【正文】 植物豐富，樹種達數(shù)十種，其中包括桂花、圓株、苦楝、紅葉青絲等珍稀物種。 材料準備：大拼版若干，自制獎章若干， 人數(shù)建議：班級集體對抗。先到終點者為勝。各分會場安排方案。時間、地點、參加人員：略注：活動涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委書記、鄉(xiāng)鎮(zhèn)長到主會場參加會議，經委主任到分轄分會場組織相關工作；不涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)按縣委辦通知要求組織人員到主會場參加會議。對商業(yè)街進行招商184，704，000 四c區(qū)3/4（10725）x區(qū)2/3（4667）80%四個月擬定銷售均價工程進度 u對主力百貨店進行招商為項目后期的開發(fā)和銷售作好準備。包裝推廣上的統(tǒng)一。 l3進行戶型上的創(chuàng)新，如“雙套房”概念，躍式處理等，因此提高產品價值。 n140160100110建議面積20大三房30 二房 綜上所述，建議b號樓的戶型面積比例為 戶型為了打動我們的目標消費群；榮耀、尊崇所在的定位，去捕捉目標客戶群的獨特的心態(tài)。 大連市內擁有穩(wěn)定經濟收入且具有投資意識的中高收入人士。 32公寓的目標客戶分析 n開發(fā)成本高，不利于發(fā)揮價格競爭力優(yōu)勢。 n豪裝 2 項目的優(yōu)勢劣勢分析 21項目優(yōu)勢： n套間~三房 43。準現(xiàn)樓單體高層8600元/m2裝修 星海國寶產品類型 ■產品選擇層次結構較廣，且類型多樣，從一般的解困房、經濟適用房到海邊豪華宅、別墅，從市中心到市郊的大型小區(qū)都相繼一一出現(xiàn)。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團—吉之島，營業(yè)面積達2 萬平方米，并以“吉之島成功進駐”作為賣點吸引投資者和經營者，令銷售和招商狀況大為好轉，特別是銷售上甚至出現(xiàn)排隊購鋪的現(xiàn)象，而售價也升至港幣5萬元/平方米；另一方面，在招商中也以此帶動并結合我司本身的商戶網(wǎng)絡，采取多種招商形式，在短時間內完成全場90%的招任務。 n n平價：堅持薄利多銷 n該買、想買的能買到 n合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求 n引導消費人流 a.好吸引，想逛一逛 174。發(fā)展商與商戶共同承擔風險，共同分享利潤。 n 174。這種做法的好處在于： 174。推廣重點： 174。溫馨家庭攝影展 174。高額穩(wěn)定的投資回報 174。公關活動： 174。首次公開租售火暴 174。引起無錫全市關注的焦點 n個體經營者 52租售時機 考慮因素：工程進度 當?shù)叵M習慣 當?shù)貧夂?租售籌備進度 53租售策略 531租售推廣策略 ◎推售前準備階段 n外地客戶（省內、國內） n令項目定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。 旅游風情街：經營大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經營特色酒巴、無煙餐飲。 國際名店城：薈萃當今國內外高級品牌、精品服飾。 租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位部分通過12家主力店帶動獨立銷售。 所謂“動”是指經營一些娛樂性質的、有動感的，甚至是以運動為主題的新型娛樂、康體活動。 。 家居飾物珠寶玉器世界：經營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應產品。能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點，增強項目的市場潛力。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進程，我們將發(fā)揮其品牌效應及優(yōu)勢。強化首創(chuàng)的全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。 c——營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 l 當你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風景、風俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。形式上不雷同于市內的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項目的特色，形象上有別于市內原有商場，增強項目的市場競爭力。 1.所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。目標商場 n地區(qū)性 n雖然每年的增長率也達兩位數(shù)，比國家平均數(shù)高，但在全國排行只能位于第14位。靈活變通的商品檔次。 n城市從國內較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥认驀H開放的五個城市之一。旅游人數(shù)為2026萬人，其中XX萬是國內游客。 424 青泥街的未來發(fā)展對大連的購物商情有很大的影響，當街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時尚地區(qū)。自一九九八年有超過210000平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。 415以上的事實，在短期內改不了，而過剩的供應也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。其實，在房地產發(fā)展中，配合形勢。在本項目開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們項目營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進行，這樣也有利于項目銷售進步保持一致和很好的延續(xù)。青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招 商上對市場客戶的分流。 ⑤大連市是一個旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ⑤ 規(guī)模優(yōu)勢：商場部分總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較大。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成a、b、c、d、e、x六地塊。主要商品品牌 地下一層人流多以流動人流為主（也因為鄰近火車站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績。沙河口中山沙河口中山中山中心中山中山中山中山地區(qū)店鋪 223市場售價及租金反映 現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主,店中店的管理形式在大連市內仍未能普及。XX05百貨 36XX10百貨 35百貨 34XX05百貨連店鋪 33百貨 32百貨 31XX10百貨 30百貨 29XX05百貨連店鋪 28XX10店鋪 27XX05超市連店鋪 26XX01 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。天百大樓率先提出“十五條龍服務”并利用50年店慶機會，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。項目策劃方案范文3篇與項目經理先進事跡申報材料匯編第 60 頁 共 60 頁項目策劃方案范文3篇目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況5 211國營商場同合資商場共存7 221大連現(xiàn)時商業(yè)總存量11 231大連勝利廣場15 31項目概況16 o——機會19 42大連商城的形勢24 442商場類型26 452本項目的主題定位28 ※ 對消費人群的吸引力30 454項目定位的發(fā)展優(yōu)勢33 463針對d、e地塊規(guī)劃40 51目標客戶40 53租售策略46 561租金優(yōu)惠47 612對外經營48 632旺場（投資者和商家）50 641經營模式比較53 71推廣活動55 9商業(yè)招商經營運作優(yōu)勢56 914豐富商業(yè)經營運作經驗，60 21項目優(yōu)勢：61 32公寓的目標客戶分析62 43形象定位64 511對a、b、c、d號樓功能說明67 62商業(yè)命名68 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn)71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達，十分便利。大連商場集團也推出“不滿意就退貨”的承諾。 22大連商業(yè)分析 221大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 在調查的22個已開業(yè)的商場項目中，有17個是座落于中山區(qū)，其余5個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。229，000331，500項目名稱商場總樓面建筑面積（平方米）天津街百貨大樓（北樓）10，000天津街百貨大樓（南樓）3，000大連商場40，000新友誼商店3，000韓國批發(fā)城7，500秋林女店5，400中興大廈35，000國泰大廈10,800友誼商城12,000天倫商廈13,000新華洋商場2,800富麗華酒店商場2,000先施秋林(百貨)20,986勝利百貨147,000邁凱樂大連商場50,000裕景商城50,000時代購物中心13,800巴黎之春購物中心23,802沃爾瑪超市17,000奧林匹克購物廣場35,000大連百盛購物中心28,000家樂福13,000華聯(lián)超市15,000通發(fā)毅電子商場30,000廣榮商城27,000全景超市現(xiàn)時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。 ※商品布局 樓層圖 a座 b座 六樓不夜色喜慶宴會廳 五樓不夜城ktv酒店 四樓不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓四季快餐、上海湯包、肯德基 首層好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層地下一層南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界 地下三層主要商品品牌 地下一層地上一層銀帆 宏明 雅迪爾 四層羅馬家具 233大連奧林匹克購物廣場 位置： 大連人民體育場北 開業(yè)日期 ： XX年4月 商場總樓面面積： 35，000平方米 樓層： 地下二層 東西廣場租金： ；負二層： ※現(xiàn)場氣氛 商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。 地下二層 時尚經典 天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集 項目基本指針如下： 項目內容占地面積（m2）覆蓋率（%） a區(qū)1095029500 e區(qū)——77470 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點，是一個有名的旅游城市，會向一個國際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機無限。由于項目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經營布局的條件，同時令到招商時引入主力店有一定的難度。本項目位于市中心，正對勞動公園，項目完全有條件成為大連旅游購物新興熱點，吸引大量的旅客旅游購物。 ② 41國內市場形勢 411香港在80年代末90年代初的蓬勃商場發(fā)展，引發(fā)起處于經濟快速增長的中國大陸地產商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場或群樓商場去增加他們的利潤。永遠比等待形勢好。汰弱留強的現(xiàn)實正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同[承擔風險]的聯(lián)營方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營業(yè)額提成都是23%—32%左右。雖然臨街店鋪會增加，但新穎商場的加入競爭，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內參觀購物，對人流方面定必有正面的幫助。在國內游客中，60%是東北人。從主要城鄉(xiāng)建設的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。時尚的購物感覺。 n ②%的游客是國外游客，%為國內游客，其中60%為東北游客。 商鋪類型除了廣場式的經營之外，一般在商場內的商鋪種類可分為以下幾個主要類別： n戲院 n ※ 市內旅游文化的支持 大連市是一個旅游城市，每年接待國內外的人數(shù)不少，如將本項目設計為一個有城市代表性、風格獨特的購物天地，可吸引國內外的游客慕名而來旅游購物。 453形象定位 項目的形象定位顧名思義是根據(jù)產品定位確定項目主題形象，該主題一方面能反映項目的特色和內涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項目增加附加值。 l 我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進駐，借助其品牌效應及知名度，帶動整體銷售，并于每個購物組團都有著名品牌代表的主力店 例如：運動系列組團的著名品牌“耐克”“阿迪達斯” 流行服飾系列組團的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。 n建議在負一層設置購物天地，引入主力百貨店。 相應的配套：在下沉式廣場設置一個大型街舞或時裝表演廣場，注入“風情購物公園”概念，意在吸引大量的青少年消費人群和消費者的眼球和人流，在b區(qū)或x區(qū)的場地可設置室內攀巖場等活動配套。 463針對d、e地塊規(guī)劃 鄙司建議在d、e 地 塊與勞動公園之間建造另一個下沉式廣場。 所謂“靜”是指經營一些與“動”主題有關的各類品牌商品。 活色生香國際女人街：經營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化妝品等。 經營設置原因：此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于a區(qū)，在一定程度上體現(xiàn)項目的總體形象檔次。 租售做法：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。 c)無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會 174。目的（效果）： 174。推廣重點： 174。街霸四人足球賽 174。延續(xù)前期租售旺勢 174。媒體組合： 174。項目的投資前景和經營前景 174。巡回展銷暨抽獎活動 ◎租售第四階段 n最后一期鋪位 n減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 根據(jù)無錫市目前的零售市場開放程度，國際知名品牌尚未進駐，仍然有廣闊的市場空間有待開拓。與商戶達至良好的溝通，了解商戶的需要，建立融 洽的客戶關系 n統(tǒng)籌商場購物環(huán)境的裝飾布置 612對外經營 n建立項目的整體形象 n促進商戶的經濟收益 63效果 631旺人（消費人流） 提高商場人流 n留住各類型消費群體 a.很有心情購物 174。新型商業(yè)模式。物業(yè)租賃； ③形象建立； 現(xiàn)時的商業(yè)物業(yè)林立，競爭激烈，要在商場上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場上的領頭羊呢？在當今的商業(yè)物業(yè)經營管理中，必須引入一些新型的經營管理模式進行科學的、專業(yè)的管理。對于新的商業(yè)物業(yè)來說，在開業(yè)后13年間屬于市場的適應磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經驗的公司進行操作，可減低操作上的風險。各類展覽：名車展覽、珠寶展覽、名畫展覽、攝 影展覽等 n各類大型游戲及比賽活動：電子游戲比賽、網(wǎng)絡游戲比賽、書法繪畫攝影比賽、運動競賽等 n互