房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算教程-資料下載頁
2025-05-09 21:38本頁面
【導讀】房地產開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算。借款還本付息的估算。建設期借款利息和流動資金之和。其他費用以及不可預見費用等。地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本。住宅部分全部預售，品成本12867萬元和自營固定資產的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時，需經營資金8萬元，到項目結束時一次性收回。開發(fā)建設投資也等于開發(fā)產品成本12867萬元。地征用拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。主要包括向政府繳付的土地使用權出讓金和根。城市基礎設施建設費或征地費等。向土地轉讓方支付土地使用權的轉讓費。土地租用費是指土地租用方。在這種情況下，不需要籌集現金用。對土地使用權評估作價。
【正文】 2）認真選擇籌資來源渠道。 3）準確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關規(guī)定。 4）避免利率風險對項目的不利影響。 企業(yè)房地產頻道 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計劃 房地產投資項目的資金使用計劃應根據可能的項目施工進度與資金來源渠道進行編制。 編制時應注意以下幾點： 1）根據建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量。 2）根據設備到貨計劃，安排設備購置費支出。 3）項目的前期費用應盡早落實。 4）在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。 企業(yè)房地產頻道 5． 2房地產投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 4．投資計劃與資金籌措表 房地產投資項目應根據投資估算數據、可能的建設進度、將會發(fā)生的實際付款時間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計劃與資金籌措表。 其表格形式見表 519。 企業(yè)房地產頻道 序 號 項 目 合計 1 2 3 ? N 1 項目總投資 1． 1 1． 2 開發(fā)建設投資 經營資金 2 資金籌措 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 資本金 借貸資金 預售收入 預租收入 其他收入 表 519 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據。 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來源 根據國家現行財稅制度的規(guī)定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租的收入。 項目在建設期借入的全部建設投資貸款本金及其在建設期發(fā)生的借款利息，均構成項目總投資的貸款總額，在項目建設期結束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 2還款方式及還款順序 房地產投資項目貸款的還款方式應根據貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 1．國外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 2．國內借款的還款方式 實際操作過程中按實際償還能力測算。 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 3利息的計算 1．國內借款利息的計算 1）借款時的利息計算 對建設期借款利息進行估算時，應按借款條件的不同分別計算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 為簡化計算，假定借款當年在年中支用，按半年計息，其后各年按全年計息，則每年應計利息的計算公式為： 每年應計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款 247。 2） 利率 還款當年按年末償還，按全年計息。則每年應計利息的近似計算公式為： 每年應計利息 = 年初借款累計 年利率 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 2）還款時的利息計算 還款時利息的計算因還款方式的不同而不同。 （ 1）等額償還本金和利息總額時 ① 年等額還本付息，計算公式： ( 1 ) (( 1 ) 1nc niiAIi???? 等 同 于 年 金 公 式 ）式中： A:每年的還本付息額； Ic:寬限期末固定資產投資和開發(fā)產品成本的借款本金或本息與初始經營資金借款本金之和；i:年利率（實際利率）； r:貸款方要求的借款償還時間（由還款期開始計算）； (1 )(1 ) 1nniii???：資金回收系數。 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計 年利率 每年初借款余額累計 = Ic－ 本年以前各年償還本金累計 ③ 每年償還本金，其計算公式為： 每年償還本金 =A 每年支付利息 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 （ 2）等本償還時 等額還本、利息照付是指償還期內每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 ① 各年還本付息額，計算公式； 39。 1( 1 )ctcI tA I inn?? ? ?式中： At：第年還本付息額。 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 ② 每年支付利息，其計算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計 年利率 ③每年償還本金（含建設期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 2．國外借款利息的計算 國外借款利息在計算時與國內計算方法大體相同。 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。流動資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。 其表格形式如表 521。 企業(yè)房地產頻道 序號 項 目 合 計 1 2 3 ? N 1 借款及還本付息 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 期初借款本息累計 本金 利息 本期借款 本期應計利息 本期還本 本期付息 2 借款償還的資金來源 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 利潤 折舊費 攤銷費 其他還款資金 表 521 借款還本付息表 單位：萬元 企業(yè)房地產頻道 5． 3借款還本付息的估算 針對項目還本付息表，可進行如下分析。 1．分析項目債務清償能力 2．協(xié)助安排短期貸款 3．研究資金籌措方案的合理性 中國最大的地產資料下載基地 國中地產顧問
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