【正文】 型項(xiàng)目對(duì)施工進(jìn)度要較高，因此。兩者間的矛盾將制約著項(xiàng)目的成功。 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 項(xiàng)目的塔樓從產(chǎn)品形式上可分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針對(duì)對(duì)象有所不同。 31住宅的目標(biāo)客戶分析 n大連市內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主和高收入人士，年齡介于3050之間。 n東北地區(qū)的一些實(shí)力雄厚的中資企業(yè)或私人企業(yè)界所有者或高級(jí)管理人員。 n東北地區(qū)的高級(jí)公務(wù)人員。 n祖籍東北華僑。 32公寓的目標(biāo)客戶分析 n在大連的三資企業(yè)的外方投資者或高級(jí)管理人員。 n大連的外國(guó)企業(yè)及其駐華機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員。 n大連市內(nèi)擁有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入且具有投資意識(shí)的中高收入人士。 他們共同特征： 是社會(huì)上事業(yè)成功的一群，他們或者是經(jīng)歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對(duì)自己的奮斗感到自豪，他們需要認(rèn)同和肯定自身的價(jià)值，更需要榮耀和被受尊崇。所以他們注重產(chǎn)品的素質(zhì)，注重項(xiàng)目的內(nèi)涵，注重項(xiàng)目的形象。 4 項(xiàng)目定位 41項(xiàng)目理解 本項(xiàng)目位于市中心商業(yè)旺區(qū)，地價(jià)成本非常昂貴，所以本項(xiàng)目的開發(fā)，必須以商用物業(yè)和高價(jià)住宅相結(jié)合開發(fā)，才能承受本項(xiàng)目開發(fā)成本壓力； 本項(xiàng)目位于市中心，交通發(fā)達(dá)，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞動(dòng)公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景觀；如本項(xiàng)目能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)和結(jié)合商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，且配合本項(xiàng)目的硬件支持，建議本項(xiàng)目走高尚住宅的路線。 本項(xiàng)目位于繁華的商業(yè)、娛樂地帶，周邊琳瑯著新穎時(shí)尚、前衛(wèi)動(dòng)感的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，且消費(fèi)對(duì)象也是針對(duì)這群中青年的消費(fèi)群。所以項(xiàng)目住宅部分的重點(diǎn)目標(biāo)客戶是這群中青客戶群。 42產(chǎn)品定位 根據(jù)項(xiàng)目所具備的先天優(yōu)勢(shì)和以上所述的目標(biāo)客戶層定位，令本項(xiàng)目住宅有條件走“高檔次豪宅”路線。眾所周知，作為豪宅樓盤，不但要有頂級(jí)的硬、軟件配套（如智能化配套、會(huì)所、人車分流、足夠車位等），更應(yīng)有不可替代的自然環(huán)境資源（如海景、山景、園景等），本項(xiàng)目的產(chǎn)品不僅能具備這些條件之外，更具有位于城市繁華中心的條件，故其產(chǎn)品定位為： 大連市中心標(biāo)志性頂級(jí)豪宅 大連市中心——位于大連市最繁華的地理位置； 標(biāo)志性——強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在大連市的城市地位； 頂級(jí)——走在時(shí)代的最前邊，超越居住新境界； 豪宅——非一般的住宅，是住宅市場(chǎng)的高端。 43形象定位 項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。如我司操作奧林匹克花園的主題形象是“運(yùn)動(dòng)就在家門口”就充分體了樓盤特色，會(huì)其推廣策略事半功倍。為了打動(dòng)我們的目標(biāo)消費(fèi)群；榮耀、尊崇所在的定位，去捕捉目標(biāo)客戶群的獨(dú)特的心態(tài)。建議項(xiàng)目的住形象定位是： “濱城都會(huì)至尊府第” 44項(xiàng)目形象包裝 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是一個(gè)有標(biāo)志性的頂級(jí)豪宅，既要突出頂級(jí)豪宅的亮點(diǎn)，又要表現(xiàn)項(xiàng)目的高層次的品味，因此本項(xiàng)目包裝成一個(gè)時(shí)代感很強(qiáng)的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本項(xiàng)目的產(chǎn)品既能適合年長(zhǎng)的事業(yè)成功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年輕的成功人士的時(shí)尚、超越世俗品味要求。使到居住在這里的人群，有尊貴身份的象征，是事業(yè)成功的人士的標(biāo)志。 5 產(chǎn)品建議 51住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 511對(duì)a、b、c、d號(hào)樓功能說明 a號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響，其檔次性也會(huì)有所折扣，故建議將其針對(duì)客戶層放寬，因此，戶型面積比例為： 戶型建筑面積比例 二房758515 小三房9511040 標(biāo)準(zhǔn)三房11012533 小四房13014012 b號(hào)樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產(chǎn)品有其獨(dú)特的市場(chǎng)特征，故需滿足以下要求： n實(shí)用性 在面積有所控制的前提下，保證每個(gè)單位的各種使用功能。 n投資性 作為公寓概念，應(yīng)既可居住，又可辦公，其投資價(jià)值比一般住宅較理想，這對(duì)于投資客戶有較大吸引力，另一方面，本項(xiàng)目的銷售單價(jià)較高，故可在面積上盡可能令其總有所控制，從而更好地滿足投資客戶的要求。 n服務(wù)性 公寓在服務(wù)功能方面的提供，令其投資價(jià)值和辦公用途得到實(shí)現(xiàn)。 綜上所述，建議b號(hào)樓的戶型面積比例為 戶型建筑面積比例 一房355030 二房657540 小三房9511020大三房11012510 另外，根據(jù)b號(hào)樓的功能，建議可采取“產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店”的概念進(jìn)行操作和銷售，其目的如下： n通過酒店一方面管理項(xiàng)目住宅部分的配套設(shè)施，另一方面為b號(hào)樓提供服務(wù)，體現(xiàn)其價(jià)值。 n通過“酒店”的操作，令整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)得到最大限度的實(shí)現(xiàn)。 n作為長(zhǎng)期收益的手段之一，畢竟大連擁有著巨大的旅游資源。 c．d號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響較小，且景觀效果又是最佳，因此也最能體現(xiàn)項(xiàng)目住宅部分的價(jià)值。建議其戶型和面積比例如下： 戶型建議面積比例 二房759024 小三房10011024 大三房12013030 四房14016015 復(fù)式1601807 52戶型設(shè)計(jì)建議： n1在保證功能的前提下，盡量控制單位面積。 n2盡可能保證各單位的景觀。 n3進(jìn)行戶型上的創(chuàng)新，如“雙套房”概念，躍式處理等，因此提高產(chǎn)品價(jià)值。 n4適當(dāng)進(jìn)行功能上的擴(kuò)展，如空中花園設(shè)計(jì)。 6項(xiàng)目命名的初步建議 61項(xiàng)目整體命名 由于本項(xiàng)目的住宅是走高檔路線，與時(shí)尚、潮流的商業(yè)一起聯(lián)動(dòng)，互相輝映，因此項(xiàng)目以一個(gè)融合大氣與時(shí)尚的命名為： 濱城國(guó)際都會(huì) 62商業(yè)命名 因?yàn)橐怀霰卷?xiàng)目的商業(yè)是一個(gè)個(gè)性化很強(qiáng)的商業(yè)形象，且能融入新穎獨(dú)特“異國(guó)風(fēng)情”的主題概念，也能囊括“集旅游、娛樂、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存；給人一個(gè)深刻、易記的印象。因此建議商業(yè)部分的命名為： 都會(huì)風(fēng)情 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 71住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 由于本項(xiàng)目由六個(gè)分割的地鐵組成，故其住宅和商業(yè)部分亦被分割，這影響了項(xiàng)目的整體性效果，這是不利于發(fā)揮項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)，故形成住宅和商業(yè)的統(tǒng)一性是極其重要的。 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) l立面處理的協(xié)調(diào)一致。 l硬件配套和軟件服務(wù)資源上的共享。 l包裝推廣上的統(tǒng)一。 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) u規(guī)劃布局上的聯(lián)動(dòng)和互補(bǔ)（如前所述） u業(yè)態(tài)選擇的協(xié)調(diào)和聯(lián)動(dòng) u商業(yè)部分主題的確立和貫穿 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) u在規(guī)劃上盡量減少商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)住宅環(huán)境造成的影響，如住宅出入口的設(shè)置和控制；商業(yè)人流的引導(dǎo)；業(yè)態(tài)的選擇等。 u在推廣宣傳上發(fā)揮其互利優(yōu)勢(shì)，一方面住宅為商業(yè)提供客源，另一方面，高檔次的商業(yè)氣氛使 住宅價(jià)值提升。 u住宅和商業(yè)在檔次上的統(tǒng)一 72住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略 （如圖所示） ① 銷售a、b區(qū)商業(yè)部分 ③ 銷售a號(hào)樓 開發(fā)a、b、c、x區(qū) ④ 開發(fā)下沉式購(gòu)物地帶 ①　對(duì)a、b區(qū)主力百貨進(jìn)行招商 ⑤ 銷售c、x區(qū)商業(yè)部 營(yíng)造商業(yè)步行街氛圍 銷售d、e區(qū)商業(yè)部份 銷售c號(hào)樓、d號(hào)樓　　　　　　　　　　?、?開發(fā)d、e區(qū) ⑦　 完善c、d號(hào)樓硬件配套 ⑧　銷售b號(hào)樓 ②對(duì)e區(qū)進(jìn)行主題業(yè)態(tài)招商 ⑥ 營(yíng)造主題商業(yè)氣氛 ⑦ 63說明 說明1： ua、b區(qū)靠近百年城商圈，其價(jià)值顯而易見，且開發(fā)較早首先進(jìn)行銷售將有利于資金回籠。 u對(duì)主力百貨店進(jìn)行招商為項(xiàng)目后期的開發(fā)和銷售作好準(zhǔn)備。 說明2： ue區(qū)的業(yè)態(tài)作為項(xiàng)目商業(yè)部分的另一重點(diǎn)，通過提前統(tǒng)一招商可確保項(xiàng)目主題定位。 說明3： u由于a號(hào)樓相對(duì)檔次略次，有利于項(xiàng)目住宅部分實(shí)施低開高走策略。 說明4： u配合主力百貨店進(jìn)場(chǎng)，為銷售c區(qū)商業(yè)部分作準(zhǔn)備。 說明5： u利用a、b區(qū)銷售勢(shì)頭，招商狀態(tài)和下沉式廣場(chǎng)概念進(jìn)行促銷。 說明7： u初步真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)氛圍，從而支撐d、e商業(yè)部分的銷售。 u利用a號(hào)樓住宅及商業(yè)部分銷售旺勢(shì)，帶動(dòng)c、d號(hào)樓銷售，并逐步完成住宅硬件配套（如會(huì)所）。 說明8： u利用硬件配套的完善促銷b號(hào)樓銷售。階段工程進(jìn)度時(shí)間銷售進(jìn)度招商進(jìn)度擬定銷售均價(jià)預(yù)售可實(shí)現(xiàn)比例銷售總額 一177。0五個(gè)月a區(qū)2/3（6475）b區(qū)3/4（8213）1500085%187，272，000 二177。0四個(gè)月a號(hào)樓（21750）800080%139，200，000 三五個(gè)月c區(qū)3/4（10725）x區(qū)2/3（4667）1500080%184，704，000 四四個(gè)月c號(hào)樓（29500）.d號(hào)樓（22620）對(duì)商業(yè)街進(jìn)行招商800080%333，568，000 五六個(gè)月b號(hào)樓（3600）d區(qū)1/2（5981）e區(qū)1/2（8412）（含d。e負(fù)一層）80001500080%80%23，040，000172，716，000投資項(xiàng)目集體開竣工慶典策劃方案為大力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁，同時(shí)進(jìn)一步提高香河的知名度，優(yōu)化香河投資環(huán)境，縣委、縣政府決定，擬定于4月8日舉行香河縣投資千萬(wàn)元以上項(xiàng)目集體開竣工慶典。具體安排方案如下：一、時(shí) 間：4月8日（星期五）上午9：00二、主會(huì)場(chǎng)地點(diǎn)：海潤(rùn)汽車配件項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)三、參 加 人 員：市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)，新聞?dòng)浾?，縣四大班子領(lǐng)導(dǎo)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記、鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)、經(jīng)委主任，香河開發(fā)區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、家具城工委書記，執(zhí)法執(zhí)紀(jì)部門、綜合服務(wù)部門、經(jīng)濟(jì)主管部門股級(jí)以上干部，其他縣直部門副科以上干部，縣內(nèi)開竣工項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（共800余人）。四、活動(dòng)安排：整體活動(dòng)內(nèi)容分兩項(xiàng)進(jìn)行：（一）主會(huì)場(chǎng)項(xiàng)目集體開竣工慶典。時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員：略注：活動(dòng)涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記、鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)到主會(huì)場(chǎng)參加會(huì)議，經(jīng)委主任到分轄分會(huì)場(chǎng)組織相關(guān)工作；不涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)按縣委辦通知要求組織人員到主會(huì)場(chǎng)參加會(huì)議?；顒?dòng)內(nèi)容：慶典由縣委副書記張顯強(qiáng)同志主持。⑴縣委書記殷志剛同志致歡迎詞；⑵縣長(zhǎng)于寶華同志介紹縣情和整體活動(dòng)情況；⑶銀象紙業(yè)項(xiàng)目法人代表（高德謙先生）發(fā)言；⑷海潤(rùn)汽車配件項(xiàng)目法人代表（晉寶光先生）發(fā)言；⑸市領(lǐng)導(dǎo)講話；（二）參觀投產(chǎn)項(xiàng)目、新上項(xiàng)目進(jìn)行奠基或舉行開工儀式。時(shí)　　間：主會(huì)場(chǎng)慶典后地　　點(diǎn)：各分會(huì)場(chǎng)依次進(jìn)行參加人員：與會(huì)市、縣領(lǐng)導(dǎo)，新聞?dòng)浾撷磐懂a(chǎn)項(xiàng)目1個(gè)銀象紙業(yè)（鉗屯鄉(xiāng)）領(lǐng)導(dǎo)參觀生產(chǎn)車間。⑵奠基項(xiàng)目2個(gè)①海潤(rùn)汽車配件項(xiàng)目（五百戶鎮(zhèn)）（在主會(huì)場(chǎng)舉行奠基儀式）。②建安特金屬結(jié)構(gòu)生產(chǎn)項(xiàng)目（開發(fā)區(qū)）⑶開工項(xiàng)目3個(gè)①經(jīng)緯家具城項(xiàng)目（淑陽(yáng)鎮(zhèn)）②展望集團(tuán)項(xiàng)目（開發(fā)區(qū)）③香宜保健品項(xiàng)目（開發(fā)區(qū)）分會(huì)場(chǎng)安排依次為：銀象紙業(yè)、經(jīng)緯家具城項(xiàng)目、建安特金屬結(jié)構(gòu)生產(chǎn)項(xiàng)目、展望集團(tuán)項(xiàng)目、香宜保健品項(xiàng)目行車路線：主會(huì)場(chǎng)——集體乘車沿雙安路（銀象紙業(yè)項(xiàng)目）——沿雙安路至夏安線（經(jīng)緯家具城項(xiàng)目）——沿繡水街至夏安線（建安特金屬結(jié)構(gòu)生產(chǎn)項(xiàng)目）——（展望集團(tuán)項(xiàng)目）——夏安線至廠區(qū)路（香宜保健品項(xiàng)目）——103國(guó)道至夏安線（第一城）五、舉行午宴。時(shí)間：中午12：00地點(diǎn)：第一城參加人員：市、縣領(lǐng)導(dǎo)，邀請(qǐng)的新聞?dòng)浾吒鬣l(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記和參加集體開竣工的6個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(共約80人)宴會(huì)由縣長(zhǎng)于寶華同志主持，縣委書記殷志剛同志致祝酒詞。附：主會(huì)場(chǎng)安排方案。各分會(huì)場(chǎng)安排方案。招待午宴安排方案。 六一親子運(yùn)動(dòng)會(huì)小班比賽項(xiàng)目策劃方案福娃京京運(yùn)水果 游戲規(guī)則：比賽開始后，幼兒騎三輪車穿過小旗到達(dá)中點(diǎn)后，等在那里的家長(zhǎng)將球取下，幼兒騎車返回。第二個(gè)幼兒繼續(xù)游戲，速度快者為勝。 人數(shù)建議：每次3對(duì)親子、進(jìn)行8次左右。 材料準(zhǔn)備：球若干，三輪小騎車，筐若干，小旗； 福娃迎迎造房子 游戲規(guī)則：比賽開始后，家庭中的父親從起點(diǎn)推車到中點(diǎn)，等在那里的母親將大型積木裝在車上（一次只能裝三塊），然后將積木推向終點(diǎn)，并卸下車，由等在那里的孩子用積木搭建房子，看哪個(gè)家庭先搭好。 材料準(zhǔn)備：獨(dú)輪車，大型積木， 人數(shù)建議：此游戲要父母都參加，建議游戲8次。 福娃歡歡踩高蹺 游戲規(guī)則：寶寶與家長(zhǎng)面對(duì)面，踩父（母）腳上，起點(diǎn)準(zhǔn)備，聽口令向終點(diǎn)走去。先到終點(diǎn)者為勝。游戲中寶寶與家長(zhǎng)必須始終手拉手，寶寶腳不得踩地； 人數(shù)建議：游戲進(jìn)行8次左右。 福娃妮妮送氣球 游戲玩法：孩子頭頂沙包，手拿氣球，站在起點(diǎn)線上做準(zhǔn)備，聽到口令后，立即向前跑去。走過小路，走到父母身邊（父母背靠背側(cè)身在終點(diǎn)處等孩子），把氣球放到父母的背上，父母使勁把氣球夾破。先夾破者為勝。 材料準(zhǔn)備：自制網(wǎng)兜5個(gè)，氣球若干。 人數(shù)建議：游戲進(jìn)行8次左右。 福娃貝貝游泳比賽 游戲規(guī)則：運(yùn)用親子接力賽的形式，由幼兒先從一端出發(fā)，爬過彩色路，來(lái)到另一端家長(zhǎng)坐在椅子上等候；然后家長(zhǎng)馱起給孩子戴獎(jiǎng)?wù)路祷仄瘘c(diǎn)，先到起點(diǎn)者為勝。 材料準(zhǔn)備：大拼版若干，自制獎(jiǎng)?wù)氯舾桑?人數(shù)建議：班級(jí)集體對(duì)抗。 周老師提示: 家長(zhǎng)們一定要仔細(xì)閱讀，然后根據(jù)自己和孩子的實(shí)際情況選擇要參加的項(xiàng)目（第五個(gè)項(xiàng)目全體幼兒和家長(zhǎng)都要參加），下周一報(bào)回來(lái)。我們還要作整體調(diào)整。 親子運(yùn)動(dòng)會(huì)的時(shí)間定在5月29日,在余下的20天時(shí)間里,家長(zhǎng)一定要抽時(shí)間陪孩子練習(xí)哦！ 這是孩子們?cè)谟變簣@度過的第一個(gè)“六一”，希望能給孩子們留下快樂的回憶！星星一班,加油哦!!! 旅游項(xiàng)目策劃方案旅游項(xiàng)目策劃方案 第一節(jié) 概況 一、地理位置 萬(wàn)盛區(qū)子如文化園 “開心農(nóng)莊”區(qū)位于重慶市東南方，距重慶市區(qū)109公里，距綦萬(wàn)高速萬(wàn)盛出口16公里,位于萬(wàn)盛區(qū)金橋鎮(zhèn)新木村,是重慶市歷史名人劉子如故里,處于青山湖濕地公園庫(kù)尾,二、交通狀況 重慶主城經(jīng)渝黔高速、綦萬(wàn)高速80分鐘車程。萬(wàn)盛城區(qū)25分鐘車程可抵達(dá)子如文化園 “開心農(nóng)莊” , 重慶主城到萬(wàn)盛是全高速路段, 萬(wàn)盛城區(qū)到如文化園 “開心農(nóng)莊”是萬(wàn)金公路,路面油化(二級(jí)公路),環(huán)青山湖公路穿子如文化園而過第二節(jié) 旅游資源條件 面積12平方公, 耕地面積4187畝，其中：田2977畝,森林面積3780畝, 蠶桑700畝，（已嫁接170畝），主要以大灣社、光明社，現(xiàn)養(yǎng)蠶170張，（正在起步），預(yù)計(jì)來(lái)年養(yǎng)蠶達(dá)600張。制種（春不老、小白菜、白粉團(tuán)）已成為我村短期經(jīng)濟(jì)作物，來(lái)年與市種籽公司訂立基礎(chǔ)發(fā)展項(xiàng)目。經(jīng)果林（梨子）20畝，現(xiàn)已投產(chǎn)。園區(qū)內(nèi)有田、有水、有山，起伏連綿的丘陵為植被所覆蓋，農(nóng)家住宅錯(cuò)落有致。 一、水資源情況 有冬暖夏涼的泉眼多處，汩汩涌出的泉水潺潺流淌，山塘數(shù)十口，清澈見底，范家山水庫(kù)處在園區(qū)上位,貓洞溝水庫(kù)的庫(kù)容不小，最深處達(dá)8米。塘水保持了天然山泉的純度和礦物成份。 二、動(dòng)植物資源 子如文化園 “開心農(nóng)莊”綠化良好，森林覆蓋率達(dá)70%以上，坐北朝南綠蔭如蓋的子如小學(xué)校園參天大樹成為一道靚麗的風(fēng)景。植物豐富，樹種達(dá)數(shù)十種，其中包括桂花、圓株、苦楝、紅葉青絲等珍稀物種。動(dòng)物也達(dá)數(shù)十種之多，包括野豬、白鷺等野生動(dòng)物，國(guó)家級(jí)保護(hù)動(dòng)物穿山甲等也在此生息繁衍。布谷、黃鸝、相思鳥、斑雀、竹雀等鳥的聲影可聞可見，板栗、柿子、枇杷、桃、李、梨、葡萄、西瓜、甜瓜、香瓜、野草莓等瓜果常年飄香，盛產(chǎn)花生、黃豆、紅薯、高梁。 野生食物：大、小竹筍、蕨、