【正文】 項目策劃代理模式 前 言 風起云涌，商機再現(xiàn)，智者不容有失！ 審時度勢，把握市場脈搏； 橫刀立馬，敢為行業(yè)先。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 五、 項目操作流程 前期籌備階段 ? 雙方簽署合作協(xié)議后，中原 將結合目前項目及市場情況出具《項目市場 調(diào)研報告及項目 初步 定位 》，確保項目定位準確，降低項目開發(fā)風險。 中原商業(yè)項目部介入項目后 ,充分發(fā)揮本項目的地段優(yōu)勢 ,通過前期精確的項目定位 ,積極拓展商業(yè)資源 ,在項目代理期內(nèi)順利完成該項目的招商代理目標。 中原工商鋪商業(yè)項目部 提供全程的 策劃顧問和招商 代理服務， 2020 年 1 月份中原 開始制訂并完成 該項目的項目定位和招商策略 定位， 同期緊密配合發(fā)展商，積極 入 場駐點工作，通過準確的 市場定位和 營銷 推廣 手法 先是在中原內(nèi)部通過強大的集團網(wǎng)絡 ， 短短三個 月完成 70%招商代理 目標， 街鋪單位租金大大突破發(fā)展商預期目標， 并樹立了 中原工商鋪商業(yè)項目部成功操作整體綜合性商業(yè)項目的團隊形象 ； ? 潤恒大廈 項目位于福田區(qū)崗廈彩田路，屬于深圳市政府規(guī)劃的中心區(qū)東區(qū)。 深度挖掘物業(yè)價值，實現(xiàn)項目的利潤最大化 ? 中原 地產(chǎn)針對 項目所在的區(qū)位和所擁有的各項資源條件，全面深入的挖掘賣點，以規(guī)避風險，最大化提升物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤最大化。 項目策劃代理模式 中原商業(yè)項目部 項目策劃代理工作說明書 目錄 一、 專業(yè)誠信的合作伙伴 _______________________________________ 3 二、 平臺資源，創(chuàng)造價值 _______________________________________ 4 三、 中原商業(yè)項目部成功代理 的項目 ______________________________ 5 四、 規(guī)范服務，優(yōu)質(zhì)保證 _______________________________________ 8 五、 項目操作流程 ____________________________________________ 10 六、 項目合作方式及條件 ______________________________________ 11 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 XXX： 感謝貴司邀請 中原商業(yè)項目部 參與 “ XXXX” 的 策劃 代理 銷售 \招商 執(zhí)行合作商談，我司將高度重視本次與貴司 本 次合作的機會！ 通過與貴司項目營銷策劃負責人 XXX 的溝通交流和對現(xiàn)有項目資料的研判，并仔細分析討論了本項目的市場因素和各項資源，我司謹以真誠向貴司表示： 中原商業(yè)項目部 有決心 把 “ XXX”項目 運做成功 ，使之成為市場矚目的精品樓盤，創(chuàng)造樓市佳績！并與貴司攜手打造“ XXX”地產(chǎn)品牌。 控制 項目營銷成本， 為 業(yè)主 解決實際問題 ? 中原 地產(chǎn)將結合項目賣點，通過細分市場，尋找并鎖定目標客戶，實施有針對性的營銷手段，最大限度的為發(fā)展商 、投資商 節(jié)省營銷費用，解決客戶實際問題。 占地面積5000 ㎡，總建 28,500㎡，共 28層，其中商業(yè)面積 1至 5層， 崗廈片區(qū)素 以深圳出名的餐飲休閑聞名。 ? 春風 銷售籌備階段 ? 中原 全程參與項目各項方案的修改對接。 細分市場，鎖定目標客源，跳脫競爭。 ●但我們也要看到，雖然蘇州居民可支配收入與其他 4 市拉開了一定的差深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 距，但收入增幅處于最低，應值得注意。 蘇南 5 市家庭總收入構成表（單位：元 /人） 城市名 南京市 無錫市 常州市 蘇州市 鎮(zhèn)江市 總收入 563 工資及補貼收入 其他勞動收入 從表中可以看出： ■ 蘇州居民的工薪收入低于常州的 元，兩者相差 元，居第二位。 二、居民收入特點分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 隨著蘇州市經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢，2020年市區(qū)居民人均可支配收入為 10617元，列全省首位，同比增長 %。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 收入水平在省內(nèi)領先，但明顯低于滬浙粵。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂和居住等項支出的比重上升較大， 2020 年居民人均交通通信、教育文化娛樂和居住支出占消費支出的比重為 %，比上年提高了 個百分點；居民消費不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反映了深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 居民生活改善的事實。 2020 年市區(qū)居民人均消費支出為 7686 元，食品支出 3237 元，恩格爾系數(shù)為 %。 市區(qū)商品零售價格總指數(shù)（ %）走勢圖 9095100105110115指標值 1980年 1985年 1990年 1995年 2020年 2020年 2020年2020 年，走勢呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場商品零售價格相對穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性發(fā)展。成熟的商業(yè)環(huán)境、良好的市場前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空”效果非常明顯。 預測：在未來幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與國際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢。但發(fā)展步伐非?？欤S著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地”的規(guī)劃實施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結構決定了這幾個區(qū)域內(nèi)的絕大部分地區(qū)商業(yè)前景不容樂觀，商業(yè)將集中向服務周邊居民的日常生活需要方向發(fā)展。居民可支配收入的不斷增加和消費性支出的比例不斷加大，對商業(yè)服務業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動了商業(yè)營業(yè)用房施工面積的再次大幅上揚。 四、綜述 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 ■ 園區(qū)獨特的商業(yè) 運作模式（鄰里中心）、園區(qū)二三期的高標準的規(guī)劃以及目前幾大商業(yè)項目的運作（例如 F 城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)中心等），加上區(qū)內(nèi)居民消費能力強、外來人口多、打造國際化都市的實現(xiàn)，園區(qū)的商圈在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門商圈進行新一輪的市場洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。同時，一深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進入商業(yè)項目的運作；一定程度上也給資金實力強、開發(fā)能力強的開發(fā)商以市場機會，有效地引導商業(yè)項目的開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢發(fā)展。 第四鄰里中心： 第四鄰里中心位于金雞湖東岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又一區(qū)域性、綜合性商業(yè)服務大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒吧、銀行、郵政、衛(wèi)生所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、菜場、汽車美容、新華書店、各類特色零售店、各類中介家政服務項目?？偨ㄖ娣e 萬平方米，規(guī)劃鋪位 288 個，面積介于 之間，平均單價達 8500 元 /平米。 玄妙廣場的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來自于上海、浙江、臺灣等地，一些自主經(jīng)營的業(yè)主也是重要的組成部分， 主要以經(jīng)營服裝、精品專賣為主。建議開間盡量控制在 45 米之間。 ● 輕軌的規(guī)劃實施（在湖東設立站點），必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費，客源充足。 對策：建議本案走差異化競爭策略，定位戶外休閑 +運動型市場，避開和 F 城、第四鄰里中心等商業(yè)項進行同質(zhì)競爭。而隨著生活水平的提高，人們會將消費興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運動等方面，這為與此類消費相關的產(chǎn)品提供了廣闊的前景。 ※ 如能夠得到總平面圖，借以分析交通動線、景觀視線，則我們將進一步對業(yè)種分布作出建議。 立地條件分析 —— 充分利用濱湖資源 本案位于金雞湖規(guī)劃的八大景觀 —— XX 之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美且濱湖而立，在建筑設計上也考慮到景觀視線的組織。 機會： ● 蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費能力的不斷增強，商業(yè)前景可觀。 ◆ 物業(yè)管理費和項目的定位有著必然的聯(lián)系，目前市場上的競爭個案的物業(yè)管理費主要為 元 /平米 *月， F 城為目前市場上最好的商業(yè)項目，其物業(yè)管理費用也就 3 元 /平米 *月，而且，前上年是開發(fā)商和業(yè)主各負責一半。在社區(qū)服務中心的二期 25000 平方米的規(guī)劃中涵括了 23000 平方米的商業(yè)用房和 2020 平米的公共服務空間。 1 樓主要為休閑裝、男裝世界、運動服裝和用品、兒童服飾、玩具、床上用品、工藝品。第四鄰里中心將成為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的鄰里中心。 商業(yè)項目的運作相對較難，人氣至關重要，地段、周邊居民消費水平和消費傾向、項目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項目成功的重要因素，一個好的商業(yè)項目應對項目周邊的居民結構、消費傾向、消費結構、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項目運作的市場抗性因素，通過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場等綜合質(zhì)素，采 用整合營銷手段等來擴大項目的輻射半徑，吸引更多的人氣。 ■ 充分利用蘇州的旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟”。商業(yè)營業(yè)用房的市場需求將進一步旺盛，施工面積有望繼續(xù)保持快速上揚的走勢。 但這些縣級市內(nèi)居民的消費地點傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時間，這些縣級市面臨 市區(qū)商業(yè)對區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場挑戰(zhàn)明顯，市場客源將大幅縮水，從而形成市場需求相對不足。 從施工面積、新開工面積的增幅來看，還是比較 快的，但增長率主要是由指標基數(shù)太小拉動的，市場需求拉動效果不是很明顯。 （ 2）、新區(qū) 新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休閑娛樂餐飲，以及預計今年 10 月份開業(yè)的百潤發(fā)購物廣場。 從 01 年下半年到今年的居住類消費和餐飲業(yè)的消費火爆，抬高了基數(shù)，給 03 年的消費品零售額增長增加了難度。 近年來，蘇州的房價大幅上升，教育費用、醫(yī)療費用居高不下，對居民的消費行為產(chǎn)生了較大影響。 消費行為發(fā)生重大改變 2020 年我市居民人均可支配收入為 10617 元，消費支出 7686 元，消費傾向為 %，與國際上公認的正常標準相比屬偏低，這是因為居民的 消費行為發(fā)生了重大改變，居民家庭支出的熱點已轉(zhuǎn)向住房、汽車等大