【正文】 方式及條件 全程策劃代理，一站式營銷服務(wù) ? 為使兩項目快速高效實現(xiàn)優(yōu)異的銷售業(yè)績， 中原 堅持對項目進行獨家代理， 中原 將對本項目的市場定位、項目開發(fā)戰(zhàn)略、營銷策略安排、營銷行動執(zhí)行、銷售代理執(zhí)行從專業(yè)角度提出系統(tǒng)方案建議； ? 本項目 中原商業(yè)項目部 只收取人民幣 ____萬元整（￥ ______整）策劃費。 發(fā)揚優(yōu)勢，規(guī)避缺失，力求不敗。 形成差距的原因探析： （ 1）、蘇州以外商投資較為集中的優(yōu)勢，就業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，其他 4市就業(yè)結(jié)構(gòu)相對較為單一，間接地影響了 4 市居民收入的快速增長。 ■ 收入的多元化對可支配收入的作用明顯。 ●轉(zhuǎn)移性收入對居民家庭總收入的影響日益明顯，隨著離退休人數(shù)的增加和養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)的提高以及社會最低保障制度的建立健全，以養(yǎng)老金為主的轉(zhuǎn)移性收入大幅增加，在居民家庭總收入所占的比重已達 %。 指標(biāo) 省內(nèi)城市 居民人均可支配收入 (元 ) 比蘇州177。2020 年我市居民人均購建住房支出達 1521 元，占總支出的 %，是南京的 6 倍、無錫的 倍、常州的 倍。應(yīng)加大定銷房的建造和對教育收費、醫(yī)療收費的規(guī)范力度，抑制房價過快增長，調(diào)整居民的消費結(jié)構(gòu)，促進商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第二章 蘇州市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r 2020 年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 指標(biāo) 區(qū)位 本年完成投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 空置面積 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 市區(qū) 古城區(qū) 39933 206923 52589 123008 105597 新區(qū) 4901 53482 18749 24213 8651 園區(qū) 1621 16272 9974 6298 1556 吳中區(qū) 8098 57582 16241 31796 64215 相城區(qū) 2584 33625 33281 17344 9229 / 常熟 10434 175729 174314 119519 39402 張家港 14306 130567 102545 77849 22183 太倉 22627 330352 214869 90743 10316 吳江 11418 151962 101674 63177 15596 昆山 5412 42384 21589 34469 17039 一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析： 全市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展總體狀況 總體上看，蘇州商業(yè)用房的發(fā)展勢頭強勁，完成投資、施工面積、新開工面積、竣工面積四個指標(biāo)都比 2020 年有所增長。加上該區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的陸續(xù)出現(xiàn)和蘇州樂園吸引旅游人群的不斷增加，市場潛力較大，發(fā)展大型商業(yè)項目有較大的機會?？罩妹娣e的降幅很大原因也不外于此。 秘方：做獨特的商業(yè)，以差異化策略介入市場競爭。 歷年商業(yè)營業(yè)用房新開工面積走勢分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 圖二 ：蘇州市歷年新開工面積（萬平米）走勢圖10050050100150新開工面積 增幅（% ） —— 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 ※ 從圖二可以看出 ： 和施工面積走勢相似，波動較小，走勢 相對 平緩，但增長趨勢明顯。 ■ 隨著城市形象的提升，必將吸引更多的海內(nèi)外人士涌入蘇州，蘇 州更應(yīng)該以一種積極的心態(tài)面對巨大的商機。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第三章 市場面分析 一、主要競爭個案評述 F 城： 該商業(yè)街位于蘇州工業(yè)園區(qū)二期 內(nèi)，金雞湖東岸翠園路、星港街交界處，是由上海新紐投資管理有限公司蘇州分公司投資開發(fā)管理。 該項目建筑面積 3 萬平方米，位于正在建設(shè)的東 湖大郡住宅區(qū)的中央，由深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 主樓、南樓和北樓三部分組成。 2 樓服裝包括職業(yè)女裝、羊毛羊絨女裝、休閑女裝、各種裝飾品、女性內(nèi)衣、孕婦服。 蔞葑商業(yè)中心的建設(shè)對其周邊近 5 萬人的居住組團在商業(yè)、娛樂、休閑等日常生活方面提供了極大的方便，但是同時， 也將對本案消費客源的引進構(gòu)成巨大的競爭。 ◆ 停車場應(yīng)該設(shè)置為地下停車場，停車場的多少直接影響到客流量和消費深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 者的逗留購物時間。 ● 園區(qū)二期三期的啟動， CBD 的規(guī)劃，必 將吸引更多的中外企業(yè)入駐，帶來大量的外來人口，客源充足，而且這些外人口的消費觀念新、消費能力強，商業(yè)前景樂觀。面湖圍合成聚客力廣場，三樓設(shè)置大型露臺供人 觀賞湖景。 ※ 建筑單位設(shè)計中，局部交通動線的組織似需再作商榷。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 客層分析 —— 迎合消費趨勢 正如本文前面所分析的，蘇州在蘇南五市中其消費統(tǒng)計指標(biāo)均名列前茅，居民消費力較強。 ● 信貸政策的變化，會給本案的銷售形成一定 的壓力。 ● 處于金雞湖八大景觀之一 —— XX 內(nèi)，未來海內(nèi)外旅游人群流量大，客源層次高，購買力旺盛。 ◆ 開間的差異較大，主要為經(jīng)營業(yè)種 決定，開間容易變化，分割自由。發(fā)展方向是以上海新天地的模式，目標(biāo)是建成觀前商圈中的一大亮點，目前銷售與租賃正在有條不紊的進行中。 美麗新世界： 美麗新世界位于觀前街北面、粵海新時代廣場內(nèi)，由蘇州富銀投資發(fā)展有限公司投資開發(fā)。 該案的管理模式為 SHOPPINGMALL,與國際接軌，樹立了該案的高檔商業(yè)形象，市場美譽度高，為本案的最主要的競爭對手。 ■ 信貸政策的 變化，將對商業(yè)項目的市場去化形成一定的影響。但我們也應(yīng)該警惕：走勢有可能會上揚，原因是后開發(fā)的項目在相關(guān)指標(biāo)、整體質(zhì)素上都與市場需求相一致，而老式商業(yè)用房在一定程度上難以滿足市場需求，去化壓力大，可能面臨改造，甚至可能為市場淘汰。 三、供應(yīng)市場探析 歷年商業(yè)營業(yè)用房施工面積走勢分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 圖一： 蘇州市歷年施工面積（萬平米）走勢圖10050050100150施工面積 增幅（% ） —— 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 ※ 從圖一可以看出 ： 從 98 年至今，商業(yè)營業(yè)用房的施工面積走勢波動較小，只有 99 年躍入谷底，原因是 98年結(jié)轉(zhuǎn)的大量的商業(yè)營業(yè)用房面積在一定程度上影響開發(fā)商的市場信心，但隨著 99年底蘇州樓市的升溫，加上蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲，有效的拉動了商業(yè)營業(yè)用房的開 發(fā)信心， 2020 年至 2020 年走勢呈緩慢上升態(tài)勢。 五個縣級市 五個縣級市的商業(yè)發(fā)展相對滯后。但隨著近兩年區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的大量涌現(xiàn)、外來人口的急劇增加、 CBD 的規(guī)劃、園區(qū)二三期的啟動，園區(qū)已成為蘇州的國際化新城區(qū)，國 際化步伐明顯加大，為了滿足區(qū)內(nèi)海內(nèi)外高消費人群的需求，該區(qū)的商業(yè)項目的檔次將比較高，目前在建和將建的項目就有 F 城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)服務(wù)中心，星海國際廣場、師惠坊商業(yè)街、湖東第四鄰里中心、湖西園區(qū)置地商業(yè)項目等一系列大型商業(yè)項目。同時，從空置面積的降幅（ %）來看，更能說明該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境的成熟。但我們也要注意到，物價一直低位運行，長久來看，也會抑制消費，不利于商業(yè)的發(fā)展。百分點 深 圳 18926 5187 廣 州 11508 4380 紹興市 9004 3495 舟山市 8010 3123 上海市 10464 4120 杭州市 9215 3707 寧波市 9396 3791 湖州市 8133 3425 嘉興市 7352 3240 恩格爾系數(shù)（ 即食品支出占消費支出的比重）是國際上通行的衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平狀況的重要指標(biāo)。 項 目 金 額 （元 /人） 增長率 （ %） 占消費支出 比重 (%) 比去年增減百分點 消費性支出 7686 100 食品 3237 6 衣著 471 設(shè)備用品及服務(wù) 625 醫(yī)療保健 330 交通與通訊 642 娛 樂文教服務(wù) 1197 居住 928 雜項商品及服務(wù) 257 從上表可看出： （ 1）反映居民基本生存需要的食品 、衣著等基本生活方面支出所占的比重下降， 2020 年居民人均食品、衣著支出占消費支出的比重僅占 %；比上年下降了 個百分點。高收入組的收入是低收入組的 倍，高低收入組之間收入水平懸殊較大。 ■ 蘇州市擁有較好的自然資源地理環(huán)境和深厚的文化底蘊，旅游經(jīng)濟對商業(yè)發(fā)展的促進作用日益明顯，在居民收入水平提高遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于消費水平的情況下，應(yīng)抓住機遇，打造旅游經(jīng)濟，大力發(fā)展和完善現(xiàn)有商業(yè)配套。人均工薪收入的多少直接影響到所支配收入的多少。 從蘇南 5 市的居民收入來看，呈現(xiàn)如下幾個特點： 蘇南 5 市居民可支配收入涇渭分明 ●隨著改革開放的不斷深入，市場機制的逐步完善，國家各項經(jīng)濟政策的出臺，作為長江三角洲重要的新科技前沿陣地的蘇州近幾年外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，帶動了整個城市經(jīng)濟總量的擴張，城市居民可支配收入也“水漲船高”。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 XX 商業(yè)項目市場研究 前言 第一章 消費市場探析 一、 2020 年蘇南 5 市居民生活水平橫向?qū)Ρ? 二、居民收入特點分析 三、市區(qū)居民消費特點分析 四、消費指標(biāo)走勢分析 第二章 蘇州市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r 一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析 ： 二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析 三、供應(yīng)市場探析 四、綜述 第三章 市場面分析 一、主要競爭個案評述 二、主要競爭個案相關(guān)指標(biāo)對比分析 第四章 項目 SWOT分析 第五章 項目定位分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD.