成的居住類消費、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂、服務(wù)消費和汽車消費成為熱點。 值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對施工面積、新開工面積的不斷上升，說明市場需求比較旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè)營業(yè)用房，“減空”效果明顯。 ■ 成熟的商圈對區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動作用明顯。但該處文化底蘊的相對不足，也是發(fā)展商業(yè)的一個弱點，因為難以有效的延長旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時間。 （ 4）、吳中區(qū) 由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長橋（百潤發(fā)、華潤）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意。 （ 5）、相城區(qū) 相城區(qū)的商業(yè)近年來有著較大的發(fā)展，主要集中在相城區(qū)的行政中深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 心附近，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)項目有蠡口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運作的國際服裝城。值得一提的是幾個風(fēng)景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。 上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售價平均每平方米 7033 元，其中中心城區(qū)為每平方米 7706 元。 預(yù)測：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，外來人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強。 歷年商業(yè)營業(yè)用房空置面積走勢分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 圖四 ：蘇州市歷年空置面積（萬平米）走勢圖4860300306090空置面積 48 增幅（% ） —— 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 ※ 從圖三可以看出 ： 從空置面積的走勢來看，總體趨勢呈現(xiàn)較快速度下降。 ■ 隨著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)發(fā)展應(yīng)抓住機遇，調(diào)整商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)服務(wù)的檔次和水平。 ■ 大交通格局的形成、輕軌建成后的投入使用，會使得郊區(qū)級縣級市的客源向中心城區(qū)流入，不利于郊區(qū)及縣級市的商業(yè)發(fā)展。 ■ 長三角都市圈的形成，也會在一定程度上導(dǎo)致蘇州本地客源向商業(yè)非常發(fā)達(dá)的上海流出，“蘇州掙錢，上海消費”的現(xiàn)象不容忽視，針對這一情況，應(yīng)盡快提高蘇州商業(yè)服務(wù)的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象。 該案處于園區(qū)文化行政中心地帶，周邊未來規(guī)劃建設(shè)中政府機構(gòu)、公司、大廈云集（包括園區(qū)管委會行政中心大廈、 6 幢政府公、檢、法等辦公大樓、能容納 8 萬人的國際會展中心、 2 萬人居住社區(qū)和公眾廣場、 XX 等重要項目）。休閑活動中心，健身俱樂部及部分商務(wù)辦公于一體。北樓三層約 6000 平米，主要為凈菜超市和一些健身休閑空間，其中三樓為鄰里中心的管理辦公場所。 在該案的經(jīng)營項目規(guī)劃中，地下一層（即 1 樓）主要經(jīng)營業(yè)種為世界品牌男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。 玄妙廣場： 玄妙廣場位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積 2 萬多平米，建筑面積 萬平方米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中商鋪的售價達(dá)到了 2 萬 /平方米的高價。 蔞葑社區(qū)服務(wù)中心： 蔞葑社區(qū)服務(wù)中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積 71670 m2，總建筑面積 55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā) 3 萬 m2，包括超市12020 m2，商業(yè) 8000 m2，酒店娛樂 5400 m2，公共服務(wù) 4600 m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)性階段。 ◆ 店鋪面積都相對靈活，幾個個案的實際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在 30200 平方米之間不等。 ◆ 市場上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風(fēng)險較小，因為一般在商業(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報年限也要在 1213 年。 （ 3）、產(chǎn)品定位對比分析 業(yè)種 個案 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題） 同區(qū)域內(nèi) F 城 集購 物、休閑、住宿、旅游、娛樂、餐飲、社交為一體的 大集合購物中心 第四鄰里中心 服務(wù)湖東 2萬人組團(tuán)，集餐飲、賣場、健身、休閑等的社 區(qū)服務(wù)中心 其他區(qū)域 美麗新世界 面向時尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體 的購物場所 玄妙廣場 以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂、休閑等為一 體的購物廣場 目前競爭個案的定位基本上都集中在購物中心，考慮到本案的社會效應(yīng)要求，建議本案走差異化競爭策略，不宜定位為 旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文 娛樂休閑為一體、服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。 劣勢： ● 案量較小，規(guī)模優(yōu)勢不明顯 ● 成熟的觀前商圈對本案客源的分流作用明顯。 ● 隨著金雞湖兩岸商品房的發(fā)展，已經(jīng)有大量的居民入住，加上湖東兩萬人組團(tuán)和南都玲瓏灣商品房項目的啟動，屆時區(qū)內(nèi)人氣會比較旺盛。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第五章： 項目定位分析 本案擬定位于“ 戶外休閑 +運動型 ”主題商城，其原因如下： 競爭面分析 —— 差異化競爭 與本案直接競爭的同類型項目目前有 F 城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂、時尚、購物，后者則以滿足大眾日常消費為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運動 +休閑”為主訴，尋求市場空隙，突出重圍。 客源分析 —— 擴(kuò)大服務(wù)半徑 本案周邊目前可預(yù)期的客源有：二萬人組團(tuán)的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費量。 【 尚需深入討論的問題 】 ※ 本案定位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營者的特點、來源及招商策略。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 定位： 戶外休閑 +運動型市場 長的湖岸 環(huán)湖步道區(qū) 野營燒烤區(qū) 燒肉用品、食品、設(shè)備 球類運動、 慢跑 、 自行車 夜間活動廣場 沿湖戲水 區(qū) 游艇碼頭 健康性機能食品、飲品 水上運動用品、服裝、設(shè)備 聚客力主題廣場 戶外運動器材、鞋、服裝 水 空間配套 招商業(yè)種 空間內(nèi)空 招商業(yè)種 衍生活動 衍生業(yè)種 烤肉晚會 鐵人三項 沙灘排球童玩節(jié) 服飾 飾品 玩具