【正文】 動(dòng)優(yōu)惠券 行業(yè)互動(dòng)促銷：如在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)100元，即可獲贈(zèng)b區(qū)20元餐券；或，在運(yùn)動(dòng)區(qū)消費(fèi)滿200元，即可獲贈(zèng)服裝禮券10元 174。這一項(xiàng)目可以說是我司甚至廣州商業(yè)物業(yè)中操作得最為成功的個(gè)案。 ■發(fā)展商已邁向品牌時(shí)代，陸續(xù)涌現(xiàn)了萬達(dá)、億達(dá)等全國知名開發(fā)企業(yè)。14~197。 n一方面項(xiàng)目開發(fā)資金需求量大，對(duì)銷售周期要求較短，另一方面，此類型項(xiàng)目對(duì)施工進(jìn)度要較高，因此。東北地區(qū)的一些實(shí)力雄厚的中資企業(yè)或私人企業(yè)界所有者或高級(jí)管理人員。 他們共同特征： 是社會(huì)上事業(yè)成功的一群，他們或者是經(jīng)歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣，對(duì)自己的奮斗感到自豪，他們需要認(rèn)同和肯定自身的價(jià)值，更需要榮耀和被受尊崇。建議項(xiàng)目的住形象定位是： “濱城都會(huì)至尊府第” 44項(xiàng)目形象包裝 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是一個(gè)有標(biāo)志性的頂級(jí)豪宅，既要突出頂級(jí)豪宅的亮點(diǎn)，又要表現(xiàn)項(xiàng)目的高層次的品味，因此本項(xiàng)目包裝成一個(gè)時(shí)代感很強(qiáng)的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本項(xiàng)目的產(chǎn)品既能適合年長的事業(yè)成功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年輕的成功人士的時(shí)尚、超越世俗品味要求。7585110125實(shí)用性 在面積有所控制的前提下，保證每個(gè)單位的各種使用功能。通過“酒店”的操作，令整個(gè)項(xiàng)目的利潤得到最大限度的實(shí)現(xiàn)。 n 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) u在規(guī)劃上盡量減少商業(yè)經(jīng)營對(duì)住宅環(huán)境造成的影響，如住宅出入口的設(shè)置和控制；商業(yè)人流的引導(dǎo)；業(yè)態(tài)的選擇等。 說明2： u配合主力百貨店進(jìn)場(chǎng)，為銷售c區(qū)商業(yè)部分作準(zhǔn)備。五個(gè)月85%800015000活動(dòng)內(nèi)容：慶典由縣委副書記張顯強(qiáng)同志主持。招待午宴安排方案。游戲中寶寶與家長必須始終手拉手，寶寶腳不得踩地； 人數(shù)建議：游戲進(jìn)行8次左右。 周老師提示: 家長們一定要仔細(xì)閱讀，然后根據(jù)自己和孩子的實(shí)際情況選擇要參加的項(xiàng)目（第五個(gè)項(xiàng)目全體幼兒和家長都要參加），下周一報(bào)回來。 旅游資源條件 面積12平方公, 耕地面積4187畝，其中：田2977畝,森林面積3780畝, 蠶桑700畝，（已嫁接170畝），主要以大灣社、光明社，現(xiàn)養(yǎng)蠶170張，（正在起步），預(yù)計(jì)來年養(yǎng)蠶達(dá)600張。動(dòng)物也達(dá)數(shù)十種之多，包括野豬、白鷺等野生動(dòng)物，國家級(jí)保護(hù)動(dòng)物穿山甲等也在此生息繁衍。 二、動(dòng)植物資源 子如文化園 “開心農(nóng)莊”綠化良好，森林覆蓋率達(dá)70%以上，坐北朝南綠蔭如蓋的子如小學(xué)校園參天大樹成為一道靚麗的風(fēng)景。萬盛城區(qū)25分鐘車程可抵達(dá)子如文化園 “開心農(nóng)莊” , 重慶主城到萬盛是全高速路段, 萬盛城區(qū)到如文化園 “開心農(nóng)莊”是萬金公路,路面油化(二級(jí)公路),環(huán)青山湖公路穿子如文化園而過第二節(jié) 福娃貝貝游泳比賽 游戲規(guī)則：運(yùn)用親子接力賽的形式，由幼兒先從一端出發(fā)，爬過彩色路，來到另一端家長坐在椅子上等候；然后家長馱起給孩子戴獎(jiǎng)?wù)路祷仄瘘c(diǎn)，先到起點(diǎn)者為勝。 福娃歡歡踩高蹺 游戲規(guī)則：寶寶與家長面對(duì)面，踩父（母）腳上，起點(diǎn)準(zhǔn)備，聽口令向終點(diǎn)走去。附：主會(huì)場(chǎng)安排方案。四、活動(dòng)安排：整體活動(dòng)內(nèi)容分兩項(xiàng)進(jìn)行：（一）主會(huì)場(chǎng)項(xiàng)目集體開竣工慶典。150000初步真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)氛圍，從而支撐d、e商業(yè)部分的銷售。 說明4： u住宅和商業(yè)在檔次上的統(tǒng)一 72住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略 （如圖所示） ① 銷售a、b區(qū)商業(yè)部分 ③ 銷售a號(hào)樓 開發(fā)a、b、c、x區(qū) ④ 開發(fā)下沉式購物地帶 ①　對(duì)a、b區(qū)主力百貨進(jìn)行招商商業(yè)部分主題的確立和貫穿 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) u n服務(wù)性 公寓在服務(wù)功能方面的提供，令其投資價(jià)值和辦公用途得到實(shí)現(xiàn)。12 b號(hào)樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產(chǎn)品有其獨(dú)特的市場(chǎng)特征，故需滿足以下要求： n40 標(biāo)準(zhǔn)三房比例 二房如我司操作奧林匹克花園的主題形象是“運(yùn)動(dòng)就在家門口”就充分體了樓盤特色，會(huì)其推廣策略事半功倍。本項(xiàng)目位于市中心，交通發(fā)達(dá)，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞動(dòng)公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景觀；如本項(xiàng)目能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)和結(jié)合商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，且配合本項(xiàng)目的硬件支持，建議本項(xiàng)目走高尚住宅的路線。祖籍東北華僑。 n n同區(qū)域同文件次競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，直接競(jìng)爭(zhēng)大大減 少。mu（女裝） guess（服裝/手表） 屈臣氏（超級(jí)市場(chǎng)） 我司熱切希望能籍以上的各方面優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目提供全方位的全程服務(wù)！ 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析 ■本地購房消費(fèi)以中低價(jià)為主，價(jià)格介于25004000元/m2，且多集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部，外地購買力在大連不容忽視，尢其對(duì)于高價(jià)住宅來講，其比例較大。此項(xiàng)目在開發(fā)初期，其售價(jià)約為港幣3萬元/平方米，銷售狀況一般，招商進(jìn)展緩慢。會(huì)員制消費(fèi)優(yōu)惠 一次性消費(fèi)一定金額的消費(fèi)者可成為商場(chǎng)會(huì)員，以后消費(fèi)可獲額外折扣以及其它優(yōu)惠；可同時(shí)實(shí)行消費(fèi)累積折扣獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃。 74經(jīng)營促銷手段參考 n商場(chǎng)消費(fèi)指南 內(nèi)容包括商場(chǎng)的地理位置、交通路線、商戶名單、經(jīng)營規(guī)劃等基本信息。電臺(tái)/電視臺(tái)直播：～、品牌推介、流行時(shí)尚等 n 7經(jīng)營推廣 71推廣活動(dòng) n ②經(jīng)營信息和相關(guān)服務(wù)的提供； ⑥物業(yè)的硬件管理； ② ②充分利用旅游城市及項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取旅游消 費(fèi)人群 延長消費(fèi)者的逗留時(shí)間 n吸引更大的消費(fèi)人流 n監(jiān)督及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關(guān)公司等各方工作 62目標(biāo) n監(jiān)控商場(chǎng)的經(jīng)營狀況 n 6商場(chǎng)的經(jīng)營管理 61角色 611對(duì)內(nèi)經(jīng)營 n扣率形式計(jì)算租金 扣率即按照營業(yè)額提取一定比例作為商場(chǎng)的回報(bào)，抵償租金。 174。 在一定程度上能夠保證商場(chǎng)開業(yè)時(shí)有較多的鋪位經(jīng)營，不至過于冷場(chǎng)。表明發(fā)展商對(duì)經(jīng)營前景充滿自信，同時(shí)令投資者感到發(fā)展商是真正與業(yè)主共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的。發(fā)展商參股經(jīng)營 在銷售中，發(fā)展商采用讓利10% ~ 20%的方式，獲得該商鋪10% ~ 20%的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時(shí)間購回經(jīng)營權(quán)（股份）。異國風(fēng)情系列活動(dòng)（與旅游局合辦） 174。高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。啟動(dòng)人脈銷售 n項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景 174。媒體組合： 174。目的（效果）： 174。招商策略 174。至in流行時(shí)裝show 174。創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等多媒體全方 位報(bào)道宣傳 n公開租售 174。直銷資源客戶 ◎租售第一階段 n本商場(chǎng)的規(guī)劃布局專家評(píng)審會(huì) 174。項(xiàng)目的主題風(fēng)情定義是基于項(xiàng)目特性而提出，其作用是為項(xiàng)目營造濃厚的招商和銷售、購物氛圍，因此經(jīng)營布局上與硬件配置相配合。 ■經(jīng)營業(yè)態(tài) 國際名店街；主要經(jīng)營：世界名牌服飾、品牌皮具、高級(jí)化妝品等。 租售做法：通過招商或自主經(jīng)營游玩配置，鋪位部分作限制性銷售，明確買家必須經(jīng)營功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購物公園的內(nèi)涵提供強(qiáng)有力的支撐。 相應(yīng)配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂園， 設(shè)置原因：主要通過針對(duì)的消費(fèi)層和游樂硬件配置吸引人流。 464針對(duì)d、e地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 a）將d、e地塊打造成為一個(gè)動(dòng)、靜結(jié)合且相互帶動(dòng)的新型的娛樂、購物天地。各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入2—3家主力店進(jìn)行帶動(dòng)，其他部分進(jìn)行分割獨(dú)立銷售。 視訊網(wǎng)絡(luò)：經(jīng)營各種視聽影音產(chǎn)品、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、微型隨身聽等。 462針對(duì) a、b、c、x地塊的業(yè)態(tài)？ n d——吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。 以“多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi)”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。 ※ 借用其它元素的吸引力 將一些有國家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場(chǎng)的裝修設(shè)計(jì)上，使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國風(fēng)情文化。 ※ 主題新穎的吸引 將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個(gè)旅游式主題的購物廣場(chǎng)，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。商鋪 45本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 451檔次定位 ■從銷售角度來講，本項(xiàng)目的包裝定位應(yīng)是高檔次的。超級(jí)市場(chǎng) n因?yàn)槊娣e太大，所以它的設(shè)計(jì)是令顧客覺得它不是一個(gè)商場(chǎng)，而是一毓的商場(chǎng)，需要幾天才能走得完。 441商場(chǎng)檔次分析 ①大連在國內(nèi)的國民生產(chǎn)總值在1999年為1007億元；較北京的2170億元及上海的4035億元；相差甚遠(yuǎn)。方便的商場(chǎng)布局。顧客需要也隨著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n 44 市場(chǎng)需要什么 ①大連市民的日常生活習(xí)慣在過去的5年內(nèi)起了基本的變化。 433在1999年，其中常住外國人為5842人。奧林匹克廣場(chǎng)及家樂福等，顯而易見是帶動(dòng)了潮流的方向。 42大連商城的形勢(shì) 421正如國內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場(chǎng)方面的供應(yīng)也遠(yuǎn)超市場(chǎng)可以隨的。華麗商場(chǎng)變成空置，白白浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源。 413超額的供應(yīng)通常都會(huì)是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。 4市場(chǎng)定位 商業(yè)物業(yè)是本項(xiàng)目的重頭戲，是本項(xiàng)目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動(dòng)住宅的銷售。進(jìn)入新的市場(chǎng)或新的細(xì)分市場(chǎng)，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場(chǎng)定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)招商需求相當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。 ② 32項(xiàng)目swot分析 s——項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈——青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。27900——10633 d區(qū)36009712容積率129279㎡ 區(qū)域 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 31項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū)—中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積27900平方米。精品廊藥房茶店婚紗攝影女裝少女裝精品家具廚房設(shè)備陶瓷潔具家裝商品種類地下二層淑女裝首層二樓三樓四樓五樓六樓 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場(chǎng)。百貨 25XX06店鋪 24XX03超市連店鋪 23XX07百貨 22XX01百貨 21199712百貨連店鋪 20XX04百貨連店鋪 19XX04百貨 18199910百貨 17199906店鋪 16199905百貨連店鋪 15199809百貨 14199808百貨 131998店鋪 121998年以前店鋪 11199705百貨 10199610百貨 9199602百貨 8199401百貨 7199006百貨 61990年以前店鋪 51990年以前百貨 41988百貨 320年前百貨 21930百貨 11930商場(chǎng)管理形式 1開業(yè)時(shí)間45% 大連市主要已開業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào)16，0800 總計(jì)沙河口 XX年3月~12月 213商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國營商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。69 63說明68 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)67 61項(xiàng)目整體命名64 51住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議62 42產(chǎn)品定位61 31住宅的目標(biāo)客戶分析59 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析55 913具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn)54 8經(jīng)營管理組織架構(gòu)52 7經(jīng)營推廣50 64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式48 631旺人（消費(fèi)人流）47 611對(duì)內(nèi)經(jīng)營45 56招商條件40 52租售時(shí)機(jī)38 5商場(chǎng)的租售策略33 462針對(duì) a、b、c、x地塊的業(yè)態(tài)？30 453形象定位28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持26 451檔次定位23 441商場(chǎng)檔次分析18 41國內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)16 w——項(xiàng)目劣勢(shì)13 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析10 23大連商業(yè)個(gè)案分析7 22大連商業(yè)分析5 21市場(chǎng)回顧 大連市區(qū)總面積約12,，分6個(gè)行政區(qū)，3個(gè)縣級(jí)市。 進(jìn)入XX年，各大國營、合資商場(chǎng)已先后完成商戶重組及市場(chǎng)定位，競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)，使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。 222未來商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。5,500長江廣場(chǎng)1,700新瑪特購物廣場(chǎng)148,000百年商城60,000奔德大廈18,000大連世界貿(mào)易大廈21,000伊都錦24,500金座廣場(chǎng)30,000大世界商業(yè)中心71,000成吉思汗國際購物中心160,000榮德國際商城32,000科技廣場(chǎng)美食城7,800不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營服飾的倒扣率是20%至24%，而經(jīng)營化妝品的，則有較高的23%至27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表 序招商條件 1服裝：2024%倒扣率化妝品：2327%倒扣率 2服裝：2124%倒扣率化妝品：2428%倒扣率 3服裝：2630%倒扣率化妝品：2630%倒扣率 4服裝：2528%倒扣率化妝品：2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率 5地上租金：： 6服裝：2125%倒扣率 7服裝：2832%倒扣率珠寶：每月每平方米3萬元（保底）服裝：（保底） 8地上二層租金：： 9服裝：2326%倒扣率化妝品：2124%倒扣率皮具：2326%倒扣率珠寶：1013%倒扣率 10服裝：2328%倒扣率化妝品：2428%倒扣率皮具：2328%倒扣率 23大連商業(yè)個(gè)案分析 231大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng) 開業(yè)日期： 19